a
Версия
для печати

Как сформировать инвестиционный портфель

Говорим об активных и пассивных стратегиях заработка на недвижимости Кипра. Первые приносят инвесторам до 100% прибыли в год, вторые – до 10%. На вопросы редакции отвечает Сергей Смоленский, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Empire Property Cyprus.
Сергей Смоленский
Сергей Смоленский

– Сергей, к вам обращается инвестор – потенциальный: у него есть намерение вложить деньги в недвижимость, но нет конкретных решений… С чего начинается ваша работа? 

– С определения целей. 

– А разве цель не одна – заработать? 

– У нас на Кипре многие преследуют ещё одну цель – получить гражданство страны Евросоюза*. Кому-то нужен постоянный вид на жительство – хотят семью перевезти, детей учить в местных международных школах. Кто-то бизнес расширяет и собирается пользоваться налоговой системой Кипра, где действуют низкие ставки… Цели у всех разные и часто комплексные.

* С 2013 года на Кипре действует государственная инвестиционная программа, которая позволяет получить гражданство в упрощённом порядке за существенный вклад в экономику, в том числе покупку недвижимости. За эти годы кипрский «паспортный проект» стал самым востребованным в Евросоюзе и помог привлечь миллиардные инвестиции. 

Кроме того, важно ведь, и с какой суммой будем стартовать, и как дальше намерены действовать, и на какие риски готовы пойти…

– Допустим, я хочу минимум рисков и забот: вложил деньги и просто получаю доход. 

– Все инвестиционные стратегии условно можно разделить на две группы: активные и пассивные. Если вы настроены на минимум рисков, вам подойдёт второй вариант. Самый простой путь – покупка квартиры для сдачи в долгосрочную аренду. Получите стабильный денежный поток, в среднем 5% в год от коммерческой цены недвижимости. Например, апартаменты стоят €300 тыс., значит, каждый месяц они будут приносить около €1300. 

– А больше никак?

– После выбора стратегии мы начинаем прорабатывать конкретные варианты. И предлагаем решения для повышения доходности. Допустим, вы можете купить такую же квартиру в строящемся комплексе на начальном этапе. На стадии off-plan аналогичный объект можно взять за €220 тыс., когда готов каркас – за €240 тыс. На Кипре, как и везде, по мере строительства цены растут. И сами застройщики ориентируются по ситуации: продали 30-40% квартир – поднимают цены ещё на 5% к запланированному росту. 

Примеры инвестиционной недвижимости на Кипре

– Да, но при покупке готовой квартиры я сразу же начну получать деньги, а здесь придётся ждать. 

– Верно, но в итоге вы всё равно выиграете. Средний срок строительства жилого дома на Кипре – полтора года. Если вы купите готовые апартаменты за €300 тыс., то за ближайшие 18 месяцев арендаторы вам заплатят около €22 тыс. Взяв на старте строительства, сразу же сэкономите €80 тыс., а через полтора года, когда начнёте сдавать, квартира будет приносить вам те же €15 тыс. в год, но для вас рентабельность составит уже не 5%, а 8%. Знаю примеры, когда благодаря этой схеме инвесторы выходили даже на 10% годовых.

Ещё один путь повышения доходности – переход в сектор посуточной аренды. Здесь можно заработать в два-три раза больше, чем сдавая недвижимость на долгий срок. Но и риски повышаются: вероятные простои недвижимости, амортизация за счёт частой смены жильцов, расходы на управление и маркетинг, фактор удачи, в конце концов. 

– Это та самая активная стратегия, которую вы упоминали?

– Нет, посуточная сдача в аренду тоже может стать пассивным бизнесом. На Кипре хорошо развит сектор управляющих компаний, которые возьмут на себя все хлопоты по работе с жильцами.

