Говорят, в Берлине иностранцам могут запретить покупку жилья

Почему шум?

Рвануло в понедельник, 27 августа. Газета Frankfurter Allgemeine Zeitung в материале опубликовала короткую цитату мэра Берлина Михаэля Мюллера: «Мы тоже рассматриваем такие меры. В настоящее время Сенат уже работает над соответствующими предложениями по предотвращению спекуляций с жильем».

Слова «мы тоже» относились к оценке опыта Новой Зеландии: в августе 2018-го там вступил в силу закон, по которому вторичное жилье в стране разрешается покупать только ее гражданам или резидентам. Иностранцам «отвели место» лишь в сегменте новостроек и односемейных частных домов. Новозеландцы пошли на столь радикальный шаг для «охлаждения рынка недвижимости», то есть, чтобы бороться с высоким спросом.

Фактически первый человек в Берлине заявил, что не прочь ограничить продажу жилья иностранцам. Правда, любопытно?

Такие разные – и такие похожие

Что общего у Германии и Новой Зеландии? На первый взгляд, ничего. Но только на первый. Например, по данным издания Handelsblatt Global, хотя доля иностранцев на рынке недвижимости Новой Зеландии – всего 3,3%, в крупнейшем городе страны Окленде она достигает 60%.

Аналогичная ситуация и в Берлине. Аналитики газеты отмечают, что в 2015 году иностранцам в столице Германии было продано 68% квартир - гораздо больше, чем в любом другом немецком городе. Еще в 2009-м этот показатель составлял всего 14%...

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Самый популярный в Германии

В 1991-м, когда Берлин вновь стал главным городом объединенной Германии, он (в особенности его восточная часть) явно не соответствовал статусу «великой европейской столицы». Но уже тогда было очевидно: это временно. Никто не удивился, когда начались десятилетия преображения и роста.

Удивляться можно только масштабам: город становился всё более модным и современным, цены на недвижимость росли на 5-10% в год, а население всё прибывало: только с 2012 по 2015 Государственное бюро статистики Германии зафиксировало рост с 3,4 до 3,6 млн. человек. 

По данным Knight Frank, с 2004 года средние цены на недвижимость в городе выросли на 120%. Рост цен в одном 2017 году разные эксперты оценивают в диапазоне 6,0% – 20,0%,  в качестве «среднего» показателя возьмём данные Engel & Völkers – 13,0%.

Средняя стоимость квадратного метра жилья превысила €3 500 за кв. м. И что с того, что в Берлине (в отличие от того же Окленда), действует закон об ограничении роста арендной платы. Перед всё растущим спросом любые ограничения бессильны.

Кстати, в 2016 году съемочная группа Prian.ru сняла сюжет о квартирах в Берлине:

В Берлин стремятся. PWC в 2018 году признала столицу городом с лучшими инвестиционными перспективами и вторым по активности рынком недвижимости Европы после Лондона. И пока Бундесбанк продолжает выпускать предупреждения о переоцененности местных квартир, всё ещё сравнительно небольшие по сравнению с другими столицами Старого Света цены и рекордно низкие процентные ставки вряд ли снизят популярность Берлина у иностранцев.

Наша статистика это подтверждает. По данным аналитического центра Prian.ru, немецкая столица уверенно возглавляет пятёрку самых популярных у покупателей городов Германии:

1. Берлин
2. Мюнхен
3. Гамбург
4. Кёльн
5. Франкфурт-на Майне

Но этот бум не устраивает местных жителей: недвижимость становится дороже, а население богатеет не так стремительно. «В Германии не очень-то любят мегаполисы, -  замечает Герман Мойжес, юрист AVERS Group, - Приток населения также не нравится жителям этих городов. Сейчас в том же Берлине люди не могут позволить себе купить жилье в центре. А мэр должен защищать права тех, кто уже живёт в его городе»… 

Вот что можно купить в Берлине прямо сейчас:

669 758 €

Квартира в Берлине, Германия

64 м² 1 1

Новый современный жилой комплекс возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. На продажу выставлены 184 квартиры с 1-3 спальнями площадью 60-136 кв.м, расположенные в...

