Философия «Win-Win»

В 1980-х годах гарвардские экономисты разработали принцип ведения бизнеса, при котором каждая сторона получает максимальную выгоду, а проигравших просто нет. Нашумевшая стратегия Win-Win до сих пор считается лучшим из возможных путей.

Интересно, знают ли авторы, что на земле есть остров, где их идеи воплотились в жизнь и изменили правила игры в отдельно взятой сфере. Остров этот – Пхукет. А сфера – рынок недвижимости.

Куда выгоднее вкладывать деньги? Какую стратегию и тактику выбрать? И сколько можно заработать? Разберемся вместе.

Пхукет – остров небольшой, 50 на 20 километров. Причем 70% этой территории – холмы и горы. Восточное побережье для пляжного отдыха не подходит: там скалистые берега, коралловые рифы, там строят гольф-поля и яхт-клубы, но не купаются, и туристическая инфраструктура не развита. Остается только западное побережье – пляжные зоны Ката, Карон, Патонг…

Остров небольшой, но очень популярный. Как туристическое направление Пхукет развивается с 70-х годов прошлого века. Все эти годы число туристов росло. В 2017-м здесь отдохнули уже 8 млн гостей – в 20 раз больше, чем на острове местных жителей. Сюда едут со всего мира, и едут круглый год.

«Круглый год!» – это ключевые слова для местного бизнеса. Длинный сезон помогает отелям на Пхукете добиться среднегодовой заполняемости 80%. Это больше, чем на европейских курортах, и даже больше, чем во многих деловых столицах. Высокий спрос позволяет лучше зарабатывать. Поэтому все ведущие отельные сети – Best Western,Windham Group, Renaissance, Sheraton, Movenpick – хотят здесь быть.

Все бы хорошо, но… Остров небольшой, застраивается уже 50 лет, участков у океана почти не осталось, и земля дорогая.

Отели нашли выход. Они выбирают многоквартирные комплексы местных застройщиков, подходящие под их цели, и заключают с ними договор, по которому после завершения строительства здание перейдет к ним в управление. При этом они не стремятся выкупить квартиры, они хотят лишь управлять и сдавать их в аренду туристам, то есть заниматься своим основным бизнесом.

Перед заключением договора отельная сеть уровня Best Western проводит полный аудит. Проверяют всё: право собственности на землю, документы на строительство, статус застройщика, финансовую отчетность. Прописывают жесткие требования: в здании должно быть определенное число квартир с одной и двумя спальнями, определенное качество материалов, определенный мебельный пакет, на территории – определенное число садов, бассейнов, ресторанов и т.п. И, конечно, огромные штрафы за все нарушения и срыв сроков.

«Покупка – продажа»

Инвестор покупает апартаменты на начальной стадии. Средний срок возведения жилого комплекса – полтора-два года. По мере строительства стоимость недвижимости увеличивается на 20-30% (или даже больше). Особенно заметен рост цен у комплексов, которые заключили договор с крупными отельными сетями. К середине строительства там уже нет свободных апартаментов.

На финальных стадиях проекта инвестор может продать квартиру и быстро вернуть вложенные средства с прибылью. Или же сдать свою недвижимость в аренду и начать получать регулярный доход.

Пример: кондо-отель Mai Khao Beach

«Покупка – аренда»

Если задачи быстро вернуть вложенные средства не стоит, можно купленную квартиру отдать в отельное управление. Лучшую отдачу принесет посуточная аренда, заниматься которой имеют право только отели – у них есть лицензия. Число туристов на Пхукете растет ежегодно, спрос есть круглый год. Актуальные арендные ставки позволяют выйти на 15-20% потенциального дохода в год или 6-8% – гарантированного.

Максимальную выгоду получат те покупатели, которые приобрели квартиру на начальном этапе строительства. За пять-семь лет они окупают недвижимость за счет арендных поступлений и роста цен на готовое жилье. При продаже они возвращают вложенные средства и сверху получают столько же.

Если ваша стратегия «покупка – аренда», перед сделкой подумайте о том, как будете сдавать жилье.

Самостоятельно

Это значит – вы готовы решать буквально все вопросы: оборудовать квартиру для аренды, заниматься маркетингом, встречать и провожать жильцов, брать с них депозиты, делать уборку, оплачивать коммунальные услуги и налоги… Зато и вся прибыль достанется вам.

