Аутлеты в Аланье как инвестиция

Мила Гребенщикова: Коммерческой недвижимости, тем более выставляемой на продажу, намного меньше, чем жилой, – в Турции, как и везде. Но специфика турецкого рынка коммерческой недвижимости ещё и в том, что он внутренний. Главные покупатели тут – сами турки.

Им удобнее работать с коммерческими объектами, потому что это менее хлопотный процесс.

Во-первых, удобнее сдать помещение в аренду хотя бы на два-три года, чем постоянно общаться с арендаторами жилья.

Во-вторых, ремонтные работы в коммерческих помещениях всегда делает арендатор. В случае с жилой недвижимостью это чаще всего не так.

В-третьих, надёжность компаний всё-таки повыше, чем у частных лиц. Жильцы могут «исчезнуть», оставить неоплаченные счета, что-то сломать…

Мила Гребенщикова: На внутреннем рынке турки готовы покупать объекты, приносящие от 5% годовых «грязными». Из-за кризиса во многих сегментах доходность снизилась. Например, на рынке жилья из-за роста цен и нестабильной ситуации с арендой окупаемость в 15, а то и 20 лет уже воспринимается местными жителями как вполне нормальная.

Среднее коммерческое помещение приносит доход 5% годовых, но в Стамбуле и Анкаре доход чаще выплачивается лирах, тогда как на средиземноморском побережье – в валюте…

В коммерции туркам интересны прежде всего магазины и помещения под офисы. Ретейл показал востребованность и в пандемию, а офисные помещения по-прежнему пользуются спросом, потому что, как выяснилось в минувшем году, местные жители в массе не готовы работать на дому и хотят ходить на работу.

Другие сегменты не столь привлекательны. Например, отельный бизнес сильно пострадал в пандемию. До неё инвестиции в гостиницы могли окупаться за семь-восемь лет. Но сегодня небольшие отели городского типа вынужденно переводятся в жилищный фонд. А часто даже перепродаются и просто идут под снос.

Есть у нас и экзотические инвестиционные проекты, например сельскохозяйственные теплицы – кстати, очень популярная схема в Турции. Буквально: выгодно купить землю, построить плантацию, засадить её бананами… Единственный минус, смущающий иностранных инвесторов, – доходность в таких проектах считается в лирах. Зато в турецкой валюте удачный проект может окупиться за пять-шесть лет. Другое дело, что не каждый участок подходит для выращивания тех же бананов.

Мила Гребенщикова: Конечно, эти объекты очень трудно найти в продаже. Особую роль играет менталитет продавцов, которые с трудом «отпускают» собственность. Недавно у меня сорвалась сделка – только потому, что в тапу объекта было три собственника и одна из них в последний момент отказалась продавать. Названная причина – серьёзно! – ей приснился папа и посоветовал не продавать!

Другая трудность – часть владельцев готовы продавать только туркам. Причём не из каких-то националистических соображений. Клиент просто не хочет афишировать сам факт продажи и ищет покупателя среди «своих».  

В Аланье особенно мало собственников коммерческой недвижимости – иностранцев, потому что регион ещё недавно делили между собой местные игроки. Если что-то появляется в продаже, то быстро уходит.

Мила Гребенщикова: Как и везде: есть топовые места на главных улицах, где простоя нет даже в кризис, а есть пустующие пространства.

Но главная причина инвестиционных перспектив турецкой недвижимости в постоянном развитии районов. Аланья стремительно растёт – вот что важно.

Тот же Махмутлар два года назад и сейчас – абсолютно разные районы. У меня есть знакомый из России – ему принадлежат около десяти магазинов на главной улице. Он покупал их давно, они пустовали более двух лет. Зато сейчас там расположены главные банки Махмутлара, и доходность много выше, чем 10%.

В Махмутларе был один Migros (крупный продуктовый ретейлер. – прим. Prian.ru), сейчас их уже два, и, уверена, скоро появятся ещё, а значит, им понадобятся помещения.

Другой пример – популярная марка текстиля English Home, которой раньше не было в Махмутларе. Сейчас они открылись здесь, и эта точка обеспечивает собственнику доход выше, чем в центре Аланьи.

Развитие региона привлекает в него новые компании и новые бренды, которые уже есть, например, в Стамбуле или Анкаре.

Мила Гребенщикова: Иностранные инвесторы действительно предпочитают покупать коммерческие объекты с арендаторами: они хотят гарантий, тем более что не знают рынка. Турки с большей готовностью приобретают на стадии строительства, больше веря в перспективы развития региона или страны в целом.

Хотя, конечно, в качестве арендаторов – крупные холдинговые компании. Да, доходность при работе с таким клиентом ниже, и чаще всего оплата происходит в лирах, но десять лет у тебя не будет болеть голова. Как и везде: меньше риск – меньше доход.

Мила Гребенщикова: В Турции мелкие арендаторы готовы заключать договоры с собственниками на год-два, максимум на пять. Крупные компании, конечно, работают по европейским стандартам, предпочитая заключить договор на долгий срок: минимум на пять лет, максимум – 10+10. Кстати, по турецким законам, договор может быть заключён хоть на 99 лет. Но если конкретный срок не указан, срок действия договора с прописанными условиями ограничивается десятью годами.