NF Group

750 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

158 м² 3

Апартаменты расположены в резиденции неподалеку от реки Шпрее в Берлине. Резиденция была построена в 2012 году.Апартаменты площадью 158 кв. м включают 3 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оснащенную кухню. Высота потолков в апартаментах – 2,90 м. Техническое оснащение включает подогрев полов и эко-отопительную систему на солнечной...

NF Group

860 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

120 м² 1

Уникальные роскошные апартаменты расположены в самом сердце Берлина на Постдамской площади в здании, построенном в 1999 году.Апартаменты площадью 120 кв. м включают просторную гостиную, кухню, спальню, ванную комнату, гардеробную. Техническое оснащение включает подогрев полов и систему кондиционирования.

NF Group

12 500 000 €

Магазин в Берлине, Германия

3623 м² 5.4% в год

Вашему вниманию представлен новый торговый центр в пригороде Берлина. В настоящее время идет его строительство, сдача запланирована на февраль 2022 года. Объект будет располагаться на большом земельном участке площадью 11 574 кв.м. и иметь собственную автопарковку на 120 машиномест. Якорным арендатором будет розничная сеть REWE, которая входит в...

EW Real Estate

650 000 €

Кафе, ресторан в Берлине, Германия

86 м² 5.35% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Берлин (столица Германии), в районе Митте. Объект был построен в 2019 году. Помещение расположено на первом этаже. Длина оконных фасадов составляет 9 метров. Помещение оборудовано системой «теплый пол». Дом подключен к централизованному теплоснабжению. Данная недвижимость...

EW Real Estate

632 126 €

Квартира в Берлине, Германия

58 м² 1 1

Новый жилой проект в Пренцлауэр-Берг – одном из самых популярных и респектабельных жилых районов Берлина с уникальной архитектурой, где сохранилось множество великолепных зданий эпохи Грюндерства (середина XIX века) и зданий начала XX века. Это район с устоявшимся высоким качеством жизни и оптимальной инфраструктурой. Новый клубный жилой проект...

NF Group

359 469 €

Квартира в Берлине, Германия

41 м² 1 1 1

Вашему вниманию представлены новые элитные 1-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....

EW Real Estate

8 000 000 €

Доходный дом в Берлине, Германия

1010 м² 3.5% в год

Готовый бизнес

Новый доходный дом в Берлине Построен в 2020 г. Арендопригодная площадь: 1 010 кв. м Площадь земли: 3 324 кв. м Подземный паркинг – 352 кв. м Доход от аренды в год – 280 000 евро 3 уровня, 12 квартир Цена 8,000,000 евро Доходность 3.5%

Intermark Global

560 317 €

Квартира в Берлине, Германия

53 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...

EW Real Estate

310 000 €

Квартира в Берлине, Германия

30 м² 1 1 1

Кредит

Предлагаем вашему вниманию новую светлую и уютную однокомнатную квартиру в центре Берлина. Хорошее расположение открывает много возможностей как для качественного отдыха, так и для работы. Дом расположен на берегу реки Шпрее, недалеко от одной из самых известных достопримечательностей Европы: Истсайдской галереи. И это только одно из многих...

EW Real Estate

2 900 000 €

Земля в Берлине, Германия

1560 м²

Вашему вниманию представлен земельный участок с проектом строительства в г.Берлин, в районе Панков. Разрешение на строительство получено. Проектом предусмотрено строительство жилого дома общей площадью около 2 224 кв.м., на 20 жилых единиц и 20 подземных парковочных мест, на участке площадью около 1 560,00 кв.м. Стоимость — 2 900 000...

EW Real Estate

969 000 €

Квартира в Берлине, Германия

136 м² 4

Очаровательное старинное здание было построено около 1900 года, состоит из 22 квартир и было полностью отремонтировано в 1985 году. Жилой ансамбль находится в очень хорошем и ухоженном состоянии. Доступно для немедленного заселения! Эксклюзивная квартира мечты с 4 комнатами, обеспечит особое качество жизни. В очень просторной квартире...

