Как продать свою квартиру в Болгарии сегодня

Обычно мы анализируем процесс купли-продажи недвижимости глазами покупателя. Но давайте посмотрим на него как продавцы. Как продать свою квартиру или дом в Болгарии сегодня – подробнейший материал с комментариями экспертов компании New Estate Bulgaria. Как сделать процесс безопасным, что нужно, чтобы продать быстро, а главное – сколько можно выручить прямо сейчас.

Шаг первый – стоит познакомиться с рынком. Изучить, хотя бы ориентировочно, цены и ситуацию на рынке: растет он или падает, велик ли спрос. Можно также получить обратную связь от агентств, позвонив в несколько из них.

Шаг второй – определиться, кто и как будет показывать квартиру. Можно все делать самостоятельно, но такой вариант для большинства неприемлем. Так что надо выбрать агентство или доверенное лицо. Если у вас есть знакомый, который может взять этот труд на себя, – прекрасно. Если нет…

Бессмысленно представлять свою квартиру сразу через 20-30 компаний. Если вы пытаетесь привлечь к продаже множество посредников, к вам вряд ли отнесутся серьезно. Лучше выбирать одно-два, максимум три агентства. Вместе с тем заключать эксклюзивный договор тоже нецелесообразно. Все равно никаких гарантий «эксклюзивный посредник» вам не даст. Зачем же себя ограничивать?

Выбирая агентство, лучше предпочесть то, которое работает не только в России и не только с русскоязычной аудиторией. Доля сделок с россиянами в настоящий момент около 30%, и не стоит исключать из числа возможных покупателей заинтересованных болгар, немцев, бельгийцев.

Как понять, серьезно ли агентство будет работать с вашим объектом? В душу не заглянешь, но оцените, как оно займется презентацией вашей квартиры. Если посредник не запросил у вас фотографии объекта и не сделал их сам – это странно. Профессионалам надо знать, что они продают. Покупателям – что они покупают. Для успешной продажи необходимо побывать на объекте и сделать рекламные материалы.

• Хотите продать недвижимость в Болгарии – обращайтесь.

Агентству или доверенному лицу стоит сообщить (и указать в объявлении о продаже), какую мебель и технику вы собираетесь вывезти, а какую готовы оставить в квартире. Когда никаких уточнений нет, покупатель ориентируется на обстановку, которую видит при осмотре. Разумеется, он, скорее всего, задаст соответствующие вопросы. А если вы перед нотариатом все-таки заберете какой-то предмет, то юридически к вам будет трудно предъявить претензии, но такие недоговоренности могут омрачить сделку и даже сорвать ее…

Далее. Продавец должен иметь возможность показывать недвижимость. Ситуация «ключи есть только у меня, я их не отдам» или «ключи у моей подруги, но сегодня она занята» не устроит ни риэлтора, ни покупателей. Не больше 5% клиентов готовы брать что-либо без осмотра, а болгары, чья доля на рынке составляет сейчас более 50%, вообще не покупают заочно. «Через час буду на Солнечном берегу, давайте встретимся» – это обычная формулировка. Разумеется, с квартирой в комплексе с ресепшном, работающим круглый год, проблем нет. Но так бывает не всегда. В любом случае, если вы серьезно нацелены на продажу, обеспечьте доступ к объекту.

Договор с агентством подписывают обычно в момент, когда найден конкретный покупатель, готовый внести депозит. В соглашении могут оговариваться цена и комиссионные, но стандартного образца нет, и каждое агентство предлагает свой вариант.

Важно: переход собственности осуществляется в Болгарии болгарским нотариусом. Полностью совершить процесс за границей невозможно.

Тем не менее нотариус в России понадобится. Если вы не приезжаете на сделку, на родине нужно подготовить доверенность на того, кто будет представлять вас перед болгарским нотариусом и вести от вашего имени все дела. Уполномочить можно кого угодно: доверенное лицо в компании, друга или родственника.

В простейшей ситуации у квартиры один собственник. В чуть более сложной – муж и жена (даже если один из них не вписан в нотариальный акт, собственниками являются оба). Возможны варианты с дальними родственниками, наследниками – в любом случае в доверенности должны стоять подписи всех.

Также на родине продавец должен оформить у нотариуса два документа – декларации: об отсутствии задолженности перед болгарским государством и о семейном положении. Обе справки составляются с ваших слов – по сути, нотариус подтверждает факт сделанного заявления, не проверяя его правдивость.  

Два документа для проведения сделки вы должны сделать в Болгарии – налоговую оценку от общины и кадастровую схему. Получить их можно самостоятельно: процедура недорогая (около 50 евро), но длительная – может занять до десяти дней. Поэтому проще отправить доверенность на подготовку документов и – заодно – открытие счета в болгарском банке, а самому приехать «под нотариат».

Теперь у вас есть все документы для проведения сделки!

Единых правил нет, но обычно при совершении сделки продавец платит комиссионные агентства, а покупатель пошлины. Они составляют 5-6% от стоимости недвижимости. Стандартного размера комиссионных тоже не существует.

В назначенный день вы приезжаете на сделку в офис нотариуса, где он зачитывает нотариальный акт, и происходит подписание договора. Стороны идут в банк. Там покупатель переводит на ваш счет оставшуюся сумму – вы «увидите» деньги практически сразу. Затем новый собственник получает квитанцию о переводе, обе стороны возвращаются к нотариусу с подтверждением оплаты. После подтверждения нотариус регистрирует сделку в суде. Обычно процедура занимает около двух часов.

Если вы – продавец – отсутствуете на сделке, всю процедуру за вас осуществляет доверенное лицо. Именно поэтому вы должны быть абсолютно уверены в нем: с одной стороны, отношения могут регулироваться договором между вами, с другой – он все-таки будет иметь доступ к вашим деньгам.

После того как подписан нотариальный акт и получены деньги, вы перестаете быть собственником квартиры. Покупатель имеет полное право не пустить вас внутрь. Поэтому, если вы планируете после сделки остаться в Болгарии еще на какое-то время, лучше забронировать гостиницу, не рассчитывая «договориться пожить» с новым владельцем.

Никакой продавец не хочет продешевить – и вы не исключение, это понятно. Но есть реальные цены и есть реальная ситуация на рынке. Например, в столице Болгарии Софии цены последние три года растут – причем значительно, более чем на 5% в год. А вот на Солнечном берегу, вообще на большинстве морских курортов и в горнолыжном Банско, вопреки прогнозам, роста нет. До 2008 года там строили так много, что текущий (растущий!) спрос пока не превысил предложение.

Если такой срок вас не устраивает, придется сразу ставить привлекательную цену. Условно говоря, не 25 тысяч, а 22! В этом случае велика вероятность, что покупатель найдется даже за два-три дня.

Наконец, если очень спешите, можете обратиться в специальный фонд, который сам выкупит ваш объект, но по цене на 20% ниже рыночной. Важно только ваше согласие – возможно, вам выгоднее получить меньшие деньги сейчас, а не через полгода, в течение которых придется платить за содержание пустующего объекта.  

Ниже – таблица с ориентировочными ценами на вторую половину 2018 года.

New Estate Bulgaria

+7 499 112 3269

[email protected]

www.newestate-bulgaria.ru