Экскурсия по Кипру.

Можно не только почитать об актуальных ценах и тенденциях на рынке недвижимости Кипра, но и посмотреть...

Ещё три месяца назад я бы прекрасно обошлась без какой-то затравки. Но сейчас необходимо учесть момент – начало лета 2020…

Главное: интерес к Кипру есть, и очень большой. Огромный. Даже в текущих условиях, даже при безумных ограничениях – ежедневно только из Москвы на остров массово отправляются бизнес-джеты. Наличие второго паспорта даёт очевидные преимущества. Несколько моих клиентов (давно уже налоговые резиденты Кипра) именно сейчас решили получать гражданство…

Но приехать могут не все, а потому будет отложенный спрос. Не сомневаюсь, что после открытия границ начнётся вторая (сравнимая с прошлогодней) волна интереса к программам гражданства и ПМЖ. Именно поэтому никто из местных застройщиков цены не снижает, не сомневаясь, что после открытия границ начнётся ажиотаж. Ключевой вопрос – когда их откроют? Вот тут особых иллюзий я не испытываю. На Кипре очень ждут россиян, но нас пустят на остров в последнюю очередь, когда статистика по числу заражённых вирусом станет более приемлемой. Пока готовы принимать греков да израильтян.

Из тенденций рынка, которые уже проявились, выделю основную, по сути общемировую: публика обратила внимание на отдельно стоящие дома. Условно даже те, у кого уже решён паспортный вопрос «с помощью» квартир в Лимассоле, посматривают в сторону вилл Пафоса…

Ну а теперь к «вечным фактам».

Столица Кипра – Никосия. Находится на приличном удалении от моря, так что совмещать отдых и владение недвижимостью тут не получится. Поэтому город не столь популярен у иностранцев, хотя здесь можно рассматривать покупку коммерческой недвижимости и студенческих апартаментов. Они могут приносить регулярный доход, но вот их ликвидность в будущем для меня неочевидна. Большинство студентов никогда не приобретают жильё, а снимают его.

Самый крупный аэропорт острова находится в Ларнаке, но сам город невелик, соответственно, и выбор недвижимости тоже. Иностранцев тут, как и в Никосии, немного. Нового строительства совсем мало. В некоторых районах города есть неплохие виллы – в основном не новые, стоимостью €300–500 тыс. Но за эти же деньги можно приобрести недвижимость и в других регионах, более приспособленных для жизни и отдыха.

В восточной части острова, в районе Фамагуста, расположены небольшие Айя-Напа, Протарас, Паралимни. Здесь прекрасные песчаные пляжи и развитая туристическая инфраструктура, но жизнь замирает в межсезонье. То есть недвижимость здесь или для летнего отдыха, или для сдачи в краткосрочную аренду. Новое строительство активно, но выбор апартаментов невелик, большинство предложений – это виллы, по ценам сопоставимые с похожими в Ларнаке и Пафосе, – €300–500 тыс. В Айя-Напе и Протарасе также можно найти интересные виллы с хорошими участками непосредственно на берегу моря. Цены уже в пределах €2 млн. Конечно, есть и множество «промежуточных вариантов» – за 500 тысяч, миллион, полтора.

Интернациональная круглогодичная инфраструктура на Кипре сосредоточена в двух городах: Лимассоле и Пафосе. Первый считается русским городом, второй – английским. Но это условная и весьма старая градация. Так было лет 10-15 назад. Сейчас и русские есть везде, и повсюду можно встретить обладателей кипрского ПМЖ и гражданства – китайцев и выходцев из других стран Азии.

Впрочем, ни в Лимассоле, ни в Пафосе я не чувствую их засилья: китайцев действительно много только в международных школах. А вот в магазинах и ресторанах куда больше людей, говорящих по-русски. Видимо, дело в том, что азиаты покупают недвижимость на потом и не пользуются ей сразу. Возможно, это даст отсроченный эффект в будущем.

Лимассол гораздо больше Пафоса, и цены здесь выше. Конечно, при покупке можно уложиться в те же деньги, но при прочих равных расстояние до моря будет больше. Фирменный знак – в городе большой выбор элитных апартаментов в строящихся высотках.

