Необычный путеводитель по Кипру. Недвижимость. Школы. Цели

«Почему я делаю акцент на школах? Во-первых, эта тема для многих актуальна. Во-вторых, кипрское образование привлекает и уровнем, и финансовыми условиями. Год обучения в международной школе с преподаванием на английском в Испании или Италии будет стоить где-то €20 тыс. в год на ребенка, не меньше. А на Кипре средняя цена – €6-7 тыс. А ведь на острове есть и русские школы – вдвое дешевле международных».

Смотрите, где за границей можно реально учить ребёнка на русском языке и сколько это будет стоить в разных странах...

Ларнака – место очень специфическое, на любителя. Близость к аэропорту – это одновременно и плюс (можно легко приехать на выходные), и минус (шум самолетов, так или иначе, слышен).

Здесь немало хороших пляжей, как в самом городе (Финикудес, Маккензи), так и в пригородах – Декелия, Перволия. И если в межсезонье набережная и городские пляжи просто великолепны, то в разгар туристического сезона они обычно переполнены.

В Ларнаке круглогодичная инфраструктура, при этом город маленький и компактный в отличие от Лимассола. Здесь много красивых мест, приличный выбор недвижимости. К тому же рынок не слишком динамичный: можно не бояться, что у тебя из-под носа что-то уведут.

В Ларнаке много демократичных вариантов – недорогих домов и апартаментов: последние можно приобрести в ценовом диапазоне от €50 тыс. до 250 тыс., дома стоят от €200 тыс. до 500 тыс.

В люксовом сегменте выбор невелик, и можно по пальцам пересчитать элитные дома на вторичке, расположенные на первой линии. Впрочем, здесь строится один очень крутой проект, который мог бы быть лучшим на Кипре… если бы не находился в Ларнаке. Из минусов – опять-таки шум самолетов, которые постоянно взлетают и идут на посадку, и запах агроферм, разводящих свиней. Он особенно чувствуется, когда ветер дует в направлении Фароса, где расположена люксовая недвижимость.

Перспективы у Ларнаки неплохие: рынок не перегрет, идет речь о модернизации и развитии города; в частности, будут строить новые гостиничные комплексы, жилье и коммерческие «башни». Вероятнее всего, люкс-сегмент таким образом расширится и потянет вверх цены в регионе.

Образование

Поскольку Ларнака – город маленький, то выбор образовательных учреждений невелик, но они есть, и весьма неплохие. Стоимость обучения зависит от возраста детей и выбора заведения. Ценовая политика греческих детских садов – около €150-200 в месяц за ребенка за половину дня. Русские сады немного дороже. В Ларнаке есть даже армянский детский садик при армянской церкви. Выбор международных учебных заведений, где дети и преподаватели говорят на английском (после детского сада можно продолжить обучение в школе в Ларнаке), состоит из American Academy, Med High English Private School, Pascal.

Если Ларнака подходит для постоянного отдыха и жизни, то в этой стороне острова все очень хорошо для отдыха, но жить тут круглый год едва ли возможно.

Айя-Напа зимой просто вымирает. Протарас и Паралимни будут немногим живее. Это сезонные курорты, их выбирают те, кто хочет приезжать летом. Но семьям с детьми в Айя-Напе будет неспокойно: по ночам в сезон тут весьма активна нетрезвая молодежь.

Поэтому Протарас предпочитают семьи с детьми, а Айя-Напу – любители потусить. (Курортные города расположены так близко, что добраться, скажем, до луна-парка в Айя-Напе – не проблема.) К тому же ее рассматривают как инвестиционное направление из-за строительства новой марины. Хотя цены здесь приличные и вопрос о целесообразности инвестиций встает сам собой.

Но надо понимать, что и цена будет довольно высокой – от €2 млн и выше. Впрочем, если вам интересны апартаменты, то на вторичке можно найти варианты без изысков стоимостью до €150 тыс.

Образование

В Протарасе, Айя-Напе и Паралимни международных школ нет – только греческие. И если маленького ребенка еще можно записать в греческое общеобразовательное учреждение, с более взрослым сделать это сложнее.

Недавно мне поступил запрос. У клиентки были две вводные. Первая – дом с бюджетом €300 тыс. В Ларнаке такой можно было найти, в Протарасе сложнее… Второе условие – наличие учебных заведений для ребенка 14 лет. После этого данный регион можно было не рассматривать.

