a
Версия
для печати

Экскурсия по Кипру.

Десять фактов об острове и его недвижимости, которые не зависят от кризисов и пандемий

Поделиться:

Наверняка кризис, вызванный пандемией, в той или иной степени ещё скажется на недвижимости. Впрочем, многое останется неизменным. Генеральный директор компании Rentsale Юлия Титова провела заочную экскурсию по Кипру. Возможно, большинство фактов не станут для вас откровением, но всё равно: они актуальны как никогда! В одной статье – основные мысли.

Юлия Титова

генеральный директор компании Rentsale

Можно не только почитать об актуальных ценах и тенденциях на рынке недвижимости Кипра, но и посмотреть...

Смотреть видео

Необходимое предисловие

Ещё три месяца назад я бы прекрасно обошлась без какой-то затравки. Но сейчас необходимо учесть момент – начало лета 2020…

Главное: интерес к Кипру есть, и очень большой. Огромный. Даже в текущих условиях, даже при безумных ограничениях – ежедневно только из Москвы на остров массово отправляются бизнес-джеты. Наличие второго паспорта даёт очевидные преимущества. Несколько моих клиентов (давно уже налоговые резиденты Кипра) именно сейчас решили получать гражданство…

Но приехать могут не все, а потому будет отложенный спрос. Не сомневаюсь, что после открытия границ начнётся вторая (сравнимая с прошлогодней) волна интереса к программам гражданства и ПМЖ. Именно поэтому никто из местных застройщиков цены не снижает, не сомневаясь, что после открытия границ начнётся ажиотаж. Ключевой вопрос – когда их откроют? Вот тут особых иллюзий я не испытываю. На Кипре очень ждут россиян, но нас пустят на остров в последнюю очередь, когда статистика по числу заражённых вирусом станет более приемлемой. Пока готовы принимать греков да израильтян.

Из тенденций рынка, которые уже проявились, выделю основную, по сути общемировую: публика обратила внимание на отдельно стоящие дома. Условно даже те, у кого уже решён паспортный вопрос «с помощью» квартир в Лимассоле, посматривают в сторону вилл Пафоса…

Ну а теперь к «вечным фактам».

Инвесторы обратили внимание на отдельно стоящие дома. Условно даже те, у кого уже решён паспортный вопрос «с помощью» квартир в Лимассоле, посматривают в сторону вилл Пафоса…

Регионы, города, цены

Столица Кипра – Никосия. Находится на приличном удалении от моря, так что совмещать отдых и владение недвижимостью тут не получится. Поэтому город не столь популярен у иностранцев, хотя здесь можно рассматривать покупку коммерческой недвижимости и студенческих апартаментов. Они могут приносить регулярный доход, но вот их ликвидность в будущем для меня неочевидна. Большинство студентов никогда не приобретают жильё, а снимают его.

Самый крупный аэропорт острова находится в Ларнаке, но сам город невелик, соответственно, и выбор недвижимости тоже. Иностранцев тут, как и в Никосии, немного. Нового строительства совсем мало. В некоторых районах города есть неплохие виллы – в основном не новые, стоимостью €300–500 тыс. Но за эти же деньги можно приобрести недвижимость и в других регионах, более приспособленных для жизни и отдыха.

В восточной части острова, в районе Фамагуста, расположены небольшие Айя-Напа, Протарас, Паралимни. Здесь прекрасные песчаные пляжи и развитая туристическая инфраструктура, но жизнь замирает в межсезонье. То есть недвижимость здесь или для летнего отдыха, или для сдачи в краткосрочную аренду. Новое строительство активно, но выбор апартаментов невелик, большинство предложений – это виллы, по ценам сопоставимые с похожими в Ларнаке и Пафосе, – €300–500 тыс. В Айя-Напе и Протарасе также можно найти интересные виллы с хорошими участками непосредственно на берегу моря. Цены уже в пределах €2 млн. Конечно, есть и множество «промежуточных вариантов» – за 500 тысяч, миллион, полтора.

