a
Версия
для печати

«Один билет в новогодний Гармиш-Партенкирхен, пожалуйста»: вредные советы для покупателей недвижимости в Альпах

Покупка недвижимости за рубежом – занятие не для слабонервных. Необходим капитал, информационная подкованность, понимание ситуации на рынке, надёжные партнёры и толковые консультанты. Это главные составляющие успеха. Но всегда есть место для опрометчивых решений. Особенно у начинающего инвестора. Когда авторитетные бизнесмены и близкие друзья, родственники и риэлтор неустанно атакуют советами, полными противоречий, легко потеряться, не учесть важных нюансов и ошибиться с выбором. Как отличить дельный совет от вредного и в чём секрет успешной сделки с недвижимостью в Гармиш-Партенкирхене – нам рассказал управляющий партнёр AVERS Group Germany GmbH Герман Мойжес.

Герман МойжесОб эксперте: Герман Мойжес, магистр права Свободного университета Берлина (FU Berlin), дипломированный юрист-экономист Кёльнского университета прикладных наук (FH Köln), также изучал право в России — имеет дипломы МГИМО и СПбГУ, управляющий партнёр AVERS Group Germany GmbH. Компания более 10 лет успешно развивает направление консалтинговых услуг, связанных с сопровождением российских инвестиций в Германии и оформлением ВНЖ. 


Вредный совет № 1. Покупайте шале на самых дорогих и популярных горнолыжных курортах. Главное – престиж

Российская элита предпочитает отдых в Куршевеле. Тут и шале можно за €35 тыс. в сутки арендовать, и в ресторане, рекомендованном в гиде Michelin, отобедать. Всё как полагается: дорого, роскошно, престижно.

К сожалению, мало у кого первой ассоциацией с зимним отдыхом и горными лыжами будет Гармиш-Партенкирхен (или ГаПа, как называют его местные). И хотя этот немецкий городок в Альпах не попал в топ-10 самых дорогих горнолыжных курортов мира, в нём опытный инвестор видит массу преимуществ.

Цугшпитце Германия Бавария альпинизм отдых горные лыжи сноуборд

Цугшпитце, Бавария, Альпы
Например, жилплощадь тут в пять раз дешевле, чем в Куршевеле (€33,4 тыс. против €6,3 тыс. за кв. м), а доходность и надёжность не уступают самым популярным зимним «перевалочным пунктам» (швейцарским Церматту и Зас-Фе, итальянской Брёй-Червинии).

В отличие от Куршевеля, туристы в Гармиш приезжают не только зимой, но и летом. В тёплое время года иностранцы и немцы отправляются в походы по горам, туры, пешие прогулки.

К тому же баварский курорт обладает завидной инфраструктурой. Высочайшая точка Германии Цугшпитце (2962 м) находится в 15 км, до Мюнхена путь займёт час-полтора (90 км), а замок Нойшвайнштайн – в часе езды (60 км).

Герман Мойжес
Герман Мойжес
управляющий партнёр
AVERS Group Germany GmbH

Гармиш провинциальнее, аутентичнее, туристы это ценят. Про Лех или Санкт-Мориц мне говорили, что там всё стало глобальным, универсальным, каким-то ненастоящим. В Гармише я, например, останавливаюсь в маленькой гостинице уже много лет. Хозяин мне даёт ключ от номера вне зависимости от количества свободных комнат. Мы с ним пьём кофе, мило беседуем.

Большая олимпийская трасса в Гармиш-Партенкирхене

Большая олимпийская трасса в Гармиш-Партенкирхене
Сезон 2019–2020 в Гармиш-Партенкирхене: обзор горнолыжных трасс

Горнолыжная зона

Цугшпитце

Гармиш-Классик

Даммкар-Миттенвальд

Сезон

15.11.2019–03.05.2020

06.12.2019–29.03.2020

21.12.2019–05.04.2020

Высота, м

2000–2720

700–2050

933–2244

Длина спуска, км

20

40

7

Количество подъёмников

9

30

1

Цена за ski-pass на день (взрослые / подростки 16–18 лет / дети 6–15 лет)

€48 / €38,50 / €24,50

€46 / €37 / €24,50

€39,50

Twin-Tic на два дня и два склона: €88 / €69,50 / €45,50

 
Источник: merkur.de

Вредный совет № 2. Ищите дом мечты на вторичке, а лучше стройте с нуля

В горах всё ещё популярны деревянные дома: тут жители ценят традиции. Обитатели Гармиша и Партенкирхена исстари подражали убранству богатых домов Мюнхена. На Людвигштрассе по обе руки протянулись классические фахверк-шале, которые имитируют богатую отделку: каменные балки нарисованы, стены расписаны орнаментами и сюжетными фресками на библейские темы.

