Ставки в большой политической игре в этом году существенно выросли. Мир меняется быстрее, чем инвестиционные модели успевают адаптироваться, и инвесторы вынуждены пересматривать свои стратегии. Многие сейчас задумываются о релокации своего капитала или как минимум о диверсификации портфеля. В такой ситуации имеет смысл внимательно присмотреться к рынку коммерческой недвижимости Испании как к одному из понятных и устойчивых сегментов, чтобы объективно оценить его сильные и слабые стороны, и принять взвешенное решение о сохранении и росте капитала.
Андрей Карачунуправляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS
Рынок после кризисов: восстановление, подтвержденное цифрами
Испанский рынок коммерческой недвижимости входит в 2026 год в состоянии, которое еще два года назад выглядело маловероятным. После периода дорогих денег и снижения активности в 2022–2023 годах инвестиционный цикл не просто восстановился – он перешел в фазу уверенного роста. По данным CBRE, общий объем инвестиций в недвижимость в Испании по итогам 2025 года превысил €18,45 млрд, увеличившись примерно на треть по сравнению с предыдущим годом.
Этот рост нельзя объяснить только эффектом низкой базы. Он совпадает с улучшением макроэкономических показателей. Банк Испании оценил рост ВВП страны примерно в 2,9% в 2025 году, что значительно выше среднего уровня по еврозоне. Это означает, что рынок недвижимости опирается на реальную экономическую динамику, а не исключительно на инвестиционные ожидания.
Важно и то, что Испания оказалась одной из немногих стран ЕС, где восстановление инвестиционной активности произошло быстрее, чем в среднем по Европе. Это усиливает восприятие страны как относительно устойчивой площадки для вложений.
На этом фоне коммерческая недвижимость постепенно возвращает себе статус базового актива в портфелях институциональных инвесторов.
Дефицит предложения и давление на цены
Одним из ключевых факторов, определяющих поведение рынка, остается структурный дефицит качественных коммерческих площадей. В крупнейших городах, включая Барселону, новое предложение ограничено как регуляторными рамками, так и высокой стоимостью строительства.
Это напрямую отражается на динамике арендных ставок. По данным CBRE, в 2025 году ставки на prime-объекты в сегменте street retail выросли на 5–7%. В Барселоне они достигли уровня около €235 за кв. м в месяц, а в Мадриде – €245. Рост происходит на фоне ограниченного предложения качественных объектов, что усиливает конкуренцию среди арендаторов.
Интересно, что при росте ставок количество сделок, напротив, сокращается. В Барселоне оно снизилось примерно на 23% за год. Это не свидетельствует о падении спроса, а скорее указывает на нехватку качественных активов, доступных для аренды или покупки.
Таким образом, рынок движется не за счет спекулятивного спроса, а под давлением реального дефицита предложения.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Инвестиционная активность и структура капитала
Структура инвестиций в недвижимость Испании показывает, что рынок по-прежнему диверсифицирован и устойчив. По данным CBRE, крупнейшую долю в 2025 году занял жилищный сектор с объемом около €5,4 млрд, за ним следуют гостиницы (€4,2 млрд) и ритейл (€2,8 млрд).
При этом коммерческие сегменты сохраняют стратегическое значение. Retail, который в постпандемийный период считался наиболее уязвимым, демонстрирует восстановление интереса со стороны инвесторов. По оценке Colliers, только за первое полугодие 2025 года в этот сегмент было вложено около €1,55 млрд, что составило почти пятую часть всех сделок.
Такая структура говорит о том, что инвесторы не концентрируются на одном сегменте, а распределяют капитал, исходя из разных сценариев доходности и риска.
В результате рынок выглядит сбалансированным и менее подверженным резким колебаниям.
Доходность как фактор перераспределения капитала
Одной из причин возвращения интереса к коммерческой недвижимости остается уровень доходности. По данным Idealista и Urbanitae, в Барселоне коммерческие помещения приносят в среднем около 8,4% годовых, офисы – около 7,9%, а жильё – в среднем 5,9%.
Даже в более консервативном prime-сегменте доходность конкурентна. По данным Colliers, ставки доходности для high street retail находятся в диапазоне 3,5–3,75%, а для офисов – около 4,6–4,9%.
Этот разрыв между сегментами создает пространство для разных инвестиционных стратегий. Консервативные инвесторы ориентируются на стабильные активы в центральных локациях, агрессивные ищут возможности в менее развитых, но более доходных сегментах.
На фоне снижения доходности по ряду финансовых инструментов коммерческая недвижимость снова становится одним из ключевых источников регулярного дохода.