Активная стратегия – это участие в строительных проектах. Многие девелоперы возводят здания не на свои деньги, а на средства инвесторов, в том числе иностранцев – из России, Украины, Израиля, Ливана, Китая… 

Читайте также: Идеи для инвестиций: жильё на Кипре приносит доход в 5-6 раз больше, чем банковские депозиты

– Зачем иностранцам финансировать строительство на Кипре? 

– Потому что это выгодно. Смотрите сами. Строительство клубного дома на 15 квартир под ключ стоит в среднем €2,5 млн. Из них €1 млн – покупка земельного участка, €1,5 млн – себестоимость строительства здания. Комплекс, на возведение которого потратили €2,5 млн, выставят на продажу на начальной стадии за €4 млн; по мере строительства цена будет повышаться. Это стандартная доходность строительных проектов на Кипре. Выгода распределяется между инвестором и девелопером, который вёл проект, в определённой договором пропорции: 50/50 или 60/40. 

Преимущество для инвестора в том, что, как правило, ему не приходится финансировать весь проект из своих средств. Сначала он покупает землю (€1 млн) и вносит ещё около 10-20% на начало стройки (порядка €200 тыс.). Затем комплекс выходит на рынок, и начинается продажа квартир. Первые из них разбирают мелкие инвесторы (те самые, которые хотят купить апартаменты на старте, чтобы перепродать или выгоднее сдавать), затем подтягиваются и другие покупатели. В дальнейшем стройку заканчивают на деньги розничных клиентов. А значит, те €1,5 млн, которые заработают инвестор с девелопером, составят до 100% от вложенного собственного капитала. И это всего лишь за полтора года. 

– А если что-то пойдёт не так?

– Безусловно, раз на кону возможность удвоить капитал всего за год-полтора, то риски тоже имеются. Может возникнуть какая-то непредвиденная ситуация – случится очередной финансовый кризис, который затормозит продажи. Или инвестор просчитается с выбором партнёра – девелопер окажется непрофессиональным, не сможет организовать процесс. Или концепция комплекса будет невостребованной: здесь же очень много факторов надо учесть, от локации до дизайна. 

К примеру, построили вы новый дом в районе с преимущественно старым жилищным фондом – продажи пойдут сложнее, потому что покупателям не понравится непрезентабельное соседство. Или, наоборот, рядом уже пять новостроек, а вы возводите шестую, не узнав, что в соседних домах не проданы даже 20% квартир. Подобных нюансов очень много. 

Главный риск для инвестора – затягивание продаж. Из-за этого ему придётся вкладывать все €2,5 млн самому, а затем ждать сделок. Проект всё равно принесёт свои 40% прибыли, но, возможно, не за полтора, а за два-три года, что уже не так интересно. 

– Для оформления инвестиционного гражданства на Кипре подходят обе эти стратегии – пассивная и активная?

– Да, но есть нюансы. К примеру, по условиям инвестиционной программы, чтобы претендовать на гражданство Кипра, надо вложить в жилую недвижимость минимум €2 млн. Как правило, инвесторы предпочитают покупать не одну виллу за эти деньги, а несколько объектов. При этом программа обязывает сохранять один из них, стоимостью от €500 тыс., в собственности – в качестве личного жилья. На этот объект, кстати, можно получить льготу по НДС: налог составит 5% вместо стандартных 19%, но сдавать его в аренду будет запрещено. Остальные лоты – допустим, ещё три квартиры по €500 тыс. каждая – можно будет сдавать в аренду, долгосрочную или посуточную.

Весь Кипр перспективен. Число сделок увеличивается, цены растут во всех сегментах

– А как же быть с девелоперскими проектами? Комплексы строятся полтора года, а по условиям паспортной программы инвестиции надо сохранять в течение пяти лет… Замораживать стройку, чтобы вписаться в эти требования?