Важно!
В регионе Фамагуста жизнь кипит только в туристический сезон. Сюда приезжают туристы и дачники. Кстати, многие киприоты, проживающие в Никосии, владеют домами именно здесь – но наведываются в свои владения исключительно с мая по октябрь.
Недвижимость в Никосии, Ларнаке и районе Фамагуста от компании Rentsale

Интернациональная круглогодичная инфраструктура на Кипре сосредоточена в двух городах: Лимассоле и Пафосе. Первый считается русским городом, второй – английским. Но это условная и весьма старая градация. Так было лет 10-15 назад. Сейчас и русские есть везде, и повсюду можно встретить обладателей кипрского ПМЖ и гражданства – китайцев и выходцев из других стран Азии.

Впрочем, ни в Лимассоле, ни в Пафосе я не чувствую их засилья: китайцев действительно много только в международных школах. А вот в магазинах и ресторанах куда больше людей, говорящих по-русски. Видимо, дело в том, что азиаты покупают недвижимость на потом и не пользуются ей сразу. Возможно, это даст отсроченный эффект в будущем.

Лимассол гораздо больше Пафоса, и цены здесь выше. Конечно, при покупке можно уложиться в те же деньги, но при прочих равных расстояние до моря будет больше. Фирменный знак – в городе большой выбор элитных апартаментов в строящихся высотках.

Недвижимость в Лимассоле от компании Rentsale

В Пафосе тоже есть всё, но многие считают здешнюю жизнь слишком размеренной (хотя что же тогда говорить про Ларнаку, Айя-Напу или Протарас!). В Пафосе, как и в Ларнаке и регионе Фамагуста, можно купить как недорогие апартаменты, так и таунхаусы с виллами. Но главное – прекрасный ассортимент готовых и строящихся домов на берегу моря.

Лично я для жизни предпочитаю Пафос и не вижу большой проблемы, чтобы по делам съездить в Лимассол или Никосию. Расстояния невелики, пробок нет, дороги хорошие.

Недвижимость в Пафосе от компании Rentsale

Итак! Хотите дешёвые апартаменты – обратите внимание на Пафос, Ларнаку и Паралимни: здесь можно найти варианты до €100 тыс. Взвешенная цена на двухспальную квартиру в шаговой доступности от моря на вторичке – €150–200 тыс., в новостройках дороже. Хотите таунхаус рядом с водой и в пределах 300 тыс. – это снова что угодно, но не Лимассол. В нём же можно найти таунхаус за 300 тыс. на вторичном рынке, но такие варианты очень быстро улетают.

В диапазоне €300–500 тыс. можно присмотреть виллу площадью около 200 кв. м с участком в 200–400 квадратов. Для Лимассола опять-таки поднимаем планку выше. Здесь дорогая земля, и за те же 300–500 тыс. можно купить таунхаус или хорошие апартаменты. Вилла же площадью 300 кв. м с участком 500–600 квадратов в десяти минутах от пляжа обойдётся не менее чем в миллион. Но, конечно, одна из визитных карточек Кипра – это эксклюзивные объекты. Виллы в непосредственной близости от моря или видовые на холмах с большими участками в Лимассоле и Пафосе. Тут есть варианты и за миллион, и за два, и за пять…

Визитная карточка Кипра – это эксклюзивные объекты, а именно видовые виллы или расположенные у кромки воды

Налоги и титул

При покупке на вторичном рынке нужно заплатить налог от 3 до 8%. Тот, кто получает титул – свидетельство о собственности – впервые, этот налог не платит.

В последнее время большинство покупателей хочет – если покупают не новостройку, а вторичку – только объект с титулом. Именно так можно убедиться в отсутствии обременений: залога, судебных тяжб и т. д. Но зачастую свидетельство о собственности приходится ждать годами.

Задержки с титулами у некоторых объектов могут быть связаны с проблемами застройщиков. Например, земля под зданием находится в залоге. Но – важно понимать, что новые, только что сданные объекты в момент заселения ещё титула не имеют. Купившие новостройку в надёжной компании получают свидетельство о собственности быстро, но всё равно не в момент завершения строительства, а, скажем, в течение года после него – и это абсолютно нормально.

