Операции с недвижимостью

Как выбрать надежный и ликвидный объект

Поделиться:

Компания NVN Consulting AG имеет 15-летний опыт практической работы в сфере недвижимости и предлагает полный спектр профессиональных услуг, связанных с поиском, покупкой, продажей и управлением коммерческой и жилой недвижимостью в Германии, Австрии, Швейцарии и других странах Европы.

Мы успешно решаем задачи клиентов, следуя нашим правилам и принципам работы. Выбранная нами стратегия позволила добиться финансового успеха, мы стали  заметной компанией на рынке. Если вам близки наши идеи и подход – давайте работать вместе, давайте сотрудничать. Обращайтесь к нам, задавайте вопросы – мы всегда рады обсудить и объяснить.

Как мы пришли к недвижимости

Общаясь с нашими партнёрами – крупными инвесторами, мы заметили, что внимание многих из них смещается в сторону консервативных вложений, передаваемых следующим поколениям. Мы поняли: им интересны в первую очередь инвестиции, позволяющие сохранить капитал, и, возможно, передать его детям и внукам. Таким образом, клиенты сами подтолкнули нас к решению развивать направление, связанное с недвижимостью.

Тогда возник важнейший вопрос: что такое правильная недвижимость? Как вкладывать средства, чтобы быть защищённым юридически? Чтобы не переплатить при покупке? Чтобы не набрать привлекательных, но опасных кредитов? Как потом правильно и надежно управлять этой недвижимостью, чтобы она приносила хороший постоянный доход?

Недвижимость востребована у консервативных инвесторов, желающих сохранить капитал для будущих поколений.

Осознавая все возможные «подводные камни», мы готовились, проводили исследования, собирали и анализировали информацию и накопленный другими положительный и отрицательный опыт.

Работая с недвижимостью, мы проделываем не только огромную техническую, но и ИДЕОЛОГИЧЕСКУЮ работу. Вместе с нашими инвесторами мы не просто выбираем объект, но разрабатываем целую концепцию.

Наши принципы

При выборе объекта недвижимости важны только экономические показатели, нельзя руководствоваться детскими и ностальгическими воспоминаниями, вроде тех, что «у моей квартиры должен быть такой же красивый вид». Объект должен быть ликвиден. Поэтому мы рассматриваем и изучаем те регионы, где активны самые серьезные, самые крупные и опытные инвесторы. Это означает, что эти районы развиваются и в них вкладываются деньги.

Кроме того, положительным аспектом является, когда покупаемая недвижимость связана с предпочтениями человека. Да, эмоциональная покупка из разряда «путешествовал и понравилось» – это не лучший вариант. Но объект должен быть связан с вашей жизнью и сферой ваших интересов. Поэтому так важно инвестировать в психологически понятное вам место: где вы  часто бываете, чувствуете себя комфортно, куда вы можете добраться – пусть вы и не планируете бывать там регулярно.

Главное – экономические показатели, ликвидность недвижимости. Но и психологические факторы не стоит списывать со счетов – инвестировать должно быть комфортно.

Самое страшное – если вы как инвестор не будете чувствовать уверенности в правильности принятого решения. Если объект по каким-то причинам не импонирует, и вы ощущаете дискомфорт, то не стоит инвестировать.

В противном случае вы потеряете покой, будете все время сомневаться в правильности принятого решения, тем более, если совершенно случайно кто-то не разбирающийся в недвижимости вдруг скажет, что вы совершили ошибку.

 

Где инвестировать

Какие города Германии представляют наибольший интерес? Те, у которых выше потенциал развития. Это Берлин, Гамбург, Франкфурт, Мюнхен, Дрезден, Дюссельдорф, Потсдам. Их высокий уровень определяют занятость населения, инфраструктура, качественная рабочая сила, менталитет. Это города, в которые можно инвестировать всегда, особенно в их центральные районы – там, где хорошая ликвидность.