EW Real Estate

2 400 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

224 м² 5 4 3

Продается роскошная 5-конатная квартира в старинном доме на 3 этаже старинного дома в вильгельминском стиле, полностью отремонтированного в 2020 году. Квартира находится всего в 200-метрах от Курфюрстендамм, в районе Берлин — Шарлоттенбург. Просторная квартира была отремонтирована по самым высоким стандартам, с использованием...

EW Real Estate

1 182 000 €

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия

2560 м² 5.2% в год

Продается автозаправочная станция с магазином, включая прием лотерейных билетов, и автомойку на участке площадью 2 560 кв.м. в г.Вердер, земля Бранденбург Помещение сдано в аренду до 31 декабря 2028 года. Кроме того, арендатор имеет право на два варианта продления по 5 лет каждый. Последнее повышение арендной платы (индексирование) произошло...

EW Real Estate

730 000 €

Квартира в Берлине, Германия

85 м² 3

Вашему вниманию представлена новая 3-комнатная квартира в жилом комплексе в Берлине, район Вильмерсдорф. На земельном участке площадью 1843 кв.м. в 2020 году были построены два современных жилых здания. При строительстве дома использовались исключительно высококачественные немецкие материалы и современные технологии строительства. Комплекс...

EW Real Estate

680 000 €

Квартира в Берлине, Германия

65 м² 2

Квартира находится в комплексе Fellini Residences в тихом месте на Шпиттельмаркт, в центре Берлина Привлекательная итальянская архитектура Fellini Residences сочетает в себе классическую элегантность и современную эстетику. Благородный жилой комплекс находится в непосредственной близости от Жандарменмаркт в оживленном Берлине и предлагает...

EW Real Estate

750 000 €

Квартира в Берлине, Германия

85 м² 3 2 1

Новое здание в центре западного Берлина в районе Вильмерсдорф было сдано в 2020 году и поражает своей красивой архитектурой. Квартира на мезонине выходит окнами на юг и имеет просторную лоджию площадью почти 15 квадратных метров, которая летом становится второй гостиной. Подземное парковочное место с зарядкой для электромобиля можно...

EW Real Estate

899 500 €

Квартира в Берлине, Германия

135 м² 5 4 2

Чудесная квартира в тихом заднем дворе исторического здания между Фридрихштрассе, Унтер-ден-Линден, Музейным островом и Шпрее ВАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА Прекрасная квартира с высотой потолков около 3,20 м. в историческом здании Фантастическая локация рядом с вокзалом Фридрихштрассе, улицей Унтер-ден-Линден и Музейным островом Расположение в...

Immobiliengeflüster GmbH

670 000 €

Квартира в Берлине, Германия

93 м² 3 2 2

Предлагаем Вашему вниманию 3-комнатную квартиру в жилом комплексе «Парк Карре» прямо возле Фолькспарк Вильмерсдор. Окна от пола до потолка Паркет Echo в квартире Половое отопление Центральное отопление Оборудованная кухня Высококачественный интерьер В ванной комнате есть и ванна, и душ Окно в ванной Гостевой туалет...

EW Real Estate

5 200 000 €

Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия

1097 м²

Якорный арендатор - сетевой супермаркет Netto, договор аренды до 2040 года, без права расторжения до 10.2025 года. Сеть супермаркетов Netto была создана в 1983 году. Первый супермаркет был открыт в Баварии. В 90-х годах сеть начала активно развиваться, а в 2005 году к сети был присоединен бренд Edeka. Netto считается самым крупным продуктовым...

Mercury Group

Посмотреть ещё 160 похожих объектов

Кто виноват?

Проблема дефицита доступного жилья в Берлине стоит даже острее, чем в новозеландском Окленде. В немецкой столице не хватает около 310 000 квартир эконом-класса, в Окленде это число составляет всего 45 000 единиц. Но виноваты ли в этом только иностранцы?

Аналитик независимого консалтингового агентства Empirica Institut Райнер Браун считает, что главная проблема города – не зарубежные покупатели, а хроническая нехватка объектов. Вместо того, чтобы запрещать покупку жилья нерезидентам, нужно активизировать строительство: «Необходимо ежегодно строить 25 000 новых домов и квартир, гораздо больше, чем строится сейчас – всего 15 000».

