a
Версия
для печати

Как заработать на недвижимости ОАЭ прямо сейчас

Конкретные проекты и решения под задачи инвестора

Поделиться:

Кого и чем может заинтересовать рынок недвижимости ОАЭ? Можно ли ставить знак равенства между ним и рынком самого известного Эмирата страны – Дубая? Как инвестиционная схема позволит заработать на квадратных метрах одного из самых современных уголков мира?  Ключевые тезисы  в отчёте о вебинаре, организованном  Prian.ru и компанией AX Capital. Видео тоже есть!

Денис Аксиной

Владелец, CEO Ax Capital

Смотреть видео

О перспективах ОАЭ

Зачем покупать недвижимость в Эмиратах? Вопрос этот каждый инвестор решает для себя по-своему. Однако не стоит упускать из виду очевидные факты:

  • Здесь отсутствуют налог на владение, перепродажу жилой недвижимости и даже сдачу её в аренду.
  • Государственная политика нацелена на привлечение иностранцев. ОАЭ не выдаёт паспорта инвесторам, зато предлагает резидентские визы. Такой документ предоставляет иностранцу право на постоянное проживание в стране.
  • До 2018 года любой инвестор, приобретающий недвижимость на 1 млн дирхам ($250 000) мог получить резидентскую визу сроком до трёх лет. По новому закону 2018 года, такие визы выдаются инвесторам и на пять, и даже на десять лет. И главное – с этим документом вы – «свой человек» в местном обществе.

Смотрите на видео - 02:04

Эмираты

В ОАЭ семь эмиратов. Самый крупный из них – Абу-Даби. Несмотря на то, что здесь находится столица, по объёму сделок с недвижимостью и развитости инфраструктуры этот регион значительно уступает Дубаю.

Статистика красноречива: за год к октябрю 2019 года в Дубае продано недвижимости на $22 млрд. Для города площадью 4 000 квадратных километров это колоссальная цифра. Все остальные эмираты, вместе взятые, не продали и половины этого объёма!

Смотрите на видео: 15:00 

Перспективы Дубая. EXPO-2020

Неудивительно, что интерес инвесторов сегодня сосредоточен прежде всего на Дубае. Несмотря на то, что с 2014 года цены на недвижимость здесь снижаются, рынок по-прежнему активен. Строятся новые здания и инфраструктурные объекты. Последних, кстати, в Дубае и соседних регионах в настоящий момент возводят более 300 – на сумму около $40 млрд.

Важно: Дубай готовится принять событие мирового масштаба – выставку EXPO 2020. Событие действительно гигантское: оно начнётся в октябре 2020 года, а завершится – в апреле 2021, и привлечёт более 25 млн посетителей из 250 стран.

Уже сейчас участники выставки строят свои стенды. Поэтому эмират буквально наводнили строители, инженеры, директора крупных компаний.

Но что случится после завершения выставки, когда ажиотаж резко спадёт? Несмотря на значительный масштаб события, по объёму вложений EXPO не столь «велик» – всего $2,2 млрд долларов. Это событие – лишь часть общей стратегии властей. У правительства Дубая существует экономический план на 2030-2050 годы. Любой желающий может ознакомиться с ним на официальном государственном сайте – и, что меня впечатляет особенно – все предыдущие планы власти страны выполняли.

Смотрите на видео: 06:20

Районы Дубая

Когда мы говорим о Дубае, как и инвестиционном направлении,  как правило, подразумеваем всего несколько районов города. Это самые перспективные места как с туристической точки зрения, так и по инфраструктуре – для постоянного проживания.

Длина всего эмирата, который простирается вдоль побережья Персидского залива – почти 90 км, и он тянется вглубь материка на 45 км. Туристы и резиденты, что неудивительно, стараются селиться ближе к воде. Поэтому самые востребованные у арендаторов и покупателей недвижимости районы либо находятся прямо на воде, либо вблизи неё.

В рейтинге инвестиционной привлекательности первое место – у района Dubai Marina. Это крохотный участок на карте Дубая площадью всего два квадратных километра. Здесь расположены 200 небоскрёбов в окружении моря и песка, а также многочисленные рестораны и роскошные отели. Это типичный «открыточный» вид Дубая.