В Пафосе тоже есть всё, но многие считают здешнюю жизнь слишком размеренной (хотя что же тогда говорить про Ларнаку, Айя-Напу или Протарас!). В Пафосе, как и в Ларнаке и регионе Фамагуста, можно купить как недорогие апартаменты, так и таунхаусы с виллами. Но главное – прекрасный ассортимент готовых и строящихся домов на берегу моря.

Лично я для жизни предпочитаю Пафос и не вижу большой проблемы, чтобы по делам съездить в Лимассол или Никосию. Расстояния невелики, пробок нет, дороги хорошие.

Итак! Хотите дешёвые апартаменты – обратите внимание на Пафос, Ларнаку и Паралимни: здесь можно найти варианты до €100 тыс. Взвешенная цена на двухспальную квартиру в шаговой доступности от моря на вторичке – €150–200 тыс., в новостройках дороже. Хотите таунхаус рядом с водой и в пределах 300 тыс. – это снова что угодно, но не Лимассол. В нём же можно найти таунхаус за 300 тыс. на вторичном рынке, но такие варианты очень быстро улетают.

В диапазоне €300–500 тыс. можно присмотреть виллу площадью около 200 кв. м с участком в 200–400 квадратов. Для Лимассола опять-таки поднимаем планку выше. Здесь дорогая земля, и за те же 300–500 тыс. можно купить таунхаус или хорошие апартаменты. Вилла же площадью 300 кв. м с участком 500–600 квадратов в десяти минутах от пляжа обойдётся не менее чем в миллион. Но, конечно, одна из визитных карточек Кипра – это эксклюзивные объекты. Виллы в непосредственной близости от моря или видовые на холмах с большими участками в Лимассоле и Пафосе. Тут есть варианты и за миллион, и за два, и за пять…

При покупке на вторичном рынке нужно заплатить налог от 3 до 8%. Тот, кто получает титул – свидетельство о собственности – впервые, этот налог не платит.

В последнее время большинство покупателей хочет – если покупают не новостройку, а вторичку – только объект с титулом. Именно так можно убедиться в отсутствии обременений: залога, судебных тяжб и т. д. Но зачастую свидетельство о собственности приходится ждать годами.

Задержки с титулами у некоторых объектов могут быть связаны с проблемами застройщиков. Например, земля под зданием находится в залоге. Но – важно понимать, что новые, только что сданные объекты в момент заселения ещё титула не имеют. Купившие новостройку в надёжной компании получают свидетельство о собственности быстро, но всё равно не в момент завершения строительства, а, скажем, в течение года после него – и это абсолютно нормально.

***

Покупка новой недвижимости налогом на переход права собственности не облагается – облагается НДС. На первый объект недвижимости площадью до 200 кв. м, используемый в качестве личной резиденции, этот налог составляет 5%, на все остальные – 19%.

Важно! Используя пониженную ставку НДС 5%, собственник не может пользоваться недвижимостью в инвестиционных целях, то есть сдавать её в аренду. Понятно, что друзей, знакомых, родственников никто размещать не запрещает. Нюанс этого ограничения в том, что договор на воду и электричество заключается на собственника. Если же объект сдаётся на длительный срок, то – как правило – на арендатора. Так вот, если при покупке жилья заплачен НДС в 5%, заключить контракт на арендатора нельзя.

***

В общей сложности дополнительные расходы составят от 3 до 9% при покупке вторичного жилья или одного нового площадью до 200 кв. м. Если купить несколько новых объектов или объект большей площади, при следующих сделках на оформление придётся потратить около 20%. Именно эта налоговая градация стала причиной того, что на Кипре популярны виллы с тремя-четырьмя спальнями площадью 180–195 кв. м. Они пользуются наибольшим спросом и для личного проживания и комбинированных инвестиций, и для программы PR fast track. Могу рекомендовать их инвесторам: ликвидность таких предложений в будущем обеспечена налоговыми преференциями.

***

Ежегодный налог на недвижимость на Кипре отменили в 2017 году. Есть налог муниципальный – за вывоз мусора, освещение улиц. Он зависит от площади жилья, максимально составляет около €300 в год, но обычно меньше.

При продаже недвижимости выплачивается налог на прирост капитала по ставке 20%; если в короткий срок продавать несколько объектов, процент на второй и последующие может быть выше. Передача имущества по наследству и дарение им не облагаются. Наследование от родителей детьми – 0%, между супругами и дальними родственниками – 0,1%.

