Как продать свою квартиру в Болгарии сегодня

Поделиться:

Обычно мы анализируем процесс купли-продажи недвижимости глазами покупателя. Но давайте посмотрим на него как продавцы. Как продать свою квартиру или дом в Болгарии сегодня – подробнейший материал с комментариями экспертов компании New Estate Bulgaria. Как сделать процесс безопасным, что нужно, чтобы продать быстро, а главное – сколько можно выручить прямо сейчас.

Часть 1. Подготовка сделки. От принятия решения о продаже до появления реального покупателя

Шаг первый – стоит познакомиться с рынком. Изучить, хотя бы ориентировочно, цены и ситуацию на рынке: растет он или падает, велик ли спрос. Можно также получить обратную связь от агентств, позвонив в несколько из них.

Шаг второй – определиться, кто и как будет показывать квартиру. Можно все делать самостоятельно, но такой вариант для большинства неприемлем. Так что надо выбрать агентство или доверенное лицо. Если у вас есть знакомый, который может взять этот труд на себя, – прекрасно. Если нет…

Как выбрать агентство. Несколько советов

Бессмысленно представлять свою квартиру сразу через 20-30 компаний. Если вы пытаетесь привлечь к продаже множество посредников, к вам вряд ли отнесутся серьезно. Лучше выбирать одно-два, максимум три агентства. Вместе с тем заключать эксклюзивный договор тоже нецелесообразно. Все равно никаких гарантий «эксклюзивный посредник» вам не даст. Зачем же себя ограничивать?

Выбирая агентство, лучше предпочесть то, которое работает не только в России и не только с русскоязычной аудиторией. Доля сделок с россиянами в настоящий момент около 30%, и не стоит исключать из числа возможных покупателей заинтересованных болгар, немцев, бельгийцев.

Как понять, серьезно ли агентство будет работать с вашим объектом? В душу не заглянешь, но оцените, как оно займется презентацией вашей квартиры. Если посредник не запросил у вас фотографии объекта и не сделал их сам – это странно. Профессионалам надо знать, что они продают. Покупателям – что они покупают. Для успешной продажи необходимо побывать на объекте и сделать рекламные материалы.

 

 

Агентству или доверенному лицу стоит сообщить (и указать в объявлении о продаже), какую мебель и технику вы собираетесь вывезти, а какую готовы оставить в квартире. Когда никаких уточнений нет, покупатель ориентируется на обстановку, которую видит при осмотре. Разумеется, он, скорее всего, задаст соответствующие вопросы. А если вы перед нотариатом все-таки заберете какой-то предмет, то юридически к вам будет трудно предъявить претензии, но такие недоговоренности могут омрачить сделку и даже сорвать ее…

Далее. Продавец должен иметь возможность показывать недвижимость. Ситуация «ключи есть только у меня, я их не отдам» или «ключи у моей подруги, но сегодня она занята» не устроит ни риэлтора, ни покупателей. Не больше 5% клиентов готовы брать что-либо без осмотра, а болгары, чья доля на рынке составляет сейчас более 50%, вообще не покупают заочно. «Через час буду на Солнечном берегу, давайте встретимся» – это обычная формулировка. Разумеется, с квартирой в комплексе с ресепшном, работающим круглый год, проблем нет. Но так бывает не всегда. В любом случае, если вы серьезно нацелены на продажу, обеспечьте доступ к объекту.

Договор с агентством подписывают обычно в момент, когда найден конкретный покупатель, готовый внести депозит. В соглашении могут оговариваться цена и комиссионные, но стандартного образца нет, и каждое агентство предлагает свой вариант.

Часть 2. Оформление права собственности и оплата. Что делать после того, как покупатель сказал «Беру»

Важно: переход собственности осуществляется в Болгарии болгарским нотариусом. Полностью совершить процесс за границей невозможно.

Тем не менее нотариус в России понадобится. Если вы не приезжаете на сделку, на родине нужно подготовить доверенность на того, кто будет представлять вас перед болгарским нотариусом и вести от вашего имени все дела. Уполномочить можно кого угодно: доверенное лицо в компании, друга или родственника.

В простейшей ситуации у квартиры один собственник. В чуть более сложной – муж и жена (даже если один из них не вписан в нотариальный акт, собственниками являются оба). Возможны варианты с дальними родственниками, наследниками – в любом случае в доверенности должны стоять подписи всех.

Также на родине продавец должен оформить у нотариуса два документа – декларации: об отсутствии задолженности перед болгарским государством и о семейном положении. Обе справки составляются с ваших слов – по сути, нотариус подтверждает факт сделанного заявления, не проверяя его правдивость.  

Горян Варбанов представитель компании New Estate Bulgaria
Тексты документов должны быть сделаны с учетом болгарской специфики – в особом формате. Декларации нужны свежие – если ты подписал их год назад, продать объект будет невозможно. Именно поэтому мы начинаем оформлять документы только после того, как получили депозит от покупателя.

Два документа для проведения сделки вы должны сделать в Болгарии – налоговую оценку от общины и кадастровую схему. Получить их можно самостоятельно: процедура недорогая (около 50 евро), но длительная – может занять до десяти дней. Поэтому проще отправить доверенность на подготовку документов и – заодно – открытие счета в болгарском банке, а самому приехать «под нотариат».