За пределами Германии интерес представляют Лондон, Милан, Цюрих, Майорка и, с некоторыми оговорками, Барселона и Мадрид – это перспективные, но более трудные для инвестиций города.

Выбирайте развитые регионы для вложения средств, города с большим потенциалом и крепкой экономикой.

Наиболее привлекательными в этих районах являются инвестиции в гостиницы или мини-отели – объекты, ориентированные на туристов. Жилая недвижимость тоже в тренде, но здесь есть риски, связанные со сдачей объекта в аренду, качеством съемщиков, возможными задержками выплат и т.д.

В Барселоне, например, офисная недвижимость в настоящее время, не эффективна. Здесь нет большой концентрации мировых брендов и компаний, достаточно высок уровень безработицы и очень непросто поддерживать стабильный «приход» арендной платы в долгосрочной перспективе. Этот инструмент больше подходит Мадриду, так как в столице больше компаний известных брендов.

Куда инвестировать

Мы настороженно относимся к офисным зданиям, их слишком много. Даже если арендатор заключил долгосрочный контракт, такие объекты не предполагают диверсифицированный подход. А мы ценим диверсификацию.  

Инвестиции в отели и гостиничный бизнес в целом разумны, если есть долгосрочный лизинговый договор - причем в идеале даже не 10-15 лет, а 20-летний договор аренды с известным  уважаемым оператором, который гарантирует закрепленные контрактом условия выплаты в течение всего срока. Это очень важно, поскольку ставка за номер оговаривается заранее, и ваш доход не зависит от экономики той или иной гостиницы, находящейся в этом здании. Все проблемы берет на себя оператор.

Управляющая компания же контролирует состояние объекта, ведёт бухгалтерию, общается c местными органами власти – то есть не занимается привлечением клиентов и экономикой арендного бизнеса внутри, но следит за состоянием здания, структурирует денежные потоки, предоставляет отчетность.

Условно говоря, вы как инвестор несете ответственность только за бетон.

Инвестируя в жилую недвижимость, мы обращаем внимание на квартиры в «средних» районах – не самых дорогих, но и не самых дешевых. Несмотря на то, что в Германии арендный рынок очень развит и отрегулирован, найти арендатора на роскошную, эксклюзивную квартиру сложнее. Дешевые квартиры можно легко и очень быстро сдать, но при этом высок риск проблем с арендатором и содержанием объекта в порядке. Мы стараемся выбирать в городах центральные и уважаемые районы и квартиры для среднего класса, и советуем нашим партнерам поступать так же.

Складская недвижимость может представлять определенный интерес, но она требует глубокого понимания инвестором экономической идеи. По нашему опыту, такие объекты интересны инвесторам, основной бизнес которых связан с международным ритейлом или логистикой. Они понимают структуру основных транспортных узлов и их загрузку, у них есть круг партнеров, которым интересны соответствующие услуги. В этом случае за счет инвестирования в такие объекты, можно снизить нагрузку на основной бизнес.

О ситуации на рынке и психологии

Многие недооценивают тот факт, что людей с миллионом евро в кармане сейчас очень много. А сама недвижимость в кризис переоценена. И вкладывать в действительно достойную, привлекательную коммерческую недвижимость стоит только, если вы располагаете суммой около трех миллионов евро… Тогда вы можете рассматривать объекты стоимостью 7-7.5 миллионов и 50-процентное финансирование.

С российским инвестором немцам трудно работать напрямую. Это связано с тем, что, к сожалению,  некоторые клиенты просто необязательны. Также в любом случае для полноценного контакта необходимо лицо, постоянно присутствующее в Германии.

Очень важно построить доверительные отношения между инвестором и управляющей компанией.

