a
Версия
для печати

Аутлеты в Аланье как инвестиция

Заодно узнаем, к чему стоит готовиться, покупая коммерческую недвижимость в Турции

Связаться с экспертом

О жилой недвижимости в Турции мы знаем почти всё. О коммерческой пишут куда меньше, что, учитывая популярность страны у русскоязычных покупателей, странно. Восполняем пробел – обращаемся к эксперту.

Мила Гребенщикова заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group

Работает с турецкой недвижимостью с 2005 года. Окончила факультет управления недвижимостью Университета Анадолу в 2014 году.

Рынок коммерческой недвижимости Турции небольшой. То есть предложения, может, и есть, но не в открытой продаже. В интернете их немного. Или они просто не бросаются в глаза…

Мила Гребенщикова: Коммерческой недвижимости, тем более выставляемой на продажу, намного меньше, чем жилой, – в Турции, как и везде. Но специфика турецкого рынка коммерческой недвижимости ещё и в том, что он внутренний. Главные покупатели тут – сами турки.

Им удобнее работать с коммерческими объектами, потому что это менее хлопотный процесс.

Во-первых, удобнее сдать помещение в аренду хотя бы на два-три года, чем постоянно общаться с арендаторами жилья.

Во-вторых, ремонтные работы в коммерческих помещениях всегда делает арендатор. В случае с жилой недвижимостью это чаще всего не так.

В-третьих, надёжность компаний всё-таки повыше, чем у частных лиц. Жильцы могут «исчезнуть», оставить неоплаченные счета, что-то сломать…

Прямые иностранные инвестиции в Турцию 2020

В последние два года объём иностранных инвестиций в Турцию снижался. В 2020 году – на 16,6%. Одновременно доля вложений в недвижимость стабильно растёт, а в абсолютных цифрах в прошлом году она не изменилась

Пандемия заставила по-новому оценивать перспективы коммерческой недвижимости. Магазины, склады, государственные и медицинские учреждения – одни показали свою надёжность, другие напротив…

Мила Гребенщикова: На внутреннем рынке турки готовы покупать объекты, приносящие от 5% годовых «грязными». Из-за кризиса во многих сегментах доходность снизилась. Например, на рынке жилья из-за роста цен и нестабильной ситуации с арендой окупаемость в 15, а то и 20 лет уже воспринимается местными жителями как вполне нормальная.

Среднее коммерческое помещение приносит доход 5% годовых, но в Стамбуле и Анкаре доход чаще выплачивается лирах, тогда как на средиземноморском побережье – в валюте…

В коммерции туркам интересны прежде всего магазины и помещения под офисы. Ретейл показал востребованность и в пандемию, а офисные помещения по-прежнему пользуются спросом, потому что, как выяснилось в минувшем году, местные жители в массе не готовы работать на дому и хотят ходить на работу.

Другие сегменты не столь привлекательны. Например, отельный бизнес сильно пострадал в пандемию. До неё инвестиции в гостиницы могли окупаться за семь-восемь лет. Но сегодня небольшие отели городского типа вынужденно переводятся в жилищный фонд. А часто даже перепродаются и просто идут под снос.

Есть у нас и экзотические инвестиционные проекты, например сельскохозяйственные теплицы – кстати, очень популярная схема в Турции. Буквально: выгодно купить землю, построить плантацию, засадить её бананами… Единственный минус, смущающий иностранных инвесторов, – доходность в таких проектах считается в лирах. Зато в турецкой валюте удачный проект может окупиться за пять-шесть лет. Другое дело, что не каждый участок подходит для выращивания тех же бананов.

Доходность объектов недвижимости Турции

Исследование Colliers показало рост доходности объектов ретейла в Турции даже в первой половине 2020 года

Если говорить конкретно об Аланье… На главной улице множество стабильно работающих точек. Но кажется, что такие помещения никогда не продаются.

Мила Гребенщикова: Конечно, эти объекты очень трудно найти в продаже. Особую роль играет менталитет продавцов, которые с трудом «отпускают» собственность. Недавно у меня сорвалась сделка – только потому, что в тапу объекта было три собственника и одна из них в последний момент отказалась продавать. Названная причина – серьёзно! – ей приснился папа и посоветовал не продавать!

Другая трудность – часть владельцев готовы продавать только туркам. Причём не из каких-то националистических соображений. Клиент просто не хочет афишировать сам факт продажи и ищет покупателя среди «своих».  