Теперь у вас есть все документы для проведения сделки!

Часть 3. Сделка. Как она будет проходить – с вами и в ваше отсутствие

Единых правил нет, но обычно при совершении сделки продавец платит комиссионные агентства, а покупатель пошлины. Они составляют 5-6% от стоимости недвижимости. Стандартного размера комиссионных тоже не существует.

Людмила Шабанина представитель компании New Estate Bulgaria
В нашей компании они зависят от типа объекта: для курортных объектов, которые продаются труднее и с большими затратами, мы предпочитаем фиксировать комиссию (€2-3 тыс.), для городских 2-4%.
Горян Варбанов представитель компании New Estate Bulgaria
Серьезность своих намерений покупатель подтвердит, отправив депозит – например, €1-2 тыс. – эта сумма является частью стоимости. Если вы работаете с нами, то эта сумма переводится на счет нашей компании (основанием для перевода является договор брони). Если вы, продавец, вдруг откажетесь от сделки или не сможете собрать требуемые документы, мы вернем его клиенту. Если в какой-то момент покупатель дал задний ход – мы делим депозит пополам с вами, продавцом, чтобы компенсировать уже понесенные затраты, и продолжаем поиск.

В назначенный день вы приезжаете на сделку в офис нотариуса, где он зачитывает нотариальный акт, и происходит подписание договора. Стороны идут в банк. Там покупатель переводит на ваш счет оставшуюся сумму – вы «увидите» деньги практически сразу. Затем новый собственник получает квитанцию о переводе, обе стороны возвращаются к нотариусу с подтверждением оплаты. После подтверждения нотариус регистрирует сделку в суде. Обычно процедура занимает около двух часов.

Если вы – продавец – отсутствуете на сделке, всю процедуру за вас осуществляет доверенное лицо. Именно поэтому вы должны быть абсолютно уверены в нем: с одной стороны, отношения могут регулироваться договором между вами, с другой – он все-таки будет иметь доступ к вашим деньгам.

После того как подписан нотариальный акт и получены деньги, вы перестаете быть собственником квартиры. Покупатель имеет полное право не пустить вас внутрь. Поэтому, если вы планируете после сделки остаться в Болгарии еще на какое-то время, лучше забронировать гостиницу, не рассчитывая «договориться пожить» с новым владельцем.

Часть 4. Сколько можно выручить за вашу квартиру

Никакой продавец не хочет продешевить – и вы не исключение, это понятно. Но есть реальные цены и есть реальная ситуация на рынке. Например, в столице Болгарии Софии цены последние три года растут – причем значительно, более чем на 5% в год. А вот на Солнечном берегу, вообще на большинстве морских курортов и в горнолыжном Банско, вопреки прогнозам, роста нет. До 2008 года там строили так много, что текущий (растущий!) спрос пока не превысил предложение.

Горян Варбанов представитель компании New Estate Bulgaria
Сколько вы получите, зависит от того, как быстро нужно продать объект. Квартиры и дома по рыночной, то есть средней, цене реализуются в среднем за пять месяцев. Поэтому, если вы не очень спешите, но продавать все-таки планируете, выставляйте именно среднюю рыночную цену.
Мы рекомендуем, если в течение одного-двух месяцев реального интереса к вашему объекту нет, понемногу снижать ее – скажем, на €1 тыс. ежемесячно.

Если такой срок вас не устраивает, придется сразу ставить привлекательную цену. Условно говоря, не 25 тысяч, а 22! В этом случае велика вероятность, что покупатель найдется даже за два-три дня.

Наконец, если очень спешите, можете обратиться в специальный фонд, который сам выкупит ваш объект, но по цене на 20% ниже рыночной. Важно только ваше согласие – возможно, вам выгоднее получить меньшие деньги сейчас, а не через полгода, в течение которых придется платить за содержание пустующего объекта.  

Ниже – таблица с ориентировочными ценами на вторую половину 2018 года.

Сколько в среднем могут стоить типичные объекты в Болгарии
Тип объекта  Рыночная цена  Быстрая продажа (до 1 мес.)
Двухкомнатная (односпальная) квартира в жилом комплексе эконом-класса на Солнечном берегу (1 км от моря, 4-5-я линии), площадь 50-55 кв. м €20-23 тыс.  €18-19 тыс. 
Трехкомнатная квартира в жилом комплексе на Солнечном берегу, 1-2-я линии, 70-75 кв. м €28-32 тыс.  €23-25 тыс. 
Студия 35 кв. м в горнолыжном курорте Банско, в 200-300 м от станции подъемника €15-17 тыс.  €12-13 тыс. 
Двухкомнатная квартира в Варне, меблированная, 66 кв. м, в 3 км от моря €58 тыс.  €50-52 тыс. 
Двухкомнатная квартира в Софии, 65-70 кв. м, новое здание (после 2010 года) в центре или возле станции метро €80-90 тыс.  €70-75 тыс.
Двухкомнатная квартира в Бургасе, 41 кв. м, квартал Меден Рудник, без отделки, без мебели €23 тыс.  €20-21 тыс.

 

Агентство недвижимости New Estate Bulgaria

Возникли вопросы? Специалисты компании помогут вам

New Estate Bulgaria

+7 499 112 3269

office-russia@newestate.biz

www.newestate-bulgaria.ru

4 января 2019 года Автор: 3236