Почти не уступает ему жилой район Palm Jumeriah. Это рукотворный насыпной остров в форме пальмы. Недвижимость здесь ещё дороже, чем в Dubai Marina, но по уровню популярности у арендаторов и туристов они сопоставимы. Проекты здесь часто выбирают те, кто хочет жить вдалеке от оживлённого города. Вот почему в Palm Jumeriah даже больше вилл, чем небоскрёбов.

Наконец, почётная «бронза» – у Downtown District. Это самый оживленный район, средоточие туристической активности эмирата, именно здесь  находятся самое высокое здание мира Бурдж-Халифа, торговый центр Dubai Mall…

Смотрите на видео - 17:24

Ситуация с недвижимостью

Рынок недвижимости Дубая был на пике в 2014 году. Со второго квартала 2014-го начался спад, который можно назвать коррекцией, поскольку за 18 месяцев до этого цены выросли на 18% - и вряд ли эту ситуацию можно назвать здоровой. Предшествующий рост был обусловлен ажиотажем со стороны покупателей.

По нашей оценке, сейчас рынок находится либо на самом дне, либо очень близко к низшей точке. 

Характерно, что в последние месяцы на Дубае сосредоточили внимание крупные инвесторы. Например, американская корпорация Berkshire Hathaway Inc. впервые за всю историю открыла офис в нашем регионе и начинает скупать – по-другому и не скажешь – местную недвижимость.

Цены

Порог входа на рынок недвижимости Дубая – $100 000 (360 000 дирхамов). Это примерная цифра, на которую нужно ориентироваться инвестору. Конечно, вы найдете объекты и дешевле, но их инвестиционный потенциал будет невысок. Вы либо не сможете быстро сдать их в аренду, либо столкнётесь со значительными трудностями при перепродаже.

Для примера возьмём район International Village, расположенный в 35 км от центра эмирата (Downtown Dubai). Стоимость покупки жилья и арендные ставки здесь одни из самых низких в городе. А вот ROI (процент дохода от вложенных средств), наоборот, один из самых высоких в регионе. То есть, если грамотно подобрать объект, можно получить и 10% годовых.

Но вот с перепродажей почти наверняка возникнут проблемы: найти покупателя на недвижимость в этом районе будет нелегко. Почему? Дубай – космополитичный город. Здесь живут люди со всех уголков планеты. Экспатов – более 85% населения. Здесь существует и очевидное деление районов по национальному признаку. Если в Dubai Marina селятся в основном европейцы и русскоязычные граждане, то всю правую часть карты «захватили» азиаты (в том числе International Village). А они ищут квартиры как можно дешевле.

Процесс продажи и психологически, и экономически будет непростым… 

И ещё: с 2006 года, по указу правителя Дубая шейха Мохаммеда, районы города разделены на два  типа – отличие заключаются в возможности или невозможности владения землёй иностранцами. Есть локации, где экспаты могут только арендовать недвижимость на 99 лет (Leasehold), а оформить жильё в собственность имеют право только местные и граждане стран Персидского залива. Мы не работаем в таких районах, поскольку не видим перспектив и особого интереса со стороны наших клиентов.

В других местах недвижимость можно приобрести в полную собственность – Freehold. Здесь вы по закону становитесь полноправным собственником недвижимости и можете передать её по наследству детям и внукам.

Примеры районов Freehold: Dubai Marina, Emirates Living District. Типичные районы Leasehold: Burj Dubai, Jumeirah District. В остальных частях эмирата есть объекты и под freehold, и под leasehold.

Смотрите на видео - 25:37

Чтобы получить примерную цену в долларах за квадратный метр, цены в таблице нужно умножить на три.

О долгосрочной аренде

В Дубае многие инвесторы предпочитают зарабатывать на сдаче недвижимости на долгий срок. В эмирате работает не закон, но правило, по которому управляющая компания не берёт комиссию с владельца, если занимается его объектом. От слова «вообще». Деньги платит только съёмщик, и, как правило, комиссия для него не превышает 5% от стоимости аренды.

Все договоренности с арендатором фиксируются в стандартном договоре, который можно скачать с правительственного сайта. Контракт на аренду защищает обе стороны – и собственника, и съёмщика.

Всё, что вам нужно, чтобы начать сдавать недвижимость в аренду – иметь право собственности (которое у вас, разумеется будет после приобретения объекта) и копию паспорта. Вы просто передаёте эти документы брокеру, остальное он делает сам. Чтобы получать доход на ваш банковский счёт, находиться в ОАЭ необязательно. Всем можно управлять дистанционно.

Контракт на долгосрочную аренду обычно заключается на один год. Это значит, что съёмщик не может съехать до истечения этого срока без огромного штрафа. Но и вы не можете выселить арендатора без дополнительных расходов (а они настолько велики, что никто не пытается заняться выселением).

Оплата делится на несколько частей. Вы оговариваете с брокером – на сколько платежей разбить годовую сумму. Арендатор заплатит либо сразу за весь год целиком, либо будет платить раз в 3-4 месяца.

Происходит это так. Брокер получает у арендатора чек (один или сразу несколько) и передаёт их вам (их может быть до 12 штук в год). Вы кладёте чеки в банк. На каждом указана дата платежа. И именно в эту дату к вам на счёт будут поступать деньги. Общепринятая практика – от одного чека до четырёх в год. Понятно, чем меньше чеков, тем большую скидку выбивает для себя арендатор. 

Смотрите на видео - 32:00

О краткосрочной аренде

Для инвестора такой вариант более выгоден, поскольку позволяет получить максимальную доходность – до 11-13% годовых по сравнению с 7-8% в этом же здании при сдаче на долгий срок.

Правда, это более хлопотный процесс для управляющей компании. Прежде всего потому, что после выселения и перед заселением арендаторов нужно убирать квартиру или виллу. А ещё за недвижимостью нужно следить. Обычно управляющие компании берут за сдачу вашей недвижимости на короткий срок 20% от всех поступаемых от арендатора средств.

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду вам потребуется лицензия. Получить её вы сможете сами. В этом случае ваши расходы составят примерно $600. Лицензия действует один год.

Вообще, несмотря на снижение цен на покупку недвижимости, Дубай остаётся одним из самых привлекательных городов мира для получения арендного дохода. Средняя показатель при покупке хорошего объекта составляет 7-9% годовых. В случае сдачи в краткосрочную аренду эта цифра вырастает до 12%. Причём мы добивались подобных результатов, обеспечивая чистую доходность, за вычетом расходов на содержание жилья и управление.

Да, за последние два года арендные ставки снизились на 20%. Однако собственника выручает то, что с 2014 года цены на жилье упали ещё заметнее.

Смотрите на видео - 37:24

Как выбрать правильный объект

Важно понимать, что арендные ставки в Дубае – одни из самых высоких в мире. Односпальная квартира в Dubai Marina в среднем обходится съёмщику в 30 000 долларов в год (если он снимает её на долгий срок). Кажется, дорого, но в действительности – норма для местного рынка.

А вот при краткосрочной аренде эта же квартира легко может сдаваться от 100 долларов в день и выше. Показатель заселяемости в 75-78% - а это совсем не редкость для региона – обеспечат вам максимальную доходность. А это возможно только в том случае, если выбрать правильный объект. Как это сделать?

Необходимо смотреть на возраст здания. Резиденты Дубая всё время стремятся переехать в новостройки. Ликвидность квартир в новых зданиях выше. Плюс, можно рассчитывать на рассрочку. Например, вы оплачиваете 50% стоимости квартиры, въезжаете в неё, а остальное вносите только через пять лет. Схема позволяет потихоньку выплачивать рассрочку, покрывая её доходами от аренды.

Смотрите на видео - 40:21 

Об ипотеке

Банки, как и везде в мире, проводят свою экспертизу объекта. Чем хуже здание классифицируется банком, тем выше будет процентная ставка по кредиту. Она может достигать 5,75% годовых в дирхамах. Поскольку местная валюта привязана к доллару, то фактически в долларах она составит столько же. Самая низкая процентная ставка, доступная иностранцам – 2,50% годовых.

Банк может финансировать до 75% стоимости объекта. То есть вам достаточно внести собственных 25% от цены продажи.

Смотрите на видео - 53:33

Содержание недвижимости

Собственники в Дубае платят не за содержание жилой единицы как таковой, а за обслуживание общедомовой территории, охрану, услуги по уборке коридоров, содержание лифтов и так далее. В очень хорошем здании за всю квартиру площадью 100 кв.м вам придётся отдавать не более $6000 в год.

Контакты AX Сapital

+971 562 323456 (24/7),  +971 42 427 373 (office)
info@axcapital.ae
www.axcapital.ae
3201, Westburry Tower
Business bay, Dubai, UAE
PO box 340777

15 ноября 2019 года Автор: 416