Гармиш-Партенкирхен, Людвигштрассе Альпы отдых в горах Германия Бавария пиво

Гармиш-Партенкирхен, Людвигштрассе

Иностранцы часто хотят приобрести что-то аутентичное, но стоит ли в ГаПа поддаваться обаянию старины?

«Мы не рекомендуем покупать старые объекты. В Германии высокие требования к содержанию общедомового имущества, поэтому полуразрушенных многоквартирных объектов в принципе нет. Запущенным может быть здание в одном случае: частный старый дом. Лучше всего покупать новостройку. Современные здания намного качественнее, устойчивее, энергоэффективнее, чем 30-40 лет назад. У владельцев много лет не будет проблем», – советует Герман Мойжес.

Немецкие дома с архитектурной и исторической ценностью в самых престижных районах (Altbau) продают на особых условиях: реновацию новый владелец реализует за свой счёт по условиям договора. Затраты на реставрацию и капремонт, скорее всего, будут внушительными, к тому же за последние десятилетия в Европе возросли требования к энергоэффективности зданий.

Старые постройки новым критериям не отвечают, и жильцы часто платят больше за ЖКХ и бесконечный ремонт общих пространств ветхого дома. Услуги по самому незначительному ремонту стоят дорого. Например, столяр в Гармише запросит около €80 в час, а вызов электрика обойдётся в сотни евро.

Герман Мойжес
Герман Мойжес
управляющий партнёр
AVERS Group Germany GmbH

В ГаПа как-то случился казус: здание в центре города, выкупленное под реновацию, бросили. Инвесторы приобрели старую гостиницу. Её нужно было снести и построить новую. Незадачливые владельцы этого не сделали, испарились, налоги не платили. Муниципалитету ничего не оставалось, как выставить дом на торги. 

В Гармише земельный ресурс ограничен. Впрочем, как и на любом курорте. И дело тут не только в особенностях рельефа, но и в позиции властей.

К примеру, коммуна Куршевель разрастается: сейчас в неё входят восемнадцать деревень и два хутора. Среди них попадаются элитные горнолыжные курортные посёлки, а есть селения для более экономных туристов.

Власти Гармиш-Партенкирхена, наоборот, не стремятся к массовости, территория городка остаётся практически неизменной. Поиски участка земли здесь требуют больших усилий. Но даже хорошая земля под застройку в ГаПа не гарантия того, что всё пойдёт по плану.

альпенхайс в горах Германия Бавария Гармиш-Партенкирхен

Деревянный дом в немецких Альпах

Купить участок и строить дом самостоятельно – не лучшая идея. Если вы никогда не занимались этим в Германии, то надеяться на удачу не стоит. Хеппи-энды у новичков случаются редко, в основном это истории потери денег. До покупки земли надо понимать, что строишь, есть ли необходимые разрешения, как потом объект использовать и даже кому продать.

Стоимость недвижимости и аренды жилья в Гармиш-Партенкирхене

По данным merkur.de, с 2015 года по апрель 2019-го стоимость аренды на горнолыжном курорте подорожала на €2,50 за кв. м в месяц: с €12,50 до €15,00. Шале забрались ещё выше в элитный сегмент цен: в 2015 году дома стоили €600–800 тыс., а четыре года спустя – €850-1200 тыс.  

Та же тенденция с участками. Земля под застройку сейчас предлагается по €600–1400 за кв. м. В 2015 году цены колебались в диапазоне от €390 до €770. При этом съём жилья на горнолыжном курорте оказался выгоднее, чем покупка недвижимости в ипотеку (см. таблицу).

Населённый пункт

Коэффициент*

Покупка в ипотеку, €/кв. м

Ежемесячная арендная плата, €/кв. м

Гармиш-Партенкирхен

14,80

4149,78

9,64

Мюнхен, город

21,70

7508,93

17,36

* Разница в процентных пунктах между бременем аренды и ипотеки относительно среднего дохода домохозяйства. Положительные значения говорят о более высоком бремени покупки недвижимости, отрицательные – о более высоком бремени арендных платежей. Таблица составлена для покупки в кредит или аренды квартиры 70 кв. м. Ипотека на 20 лет с первым взносом в 20% под 2,45% годовых. 
Источник: Postbank Wohnatlas 2019


Вредный совет № 3. Интересоваться репутацией риэлтора совершенно излишне

«Несколько лет назад русскоязычные риэлторы на рынке бывали даже без юридического, технического, инженерного образования в Германии. И покупатель был беззаботный. К примеру, показывают мне клиенты брошюру: "Вот эта фирма нам предлагает купить дом". Я смотрю на название компании и отвечаю: "Вы знаете, что это агентство существует на рынке всего три года и всё это время терпит убытки?"» – рассказывает Герман Мойжес.

