Коллеги поспорили. Какая недвижимость более интересна – жилая в Мюнхене или коммерческая в окрестностях?

А. Это квартира, приносящая максимально высокую по меркам столицы Баварии доходность – 3% и выше. Цена такого предложения не более €600–700 тыс. Сами квартиры небольшие – чаще однокомнатные, поскольку в этом случае можно достичь наивысшей доходности.

Это необязательно новостройка, хотя и желательно. Покупка жилья на вторичном рынке несёт определённые риски. Например, ремонт квартиры или всего дома может существенно снизить доходность.

В. Это коммерческие здания или помещения, в которых уже есть арендатор, заключивший долгосрочный арендный договор. Наиболее интересный вариант – супермаркеты, причём не всегда продовольственные. Возможные альтернативы – объекты стрит-ритейла, торговые центры.

Важно отметить: может, это прозвучит чересчур категорично, но, по большому счету – доходной коммерческой недвижимости, которую можно приобрести, в самом Мюнхене нет. Это верно, кстати, не только для Мюнхена и связано с тем, что в мегаполисах Германии очень дорогие земельные участки, и приобретение объекта в большом городе делает бизнес малорентабельным, если вообще рентабельным - если мы говорим о арендном доходе.

Поэтому коммерческую недвижимость мы предлагаем в регионах, где участки не такие дорогие.

А. Меньше 100, но больше 50. Примерно пять-шесть домов, перечень которых постоянно обновляется, в каждом из которых 10+ квартир, – из этого и получается цифра. Надо понимать, что в Мюнхене не так много пятен под строительство, разрешение на которое получить очень сложно.

Конечно, в самом городе больше пяти новостроек, но, на наш взгляд, далеко не все они интересны с точки зрения инвестиций. Многие из них, хотя и покупаются для сдачи в аренду, по факту приносят меньше 1% в год – в этом случае инвестор ориентируется только на рост цены объекта. Тут важно учесть, что недвижимость в Мюнхене дорожает, но неравномерно: например, в прошлом году где-то на 6-7%, а где-то более чем на 10%.

Выясняется, что для инвесторов, которые хотят зарабатывать около 3% в год именно с аренды, вариантов в Мюнхене не так много. Например, в большом доме на 50–60 квартир однокомнатных, то есть наиболее выгодных с точки зрения доходности, будет около 20.  А в небольших проектах количество квартир меньше, их площадь больше, а соотношение арендной ставки к цене ниже. И – условно – квартиру за миллион невозможно сдать с той же доходностью, что и квартиру за €500 тыс.

В. Коммерческие объекты в Баварии, в конкретный момент предлагаемые на продажу, можно пересчитать по пальцам двух рук. Деньги в последние годы обесценились, и крупные институциональные инвесторы – пенсионные кассы, страховые компании, инвестиционные фонды – заметно расширили свои портфели недвижимости. Средства, которые раньше приносили на депозитах 1,5–2,0%, сейчас продуцируют минус. По этой причине крупные инвесторы вынуждены перекладывать капитал в недвижимость.  

Выбор сейчас очень мал, но тем более ценны эти объекты, и мы подбираем их индивидуально под инвестора. То есть ведём предварительную работу: согласование, обсуждение параметров – и только после этого начинаем подбор.

А. Если забронировать «устно», на честном слове, то интересный вариант мы сможем придерживать несколько дней, максимум неделю. Если раскачиваться дольше, вероятнее всего, квартира будет продана. Интересные варианты так и уходят – за одну-две недели.

Для клиента, который проявил серьёзный интерес и уплатил задаток – около €1–2 тыс., мы можем забронировать квартиру примерно на месяц, в течение которого надо принять финальное решение.

В. Для коммерческой недвижимости схема работы иная. Сначала клиент должен рассказать о своих потребностях, пожеланиях и возможностях. Потом мы соотносим их с реалиями рынка и проводим подготовительную работу – со счетами, открытием GmbH и т. д. Нужно, чтобы в момент, когда объект появится на рынке, мы были готовы его покупать – иначе всё это не имеет смысла. Сама процедура покупки после принятия решения занимает около месяца.