***

Покупка новой недвижимости налогом на переход права собственности не облагается – облагается НДС. На первый объект недвижимости площадью до 200 кв. м, используемый в качестве личной резиденции, этот налог составляет 5%, на все остальные – 19%.

Важно! Используя пониженную ставку НДС 5%, собственник не может пользоваться недвижимостью в инвестиционных целях, то есть сдавать её в аренду. Понятно, что друзей, знакомых, родственников никто размещать не запрещает. Нюанс этого ограничения в том, что договор на воду и электричество заключается на собственника. Если же объект сдаётся на длительный срок, то – как правило – на арендатора. Так вот, если при покупке жилья заплачен НДС в 5%, заключить контракт на арендатора нельзя.

На первый объект недвижимости площадью до 200 кв. м, используемый в качестве личной резиденции, НДС на Кипре составляет 5%, на все остальные – 19%

***

В общей сложности дополнительные расходы составят от 3 до 9% при покупке вторичного жилья или одного нового площадью до 200 кв. м. Если купить несколько новых объектов или объект большей площади, при следующих сделках на оформление придётся потратить около 20%. Именно эта налоговая градация стала причиной того, что на Кипре популярны виллы с тремя-четырьмя спальнями площадью 180–195 кв. м. Они пользуются наибольшим спросом и для личного проживания и комбинированных инвестиций, и для программы PR fast track. Могу рекомендовать их инвесторам: ликвидность таких предложений в будущем обеспечена налоговыми преференциями.

***

Ежегодный налог на недвижимость на Кипре отменили в 2017 году. Есть налог муниципальный – за вывоз мусора, освещение улиц. Он зависит от площади жилья, максимально составляет около €300 в год, но обычно меньше.

При продаже недвижимости выплачивается налог на прирост капитала по ставке 20%; если в короткий срок продавать несколько объектов, процент на второй и последующие может быть выше. Передача имущества по наследству и дарение им не облагаются. Наследование от родителей детьми – 0%, между супругами и дальними родственниками – 0,1%.

Налог на прибыль от аренды недвижимости облагается по прогрессивной шкале от 0 до 35%. Если вы заработали до €19,5 тыс. в год – ставка нулевая. Кстати, €19,5 тыс. в год – это €1 625 в месяц на долгосрочной аренде. В такую сумму уложатся и апартаменты, и таунхаус, и даже небольшая вилла с тремя-четырьмя спальнями. Весьма гуманный подход со стороны кипрских властей.

Подоходный налог для иностранцев

Годовой доход Налоговая ставка
До €19 500 Не платится
€19 501–28 000 20%
€28 001–36 300 25%
€36 301–60 000 30%
От €60 001 35%

(!) При сдаче в аренду объекта, доход от которого не превышает €1 625 в месяц, налог на прибыль платить не требуется

При продаже недвижимости выплачивается налог на прирост капитала по ставке 20%; если в короткий срок продавать несколько объектов, процент на второй и последующие может быть выше

ВНЖ, ПМЖ и гражданство

ВНЖ на острове может получить каждый, у кого есть договор долгосрочной аренды или собственность. Важно: pink slip – это простой ВНЖ – его нужно продлевать каждый год. Он даёт право круглогодичного проживания, но не даёт права на работу. Для его продления необходимо проживать на Кипре более 183 дней в год. Вместе с родителями его могут получить только дети до 18 лет. Заявителю необходимо предъявить сумму на счету не менее €10 тыс. на человека. Плюс на счету на каждого члена будет заблокировано по €550 – банковская гарантия на случай депортации.

Минусы пинк-слипа – это, во-первых, то самое обязательство по проживанию (если вы отсутствовали на острове более 90 дней, этот ВНЖ просто аннулируется), а во-вторых, долгое рассмотрение заявок. Иногда его удаётся получить за месяц, а кто-то ждёт 10-11 месяцев и к моменту получения первого пинк-слипа уже должен подавать заявку на его продление.

