Как купить элитную недвижимость в Таиланде:

процедура сделки и сервисы, на которые вы вправе рассчитывать

Что скрывается за понятием «индивидуальный подход к сделке», какие услуги на практике оказывает агентство в Таиланде, когда начинаются и – что особенно важно – заканчиваются его обязанности?

Мы попросили специалистов компании Exotic Property, которые уже более 16 лет продают недвижимость на Пхукете, описать пошаговый алгоритм их работы в премиальном сегменте.

Материал будет полезен всем, кто присматривается к Таиланду и хочет знать, как проходит покупка квартиры или виллы.

Допродажный сервис

Подбор персонального менеджера

Работа агентства начинается с выбора персонального менеджера, который будет вести клиента от первого контакта до завершения сделки и дальше. Этот человек становится для покупателя единым «центром управления»: всегда на связи, держит контекст, фиксирует договоренности и переводит пожелания клиента на язык конкретных действий.

По сути, персональный менеджер – это связующее звено между покупателем и всеми участниками процесса (от застройщика до дизайнера интерьеров), благодаря которому любые вопросы решаются через одного ответственного человека.

: Светлана Касаткина управляющий партнер Exotic Property

Наш принцип такой: с VIP-клиентами работают только самые опытные брокеры. Для покупателей в этом сегменте критична экспертность риелтора и возможность разговаривать с ним на одном языке. Не все могут продавать премиальную недвижимость: нужно не бояться высоких чеков, уметь слушать, делать то, что действительно необходимо, и при этом проявлять инициативу, обосновывать выбор, а не просто «исполнять».

Разработка индивидуальной стратегии

На этом этапе брокер и клиент общаются, чтобы точно понять задачу. Важны не только формальные характеристики объекта (локация, площадь, стоимость и др.), но – главное – цель покупки. Для чего приобретается недвижимость, на каком горизонте планируется использование, насколько важна инвестиционная составляющая...

Как отмечают в агентстве Exotic Property, далеко не все покупатели приходят с четко сформулированным запросом.

: Ольга Костенко ведущий брокер Exotic Property

Порой клиент говорит: «Я хочу виллу на первой линии». Мы тогда объясняем, что на Пхукете из-за дефицита земли таких объектов крайне мало и их стоимость начинается от $10 млн.
Альтернативой может стать пентхаус в брендовом комплексе с отельным управлением, который можно приобрести за $1-2 млн. И нет, арендная программа не является обязательной, от нее можно отказаться, если вас не интересует этот вид дохода.
Словом, наша задача – перевести пожелания клиента в конкретные сценарии, которые можно реализовать на рынке. На основе разработанной стратегии брокер подбирает пул из пяти – семи объектов, максимально подходящих под запрос. После совместного анализа каждого варианта в выборке остается два-три «финалиста».

Организация показов недвижимости

Показы выстраиваются максимально гибко. Если подбор проводится дистанционно, риелтор сам выезжает на объекты и проводит онлайн-тур. Если покупатель находится на Пхукете, брокеры подстраиваются под расписание его отдыха.

Покупателя сопровождают на комфортных автомобилях, без групповых туров и суеты. Во время просмотров брокер не ограничивается описанием объекта, а обращает внимание на детали, которые сложно оценить самостоятельно: логистику, окружение, приватность, реальные расстояния до инфраструктуры. Оценивают и планы будущей застройки территории.

: Ольга Костенко ведущий брокер Exotic Property

Просмотр нужен обязательно, нельзя покупать недвижимость по брошюрам от застройщика. Например, недавно был показательный случай. Мы смотрели проект на первой линии пляжа: две квартиры, абсолютно одинаковые планировки, зеркально расположенные в здании. Клиенты сразу спрашивают: почему одна квартира дешевле? По буклету всё одинаково, сейчас с обеих сторон лес. Но мы знаем, что с одной стороны через год будет построен пляжный клуб. Окна этой квартиры будут выходить именно туда, а значит, в ней будет шумно. Застройщик уже заложил это в цену. И если для вас важна тишина, лучше заплатить на 7% больше, но получить комфортные апартаменты. Без выезда на местность это сложно предусмотреть.

Переговоры с застройщиком и согласование условий сделки

Далее начинаются переговоры с застройщиком. Риелтор стремится согласовать для покупателя наиболее выгодные условия – по цене, рассрочке и другим параметрам сделки. При необходимости организовывает личные встречи сторон.

Параллельно с этим агентство консультирует клиентов по вопросам, которые напрямую влияют на сделку, но не всегда очевидны на старте: способы и этапы оплат, налоговые последствия, юридические форматы владения, способы оформления долгосрочной визы.

: Светлана Касаткина управляющий партнер Exotic Property

Мы более 15 лет на рынке и за счет этого понимаем, где и какие бонусы можно согласовать: мебельный пакет в подарок, более выгодные условия рассрочки, индивидуальные условия арендной программы и другое. Часто это обсуждается не на уровне отдела продаж, а с топ-менеджерами. Такая работа дает доступ и к off-market-возможностям. Например, недавно через руководство застройщика в Сингапуре мы согласовали для клиента сделку в новом корпусе ЖК, который еще не поступил даже на пресейл.

Проведение сделки с недвижимостью

Бронирование недвижимости

Сделка начинается с резервации объекта и внесения задатка (обычно €3–5 тыс.). В премиальном сегменте агентство подстраивается под клиента максимально гибко: прием депозита можно провести в любой удобной для клиента точке, без необходимости приезжать в офис.

