Черногория быстро превращается из простого курортного направления в более зрелый и регулируемый рынок недвижимости. Вместе с этим растут цены, меняются правила для иностранцев и повышается минимальный чек для получения вида на жительство. Рассказываем главное, что надо знать покупателям в 2026 году.
• 29% – рост цен на новостройки у моря в 2025 году
• €2,2 тыс. за кв. м – средняя цена жилья в стране
• €150 тыс. – цена объекта под ВНЖ
Зачем иностранцы покупают квартиры и дома в Черногории
Черногория любима. Красива, расслабленна, не капризна. И недвижимость в основном здесь покупали для отдыха: так здорово иметь возможность приезжать несколько раз в год, тем более что визы не требовались. Да и когда мы пишем эти строки, они еще не нужны. Но судя по тому, как стремительно Черногория интегрируется в европейское пространство, россиянам скоро придется получать разрешение на въезд.
Вообще в 2025 году в Черногории появился пакет разных законов, способных изменить структуру спроса на недвижимость – и не только со стороны граждан РФ. Запустили закон о риелторской деятельности, изменили налоговое регулирование, дали шанс владельцам незарегистрированной недвижимости легализовать ее…
Но главные перемены – в законе «Об иностранцах», который среди прочего с 17 января установил минимальную цену объектов для оформления вида на жительство. Раньше минимальной цены на существовало – сейчас ВНЖ дают тем, кто инвестировал в квадратные метры от €150 тыс.
Введение виз (не исключено, что однократных, – ждем к осени 2026-го) и усложнение получения ВНЖ нивелирует смысл покупки самых дешевых – и часто самых рискованных – объектов в Черногории. Число таких сделок, вероятно, снизится, но средний чек, напротив, должен вырасти. Можно предположить: наш спрос сместится в сторону новых проектов с понятной системой управления.
В этом отношении Черногории есть что предложить. Здесь строят комплексы под брендами Mövenpick, Radisson, One&Only, Wyndham (список неполный), которые заявляют профессиональное управление и нормальную для Европы доходность (5–6% годовых в евро).
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Сколько стоит недвижимость Черногории в 2026 году
Черногорское статистическое ведомство Monstat регулярно публикует данные по ценам… но только на новостройки. Из этих отчетов вытекает, что с 2023 года стоимость квартир увеличилась на 50% – с €1,34 тыс. до €2,2 тыс. за квадрат. Рост могучий; нынешние цифры всё равно более чем адекватные.
Вторичный рынок не так прозрачен, но, по отзывам риелторов, с которыми сотрудничает Prian, там наблюдается похожий тренд. Квартиру за €30 тыс., «чтобы у моря», не найти, хотя еще пару лет назад даже такие варианты встречались.
Побережье – самое дорогое. В Будве, Которе, Херцег-Нови стоит ориентироваться на €2,5–3 тыс. за квадрат, и то если мы говорим о новых, но не брендовых проектах. Последние стоят от €5 тыс. за метр. Бар и особенно Улцинь дешевле – там до сих пор есть варианты до €2 тыс. за кв. м.
А еще в Черногории по-прежнему можно найти отдельный дом на приморских холмах – готовые для проживания варианты начинаются со €130–150 тыс. Особое напоминание: при недорогих покупках особенно важно проверять качество постройки и легальность документов. Самостроев в стране хватает.
Как купить недвижимости в Черногории из России
Ключевой вызов вот уже почти два года – серьезное ужесточение банковского контроля. Прямые переводы из России больше не работают, а процедуры AML/KYC стали значительно строже. Покупателям необходимо подтверждать происхождение средств, а банки проводят многоуровневую проверку операций.
На практике применяются переводы со счетов в третьих странах при соблюдении банковского комплаенса. Именно в Черногории немало сделок проходит внутри РФ, когда и продавец, и покупатель – россияне.
Криптовалютные платежи тоже возможны, но редко: девелоперы Черногории не так «продвинуты», как их коллеги с Ближнего Востока или из ЮВА.
Где покупают иностранцы: самые популярные районы
Приморские регионы – безусловные лидеры спроса, и так, видимо, будет всегда. Впрочем, чистым инвесторам стоит обратить внимание на Подгорицу: столица, да еще с самым сильным внутренним спросом, становится всё более востребована и ликвидна. Квартиры, сдаваемые вдолгую, вполне могут принести 6–8%.
Черногория продолжает развивать свои горнолыжные курорты – Жабляк и Колашин. Там появляются и современные ЖК, и вполне приличная курортная инфраструктура. У такой недвижимости хорошие перспективы вырасти в цене на горизонте от пяти лет. Уже сейчас там можно отдыхать и зарабатывать на туристах – впрочем, морские курорты всё равно понятнее.
Примеры недвижимости в Черногории из каталога Prian
300 000 €
Квартира в Джурашевичах, Черногория
84 м²22
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.ТИВАТ.СЧАCТЬЕ
НОВЫЙ СОВРЕМЕННЫЙ ТАУНХАУС У МОРЯ В ДЖУРАШЕВИЧАХ!
*в наличии три таунхауса
ПЛОЩАДЬ: 84 м2 + терраса + гараж
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: ТИВАТ: ДЖУРАШЕВИЧИ
СТОИМОСТЬ: 300 000 евро
В самом...
CULTURE international real estate agency
140 000 €
Земля в Морини, Черногория
674 м²
Продается отличный участок площадью 674 кв.м. с урбанистическо-техническими условиями на постройку трехэтажного дома общей площадью 674 кв.м. Участок расположен вдоль дороги, вид на горы, со второго-третьего этажей будет вид на залив. В поселке городские коммуникации, супермаркет, рестораны и кафе, большой песчаный пляж. Очень удобная локация –...
Antarex
308 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
119 м²21
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Просторный дуплекс с двумя спальнями и панорамным видом на Бока-Которский залив, Доброта (Котор).
Квартира площадью 119 м², расположена на пятом этаже здания с лифтом. Квартира полностью меблирована.
Структура: прихожая, гостиная, кухня, две спальни, два санузла, просторная терраса с видом на море.
Свободная парковка вокруг здания....
First Realty
335 000 €
Апартаменты в Святом Стефане, Черногория
92 м²542
ВНЖ при покупке
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 4 спальни, 2 санузла, прихожая, 2 террасы
Удобства:
Квартира имеет продуманную компоновку, располагается на весь этаж здания. Помещения компактны и функциональны, обеспечивая комфортное использование каждого метра. Качественный...
GATE Realty
966 000 €
Земля в Лепетани, Черногория
6435 м²
Продаётся три неурбанизированных участка земли с потрясающим видом на горы и Боко Которский залив. Общая площадь участков 6435 кв.м. Расстояние до моря 500 метров, до города Тиват – 5 минут на автомобиле, до Котора – 15 мин. Продажа целиком. До участка идёт ровная асфальтированная дорога. Все коммуникации – вода и электричество расположены рядом...
Antarex
1 000 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
140 м²322
ВНЖ при покупке
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛКИ ПОД КЛЮЧ БЕСПЛАТНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ!!!
Структура квартиры: Кухня-гостиная, 2 спальни (1 мастер-спальня), 2 санузла, огромная террсаса панорамным видом на море и горы.
Удобства:
Новый жилой комплекс с закрытой территорией. Вид из окон в комнатах на море и горы. Панорамное остекление в гостиной. Стильный,...
GATE Realty
167 400 €
Апартаменты в Баошичах, Черногория
62 м²212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
На продажу две квартиры-дуплексы, каждая площадью 62 м², включая террасы.
Двухуровневые квартиры с гостиной и ванной комнатой, а на этаже – уютная спальня и ванная комната – мансарда.
Квартиры хорошо меблированы, оснащены всем необходимым для проживания или сдачи в аренду.
Расположение: Баошичи, всего 20 м от моря, рядом...
First Realty
170 000 €
Квартира в Доброте, Черногория
45 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Предлагаем на продажу квартиры с одной спальней площадью от 35 кв метров до 52 кв метров в новом строящемся жилом комплексе в Доброте (Черногория). Квартирам принадлежат просторные террасы.
Отличное предложение как для личного проживания, так и для инвестиций. Комплекс расположен в одном из самых популярных и живописных районов Которского...
First Realty
708 606 €
Земля в Улцине, Черногория
21473 м²
Участок земли в посёлке Братица, окрестности Ульциня, общей площадью 21473 м2, На большей части участка разрешено строительство. Цена 33 евро/квм.
Согласно Плану пространственно-градостроительного планирования муниципалитета Ульцинь (ПУП) — в зонах сельских поселений разрешено количество этажей: S + F + 2 (подвал + первый этаж + 2...
Galeo
270 000 €
Апартаменты в Рафаиловичах, Черногория
90 м²22
ВНЖ при покупке
Современная трехкомнатная квартира люкс 90 м, расположенная в Рафаиловичи, в 200 м от пляжа, с прекрасным панорамным видом на море и Ривьеру, полностью меблирована качественной мебелью, 2 ванные комнаты, пол с подогревом, мультисистемное кондиционирование. Квартира расположена на 5 этаже корпуса Корда.