Постоянный вид на жительство можно получить, законно прожив с таким визитёрским ВНЖ – visitors pink slip – пять лет на территории Кипра и ежегодно обновляя его. Общий срок, в течение которого вы можете отсутствовать на острове, – десять месяцев за пять лет и не более трёх месяцев подряд.

Но самое замечательное – на острове есть ускоренная процедура получения ПМЖ. Называется она PR fast track. Воспользоваться ей можно только при покупке нового жилья, стоимость которого превышает €300 тыс. Возможна покупка одного или двух объектов. На момент подачи документов объект может быть недостроен, главное, чтобы выплаты по нему составляли не менее €200 тыс. На оставшуюся сумму возможна рассрочка. Вместе с основным инвестором такой ПМЖ получают дети на иждивении до 25 лет (в том числе студенты), а также родители.

По данной схеме на три года на счету замораживаются €30 тыс. на основного заявителя, по €5 тыс. – на каждого ребёнка, по €8 тыс. – на супруга и каждого из родителей. ПМЖ выдаётся в течение двух месяцев сроком на пять лет, а потом продлевается. Он не даёт права на работу. Зато обладатели такого ПМЖ должны появляться на Кипре всего раз в два года и не имеют обязательств по сроку пребывания.

Чтобы конвертировать fast track в гражданство, необходимо семь лет жить на Кипре на легальной основе. Этот срок считается суммарно: можно находиться на острове семь лет без перерывов, а можно растянуть процесс лет на 15 – по обстоятельствам. Обладатель ПМЖ теряет его в случае, если получил вид на жительство в какой-либо другой стране кроме страны происхождения или не появлялся на Кипре более двух лет.

Важно!
Подбирая жильё по программе фаст-трак, вы можете купить только новостройку. Но нового жилья на рынке меньше, и понятно, что цены на него выше. Часто я вижу, что апартаменты в новостройках бизнес-класса в Лимассоле и Пафосе продаются чуть дороже €300 тыс. – как раз в расчёте на желающих оформить ПМЖ. Аналогичная вторичка будет стоить в полтора-два раза дешевле, и эту разницу в цене нельзя оправдать только годом постройки или качеством строительства. А вот на рынке вилл можно найти адекватные объекты по более логичным ценам. Так что, выбирая новый объект для дальнейшего получения ПМЖ, не забывайте искать оптимальные варианты, чтобы цена была адекватна вторичному рынку – конечно, с учётом возраста дома и его качества…

На острове есть ускоренная процедура получения ПМЖ. Называется она PR fast track. Воспользоваться ей можно только при покупке нового жилья, стоимость которого превышает €300 тыс.

Если вы не ограничены в средствах, удобнее всего получить кипрское гражданство и паспорт за инвестиции от €2 млн. Подчеркну: ни одна «золотая виза», включая испанскую, не даёт права на работу абсолютно в любой стране ЕС. Обращаю на это внимание потому, что после выхода предыдущих серий об этом спрашивали, и я регулярно получаю аналогичные вопросы от клиентов: можно ли с «золотой визой» Испании работать во Франции или в Швейцарии? Ответ – нет! Только с паспортом можно работать в любой стране ЕС. Поэтому, кстати, получение гражданства так актуально для тех, чьи дети учатся в школах и университетах Европы.

Про гражданство – смотрите здесь

 

P. S. Ну а в завершение маленькая зарисовка.

Моя подруга летела на прошлой неделе вывозным рейсом Москва – Ларнака.

По прилёте в аэропорту всех проверяли. Около полутора часов. Мерили температуру. Брали мазок из горла. Пассажиры по одному проходят к иммиграционным столам, чтобы объяснить цель приезда и подтвердить право на приезд на Кипр. Затем всех пассажиров отправляют по домам на такси. По сути, принудительно. За счёт государства. Но если кого-то встречают родственники, пробиться к их машинам можно. Правда, не без скандала…

14 июня 2020 года Автор: 1122