Проведу такую аналогию: выбор коммерческого объекта напоминает выбор уникального автомобиля или украшения, которого в моменте может не быть в продаже.

А. Полтора года назад я бы сказал, что гарантия 100%. Арендатора в Мюнхене можно найти за неделю. Но в последнее время, из-за пандемии, бывали случаи, что срок поиска увеличивался до месяца, а это, конечно, сказывается на доходности.

Проблемы могут начаться, когда собственник жадничает. Арендные ставки в Мюнхене не поспевают за ценами. Если хозяин квартиры постоянно «хочет больше», велика вероятность, что арендатор параллельно станет искать что-то более дешёвое. И в конце концов съедет, что означает – квартира будет простаивать.

В. Здесь всё намного проще и стабильнее. Приобретая коммерческую недвижимость, клиент получает, во-первых, объект с земельным участком, во-вторых, подписанный договор аренды – это важный момент при инвестировании именно в данном сегменте. Договоры аренды, которые перенимает инвестор, обычно заключены на 10–15 лет, и арендатор не может их расторгнуть без серьёзных штрафных санкций.

А. Это зависит от качества объекта. При покупке новостройки в первые месяцы, возможно, придётся решать ряд вопросов. Например, устранение застройщиком недоточётов, которые были выявлены во время передачи квартиры. Или согласование параметров кухни – в новостройке изначально её может не быть. С течением времени обращений становится существенно меньше. 

Если инвестор хочет минимизировать контакты, мы согласуем детали заранее и будем беспокоить его не чаще чем раз в год, чтобы представить отчёт.

В. По большому счету всё зависит от того, как ты договариваешься с управляющей компанией – и насколько готов ей доверять. Владея коммерческой недвижимостью, можно освободить себя от необходимости большинства «мелких» согласований. Глобальные же вопросы, когда требуется ваше участие: возникают нечасто.

Коммерческая недвижимость не предполагает частую смену арендаторов, а значит, по настоящему серьёзные решения здесь приходится принимать очень редко.

А. Это ключевой фактор, но не риск. Иногда инвесторов пугают пузырём, но в Мюнхене рост цен обоснован: мало пятен под застройку, нельзя строить высокие здания, альтернатив для сбережения средств всё меньше. Пандемия выявила слабые отрасли экономики, но жилая недвижимость и в минувшем году только выигрывала, ведь людям всегда нужно где-то жить. Свою роль играют и низкие процентные ставки по ипотеке. Наконец, в Мюнхене много предприятий, которые платят сотрудникам хорошие зарплаты. У людей на руках много денег, которые нужно куда-то вкладывать, и жилая недвижимость, не подверженная таким скачкам, как, например, акции или криптовалюта, устраивает практичных немцев.

В. Нет, наоборот – это бонус для инвестора. Предложение сократилось, но спрос вырос. Подобные объекты существенно увеличили свою ликвидность.

Конечно, есть правило, что покупать нужно во время падения рынка. Но для Германии этот тезис не подходит. Здесь нет падения рынка вот уже 70 лет, а есть только рост. Это касается как жилой недвижимости, так и коммерческой.

А. Их два. Первый – цена перестанет расти (хотя думаю, этот процесс будет происходить постепенно и в Мюнхене в последнюю очередь). Второй – из-за завышенных ожиданий по доходности не удастся выйти на нужные цифры в случае простоя объекта. Риск попасть в нестандартную ситуацию, например на несерьёзного застройщика, минимален, хотя бы потому, что в этом случае есть гарантии банка.

В. Он не связан непосредственно с покупкой. Основной риск в том, что арендатор не продлит договор аренды через 10–15 лет.

Итак, 14 и 15 апреля в Санкт-Петербурге Вы можете встретиться со специалистами компании Campus на деловой встрече «Как инвестировать в недвижимость Баварии и Мюнхена». Мероприятия пройдут офлайн в отеле «Кемпински», Санкт-Петербург, наб. Мойки, 22. Для получения персонального приглашения необходимо пройти регистрацию.

Вы можете: 
- или зарегистрироваться на странице мероприятия,
- или заполнить форму ниже.

После регистрации наш специалист свяжется с Вами для уточнения интересующего Вас круга вопросов – Вы сможете выбрать оптимальные время и формат общения.