Противоречивое направление. С одной стороны, самый развитый и дорогой город. С другой – его рынок самый перегретый и самый сложный для выбора по соотношению цены и качества. Те, кто интересуется паспортной программой, сметают все приличное на корню, и найти хорошие апартаменты и варианты в готовых новостройках нереально. Без шуток – объекты в новостройках скупаются еще на этапе строительства. Как правило, под паспортные пакеты берутся сразу несколько квартир.

Из плюсов – в Лимассоле сделали хорошую набережную, еще лет десять назад ее не было. Лучше стали пляжи. Есть две марины: старая и поэтому не такая дорогая Сан-Рафаэль и новая – Лимассол-марина. Все высотки Кипра сосредоточены в Лимассоле. Знаковые проекты реализуются тоже тут. Но что будет, когда всё построят, а программа гражданства поменяется (допустим, ужесточится), – большой вопрос.

…Лимассол выбирают те, кто хочет постоянного движения, активной жизни. По многим параметрам это – центр. Хотя есть еще столица – Никосия, где находятся все университеты, но там нет выхода к морю. Поэтому с точки зрения жизненной активности Лимассол вне конкуренции. И все новости, связанные с инфраструктурными проектами Кипра – строительством газопровода, новых гостиниц и т. д., – так или иначе связаны с этим городом.

О недвижимости. В первую очередь, Лимассол – самый активный и большой рынок апартаментов. Цены здесь высокие, €1 млн и выше на объекты с приставкой «люкс». Виллы тоже продаются, но на первой линии купить что-то очень сложно, а новые, даже небольшие дома у моря стоят от €3,5-4 млн до €10 млн. И это штучные варианты. В шаговой доступности до пляжа можно найти объект за €2,0-3,5 млн, за хайвеем – за €1,5 млн.

Образование

На учреждениях Лимассола сделаю отдельный акцент. Во-первых, здесь есть три школы, которые считаются русскими. На самом деле это кипрские школы, поскольку лицензия у них местная, а не российская. Но преподают там русскоязычные учителя на русском языке, и большинство детей из России. Из обязательных предметов – греческий и английский. При этом если ребенок приезжает сюда учиться на год-два, то он должен сдавать экзамены – просто по переводу он поступить не может. Обучение примерно вдвое дешевле, чем в международных школах. Но, хотя это частные образовательные учреждения, не стоит ожидать индивидуального подхода к обучению и малого числа учеников в классах.

Во-вторых, по моему мнению, лучшие из международных школ – бывшие церковные, не относящиеся к каким-либо конфессиям, – например, St. Mary's School Limassol, Pascal English School Cyprus. Там хорошая атмосфера, достойный уровень английского языка, так как многие преподаватели – англичане. В таких школах учится много киприотов. Язык общения между детьми – английский. Попасть туда непросто, но реально, если все спланировать заранее, то есть заблаговременно встать в лист ожидания.

Третье – популярные международные школы. Они дороже, в них учатся иностранцы. Самая престижная и дорогая – расположенная в горах The Heritage Private School. Она просто огромная, недавно отстроили новое здание. Здесь учатся и русские, но больше всего китайцев. Поэтому перспективы изучения языка неоднозначные. В школах, где есть большие диаспоры, общение на английском происходит по минимуму. То есть преподавание, конечно, ведется на нем, но между собой-то дети общаются на родном языке!

Прекрасное место для круглогодичного пребывания и для отдыха. Минус – удаленность от аэропорта Ларнаки – полтора часа на машине. Правда, есть свой небольшой аэропорт, но рейсов из России мало.

Пафос сопоставим по ценам с Ларнакой и Айя-Напой и точно дешевле Лимассола. Но, на мой взгляд, сам город гораздо приятнее. Есть шопинг-молл, кинотеатры, хороший выбор детских садов (в том числе русскоязычных) и школ. Нетрудно найти занятия по интересам: фитнес-клубы, кружки для детей и т. п.

В городе обустроенная набережная, но основная проблема – с пляжами. Они есть, но небольшие, как правило гостиничные, например, в Киссонегре, в St. George (Сан-Джордж). А, например, в районе Морских пещер – перспективном месте, где построены очень красивые виллы, их нет. Только скалы.

Лучший пляж Пафоса – Корал-бей. Правда, есть нюанс, о котором часто забывают: рядом с ним недвижимость можно приобрести только в лизхолд. Для англичан такая форма собственности, как долгосрочная аренда, является нормой жизни. Для россиян она непонятна и кажется рискованной. На Кипре есть районы, где объекты приобретаются только по этой схеме. Например, в маринах Лимассола и Айа-Напы. Но там лизхолд дается от государства, и поскольку обе локации новые, то и контракты там длинные – аренда на 100 лет…

Пафос выбирают в первую очередь те, кто хочет купить не апартаменты, а дома. Видимо, потому, что выбор квартир тут не очень велик, хотя и больше, чем в Ларнаке. Да и цены приятнее, чем в Лимассоле. Только строится на порядок меньше.