В Аланье особенно мало собственников коммерческой недвижимости – иностранцев, потому что регион ещё недавно делили между собой местные игроки. Если что-то появляется в продаже, то быстро уходит.

Почти половина из 432 крупных торговых центров Турции (арендные площади более 5 тыс. кв. м) находятся в Стамбуле и Анкаре.

В Аланье, население которой превышает 300 тыс. человек, работает только два крупных центра.

Согласно исследованию Colliers, до 2023 года в стране планируется открыть ещё 49 центров, хотя пандемия может скорректировать сроки.
Если идти от центра в сторону Махмутлара или удаляться от набережной, нетрудно найти пустующие витрины с табличкой Sale. В том числе в новых домах. Кажется, объекты ретейла в новостройках – это больший риск.

Мила Гребенщикова: Как и везде: есть топовые места на главных улицах, где простоя нет даже в кризис, а есть пустующие пространства.

Но главная причина инвестиционных перспектив турецкой недвижимости в постоянном развитии районов. Аланья стремительно растёт – вот что важно.

Тот же Махмутлар два года назад и сейчас – абсолютно разные районы. У меня есть знакомый из России – ему принадлежат около десяти магазинов на главной улице. Он покупал их давно, они пустовали более двух лет. Зато сейчас там расположены главные банки Махмутлара, и доходность много выше, чем 10%.

В Махмутларе был один Migros (крупный продуктовый ретейлер. – прим. Prian.ru), сейчас их уже два, и, уверена, скоро появятся ещё, а значит, им понадобятся помещения.

Другой пример – популярная марка текстиля English Home, которой раньше не было в Махмутларе. Сейчас они открылись здесь, и эта точка обеспечивает собственнику доход выше, чем в центре Аланьи.

Развитие региона привлекает в него новые компании и новые бренды, которые уже есть, например, в Стамбуле или Анкаре.

Neva Outlet в Конаклы Мехмет Шахин

О проекте Neva Outlet

Neva Outlet – проект компании Mayalanya Group, работающей на рынке Турции в сфере строительства с 2005 года.

Учредитель Mayalanya Group – Мехмет Шахин, президент Торгово-промышленной палаты Аланьи. Подробнее о первых лицах компании – здесь.

Под брендом Neva Outlet группа управляет торговыми центрами в Манавгате и в центре города Аланьи, а также тремя торговыми комплексами в её пригородах – Soho Bazаar, Neva Bazaar, Luka Bazaar. Четвёртый, Luna Bazaar, сдаётся в июне 2021 года.

В планах компании открытие аутлетов в Новосибирске и Алматы.

Все комплексы расположены в курортных зонах. Аутлеты представляют коллекции 39 мировых брендов, в том числе Zara, Oisho, Koton, Pull&Bear, Reebok, Trussardi, Love Machine, De Facto, Benetton, Bershka, Stradivarius.

Учредителями реализована концепция, уже известная в Турции (например, в сети магазинов Boyner), когда под одним общим брендом на рынок выходят несколько популярных марок. Активная экспансия Neva Outlet позволяет брендам зайти в бурно развивающийся регион, а местным жителям и туристам – совершать покупки рядом с домом или отелем. 

Soho Bazaar Soho Bazaar

Soho Bazaar расположен в Окурджаларе. Работает с 2018 года. Минимальная стоимость участия в проекте – €175 тыс.

Luka Bazaar Luka Bazaar

Luka Bazaar расположен в Окурджаларе. Работает с 2020 года. Минимальная стоимость участия в проекте – €200 тыс.

Neva Bazaar Neva Bazaar

Neva Bazaar расположен в Конаклы. Работает с 2016 года. Минимальная стоимость участия в проекте – €165 тыс.

Luna Bazaar Luna Bazaar

Luna Bazaar откроется в районе Паяллар. Начало работы летом 2021 года. Минимальная стоимость участия в проекте – €175 тыс.

Познакомиться с коммерческим проектом в Турции и узнать доходность Связаться с экспертом
Стандарт надёжности в Европе – покупка коммерческого объекта с уже имеющимся арендатором и действующим договором аренды. Объект без арендатора кажется «плохим».

Мила Гребенщикова: Иностранные инвесторы действительно предпочитают покупать коммерческие объекты с арендаторами: они хотят гарантий, тем более что не знают рынка. Турки с большей готовностью приобретают на стадии строительства, больше веря в перспективы развития региона или страны в целом.

