a
Версия
для печати

Недвижимость, которая делает деньги: три стратегии для иностранцев на Кипре

От классических защитных активов до проектов с ROI 35%

Эксперты First Class Homes – лицензированного агентства недвижимости, которое уже 20 лет работает на Кипре, – рассказывают о проверенных стратегиях инвестиций в жилищные проекты.

Стратегия № 1. Качественная премиум-недвижимость

Для кого. Для инвесторов, ищущих максимально надёжные виды активов с целью долгосрочного вложения капитала. 

Идея. Если финансы позволяют, то для долгосрочных инвестиций в недвижимость всегда лучше выбирать премиум-сегмент – объекты безупречного качества, расположенные в топовых локациях. Такое предложение наименее подвержено возможным экономическим потрясениям. 

Доля премиальной недвижимости на любом рынке ограничена, а спрос – международный, что снижает зависимость от различных кризисов. Как показывает опыт, число состоятельных людей в мире – а значит, и потенциальных покупателей – ежегодно растёт. По данным Wealth Report от Knight Frank, в 2020 году количество людей с состоянием от $30 млн увеличилось ещё на 2,4% и превысило 520 тыс. человек.

Риск. Сектор элитной недвижимости живёт по своим законам. Все проекты нетиповые, локации особенные, у каждого – свой уникальный пул преимуществ. Это затрудняет оценку имущества и даёт продавцу возможности для накруток. Если же речь идёт об инвестиционной сделке, то есть мы рассчитываем, что объект с течением времени существенно вырастет в цене, крайне важно не переплатить на старте.

Решение. Комплекс DiONE в Лимасоле – яркий пример проекта для реализации этой стратегии.

Комплекс DiONE в Лимасоле Комплекс DiONE в Лимасоле

Расположен в элитном районе Агиос-Тихонас, в 150 метрах от моря. Здесь лучшие пляжи в Лимасоле, знаковые отели (Four Seasons, Amathus Beach Hotel, Amara), качественная инфраструктура (торговые центры, клубы, рестораны) и респектабельное окружение. 

Построен по принципу клубного дома: всего 20 апартаментов, на верхнем этаже – впечатляющие пентхаусы с видовыми террасами. Для жильцов – закрытая территория с круглосуточной охраной, паркинг с лифтом, бассейн и джакузи, детская игровая площадка, спа-центр, тренажёрный зал, зона для барбекю.

Архитектура в минималистичном стиле, что всегда актуально. Технологии строительства на высочайшем уровне: первый класс энергоэффективности, система климат-контроля, экологичные материалы, техника от ведущих мировых производителей… Здание уже построено – можно лично оценить качество, которое предлагает проект. 

Элитная недвижимость в Лимасоле Элитная недвижимость в Лимасоле
Екатерина Шиманская генеральный директор по России и СНГ First Class Homes
Мы проводили маркетинговый анализ территории – это топовая локация для Лимасола, курортная зона популярного среди состоятельных людей района Агиос-Тихонас. Средняя цена квадратного метра здесь €8 тыс., а проект DiONE предлагает квартиры по €6 тыс. за квадрат. Застройщик решил не повышать ставки, пока на рынке всё ещё чувствуются последствия пандемии, и это обеспечило ему хорошие продажи. Почти все апартаменты уже проданы. Остались, кстати, пентхаусы, которые на Кипре принято выпускать на рынок последними, когда здание уже готово, чтобы покупатели могли лично оценить, за что они платят деньги. Так что сейчас есть возможность приобрести очень качественный объект по адекватной цене, которая с годами наверняка вырастет.
Презентация проекта DiONE в Лимасоле

- Вид на море из каждой квартиры
- 150 метров до моря
- Охраняемая территория 24/7

Получить каталог

Стратегия № 2. Доходная туристическая недвижимость

Для кого. Для инвесторов, которые рассчитывают на стабильный рентный доход в надёжной валюте. 

Идея. Потенциал Кипра в сфере гостеприимства, пожалуй, не требует доказательств. Качественный туристический продукт, международный бренд, удобная локация, налаженные транспортные потоки, длинный сезон… Всё это привлекает миллионы гостей. Интересен другой факт, который часто оставляют за скобками при анализе спроса на аренду недвижимости. Кипр – вторая страна в Евросоюзе (после Люксембурга) по доле постоянно проживающих иностранцев, и сообщество экспатов растёт с каждым годом.

На Кипр переселяются европейские пенсионеры, здесь открывают представительства компаний (чтобы воспользоваться выгодной налоговой системой), в последние годы особенно много бизнес-иммигрантов из IT-сферы, сюда перевозят детей, чтобы они могли получать качественное европейское образование… Собственнику жилья все эти процессы гарантируют разнообразный спрос – кратко-, средне- и долгосрочный. И в конечном счёте стабильный доход от аренды. 

Риск. Для заработка на аренде безусловно необходим востребованный объект. Но какой бы ни была недвижимость, сама по себе она деньги не генерирует. Рентный доход приносит управляющий, который следит за объектом и обеспечивает заполняемость по выгодным ставкам. Отсюда и главные риски стратегии – ошибиться на этапе выбора объекта и управляющей компании. 

Решение. Апарт-отель Valana Residence интересен тем, что уже доказал свою эффективность в качестве объекта, создающего стабильный арендный поток.

Апарт-отель Valana Residence в Лимасоле Апарт-отель Valana Residence в Лимасоле

Формат недвижимости – комплекс клубного типа, несколько малоэтажных зданий, объединённых общей территорией с бассейном, спа-центром, тренажёрным залом и другой инфраструктурой. Локация – Потамос-Гермасойя, это туристический центр Лимасола. Отсюда до моря четыре минуты ходьбы, в окрестностях есть всё необходимое для жизни и отдыха. 