Барселона как инвестиционный магнит
Барселона остается одной из главных точек притяжения капитала в Испании. Город сочетает в себе развитую инфраструктуру, международную деловую среду и устойчивый спрос на коммерческие площади.
По данным Colliers, арендные ставки на ключевых торговых улицах города достигают €265 за кв. м в месяц. Это сопоставимо с ведущими европейскими локациями и подтверждает высокий статус рынка.
Офисный сегмент также демонстрирует устойчивость. По данным CBRE, спрос на качественные офисные пространства продолжает расти, в то время как доступность таких объектов снижается.
Это формирует ситуацию, при которой ликвидные активы в Барселоне сохраняют высокую привлекательность даже в условиях меняющегося рынка.
Логистика и изменение структуры спроса
С развитием электронной коммерции логистическая недвижимость выходит на первый план. Этот сегмент уже несколько лет демонстрирует один из самых высоких темпов роста в Европе, и Испания не является исключением.
Географическое положение страны усиливает ее роль как логистического узла между Европой, Африкой и Латинской Америкой. Это превращает склады и распределительные центры в стратегические активы.
Особенно заметен рост спроса на объекты формата «последней мили», расположенные вблизи крупных городов. Они обеспечивают быструю доставку и становятся ключевым элементом современной логистики.
Инвесторы всё чаще рассматривают этот сегмент как один из наиболее перспективных в долгосрочной перспективе.
Предсказуемость доходов и структура аренды
Коммерческая недвижимость отличается от жилой прежде всего структурой арендных отношений. В Испании договоры аренды в коммерческом сегменте обычно заключаются на срок от пяти до десяти лет, что создает устойчивый денежный поток.
По данным профильных финансовых обзоров, уровень вакантности в крупных городах остается относительно низким – в диапазоне 3–6%. Это означает, что риск длительного простоя объектов ограничен. Кроме того, практически все контракты предусматривают индексацию арендной платы, что позволяет частично компенсировать инфляционные риски.
В совокупности эти факторы делают коммерческую недвижимость одним из наиболее предсказуемых активов с точки зрения доходности.
Туризм как фундамент экономической активности
Испания традиционно является одним из крупнейших туристических направлений в мире, что оказывает прямое влияние на коммерческую недвижимость. Барселона ежегодно принимает более 15 млн туристов, создавая постоянный поток потребителей.
Этот фактор особенно важен для сегментов retail и horeca. Даже при ужесточении регулирования краткосрочной аренды туристическая активность продолжает поддерживать спрос на коммерческие площади. Фактически туризм формирует дополнительный уровень устойчивости рынка, который не всегда учитывается в базовых инвестиционных моделях.
Это делает доходность многих объектов менее зависимой от локальных экономических колебаний.
Трансформация недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости в Испании постепенно меняется под влиянием новых моделей потребления и работы. Всё большую роль играют гибкие офисы, смешанные форматы и проекты, сочетающие жилую и коммерческую функции.
Рост сегмента living, объем инвестиций в который достиг €5,4 млрд в 2025 году, отражает эту трансформацию. Инвесторы всё чаще рассматривают объекты не как отдельные категории, а как часть единой городской среды.
В результате формируются более сложные, но и более устойчивые инвестиционные модели, а рынок становится менее зависимым от одного сегмента и более гибким.
Доходность в европейском контексте
Испания – одна из немногих стран Западной Европы, где уровень доходности недвижимости по-прежнему относительно высок. По данным Global Property Guide, средняя доходность составляет около 5,4–6,3%.
Для сравнения, в крупнейших городах Германии или Франции этот показатель часто находится ниже 4%. Это создает разницу, которая становится критичной для международных инвесторов.
Дополнительным фактором является соотношение стоимости недвижимости и арендных ставок. В Испании оно более сбалансированное, чем в ряде других европейских стран.
Именно это сочетание делает рынок привлекательным в сравнительном анализе.
Испания в глобальном инвестиционном ландшафте
В последние годы инвесторы всё чаще оценивают рынки не только по доходности, но и по уровню предсказуемости. В этом контексте Испания воспринимается как одна из более стабильных юрисдикций.
Членство в Европейском союзе, прозрачная правовая система и устойчивые макроэкономические показатели формируют доверие к рынку. На фоне колебаний в ряде развивающихся регионов и геополитической напряженности в отдельных частях мира такие характеристики приобретают особое значение.
В результате страна постепенно укрепляет свои позиции в качестве одного из ключевых направлений для долгосрочных инвестиций.
Усиление регулирования и новый этап рынка
Рост интереса к недвижимости сопровождается усилением регулирования. В последние годы в Испании были введены меры, направленные на контроль арендных ставок и повышение прозрачности рынка.