Эксперт считает, что возможный запрет на продажу жилья иностранцам просто не будет работать, поскольку закон делает возможным приобретение недвижимости через третьих лиц, которыми смогут выступать жители Берлина. Это не решит проблему и приведет к дальнейшим злоупотреблениям.

Исполнительный директор L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер тоже настроена скептически: «На мой взгляд, главной причиной роста стал не зарубежный спрос, а повышение спроса именно среди местного населения вследствие низких ипотечных ставок, роста благосостояния и отсутствия альтернативных видов капиталовложения. Прирост населения и спроса на фоне недостаточного строительства нового жилья привел к росту покупных цен и арендных плат. Зарубежный спрос лишь немного усугубил ситуацию.

В данный момент мы замечаем даже панический спрос на недвижимость Берлина, когда покупается любой объект даже по завышенным ценам в страхе, что через год цены еще больше вырастут. Думаю, что запрет на покупку иностранцами не сможет изменить сложившуюся ситуация. Она нормализуется только тогда, когда будет строиться достаточное количество нового жилья и вырастут ипотечные ставки».

В Берлине строится недостаточно нового жилья

Что будет

В коротком заявлении Михаэля Мюллера нет никакой конкретики – ни сроков, ни деталей возможных запретов. Всё это позволяет относиться к возможным ограничениям с определенным недоверием – по крайней мере, сейчас.

«В перспективах ограничения права собственности я сильно сомневаюсь. – говорит Герман Мойжес. – С правовой точки зрения это будет серьезный прецедент. Другое дело, что у властей есть множество других инструментов, позволяющих если не решить проблему, то повлиять на неё. Это и введение налогов на простаивающее жилье – вроде тех, что приняты на немецких курортах. Другой вариант  - ужесточение контроля за происхождением средств. Но в любом случае я не верю в радикальный вариант, тем более как-то затрагивающий интересы тех, кто уже является собственником».   

«Если данный закон и будет принят, - замечает Любовь Баумгертнер, - то скорее всего он коснется только иностранцев-нерезидентов, не имеющих никаких оснований для покупки жилья, кроме спекулятивных. Кроме того, в законе, скорее всего, будет прописан целый ряд исключений и других возможностей для покупки недвижимости иностранцами. Поэтому я не думаю, что это сильно охладит местный рынок недвижимости».

Мы это уже слышали

Тема запрета покупки недвижимости иностранцами не раз всплывает в разных странах. Например, в Финляндии политики правого толка периодически пытаются ограничить продажи жилья «гражданам не из ЕС». А в 2013 году 200 депутатов финского парламента – с перевесом в один голос – даже проголосовали за рассмотрение соответствующего законопроекта. Авторы инициативы предлагали разрешить сделки с недвижимостью в Суоми только после пяти лет проживания в стране. Но с тех пор вето на подобные операции так и не наложили, вопреки поднявшемуся шуму в соцсетях и медиа.

В 2014 году в Латвии национальное объединение выступило с предложением запретить россиянам получать ВНЖ при покупке недвижимости в прибалтийской стране. Итог всем известен. Несмотря на то, что правила ужесточили, полного запрета никто так и не дождался. Правда, программа получения ВНЖ фактически встала.

Неспокойно было и в Швейцарии. Черновая редакция законопроекта по ограничению возможности приобретения местных квадратных метров для граждан, проживающих за пределами Европы, была объявлена еще в марте 2017 года. Но большинство политических партий, организаций и кантонов выступили против плана жестких ограничений, который был представлен на рассмотрение правительству.

В настоящий момент леворадикальные политики пытаются ввести подобные ограничения в Ирландии. Но власти страны полагают, что нововведения будут противоречить законам ЕС, и не дают им пока «зеленый свет».

***

Итак, оценивая заявление берлинского мэра, можно дать только один совет – не пугаться раньше времени. Как показывает опыт других стран, при подобных обстоятельствах дело редко доходит до принятия реальных законопроектов. В любом случае, Prian.ru будет следить за новостями. Подписывайтесь на наши новости и статьи, и будьте в курсе событий.

Авторы: Ольга Петегирич, Филипп Березин
Фото: Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru