Недвижимость в Италии – 2020

Можно не только почитать об актуальных ценах и тенденциях на рынке недвижимости Италии, но и посмотреть...

В чём специфика рынка недвижимости Италии? Первое – цены сильно зависят от региона. Такая зависимость верна не только для Италии, но здесь она заметна особо. Менее развитый юг (например, Калабрия и Сицилия) дешевле, а север – Лигурия, Тоскана, Ломбардия – дороже. Конечно, это в значительной степени стереотип: есть южные районы весьма недешёвые, есть также деление внутри регионов. Например, северная Сардиния дороже южной – так сложился спрос.

Второе. В Италии на цену недвижимости влияют возраст здания и его состояние. Конечно, это влияние прослеживается во всех странах, но здесь зависимость более заметная и существенная. Часто за выгодными предложениями именно в Италии скрыта необходимость ремонта или даже комплексной реставрации.

Следующая особенность рынка недвижимости: выбор новостроек в стране ограничен. Объёмы нового строительства не покрывают спрос, привлекательные объекты в Милане или Риме раскупаются самими итальянцами на этапе предпродаж, не попадая на рынок. На курортах ажиотаж не столь заметный, но нового жилья тоже мало, и цены на него сильно выше, чем на вторичку.

Безусловно, как и везде, на цену влияют вид, размеры сада, близость к объектам инфраструктуры, морю или озеру.

Оценивая динамику цен в последние десятилетия, мы увидим, что до 2008 года в Италии дорожала недвижимость всех типов. После же, во время кризиса, в эконом-классе наблюдалось заметное падение, а цены на элитные объекты лишь слегка корректировались. Символическое снижение сменилось стагнацией, а потом последовал и рост цен.

В результате, в то время как в ряде стран Европы, особенно на юге континента, цены на недвижимость упали на 40–50%, в Италии снижение было символическим. Почему?

Во-первых, в Италии высок процент владельцев недвижимости. Около 80% итальянцев являются собственниками жилья, в котором проживают. Этим местный рынок отличается от рынков стран, где популярна аренда.

Во-вторых, по мнению итальянцев, дом – самый ценный актив, ради которого семья может идти на многие жертвы. Это не объект для инвестиций и спекуляции. Итальянцы предпочтут делать накопления и в случае жизненных катаклизмов использовать сбережения, а не продавать дом, кроме ситуаций, когда действительно вынуждены это сделать.

Наконец, на итальянском рынке недвижимости почти нет крупных игроков, владельцев большого портфеля недвижимости. Как правило, собственники продают один объект, они не хотят и не могут себе позволить слишком снизить цену. Итальянцы до последнего будут надеяться, что их дом не подешевел, как другие. Скорее откажутся продавать за реальную актуальную цену, даже если она выше той, за которую дом приобретался.

Встретить хорошую цену на дом в Италии – значит найти того, кто хочет продать срочно. Впрочем, кроме личных обстоятельств у продавцов появляется дополнительный мотив. Как известно, в 2008 году правительство Берлускони отменило налог на недвижимость, а в 2012 году правительство Монти вновь ввело налог на первый дом и увеличило на второй. Этот шаг вынудил многих продавать второе жильё. Одновременно появился повод не делать реконструкцию: налог на здание в нежилом состоянии вдвое меньше.

Наконец, в Италии очень развит элитный сегмент. А цены на престижную недвижимость даже в кризис демонстрируют бо́льшую стабильность. Всё дело в уникальности. Не существует двух Колизеев, нет и второго Портофино, где спрос всегда превышает предложение. Особенные вещи всегда растут в цене, и инвесторы, готовые приобретать их, найдутся в любой экономической ситуации. 

Вот так и получилось, что с 2008 по 2012 год цены в Италии в целом упали не более чем на 10%. При этом существенней подешевело недорогое жильё – во многом из-за трудностей с ипотекой. 

Глобально в среднем и эконом-сегменте цены по-прежнему ниже докризисных, особенно в регионах, где в 2006–2008 годах был заметный рост и образовался пузырь, как, например, в Калабрии.

Но вот цены на элитную недвижимость за последние пять лет выросли – на 5–10% в зависимости от региона. Важное следствие этого: подбирая элитную виллу в Италии, помните, что здесь непросто получить скидку в 20 или 30%. Зато вы можете чувствовать себя в безопасности – дом не потеряет цену в будущем. 

Итак, в целом показатели стабильны, и на 2020 год эксперты прогнозируют сохранение тенденции без взлётов и падений. В связи с этим несколько выводов. 

1. Сейчас неплохое время для покупки недвижимости в Италии.
2. Не рассчитывайте на большие скидки!
3. Вы можете быть уверены во вложении своих средств.

При покупке новостройки вы платите НДС 10% от продажной цены объекта. На вторичном рынке нужно заплатить регистрационный сбор – 9% от кадастровой стоимости, которая может быть существенно ниже рыночной.

Если иностранный собственник в течение 18 месяцев после покупки собирается перевести приобретённое жильё в формат residenza (то есть оформить ВНЖ и стать резидентом Италии по адресу приобретённой недвижимости), он может воспользоваться льготной ставкой. При покупке первого дома НДС составит 4%, если приобретается новое жильё, или 2% – при приобретении вторички.  

Если оформить residenza за 18 месяцев не получится или такой задачи нет, льгота аннулируется. В результате придётся доплатить разницу в налоге, а также штраф. Но его можно минимизировать, если добровольно сообщить о невозможности уложиться в указанный срок или сразу заплатить налог в полном объёме.

Собственник – не важно, иностранец или гражданин Италии, – чтобы не потерять льготу по первому дому, не должен продавать объект в течение пяти лет после покупки. Если всё-таки продажа состоялась, льготы можно сохранить. Для этого в течение года после продажи нужно приобрести новую недвижимость и оформить на неё residenza.

Помимо основного налога на покупку, уплачиваются регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы: по €50 каждый при покупке вторичного жилья (итого €150), по €200 при покупке нового жилья (итого €600). Расходы на переводчика и свидетеля в ходе оформления нотариального акта – €850 и выше; от них никуда не деться, если покупатель не владеет итальянским языком.

Комиссия агентства обычно не заложена в цену, её платит покупатель. Она составляет от 3 до 5%, чем выше цена, тем ниже процент. Важно, что комиссионное вознаграждение выплачивается от первоначальной суммы – до торга, чтобы агентство было заинтересовано снижать стоимость. Часто грамотный торг приводит к тому, что итоговая цена получается ниже изначальной даже с учётом агентской комиссии.

Например, вилла, за которую просят €2 млн, после торга продаётся за €1,8 млн. Агентская комиссия составляет 60 тыс. Поскольку налоги на вторичку платятся от кадастровой цены, расходы на налоги и оформление составят в этом примере около €100 тыс. Так благодаря грамотному подходу и работе с профессионалами расходы на покупку виллы с учётом налогов будут составлять или исходно запрашиваемые €2 млн, или даже меньшую сумму.

Ежегодно в Италии собственник платит единый муниципальный налог, включающий оплату услуг городских служб, вывоз мусора и налог на недвижимость. Общая сумма зависит от конкретного региона. Налог на недвижимость составляет 0,4–0,7% от кадастровой стоимости объекта. От этого налога с 2015 года освобождены собственники, пользующиеся льготой при покупке первого жилья, являющегося основным местом жительства, – то есть те, кто оформляет дом в качестве личной резиденции.

Коммунальные платежи в Италии зависят от размера недвижимости, инфраструктуры и опять-таки от региона. Разброс очень велик – буквально от €500 до 20 тыс. в год. К тому же действует обязательное страхование недвижимости. Стоимость страховки зависит от покрытия.

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, придётся платить налог на прибыль. В Италии он высок: высчитывается по прогрессивной ставке от 23 до 43%, к которой дополнительно начисляется от 0,9 до 1,4% от местных властей и муниципальные сборы – 0,8% от доходов.

Помните, что между Россией и Италией действует закон об избежании двойного налогообложения. Из дохода от сдачи в аренду вычитаются расходы на содержание и ремонт недвижимости, однако они не могут составлять более 30% от фактической прибыли.

Раз уж речь зашла о сдаче недвижимости в аренду, замечу, что в Италии неважно обстоят дела с управляющими компаниями. Как правило, постпродажным обслуживанием занимаются агентства недвижимости, а они без большого энтузиазма относятся к организации уборки, смене белья, передаче ключей. Такие вопросы проще решать частным образом, найдя конкретного человека, которому вы будете доверять.

Продажа итальянской недвижимости, которой владели менее пяти лет, облагается налогом на прибыль согласно вышеназванным ставкам. Они применяются к разнице между ценой покупки и продажи.

Приведу личный пример: я сама покупала и продавала объект в Италии, которым владела менее пяти лет. Цена продажи была незначительно выше цены покупки, я показала в декларации расходы на мебель и содержание. В итоге налог на прибыль я не платила.