– У инвестора, который получает гражданство, есть несколько путей. К примеру, он вкладывает €2 млн в строительство здания. Себе оставляет пентхаус стоимостью €500 тыс., а ещё несколько квартир на €1,5 млн он не имеет права продавать в течение примерно трёх с половиной лет после окончания стройки. Он может сдавать их в аренду или, напротив, никого туда не пускать, поддерживать чистоту, а когда придёт время, продать по рыночной цене, вернув свои деньги с прибылью. 

Второй вариант – вкладывать в бизнес. То есть инвестор открывает на Кипре девелоперскую компанию, которая ведёт строительство дома. В этом случае он продаёт квартиры по мере строительства, а деньги поступают на счёт компании. Просто инвестор не может забрать свои инвестиции в течение срока, ограниченного паспортной программой. Но дивиденды от инвестиций он может забирать в любом объёме в любое время. 

Средства, вложенные в компанию, продолжают работать на инвестора. Он может, к примеру, финансировать следующий проект – на Кипре есть инвесторы, которые уже поучаствовали в строительстве пяти-шести клубных домов. 

– Сергей, и последний вопрос: какое направление для инвестиций вам сейчас кажется наиболее перспективным? 

– Весь Кипр перспективен. Число сделок увеличивается, цены растут во всех сегментах. Свой клиент будет и у доступного жилья в двух-трёх километрах от моря, и у премиальных объектов на первой линии. 

Впрочем, могу выделить одно недооценённое инвесторами направление – офисная недвижимость. Спрос на качественные помещения для бизнеса огромный. Многие компании финансового и IT-сектора, в том числе российские, сейчас открывают представительства на Кипре. Потенциальных арендаторов намного больше, чем инвесторов, желающих вкладывать в этот тип недвижимости. Как только девелопер объявляет новый проект (при правильном маркетинге, конечно), у него выстраивается лист ожидания из крупных и мелких арендаторов. 

Да, порог входа в этот сектор выше – это одна из ключевых причин, почему иностранцы чаще инвестируют в жильё, а не в коммерческие площади. Зато конкуренция в офисном секторе низкая, а доходы порой выше, чем при сдаче жилья. К тому же здесь обычно заключают долгосрочные договоры аренды, что упрощает управление активом. 

Вы заинтересованы в инвестициях в кипрскую нежвижимость – обращайтесь по следующим контактам:

Кипр, Лимассол, ул. Грива Дигени 136, офис 44

http://resortec-property.ru/

[email protected]

+357 968 519 20

Связаться с компанией

Фото предоставлено собеседником

Это статья из книги «ГИД на жительство – 2020»: читайте всю книгу онлайн

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Кипр, Инвестиции, Анализ рынков, Новостройки и строительство

Читайте также

Недвижимость Северного Кипра: локдаун, дистанционные сделки и другие тренды
Цены держатся, но договориться с застройщиками стало легче
Ипотека за рубежом для иностранцев: обзор условий и возможностей
Хотите купить недвижимость за рубежом в кредит? Расскажем как… Актуальные для текущего года...
Инвестиции в недвижимость Кипра: риски и возможности в 2021 году
Владельцы недвижимости на Кипре зарабатывают не только на туристах
Кипр изменил условия получения ПМЖ за инвестиции. Опций стало больше. Разобрались в нюансах
Как стать резидентом Кипра в 2021 году
Германия, ОАЭ, Кипр. Коммерческая недвижимость «пережила» и оживает
Анализируем локации, даём прогнозы
Есть мнение: новое налоговое соглашение между Россией и Кипром не затронет рынок недвижимости
Кипрский застройщик прокомментировал громкий закон

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость на Кипре Элитная недвижимость на Кипре Земельные участки на Кипре Аренда недвижимости на Кипре

Новости и статьи по теме «Кипр»:

Ваша дача ждёт вас… на Кипре. Как живётся в средиземноморской деревне
  • 764
Обзор типичных деревенских домов
Хотим в Европу! Где и как получить шенгенскую визу сейчас
  • 3135
Статистика, новости и полезные ссылки