Некоторые исследования указывают на то, что такие меры могут снижать инвестиционную активность в краткосрочной перспективе. Однако в долгосрочной перспективе они способствуют повышению качества рынка.
Это означает, что стратегия «быстрого входа» постепенно уступает место более продуманным инвестиционным решениям.
Рынок становится более профессиональным, а требования к инвесторам – более высокими.
Как превратить возможности рынка Испании в реальные инвестиции
Сегодня коммерческая недвижимость Испании – это не просто отдельные объекты, а инструмент формирования устойчивого финансового будущего за пределами домашнего рынка. Для инвестора важно не только выбрать правильный сегмент, но и грамотно выстроить стратегию: оценить риски, увидеть юридические и налоговые нюансы, а также возможности долгосрочного управления активами.
DECARTFAMILYOFFICE с 2015 года помогает иностранным инвесторам действовать обдуманно, безопасно и эффективно, чтобы каждая инвестиция приносила стабильный доход и защищала капитал в долгосрочной перспективе.
В закрытом листинге компании более тысячи инвестиционных лотов на сумму свыше €1 млрд – от торговых помещений с арендатором и гостиниц до логистических комплексов и объектов девелопмента. Это позволяет формировать портфели как для консервативного сохранения капитала, так и для более доходных стратегий.
Примеры коммерческих объектов в Испании
565 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
211 м²5.73% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надёжным арендатором в Барселоне.
Окружение:
плотный жилой массив;
торговый центр Westfield Glòries;
зона высокой деловой активности с коммерческими помещениями и офисами различных компаний;
Площадь Каталонской Славы – одна из трех главных площадей Барселоны, где также расположен одноименный торговый...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
4 550 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
1100 м²5.2% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в центре Барселоны.
Окружение:
проспект диагональ со множеством заведений и бутиков
фешенебельные отели (Sir Victor, Royal Passeig de Gracia, Hotel Majestic)
ключевые достопримечательности города, творение Антонио Гауди - Casa Mila и Casa Batllo
Объект сдан в аренду под главный офис и...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
90 000 000 €
Отель, гостиница в Испании
15000 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже фешенебельный отель 5* всемирно известной сети гостиниц на острове Майорка.
Расположение:
уникальная локация: примерно 4 минуты пешком до пляжа;
всего в 7 км от главного аэропорта острова Aeropuerto de Palma de Mallorca;
в 15 км от столицы острова - Пальма-де-Майорка и его исторического центра;
район Platja de Palma -...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
380 000 €
Офис в Барселоне, Испания
256 м²6.31% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне.
Окружение:
район смешанного профиля: жилая застройка, малый бизнес, офисы, медицинские центры;
в нескольких метрах Avenida Meridiana, один из ключевых транспортных коридоров Барселоны;
точки крупных испанских компаний: Mercadona, Ametller, спортклуб сети Dir, а также точки...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
685 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
120 м²6.13% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в центральном районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона центрального района с развитой инфраструктурой
проспект Gran Via de Les Corts со множеством заведений и бутиков
8 отелей в радиусе 200 метров (в том числе крупной сети Axel)
улицы повышенной коммерческой активности Consell de Cent и...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
790 000 €
Магазин в Испании
82 м²5.32% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в респектабельном жилом районе Мадрида.
Окружение:
плотный жилой массив;
активная коммерческая зона, представленная крупными национальными и интернациональными брендами: Lidl, Movistar, Druni, Dunkin Donats, Burger King, KFC;
городской рынок Mercado Maravillas;
остановки общественного...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
570 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
75 м²5.26% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне.
Окружение:
активная коммерческая зона;
Парк Туро всего в 600 метрах;
развитая инфраструктура центрального жилого района;
главный клинический госпиталь Hospital Clinic.
Объект сдан в аренду под ресторан перуанской кухни. Договор аренды подписан в декабре 2024 года сроком на...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 575 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
453 м²5.84% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в центре Мадрида.
Окружение:
район Chamberí — престижный и современный центр Мадрида, высокий пешеходный трафик;
рядом расположены Plaza de Olavide — оживленная площадь с кафе и магазинами, Mercado de Chamberí — популярный гастрономический рынок;
в шаговой доступности магазины El Corte...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
900 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
680 м²6.05% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в жилом районе Барселоны.