Если обращаться, то к тем, кто имеет хорошую деловую репутацию и заинтересован помочь клиенту с правильным выбором, а не продать конкретный объект с хорошими комиссионными. С этой позиции консалтинговые компании выглядят надёжнее.

Ищите того, кто работает не за процент от сделки, а за процент от клиента. AVERS Group Germany GmbH с 2008 года оказывает консультационные услуги русскоязычным покупателям при покупке недвижимости и оформлении ВНЖ в Германии. За сопровождение сделки их клиенты платят 1% вне зависимости от стоимости объекта.

Герман Мойжес и музыканты оркестра "Таврический" за кулисами после концерта в Гармиш-Партенкирхене

Герман Мойжес и музыканты оркестра «Таврический» за кулисами после концерта в Гармиш-Партенкирхене
Герман Мойжес
Герман Мойжес
управляющий партнёр
AVERS Group Germany GmbH

Мы более десяти лет занимаемся консультационным сопровождением русскоязычных инвесторов в Германии. Одно из главных направлений нашей деятельности – помощь состоятельным гражданам России и СНГ при получении ВНЖ.Самое удобное основание для оформления разрешения на пребывание в Германии – активы и доходы, подтверждающие экономическую независимость заявителя. При этом активы могут находиться только на территории родной страны.Второй вариант – аренда или покупка недвижимости для отдыха в Германии, которой инвестор активно пользуется.Успешных историй покупки недвижимости и получения ВНЖ с нашей помощью особенно много в Гармиш-Партенкирхене, так как курорт популярен и местные власти лояльны.Мы активно сотрудничаем с муниципалитетом ГаПа и участвуем в организации культурных мероприятий. Например, в 2017 году при поддержке наших клиентов мы провели большой концерт симфонического оркестра «Таврический» под патронажем мэра города.

Читайте также: Законные и фиктивные способы переезда в Германию

Вредный совет № 4. Нашли подходящий объект? Самое время потратить две недели на подготовку документов

В ГаПа иностранцы и немцы чаще покупают жильё для себя: отдыхать, кататься, по горам ходить. Поэтому особое значение для покупателей играют вид на горы и удалённость от дороги. Все хотят единения с природой, тишины и спокойствия.

Бавария, Альпы, лес

Лес в Гармиш-Партенкирхене

По мнению Германа Мойжеса, спрос на недвижимость на курорте год от года растёт: много молодых и успешных людей переезжают сюда, если они не привязаны к конкретному городу. Программисты, дизайнеры – им нравится жить на природе. Тут свежий воздух, фермерские продукты, горы, а инвесторам сдача недвижимости в аренду в Гармише приносит 5-6% годовых.

При этом покупатели-иностранцы продавцам особо не нужны. Хороший объект в Гармиш-Партенкирхене немцы расхватывают за пару недель, самое большее за месяц. Новостройки – ещё на стадии проектирования. Нельзя прийти на рынок и просто купить: за хороший объект придётся бороться.

«Чтобы быть наравне с немецкими покупателями, требуется подготовка. В противном случае некомпетентному покупателю достаётся не лучший объект или втридорога», – считает эксперт.

Поэтому затягивать с оформлением документов не рекомендуется. Счёт в немецком банке необходимо открыть заблаговременно, а также определиться с основным: юрлицо покупает или физлицо, какой бюджет, какой сегмент. Нотариуса стоит найти заранее, составить проект договора купли-продажи, заказать перевод и ознакомиться с предварительными условиями сделки.

Вредный совет № 5. Не вникайте в договор, просто подписывайте. В Германии вас никто не обманет

«Часто нас подключают к сделке и просят проверить договор купли-продажи. Мы считаем, что этого мало: нужно просмотреть ещё множество документов, провести экспертизу, составить заключение. Важные недостатки дома или квартиры обнаруживаются именно так.

Покупатели из России и СНГ мыслят здраво. Они понимают, что если в недвижимости есть недостатки, то им этот объект не нужен. Потому что решать проблемы, находясь далеко, толком не зная языка и права, – очень дорого», – делится мнением Герман Мойжес.

Фуникулёр в Гармиш-Партенкирхене

Фуникулёр в Гармиш-Партенкирхене

С одной стороны, из РФ и СНГ в последнее время приезжают информационно подкованные покупатели, которые реалистично оценивают свои возможности. Они знают, что в Германии лучше потратить незначительную сумму на экспертизу объекта, так как в заключении будут перечислены все недостатки жилья, которые могут повлиять на ход переговоров и конечную стоимость покупки.