Как вести этот бизнес самостоятельно – отдельная и весьма обширная тема со множеством практических и юридических нюансов. В контексте инвестиций важно понимать: посуточно имеют право сдавать только отели, так как у них есть отельная лицензия. При помесячной сдаче прибыль будет намного меньше. В некоторых комплексах есть ограничения по сдаче в аренду, а в некоторых это невыгодно (например, большая конкуренция или нераскрученный район). Поэтому объект изначально нужно подбирать так, чтобы он соответствовал вашим целям.

Через агентство недвижимости

Оно может взять на себя все хлопоты по поиску арендаторов и работе с ними, но и часть прибыли захочет получить. Стандартная ставка за такие услуги – 20% от дохода. Зато владельцу не нужно будет заниматься маркетингом, заселением гостей и решением всех их вопросов. Также не нужно будет разбираться в юридических и налоговых нюансах.

Через отельную сеть

Гостиничные операторы, которые заключают договоры с застройщиками, обеспечивают максимальную загрузку комплекса. Они профессионалы – маркетинг, менеджмент, всё на высшем уровне. Для частного инвестора, который отдает квартиру в арендную программу, этот бизнес становится полностью пассивным – он просто получает максимальный доход и ни о чем не беспокоится.

Примеры комплексов под управлением отелей

Если вы хотите сдавать вашу недвижимость через отельную сеть, важно понимать, какие арендные программы они предлагают.

Гарантированная аренда

При покупке инвестор подписывает контракт, по которому застройщик гарантирует ему ежегодный процент от стоимости квартиры. Владельцу неважно, как она сдается, может, именно его квартира весь год простаивала, его это не касается. На свой счет он ежегодно получает определенную сумму. На Пхукете это 7-9% годовых. Деньги приходят регулярно, четко, как на банковском депозите. Кроме того, он может самостоятельно пользоваться недвижимостью две-четыре недели в году, кроме пикового периода (декабрь-январь).

Арендный пул

В этом случае доход инвестора зависит от успеха гостиничного бизнеса. Весь год отель сдает апартаменты в аренду, а в конце сезона делает отчет: сколько принесли все квартиры одного типа, к примеру, с одной спальней и видом на сад. Из получившейся суммы он забирает себе 30-40% (маркетинг, управление, зарплаты персоналу), а оставшиеся 60-70% делит между всеми собственниками.

Самой выгодной программа «Арендный пул» будет для тех инвесторов, которые покупали квартиры на начальной стадии строительства.

Приведем пример.

Инвестор А берет квартиру с одной спальней и видом на сад на стадии котлована за $100 тыс. За время строительства стоимость объекта увеличивается на 20-30%. Инвестор Б покупает соседнюю квартиру такой же планировки в конце стройки за $130 тыс. Оба собственника отдают недвижимость в управление отелю.

В программе «Арендный пул» для отеля неважно, сколько инвестор заплатил за квартиру, его интересуют только характеристики объекта – одна спальня, вид на сад. Все такие апартаменты в комплексе будут сдаваться по одинаковым ставкам. Примерно по $100 в сутки в низкий сезон, $200 – в высокий.

В конце года отель посчитает общий доход, который принесли все одинаковые апартаменты в комплексе. Вычтет 30-40% – для себя, оставшиеся 60-70% поровну разделит между всеми собственниками.

Допустим, каждому достанется по $10 тыс. Но для инвестора А эта сумма – 10% от той цены, которую он заплатил за квартиру, а для инвестора Б – 7,6%.

Пример: расчет программы «Арендный пул» в комплексе Windham Grand 5*

Возьмем для расчета квартиру 32 кв. м в строящемся комплексе, управлять которым будет Windham Grand 5*. Стоимость объекта сейчас – 4038000 бат.

Цена номера за сутки в низкий сезон – 3,5 тыс. бат, в высокий – 4 тыс. бат, в пиковый – 4,5 тыс. бат. Минимальная заполняемость этой отельной группы на Пхукете в первый год – 60% (220 дней), далее – 75-80%.

Доход в первый год: 4 тыс. бат (средняя суточная цена) × 220 дней = 880 тыс. бат.