Окружение:
парк Клот
жилая зона
площадь Глориес
зона повышенной деловой активности: офисные здания, коворкингы и даже автосалон компании БМВ
Каталонский Национальный Театр, а также художественный музей
большой торговый центр Глориес
Объект сдан в аренду под...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
195 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
35 м²6.1% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение в 190 метрах от знаменитого бульвара La Rambla - улицы с самой высокой проходимостью в Барселоне. Более 70.000.000 человек ежегодно посещают La Rambla, из которых более 20% - туристы.
Окружение:
главный транспортный узел города - Площадь Каталонии
Кафедральный Собор Барселоны
знаменитый рынок Boqueria...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
2 800 000 €
Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания
290 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Продается коммерческое помещение в Барселоне.
Окружение:
активная коммерческая зона;
развитая инфраструктура жилого района: несколько крупных сетевых супермаркетов в радиусе 500 метров, аптеки, отделения банков, заведения общепита;
главный вокзал города - Сантс
несколько отелей, в том числе фешенебельный пятизвездочный отель Nobu...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 900 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
482 м²4.86% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в центре Барселоны.
Окружение:
главный клинический госпиталь (Hospital Clinic);
крупный рынок Нинот (Mercat del Ninot);
жилая зона респектабельного центрального района с развитой инфраструктурой: сетевые супермаркеты, отделения банков, аптеки, спортзалы, кинотеатр, остановки...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 450 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
3030 м²6.1% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Помещение с надежным арендатором в пригороде Барселоны.
Окружение:
плотный жилой массив;
развитая инфраструктура жилого района: супермаркеты, зеленые зоны, спортивный клуб, школы;
остановки общественного транспорта.
Объект сдан в аренду под супермаркет крупной интернациональной сети. Договор аренды подписан в 2023 году сроком на 10...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
2 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Сант-Андреу, Испания
5000 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже паркинг в жилом районе Барселоны.
Окружение:
плотный жилой массив;
важный проспект города Avenida Meridiana;
развитая инфраструктура густонаселенного района;
активная коммерческая зона: сетевые супермаркеты, спортивные залы, отделения крупных банков, различные заведения;
большой спортивный центр и школа;
несколько отелей...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
190 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Уникальное предложение для инвесторов: двухэтажное помещение в самом известном районе Барселоны - Готическом квартале, который ежегодно привлекает миллионы туристов и местных жителей.
Окружение:
культурный центр города, окруженный историческими зданиями;
в 500 метрах от знаменитого бульвара Ла Рамбла, который ежегодно посещает более...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 120 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
485 м²5.71% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается двухэтажное коммерческое помещение в центральном районе Жироны.
Окружение:
главный вокзал города всего в 150 метрах
жилая зона центрального района
развитая инфраструктура: аптеки, супермаркеты, отделения банков, рестораны, магазины товаров для дома и так далее
здание городской администрации
несколько отелей (в том числе...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 320 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
1082 м²5.18% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продаётся угловое коммерческое помещение с арендатором в респектабельном жилом районе Барселоны.
Окружение:
проспект Диагональ - одна из главных улиц города;
2 крупных торговых центра - L'illa Diagonal и Fnac;
активная жилая зона со множеством высотных жилых зданий, где каждый испанец мечтает приобрести недвижимость;
одна из самых...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 900 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
1886 м²5.8% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в "Золотом Квадрате" Барселоны - части центрального района Eixample, где расположено множество памятников модернизма. Недвижимость в "Золотом Квадрате" востребована у инвесторов со всего мира, в том числе из США, Европы и Великобритании, по причине ее увеличивающейся из года в год доходности....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
560 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
188 м²5.81% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендаторами в пригороде Барселоны.
Окружение:
жилой район с высокой плотностью населения
развитая инфраструктура для жизни: аптеки, отделения банков, овощные лавки и так далее
сетевые супермаркеты (в том числе Меркадона и LIDL)
3 школы в радиусе 500 метров, а также городская библиотека
2 станции...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания
1069 м²4.8% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже помещение, расположенное на улице Диагональ, одном из важнейших торговых проспектов Барселоны. В окружении многочисленных известных ритейлеров в районе с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Кроме того, оно находится всего в нескольких метрах от самого роскошного жилого комплекса Барселоны - "Мандарин Резиденциал".
Окружение:...
Если вы ищете надежный способ войти в испанский рынок коммерческой недвижимости с профессиональной поддержкой на всех этапах, обратитесь к нам сегодня. Персонализированный подход и опыт команды DECART PROPERTY INVESTMENTS позволят максимально использовать потенциал рынка и минимизировать риски.
Реклама. LA EMPRESA DECART PROPERTY PARTNERS S. L., рег. номерB42996652, erid: 2SDnjeBZVni
Специалисты компании DECART PROPERTY INVESTMENTS ответят на ваши вопросы