Налог на прибыль от аренды недвижимости облагается по прогрессивной шкале от 0 до 35%. Если вы заработали до €19,5 тыс. в год – ставка нулевая. Кстати, €19,5 тыс. в год – это €1 625 в месяц на долгосрочной аренде. В такую сумму уложатся и апартаменты, и таунхаус, и даже небольшая вилла с тремя-четырьмя спальнями. Весьма гуманный подход со стороны кипрских властей.

ВНЖ на острове может получить каждый, у кого есть договор долгосрочной аренды или собственность. Важно: pink slip – это простой ВНЖ – его нужно продлевать каждый год. Он даёт право круглогодичного проживания, но не даёт права на работу. Для его продления необходимо проживать на Кипре более 183 дней в год. Вместе с родителями его могут получить только дети до 18 лет. Заявителю необходимо предъявить сумму на счету не менее €10 тыс. на человека. Плюс на счету на каждого члена будет заблокировано по €550 – банковская гарантия на случай депортации.

Минусы пинк-слипа – это, во-первых, то самое обязательство по проживанию (если вы отсутствовали на острове более 90 дней, этот ВНЖ просто аннулируется), а во-вторых, долгое рассмотрение заявок. Иногда его удаётся получить за месяц, а кто-то ждёт 10-11 месяцев и к моменту получения первого пинк-слипа уже должен подавать заявку на его продление.

Постоянный вид на жительство можно получить, законно прожив с таким визитёрским ВНЖ – visitors pink slip – пять лет на территории Кипра и ежегодно обновляя его. Общий срок, в течение которого вы можете отсутствовать на острове, – десять месяцев за пять лет и не более трёх месяцев подряд.

Но самое замечательное – на острове есть ускоренная процедура получения ПМЖ. Называется она PR fast track. Воспользоваться ей можно только при покупке нового жилья, стоимость которого превышает €300 тыс. Возможна покупка одного или двух объектов. На момент подачи документов объект может быть недостроен, главное, чтобы выплаты по нему составляли не менее €200 тыс. На оставшуюся сумму возможна рассрочка. Вместе с основным инвестором такой ПМЖ получают дети на иждивении до 25 лет (в том числе студенты), а также родители.

По данной схеме на три года на счету замораживаются €30 тыс. на основного заявителя, по €5 тыс. – на каждого ребёнка, по €8 тыс. – на супруга и каждого из родителей. ПМЖ выдаётся в течение двух месяцев сроком на пять лет, а потом продлевается. Он не даёт права на работу. Зато обладатели такого ПМЖ должны появляться на Кипре всего раз в два года и не имеют обязательств по сроку пребывания.

Чтобы конвертировать fast track в гражданство, необходимо семь лет жить на Кипре на легальной основе. Этот срок считается суммарно: можно находиться на острове семь лет без перерывов, а можно растянуть процесс лет на 15 – по обстоятельствам. Обладатель ПМЖ теряет его в случае, если получил вид на жительство в какой-либо другой стране кроме страны происхождения или не появлялся на Кипре более двух лет.

Если вы не ограничены в средствах, удобнее всего получить кипрское гражданство и паспорт за инвестиции от €2 млн. Подчеркну: ни одна «золотая виза», включая испанскую, не даёт права на работу абсолютно в любой стране ЕС. Обращаю на это внимание потому, что после выхода предыдущих серий об этом спрашивали, и я регулярно получаю аналогичные вопросы от клиентов: можно ли с «золотой визой» Испании работать во Франции или в Швейцарии? Ответ – нет! Только с паспортом можно работать в любой стране ЕС. Поэтому, кстати, получение гражданства так актуально для тех, чьи дети учатся в школах и университетах Европы.

Про гражданство – смотрите здесь

P. S. Ну а в завершение маленькая зарисовка.

Моя подруга летела на прошлой неделе вывозным рейсом Москва – Ларнака.

По прилёте в аэропорту всех проверяли. Около полутора часов. Мерили температуру. Брали мазок из горла. Пассажиры по одному проходят к иммиграционным столам, чтобы объяснить цель приезда и подтвердить право на приезд на Кипр. Затем всех пассажиров отправляют по домам на такси. По сути, принудительно. За счёт государства. Но если кого-то встречают родственники, пробиться к их машинам можно. Правда, не без скандала…