Налог на наследование и налог на дарение составляет 4% для супругов и ближайших родственников, при условии что сумма на каждого наследника не превышает €1 млн; 6% – для дальней родни, 8% – для остальных наследников. Продать полученную в дар недвижимость сложнее, чем купленную. Признание дарения недействительным через суд в Италии очень распространено, особенно при распределении наследства дарителя.

Налога на роскошь в настоящее время в Италии не существует. Говоря о высоких итальянских налогах, мы подразумеваем высокий подоходный налог и другие налоги, связанные с получением прибыли.

При покупке недвижимости любой собственник получает основание для оформления длительной многократной шенгенской визы (обычно на два-три года) с возможностью пребывания в Италии по 90 дней в полугодие и 180 дней в год.

Кроме этого, как я уже говорила, вы можете зарегистрировать недвижимость как основное место жительства, а вместе с этим оформить так называемую резиденца элеттива (Residenza elettiva), дающую право постоянного проживания в стране. Разрешение выдаётся сроком на один год. Этот документ, кстати, можно получить вообще ничего не покупая, а имея долгосрочный договор аренды. Главное условие – продемонстрировать на своём счету сумму, необходимую для покрытия пребывания семьи в Италии, и пассивный доход, достаточный для жизни в стране.

О какой сумме идёт речь? Необходимо предъявить доход €31 тыс. в год на собственника плюс 20% на супругу и по 5% на каждого из несовершеннолетних детей. ВНЖ могут получить также совершеннолетние дети, родители, братья, сёстры – на каждого надо показать доход в 20% от суммы в 31 тыс.

Таким образом, для оформления ВНЖ на семью из двух супругов, двух детей и, например, бабушки понадобится показать ежегодный доход около €50 тыс.

В 2017 году у состоятельных иностранцев появился новый мотив для получения ВНЖ и переноса резиденции в Италию – Flat Tax. Схема выгодна тем, чей ежегодный доход превышает €800 тыс.

Налоговый режим Non-dom позволяет фискальным резидентам Италии платить ежегодный налог Flat Tax в размере €100 тыс. на прибыль, полученную за пределами Италии.

На эту льготу может претендовать физическое лицо, которое не было налоговым резидентом Италии в последние десять лет. Льгота может быть при желании распространена на членов семьи, имеющих отдельный доход: детей, супругов, родителей, братьев, сестер и т. д. Фиксированная выплата за статус резидента каждого из них составляет дополнительно €25 тыс.

Период использования этой преференции – 15 лет. Участие в программе продлевается автоматически. За каждый налоговый период указанная сумма вносится в полном объёме единовременно.

Повторюсь, единый налог применим лишь к доходам, полученным за пределами страны. На прибыль от бизнеса в Италии налоги исчисляются по обычным ставкам с использованием прогрессивной шкалы.

Существуют и другие типы резиденций, среди которых на слуху лаворо атономо (Lavoro autonomo) – то есть вид на жительство для ведения индивидуальной предпринимательской деятельности, подразумевающий открытие собственного бизнеса. В отличие от Residenza elettiva, которая не даёт права на работу в Италии, Lavoro autonomo предоставляет эту возможность, однако в этой категории высок процент отказов. Заявителю необходимо подготовить довольно сложный пакет документов, включающий бизнес-план работы в Италии и прогноз доходов, с которых будут выплачиваться уже упомянутые высокие налоги.

Вид на жительство Lavoro autonomo – требования

• 18+
• Компания, зарегистрированная в торговом реестре
• Утверждённый бизнес-план на итальянском языке
• Стартовый капитал (от €10 тыс. до 100 тыс., для некоторых видов деятельности больше)
• Место проживания – контракт долгосрочной аренды или свидетельство о собственности на недвижимость
• Страховка (около €600 в год)
• Подтверждение того, что заявитель не будет наёмным работником

В заключение – о студенческом виде на жительство, который связан не с недвижимостью, а с поступлением в итальянское учебное заведение. Этот ВНЖ не так уж сложно получить, кроме того, он даёт право на работу по найму при условии, что количество рабочих часов не будет превышать 20 в неделю – или 1 040 часов суммарно за год. У студента есть возможность учиться и подрабатывать в свободное время.

Такой ВНЖ можно получить не только студенту вуза, но и школьнику. Он выдаётся на один год и продляется по мере обучения. Разумеется, успешного.

После пяти лет легального проживания в Италии обладатель ВНЖ может рассчитывать на ПМЖ, сдав экзамен по итальянскому языку. Гражданство Италии дают через десять лет законного проживания. Срок может быть сокращен до трёх или пяти лет, если у вас были предки итальянцы, если вы родились в Италии, находились на службе у итальянского государства или имеете гражданство другой страны ЕС.