: Ольга Костенко ведущий брокер Exotic Property

Бывало, что мы принимали задаток на лежаке у бассейна, бывало – по пути в аэропорт. Если человек принял решение, мы подстраиваемся под него, а не наоборот. Такой формат позволяет сохранить комфорт клиента и не сбивать его ритм, при этом юридически корректно зафиксировать договоренности и забронировать объект.

Подписание договора с застройщиком

Основной договор готовится застройщиком. Покупатель изучает его самостоятельно или с привлечением юристов, а агентство помогает разъяснить детали, согласовать правки и, при необходимости, подключает проверенных местных юристов.

: Светлана Касаткина управляющий партнер Exotic Property

Многие клиенты после подписания договора спрашивают: это всё, наше с вами сотрудничество закончено? Нет, оно только начинается. Ваш персональный менеджер остается на связи на протяжении всего периода стройки – иногда это два-три года до получения ключей. И далее вы всегда сможете к нам обратиться по любым вопросам и получить различные привилегии в рамках нашей программы лояльности.

Контроль стройки и платежей

Агентство отслеживает график строительства, подтверждение оплат, держит клиента в курсе происходящего и по запросу предоставляет фото- и видеоотчеты со стройки. Такой формат особенно важен для покупателей, которые живут в других странах и не могут регулярно прилетать на Пхукет.

Когда объект подходит к стадии сдачи, агентство берёт на себя еще одну важную задачу – приемку недвижимости. Если клиент не готов прилетать ради этого этапа, специалисты агентства принимают объект вместо него: осматривают квартиру или виллу, фиксируют недочеты и составляют дефектную ведомость, которая передается застройщику для устранения замечаний.

: Ольга Костенко ведущий брокер Exotic Property

Мы подключаемся в случае возникновения любых сложностей. Например, недавно у моего клиента возник форс-мажор – на протяжении двух лет он вносил платежи за квартиру, а перед сдачей комплекса не смог высвободить 20% суммы для финального платежа. При этом продавать недвижимость не хотел. Тогда мы договорились с застройщиком на беспроцентную рассрочку на год после завершения стройки, хотя изначально в договоре этого не было. Это позволило клиенту сохранить объект и расплатиться в комфортном режиме.

Регистрация собственности

Регистрация собственности в земельном департаменте, как правило, проходит при личном присутствии покупателя.

Агентство готовится к его приезду заранее: планируют логистику, трансферы, ускоренное прохождение процедур в аэропорту (fast track). Словом, делает всё, чтобы визит прошел без лишних задержек, особенно когда клиент прилетает на ограниченное время.

Постпродажный сервис

Лайфстайл-менеджер для адаптации в Таиланде

После регистрации собственности и передачи ключей начинается новый этап, а вместе с ним и новые вопросы: как открыть счет в банке и легально продлить пребывание в Таиланде, в какую школу/садик отдать ребенка и как записаться на обследование к врачу, где купить шторы и как заказать доставку... Словом, самые разные бытовые, организационные и административные вопросы, которые для экспата в новой стране могут стать источником стресса.

На этом этапе брокер становится персональным лайфстайл-менеджером. Это означает, что вам не нужно каждый раз объяснять контекст и разбираться, к кому обращаться: вы пишете своему менеджеру – и дальше вопрос либо решается, либо передается проверенному подрядчику.

: Ольга Костенко ведущий брокер Exotic Property

Был сложный случай: клиент потерял документы на машину и право собственности на квартиру. Мы взяли всю коммуникацию на себя. Часть документов удалось восстановить примерно за неделю, остальное – уже после официальной регламентной проверки, она заняла около месяца. Для клиента было важно, что ему не пришлось самому разбираться с тайскими органами, которые не говорят по-английски, и переживать за процесс.

Консьерж-сервис

Если постпродажный сервис агентства недвижимости закрывает бытовые вопросы – документы, банки, обустройство дома, то консьерж-сервис работает с досугом, статусными возможностями и тем, что формирует ощущение «своего круга» на Пхукете.

Арендовать автомобиль с частным водителем, найти няню для ребенка, забронировать лучший столик в видовом ресторане, организовать индивидуальную экскурсию или трансфер на частном джете… Все эти вопросы будут решены профессионалами.

: Светлана Касаткина управляющий партнер Exotic Property

В состав холдинга Exotic Group, помимо нашего агентства недвижимости, входит туристическая компания Exotic Voyage, которая предоставляет нашим клиентам консьерж-сервис высочайшего уровня. Это уже не про быт, а про стиль жизни, про то, чтобы человек чувствовал себя комфортно в новой среде. Мы помогаем с выбором элитных школ, частных госпиталей, с членством в яхт- и гольф-клубах. Это то, куда сложно попасть «с улицы», если ты не понимаешь, как здесь всё устроено.

Программа лояльности

И наконец, клиенты Exotic Property получают доступ к программе лояльности: VIP-сервис в аэропорту (доступ в бизнес-залы, ускоренное прохождение паспортного контроля), трансферы на премиальных автомобилях, скидки на проживание в отелях, экскурсии, аренду яхт в странах Юго-Восточной Азии.

И что важно – постпродажное сопровождение не имеет жесткого срока. Exotic Property поддерживает связь со всеми клиентами, которые покупали с их помощью недвижимость три – пять – десять лет назад. Именно этот подход – постоянное присутствие, готовность помочь и сохранение контакта спустя годы – агентство считает главным отличием своей работы в премиальном сегменте.

Контакты

Сайт Exotic Property, где собраны лучшие примеры элитных комплексов Пхукета

Чат в WhatsApp – для индивидуальных консультаций

Личный телеграм-канал Светланы Касаткиной о недвижимости и жизни на Пхукете

Реклама. Exotic Property, рег. номер 3033521443, erid: 2SDnjdEGsiG