Прибыль собственника 60% – 528 тыс. бат (40% общего дохода отель возьмет себе за управление).

Расходы собственника – содержание прилегающей территории – 23227 бат.

Чистая прибыль собственника: 504773 бат.

• Доход в % при заполняемости отеля 60%: 12,5% годовых.
• Доход в % при заполняемости отеля 70%: 14,6% годовых.
• Доход в % при заполняемости отеля 80%: 16,7% годовых.

Это доходность с учетом покупки квартиры на начальном этапе строительства. В ближайшие пару месяцев цены на недвижимость вырастут, и доходность будет другая.

Получить подробную информацию об объекте

Анализ предложения.

Нельзя просто верить обещанным процентам доходности, надо понять, сможет ли застройщик их обеспечить. Бывает, к примеру, что застройщик обещает 9-10% гарантированного дохода в течение двух лет. Покупателей такие цифры, конечно, привлекают. Но если копнуть, выяснится, что никакого договора с отелем у застройщика нет. По факту он просто включает эти обещанные проценты в стоимость квартиры, а затем два года возвращает покупателям их же деньги. По окончании этого срока никакой гарантированной программы не будет, а как фактически сдадут комплекс – неизвестно. Без отельной сети обеспечить максимальную заполняемость крайне сложно. Проще говоря, предложение рискованное.

Изучение договора.

Перед сделкой надо внимательно изучить договор с застройщиком. Многие пишут на рекламных баннерах, что гарантированный доход в их комплексах составляет 9-10%. Но вопрос, от какой суммы считаются эти проценты. Бывает, что от цены объекта без учета мебели. Или в этой сумме не учтены расходы на содержание территории. Или есть какие-то дополнительные страховые взносы. Если все посчитать, то по факту чистыми выйдет 7%.

Также важно понимать, как в случае с программой «Арендный пул» вам будет начислять прибыль отель. Хорошие для инвестора сети действуют так: из общего дохода по квартирам вычитают 30-40% за свой сервис, а оставшиеся 60-70% делят между собственниками. А есть такие отельные сети, которые из суммы общего дохода вычитают затраты на управление, маркетинг, налоги и т.п., а уже оставшиеся деньги делят в пропорции 30% – себе, 70% – владельцам квартир.

Выбор формы собственности.

Квартиру в Таиланде можно купить во фрихолд (полную частную собственность) или лизхолд (это долгосрочная аренда на срок до 90 лет). В прайсах у застройщиков указаны цены за квартиры в лизхолд. Если вы хотите полную частную собственность, нужно доплатить какую-то фиксированную сумму, обычно $8-10 тыс.

Раньше иностранные покупатели, особенно из России, настаивали на фрихолде. Сейчас, когда стало больше инвесторов – они хотят вложиться на пять-семь лет, выжать из квартиры максимум и продать, – растет спрос на лизхолд. Действительно, зачем переплачивать при оформлении в собственность, если цель – максимальный доход за несколько лет?

Способы оплаты.

Если покупаешь квартиру в Таиланде на начальном этапе, то всегда можно договориться на рассрочку до конца строительства (в среднем комплексы строятся один-два года). Некоторые застройщики дают дополнительную рассрочку после окончания строительства под небольшой процент.

Обратный выкуп.

Сейчас некоторые застройщики предлагают опцию «обратный выкуп». Клиент не обязан продавать квартиру, но, если захочет, можно это учесть в договоре. Через пять-десять лет квартира выкупается обратно, но по контрактной цене (иногда: цена покупки +10-20%). Рыночная стоимость, конечно, будет выше – недвижимость в Таиланде дорожает на 3-5% в год. Но в случае, если нужно продать срочно, можно будет воспользоваться этим предложением. Или же пойти в агентство и выставить квартиру на вторичке уже по рыночной цене.

Скрытые скидки.

Например, застройщик только через два года закончит комплекс, а у клиента уже вся сумма есть, ему не нужна рассрочка. В этом случае покупатель может рассчитывать на скидку – 10-15%. Или кэшбек: когда выплаты гарантированного дохода начинаются сразу же после выплаты всей суммы, а не после завершения комплекса. Этой опцией пользуются люди, которые хотят быстро вывести деньги за границу и сразу же получать доход.