Хотя, конечно, в качестве арендаторов – крупные холдинговые компании. Да, доходность при работе с таким клиентом ниже, и чаще всего оплата происходит в лирах, но десять лет у тебя не будет болеть голова. Как и везде: меньше риск – меньше доход.

О проекте Neva Outlet

Все проекты Neva Outlet находятся под управлением профессионалов с многолетним опытом работы на турецком рынке. Это редкость для Турции: рынка управляющих компаний, работающих на побережье, во всяком случае в сегменте коммерческой недвижимости, нет.

При этом якорный арендатор и управляющая компания принадлежат одному и тому же бренду. Поэтому риска отсутствия основного арендатора не будет.

Инвестор может приобрести любое помещение торгового центра. В каждом комплексе планировка уникальна; минимальные площади, предлагаемые на продажу в центре Neva Outlet в Конаклы, – 37 кв. м за €165 тыс.

Важно: покупка двух минимальных помещений позволяет инвестору и его семье претендовать на гражданство Турции.

Фактически все помещения в торговых комплексах уже имеют арендаторов (исключение – достраивающийся проект Luna Bazaar) – этот факт во многом определяет цену предложения. Ниже в таблице приведены примеры вакантных помещений в торговых комплексах по состоянию на начало июня 2021 года.  

Примеры вакантных помещений с арендаторами

Торговый центр

Расположение в ТЦ

Площадь, кв. м

Стоимость, €

Luka Bazaar

1 этаж

55,6

250 000

 

104,14

500 000

2 этаж

50

200 000

3 этаж

50

225 000

Soho Bazaar

1 этаж

50

200 000

 

50

225 000

 

50

300 000

2 этаж

40

200 000

 

50

175 000

 

50

200 000

 

50

250 000

 

70

315 000

3 этаж

50

225 000

Neva Bazaar

1 этаж

30

165 000

 

49

245 000

 

60

300 000

 

71

355 000

2 этаж

50

300 000

 

61

366 000

 

71

426 000

3 этаж

55

275 000

 

69

345 000

 

76

380 000

Luna Bazaar

1 этаж

32

166 000

 

45

225 000

 

50

225 000

 

50

250 000

 

50

500 000

2 этаж

32

150 000

 

45

175 000

 

50

200 000

 

50

225 000

Стандарт хорошего инвестиционного предложения – долгосрочный договор аренды. Если контракт с якорным арендатором заканчивается через два-три года, объект, вероятно, теряет в цене, даже если доход в эти годы будет выше рынка.

Мила Гребенщикова: В Турции мелкие арендаторы готовы заключать договоры с собственниками на год-два, максимум на пять. Крупные компании, конечно, работают по европейским стандартам, предпочитая заключить договор на долгий срок: минимум на пять лет, максимум – 10+10. Кстати, по турецким законам, договор может быть заключён хоть на 99 лет. Но если конкретный срок не указан, срок действия договора с прописанными условиями ограничивается десятью годами.

О проекте Neva Outlet

В проектах Neva Outlet инвестор заключает договор с гарантированным доходом на 12 лет, подписав соглашение с управляющей компаний и поручив ей поиск арендатора. Состав арендаторов и условия договоров аренды УК определяет на стадии планирования комплекса.

Важно: доход выплачивается вне зависимости от того, есть у купленного помещения арендатор или нет.

Вторая возможность для инвестора – отказаться от договора и заняться управлением самостоятельно. Это также вполне рабочая схема, поскольку центры Neva Outlet обеспечивают стабильный поток покупателей, а значит, интересны арендаторам. На практике некоторые арендаторы самостоятельно заключают договоры с компаниями разного профиля: аптеками, магазинами сладостей, сувениров, галантереи… Но здесь, конечно, важно знать внутренний рынок и быть знакомым с потенциальными клиентами.  

Все помещения оформляются в полную собственность, включая земельный участок. Каждый собственник может распоряжаться своей площадью, например перепродать её или сменить арендатора. Единственное ограничение есть у владельца главного помещения: якорного арендатора – Neva Outlet – поменять невозможно.

Важно: расположение в популярных курортных зонах позволяет генерировать стабильную прибыль и гарантировать доход в валюте на 12 лет под 8% годовых.

Поделиться материалом:
3 июня 2021 года Автор: 3575