Большая часть недорогих объектов представлена на вторичном рынке. Апартаменты можно выбрать от €50 тыс. (в Пейя, например) до €200 тыс. Новых апартаментов в Пафосе практически нет. Начиная от €200 тыс. можно говорить уже о виллах. Минимальные цены опять же в районе Пейя. Неплохие демократичные дома можно приобрести в шаговой доступности от моря в ценовом диапазоне от €300 тыс. до 500 тыс. Если речь идет об элитной недвижимости, то стоимость апартаментов начинается от €300 тыс. Новые виллы с теплыми полами и технологией «умный дом» будут стоить от €500 тыс.

Стоимость виллы на первой береговой линии варьируется от €2 млн до 3 млн – в зависимости от расположения, площади дома и участка, может быть и более высокая, и более низкая цена.

Образование

Русских школ в Пафосе две, обе маленькие. Российской лицензии у них тоже нет, и экзамены выпускники при необходимости едут сдавать в Никосию.

Международных школ больше, чем в Ларнаке, но меньше, чем в Лимассоле. Самая старая и известная The International School of Paphos. Школа разрастается и уже представляет собой целый городок. Сейчас на территории строится boarding house, чтобы принимать детей с проживанием. Учащихся – 700 человек. Это неплохой и надежный вариант. Но школа расположена за городом, добраться туда без машины невозможно. Обычно родители кооперируются и совместно решают вопрос доставки детей в школу.

Также выделю Aspire Private British School, которая находится рядом с самыми популярными районами города (Хлорака, Киссонерга, Гробницы Королей), и TLC Private School, что ближе к Корал-бей и Пейя – тоже хороший вариант.

С точки зрения транспортной доступности это совсем медвежий угол, зато там тихо, прекрасные пляжи и живописная природа. Продаются хорошие виллы на первой линии стоимостью (как и на всем острове, за исключением дорогого Лимассола) от €2 млн. Хороший летний вариант – купить дом с садом близко к пляжу. Если мы рассмотрим похожий дом в Протарасе, то вы за те же деньги получите меньше земли, а в Пафосе, скорее всего, не будет пляжа.

Цены здесь очень адекватные, но… до Пафоса, со школами и крупными магазинами, ехать минимум полчаса, если не придется обгонять грузовики. Зимой жизнь замирает, большинство отелей закрывается, хотя магазины и рестораны работают.

Никосия – это административный центр, где расположены центральные офисы банков и крупных компаний. И еще это университетский центр – здесь около десяти вузов. Кстати, сами киприоты любят получать высшее образование за границей. Или степень бакалавра получают на Кипре, а затем уезжают в другие страны учиться в магистратуре.

Живут в Никосии в первую очередь киприоты. Иностранцев мало – это смешанные семьи, бизнесмены или студенты.

Тренд последних лет – студенческие общежития. В городе реализуется несколько таких проектов. И если рассматривать их как разовую инвестицию – купил и сдаешь в аренду, получая доход, – это интересно. Если же мы говорим об инвесторах по паспортной программе, когда выкупается сразу несколько квартир, все сложнее. Ведь через три года, по правилам программы, люди могут выйти из этих инвестиций и продать недвижимость. Но ликвидность студенческих апартаментов невысока, и найти покупателя будет трудно. Да, вы получите стабильный доход – 4-5% «грязными». Но любая недвижимость на берегу более ликвидна.

…В Никосии можно купить для себя – и апартаменты, и дом – только зачем? Здесь живут в основном смешанные семьи, которые привязаны к месту работы. Причем они же ездят на море и покупают что-то на берегу. На выходных вся Никосия едет отдыхать зимой в Троодос, летом – в Айя-Напу и Протарас.

До €100 тыс. В рамках этого бюджета смотрим апартаменты в Пафосе либо Паралимни. В Пафосе будет больше вариантов, в основном в Пейя. Можно даже рассмотреть маленький таунхаус под ремонт. В 2017 году были продажи и до €50 тыс., но к лету такие и даже чуть более дорогие предложения закончились. Сейчас за €70-90 тыс. можно найти варианты в 1,5 км от моря.