С другой стороны, многие российские бизнесмены, инвесторы не привыкли к конкуренции, обычно они добиваются желаемого с помощью административного и финансового ресурсов. За границей таких рычагов в их распоряжении нет, а действовать в условиях жёсткой рыночной конкуренции они ещё не научились.

Герман Мойжес
Герман Мойжес
управляющий партнёр
AVERS Group Germany GmbH

Клиенты-россияне не сомневаются, что если в Москву, Тольятти, Сыктывкар приедет иностранец с желанием купить квартиру или начать бизнес, то без толкового адвоката его обманут и разорят – глазом моргнуть не успеет. В Германии то же самое: нет оснований думать, что с вами такое просто не может случиться. Риск есть всегда.

При покупке недвижимости в Германии необходимо:

  • узнать, кто владелец и нет ли сторонних долевых собственников;
  • проверить, нет ли у объекта обременений и арендаторов;
  • не является ли здание памятником архитектуры;
  • ознакомиться с разрешением на строительство;
  • запросить устав и протоколы заседаний ТСЖ за три – пять лет;
  • проверить наличие долгов за коммунальные услуги и дополнительных финансовых обязательств перед ТСЖ;
  • изучить проектную документацию и документы на землю.

Особый пункт – документы ТСЖ. В немецком законе о жилищной собственности есть положение, по которому владельцы квартир пунктом в уставе могут ограничить возможность продажи недвижимости. Лучше удостовериться, что продавец не обязан оформлять или уже получил разрешение на сделку от управляющего или собственников жилья.

Если вдруг оказалось, что в купленной квартире живут арендаторы, о которых вы не знали в момент подписания договора с собственником, даже не надейтесь быстро от них избавиться. В Германии срок действия договора аренды влияет также на то, за какое время после решения о выселении арендатор покинет жильё и вывезет свои вещи. Например, если квартиросъёмщик прожил в апартаментах более восьми лет – договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его расторжения.

Читайте также: Содержание недвижимости в Германии

Вредный совет № 6. Забудьте о налогах. Зачем вам лишний стресс?

Цугшпитце

Цугшпитце, Бавария

В Германии налоги и коммунальные платежи невысокие. С 1964 года тарифы не актуализировались. Но на второе жильё, если это туристическая местность, налог может быть высоким. Например, если дом не сдан в аренду, а владелец в нём бывает редко, то налог на такую виллу может доходить до €10 тыс. в год. Плюс €50–80 в месяц за услуги управляющей компании.

Будьте готовы, что стоимость содержания двухкомнатной квартиры на курорте обойдётся в 2-3 тыс. евро в год при постоянном проживании.

В эту сумму входят:

  • услуги ЖКХ, интернет и содержание общих домовых территорий;
  • поземельный налог (выплачивается поквартально);
  • спекулятивный налог (при продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента её приобретения, если этот объект не был единственным домом продавца);
  • страховка (если объект куплен в ипотеку). 

Если вас интересует ВНЖ и инвестиции в Германии, обращайтесь

AVERS Group Germany GmbH

Германия, Кёльн, Линденштр. 14, 50674

http://www.aversgroup.de

info@aversgroup.com

+49(221)924-28-125, ISM: +49(157)311-361-89

Фотографии: предоставлены собеседником, pixabay, flickr, wikimedia, needpix

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Германия, Недвижимость, Инвестиции
Подписаться:

Читайте также

Как Лейпциг стал лучшей альтернативой Берлину
Для тех, кто хочет зарабатывать на немецкой недвижимости
Как зарабатывать в Германии: плюсы и минусы мезонинного кредита
Оригинальная инвестиционная модель с повышенным доходом
Тренды рынка жилой недвижимости Германии – 2019
К чему готовиться покупателям немецких квартир
Тенденции 19-20. Что было и что будет на рынке зарубежной недвижимости
Кажется, 365 дней прошли бойко. Ура?
Главные вопросы об аренде квартир в Германии – в новом формате
Можно не только прочитать, но и увидеть ответы.
Микроапартаменты: немецкий ответ на кризис жилой недвижимости
Инвестировать в это жильё можно с небольшим бюджетом

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Гармиш-Партенкирхене Апартаменты (квартиры) в Гармиш-Партенкирхене Коммерческая недвижимость в Гармиш-Партенкирхене Недвижимость в Гармиш-Партенкирхене

Новости и статьи по теме «Германия»:

Три инвестиционных и иммиграционных направления 2020 года
  • 2173
Европейские страны, к которым стоит присмотреться в ближайшие 12 месяцев
Личный опыт: как начать новую жизнь?
  • 3006
Самые яркие истории о жизни в другой стране за 2019 год