Расположение: Рафаиловичи
Площадь...
DOO "Monteonline"
107 000 €
Апартаменты в Бечичи, Черногория
29 м²1
Продаётся стильная и функциональная студия площадью 29 кв.м. с качественным свежим ремонтом, полностью готовая к проживанию или сдаче в аренду. Комплекс бизнес-класса расположен в одном из самых востребованных районов Будванской Ривьеры — всего в нескольких минутах от моря. Пространство грамотно организовано: предусмотрено 4 спальных места,...
Antarex
330 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
91 м²322
2-спальные апартаменты с гаражом в Будве. Готовые к заселению апартаменты с мебелью и техникой в пешей доступности от пляжа. Расположены на втором этаже современного дома. Основные преимущества:
Полностью меблированы и оснащены техникой
Гостиная с кухней открытого типа
2 спальни, 2 ванные комнаты с душевыми
2 террасы
Кондиционирование...
VALUE.ONE
155 000 €
Апартаменты в Дженовичах, Черногория
43 м²11
Продается квартира с одной спальней в курортном поселке Дженовичи. Квартира расположена на высоком первом этаже малоквартирного дома, имеет площадь 42кв.м. Планировка: коридор, гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел. Квартира полностью меблирована и оборудована бытовой техникой, есть подогрев пола.
Ухоженный дом со своим паркингом,...
Antarex
340 000 €
Коттедж в Баре, Черногория
200 м²842
ВНЖ при покупке
№ 5508. г. Бар, местность Мировица.
Новый двухэтажный коттедж в оливковой роще.
Внутренняя площадь дома 200 кв м:
- 1-й этаж - прихожая, коридор, гостиная с кухней/столовой, спальная комната с гардеробной, ванная комната, внутренняя лестница, техническое помещение, большие террасы;
- 2-й этаж - три спальные комнаты (две с гардеробными...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
390 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
81 м²322
ВНЖ при покупке
Структура квартиры:
Кухня-гостиная, 2 спальни, 2 ванные комнаты, прихожая, терраса.
Удобства:
Новый жилой комплекс. Вид на море и главную достопримечательность - Старый город. Новая качественная мебель и техника. Новая встроенная кухня со всеми современными элементами. Электрические полы с подогревом в ванных комнатах. Высококачественное...
GATE Realty
199 000 €
Квартира в Будве, Черногория
50 м²11
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
РОСКОШНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ И ПРЯМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ВСЮ БУДВАНСКУЮ РИВЬЕРУ!!
*расчеты в евро, рублях, криптовалюте
*оплата наличным и безналичным путем
ПЛОЩАДЬ: 50 м2...
CULTURE international real estate agency
165 000 €
Квартира в Будве, Черногория
48 м²11
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!!
ШИКАРНАЯ КВАРТИРА С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ В БУДВЕ И ПРЯМЫМ ВИДОМ НА МОРЕ!!!
ПЛОЩАДЬ: 48 м2
Возможна продажа за рубли и BITCOIN!!
КВАРТИРА С ОЧЕНЬ ВЫСОКИМ АРЕНДНЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ!!
ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА
ЦЕНА: 165 000 евро
ЮРИДИЧЕСКОЕ...
CULTURE international real estate agency
102 000 €
Апартаменты в Каваче, Черногория
51 м²11
ВНЖ при покупке
Представляем к продаже уютные односпальные квартиры площадью 51,19 кв. м, расположенные в новом жилом проекте в живописном районе Кавач, Тиват. Комплекс предлагает прекрасные виды на море и хвойный лес, создавая атмосферу спокойствия и гармонии с природой.
Квартиры сдаются в чистовой отделке (white box), с установленной сантехникой в ванной...
DOO "Monteonline"
3 000 000 €
Вилла в Которе, Черногория
370 м²542
Вилла класса «Люкс» имеет 2 этажа и разделена на 4 полностью автономных апартамента. В ней можно проживать как большой семьей, так и отдельными компаниями. Апартаменты второго этажа имеют выход на просторные террасы. Здесь, сидя в уютных плетеных креслах с чашечкой кофе или бокалом вина, можно любоваться красивейшим видом залива....
First Realty
198 000 €
Апартаменты в Доброте, Черногория
59 м²11
ВНЖ при покупке
В продаже компактная и ликвидная квартира в одном из самых востребованных районов Котора - Доброта. Идеально как для жизни, так и под аренду.
Параметры:
площадь: 59 м²;
1 спальня;
1 ванная комната;
1 этаж.
Ключевые преимущества:
Всего 150 метров до моря - пешая доступность к набережной.
Тёплый закрытый гараж 17 м².
Также...