Комплекс построен, почти все квартиры проданы и сданы в аренду. Средняя доходность для собственников, по оценкам управляющей компании, составит 6% годовых. Это результат за 2021 год, когда туристические потоки ещё не полностью восстановлены. В дальнейшем ожидается повышение ставок и рентабельности.

Недвижимость для сдачи в аренду на Кипре Недвижимость для сдачи в аренду на Кипре
Екатерина Шиманская генеральный директор по России и СНГ First Class Homes
Качественного жилья на Кипре не хватает. Спрос на аренду посуточную и долгосрочную превышает предложение. Даже в этом относительно слабом туристическом сезоне мы с трудом могли подобрать клиентам варианты для аренды, так как большинство объектов были забронированы ещё в феврале. Поэтому инвестировать в арендную недвижимость здесь выгодно. 
Valana Residence – наш проект, мы занимались редевелопментом, мы же управляем комплексом. Год назад завершили строительные работы, сразу же заселили арендаторов, и за это время никто не съехал. Уже сейчас понятно, что собственники квартир получат 6% годовых. В следующем году мы планируем поднять цены на аренду, так как ситуация с туристами улучшается, и рентабельность вырастет до 7–8%. 
Мы настолько уверены в результате, что гарантируем собственнику доход – 5% годовых на три года с возможностью пролонгации. То есть по договору можно будет получить больше, если квартиры будут хорошо сдаваться, а меньше нет. Даже если наша компания не найдёт арендаторов, мы будем обязаны выплатить инвестору гарантированный доход в 5%. Словом, вариант надёжный. Единственный его минус для инвестора – выбрать планировку не получится: в комплексе для продажи доступны только две квартиры.

Стратегия № 3. Девелоперские проекты с максимальным ROI

Для кого. Для инвесторов, которые готовы к риску и рассчитывают на максимальную отдачу от вложенного капитала.

Идея. Девелоперский бизнес – самый высокодоходный способ вложений в недвижимость Кипра. Идея очень простая: вы финансируете строительство проекта, получаете целое здание по себестоимости, а затем продаёте отдельные квартиры в нём по рыночным ценам. Средний срок строительства клубного дома на 10–12 квартир – 12–15 месяцев. Рентабельность на вложенный капитал 30–40%.

Преимущество этой идеи ещё и в том, что инвестор может начать продавать квартиры задолго до ввода здания в эксплуатацию и таким образом финансировать дальнейшую стройку. Для старта проекта, как правило, требуется первоначальный платёж в 30%, остальные средства поступают поэтапно.

Риск. Там, где выше доход, всегда больше рисков. Возможны форс-мажоры на этапе стройки. Есть вероятность, что квартиры будут продаваться долго или не по тем ценам, на которые рассчитывал инвестор. И чем масштабнее проект, тем сложнее заранее просчитать все обстоятельства. 

Решение. Комплекс Archie Residences в Лимасоле – превосходная иллюстрация того, как работает эта стратегия. 

Комплекс Archie Residences в Лимасоле Комплекс Archie Residences в Лимасоле

Земля площадью 3 060 кв. м разделена на три отдельных участка, каждый из которых зарегистрирован на кипрскую компанию с ограниченной ответственностью. Уже разработан проект строительства клубного дома из трёх блоков с общим бассейном.

Один блок продан, два других пока доступны. Инвестор получит 11 апартаментов (квартиры с одной и двумя спальнями, а также пентхаусы с террасами) общей площадью 828 кв. м. Объём вложений – €1,89 млн, то есть каждый квадратный метр обойдётся в €2,28 тыс. Ориентировочная цена при продаже отдельных квартир – €3,1 тыс. за кв. м, рентабельность на вложенные средства – 35,9%.

Ключевое преимущество Archie Residences – грамотный выбор участка. Он расположен в километре от грандиозного проекта Casino Resort, который сейчас строится в западной части Лимасола. Интегрированный казино-курорт станет крупнейшим в Европе. Ожидается, что каждый год он станет привлекать не менее 300 тыс. туристов, а обслуживать курорт будут 6 тыс. работников. Безусловно, такой масштабный проект даст толчок к развитию всего района, приведёт к повышению цен на землю, покупку и аренду недвижимости в окрестностях.

Девелоперские проекты на Кипре Девелоперские проекты на Кипре
Екатерина Шиманская генеральный директор по России и СНГ First Class Homes
Мы первыми на Кипре стали разрабатывать проекты строительства зданий бутикового формата. Обычно кипрские застройщики предлагают инвесторам крупные проекты, для реализации которых требуется более пяти лет и несколько десятков миллионов евро. Мы же увидели спрос на небольшие и простые в строительстве здания здесь меньше рисков при сохранении высокой доходности. 
Во-первых, наши проекты отличает небольшой бюджет €2–5 млн. Во-вторых, у нас есть свои подрядчики: перед началом строительства мы разыгрываем тендер и определяем, кто будет вести стройку, полностью координируем процесс. То есть иностранцу не придётся вникать в эти вопросы, инвестиция будет пассивной. В-третьих, мы сдаём проекты под ключ. И в-четвёртых, можем взять комплекс в управление и гарантировать доход от аренды. У инвестора будет выбор – продать квартиры, быстро получив максимальный возврат на вложенные средства, или оставить их себе и получать регулярный рентный доход. 
У нас многолетний опыт реализации подобных проектов, есть десятки успешных кейсов. В целом стратегия очень перспективная, сейчас мы реализуем её во всех регионах, где у First Class Homes есть офисы, а это все города Южного Кипра. Но Archie Residences особенный проект: у него огромный потенциал благодаря близости к Casino Resort.
Поделиться материалом:
18 октября 2021 года Автор: 1452