В России принято или безоговорочно доверять иностранному партнёру, или, наоборот, не доверять совершенно. В этом смысле российский клиент в своей оценке происходящего основывается на опыте аналогичного бизнеса в России. Ситуация часто усложняется присутствием непрофессионального, но лично заинтересованного консультанта, при этом не разбирающегося в западном подходе к этому бизнесу. Во взаимоотношениях между управляющей компанией и собственником должно быть полное взаимопонимание, доверие и уважение.

К нашему сожалению, случается и так, что мы не можем помочь. Так, в 2016 году к нам обратились инвесторы из Москвы, которые купили объект в Германии изначально по столь завышенной цене, что реструктурировать или перепрофилировать его не было возможности.

О нашем проекте в Берлине

Мы не только управляем капиталом клиентов, но и сами инвестируем в недвижимость. Один из последних проектов NVN Consulting AG – жилой комплекс DECK ONE в Берлине.

Лишь несколько цифр, которые объяснят, почему мы вкладываем в немецкую столицу. Спрос на жилье здесь на 100% превышает показатели Мюнхена и Гамбурга. Стоимость квадратного метра с 2009 по 2014 гг. выросла на 68%, а арендные ставки – на 56%. До 2019 года ожидается приток населения в Берлин – 265 000 человек.

30% территории Берлина – зеленые зоны. Интерес к недвижимости с видом на парки и воду высок как никогда. И именно у таких проектов лучшая перспектива повышения цен. Конечно, мы учитывали все эти факторы при разработке концепции DECK ONE.

В этом проекте сочетаются все необходимые факторы успеха. Локация – у воды, в развивающемся районе Шпандау, что в 15-30 минутах езды от центральных достопримечательностей Берлина. Апартаменты разных форматов – с одной, двумя, тремя и четырьмя комнатами, с террасами и видом на озеро. Впечатляющая архитектура и продуманный дизайн интерьеров. Современные экологичные технологии строительства. Удобства для жильцов – многофункциональный зал для занятий йогой и фитнесом, лобби с камином, шезлонги на крыше, причал у дома, консъерж-сервис и многое другое. Словом, есть все, чтобы гарантировать высокий спрос от арендаторов и потенциал повышения стоимости квадратного метра.

Решения от нашей компании
1. Управление текущими объектами недвижимости

Для владельцев недвижимости, недовольных её текущей рентабельностью и актуальным состоянием, NVN Consulting AG проводит аудит для выявления возможностей по увеличению экономической эффективности объекта, а именно:

  • Анализ объекта недвижимости и прилегающей территории;
  • Бюджетное планирование;
  • Поиск решений по уменьшению затрат на эксплуатацию, при необходимости – заключение более выгодных договоров технического обслуживания;
  • Анализ текущих договоров аренды с целью их изменения или продления, а также заключение договоров с новыми арендаторами;
  • В случае необходимости реконцепции объекта, заключение договоров с подрядчиками и постоянный контроль за ходом выполнения работ;
  • Регулярные осмотры объекта, контроль за исполнением гарантийных обязательств со стороны арендаторов;
  • Страхование недвижимости и ведение всей документации.
2. Подбор инвестиционных недвижимых инструментов исходя из целей и возможностей клиента

Для инвесторов, рассматривающих недвижимость как один из инструментов сохранения и увеличения капитала, NVN Consulting AG подберет, оценит и поможет в оформлении объекта. В дальнейшем мы готовы взять его в техническое и административное управление:

  • Определение образа инвестора, его целей, возможностей и интересов;
  • Подбор объектов с учетом полученной информации;
  • Физический осмотр (всегда настаиваем на этом) заинтересовавших объектов;
  • Юридическая подготовка сделки с полной отчетностью и рекомендациями; 
  • Техническое и административное управление недвижимостью (по желанию клиента).

 

КАК РАБОТАТЬ С НАМИ
Просто свяжитесь с нами любым удобным для вас способом.

Телефон/Whatsapp/Telegram: +49 (162) 105-16-93
E-mail: mail@nvnconsultingag.ch