Есть и еще один тип предложений на рынке, правда, я не встречала ни одного купившего. Это дешевые варианты в деревнях километрах в 30 от Лимассола вверх в горы. Живописные проекты для любителей природы.

€300 тыс. Большой выбор. Можно купить небольшой дом с палисадником на вторичке в Пафосе или в Ларнаке – например, в Перволье. В Протарасе у людей с этим бюджетом ожидания часто не совпадают с возможностями. Интересно рассмотреть апартаменты в Айя-Напе и Лимассоле, но это будет вторичка, купить что-то новое нереально.

€500-700 тыс. В Лимассоле уже можно смотреть новостройки – апартаменты с двумя-тремя спальнями, но не в высотках. Это будут не элитные объекты, а бизнес-класс с теплыми полами, панорамными окнами, кондиционерами. В пригородах Лимассола – Суни и Мони – столько стоят уже отдельные дома, но строится там сейчас немного. В этом ценовом диапазоне я бы рекомендовала дома в Пафосе и Протарасе. Это могут быть и вторичные объекты (причем свежая, хорошая вторичка) или новые дома в строящихся комплексах. Найти новый уже построенный, но проданный вариант на сегодняшнем рынке непросто.

Миллион евро «плюс». Хороший вариант – апартаменты в Лимассоле, но не в высотке. Это лучший уровень бизнес-класса. За €1,2-1,5 млн можно купить люксовый объект. Вы сможете выбирать из домов – не на первой линии, но в шаговой доступности от моря. В Лимассоле за €1,2-1,5 млн есть прекрасные виллы за автобаном на холмах в живописных районах с видом на море.

€2 млн – уже паспортная история. Если речь идет про апартаменты, то за эти деньги покупатели набирают паспортный пакет (в основном для инвестиций) – разбивают сумму на несколько апартаментов в новостройках бизнес-класса и/или несколько небольших вилл по €500-700 тыс. Или – чтобы жить самим – выбирают люксовые апартаменты либо виллы на первой линии.

…выбирайте либо Айя-Напу, либо Лимассол. В Айя-Напе, особенно летом, молодежь ночью со стаканами гуляет по улицам и катается на мотоциклах. Протарас – более семейное место, Пафос в этом смысле я бы и вовсе назвала пенсионерским.

…нет привязки к бизнесу, а размеренная жизнь устраивает, я бы выбрала детский сад или школу в Пафосе. Он меньше, компактнее, уютнее. В Лимассоле тоже много вариантов, но цены выше.

…мое личное предпочтение также – Пафос. Хотя многие клиенты предпочитают Лимассол из-за его более активной «движухи». Хотя жителю Москвы или Питера даже Лимассол может показаться деревней. Но, например, я решила, что мне Лимассол не подойдет – ехать по пробкам в школу и опаздывать не хочу. С другой стороны, старшеклассник уже сам может доехать до школы на муниципальном автобусе.

…поймите, что уровень дохода от сдачи недвижимости в аренду на Кипре не будет высоким. Точнее, не настолько высоким, чтобы я советовала в это ввязываться. Если, конечно, параллельно речь не идет о паспортной программе или других задачах.

Поэтому, покупая недвижимость и для себя, и для сдачи в аренду, ориентируйтесь на то, какое место больше нравится. Везде заработаете одинаково – 3-4% годовых. В Протарасе проще сдавать в сезон, в Пафосе – круглогодично. Если вы не планируете появляться на острове, лучше сдавать на долгий период. Если краткосрочно, надо, чтобы кто-то за жильем следил, а с этим могут быть проблемы. С управляющими компаниями на острове дела обстоят неважно: найти кого-то, кто будет ухаживать за чужой недвижимостью за адекватные деньги, вовремя делать уборку и ремонт по мере необходимости, при отсутствии хозяина на Кипре – проблематично. Знаю нескольких киприотов – смешанные семьи, владеющие десятками апартаментов. Они сами занимаются сдачей в аренду и прекрасно живут. А вот те, кто пытается организовать процесс удаленно, сталкиваются с трудностями.

…и при этом никаких параллельных личных планов не имеете, то самой доходной является история про вложения в строительство: на заказ строится либо небольшой комплекс апартаментов, либо комплекс вилл под сдачу с последующей продажей. В этом случае можно говорить о полном возврате средств (включая погашение стоимости личной резиденции – минимум €500 тыс.) через три года, когда законом допускается выход из инвестиций. Возможна также покупка объектов в строящихся комплексах надежных застройщиков по сниженной оптовой цене с дальнейшей сдачей в аренду и перепродажей по истечении трехлетнего срока.