Германия, Кёльн, Линденштр. 14, 50674
Об эксперте: Герман Мойжес, магистр права Свободного университета Берлина (FU Berlin), дипломированный юрист-экономист Кёльнского университета прикладных наук (FH Köln), также изучал право в России — имеет дипломы МГИМО и СПбГУ, управляющий партнёр AVERS Group Germany GmbH. Компания более 10 лет успешно развивает направление консалтинговых услуг, связанных с сопровождением российских инвестиций в Германии и оформлением ВНЖ.
Российская элита предпочитает отдых в Куршевеле. Тут и шале можно за €35 тыс. в сутки арендовать, и в ресторане, рекомендованном в гиде Michelin, отобедать. Всё как полагается: дорого, роскошно, престижно.
К сожалению, мало у кого первой ассоциацией с зимним отдыхом и горными лыжами будет Гармиш-Партенкирхен (или ГаПа, как называют его местные). И хотя этот немецкий городок в Альпах не попал в топ-10 самых дорогих горнолыжных курортов мира, в нём опытный инвестор видит массу преимуществ.
В отличие от Куршевеля, туристы в Гармиш приезжают не только зимой, но и летом. В тёплое время года иностранцы и немцы отправляются в походы по горам, туры, пешие прогулки.
К тому же баварский курорт обладает завидной инфраструктурой. Высочайшая точка Германии Цугшпитце (2962 м) находится в 15 км, до Мюнхена путь займёт час-полтора (90 км), а замок Нойшвайнштайн – в часе езды (60 км).
Гармиш провинциальнее, аутентичнее, туристы это ценят. Про Лех или Санкт-Мориц мне говорили, что там всё стало глобальным, универсальным, каким-то ненастоящим. В Гармише я, например, останавливаюсь в маленькой гостинице уже много лет. Хозяин мне даёт ключ от номера вне зависимости от количества свободных комнат. Мы с ним пьём кофе, мило беседуем.
Сезон 2019–2020 в Гармиш-Партенкирхене: обзор горнолыжных трасс | |||
Горнолыжная зона |
Цугшпитце |
Гармиш-Классик |
Даммкар-Миттенвальд |
---|---|---|---|
Сезон |
15.11.2019–03.05.2020 |
06.12.2019–29.03.2020 |
21.12.2019–05.04.2020 |
Высота, м |
2000–2720 |
700–2050 |
933–2244 |
Длина спуска, км |
20 |
40 |
7 |
Количество подъёмников |
9 |
30 |
1 |
Цена за ski-pass на день (взрослые / подростки 16–18 лет / дети 6–15 лет) |
€48 / €38,50 / €24,50 |
€46 / €37 / €24,50 |
€39,50 |
Twin-Tic на два дня и два склона: €88 / €69,50 / €45,50 |
|||
Источник: merkur.de |
В горах всё ещё популярны деревянные дома: тут жители ценят традиции. Обитатели Гармиша и Партенкирхена исстари подражали убранству богатых домов Мюнхена. На Людвигштрассе по обе руки протянулись классические фахверк-шале, которые имитируют богатую отделку: каменные балки нарисованы, стены расписаны орнаментами и сюжетными фресками на библейские темы.
Иностранцы часто хотят приобрести что-то аутентичное, но стоит ли в ГаПа поддаваться обаянию старины?
«Мы не рекомендуем покупать старые объекты. В Германии высокие требования к содержанию общедомового имущества, поэтому полуразрушенных многоквартирных объектов в принципе нет. Запущенным может быть здание в одном случае: частный старый дом. Лучше всего покупать новостройку. Современные здания намного качественнее, устойчивее, энергоэффективнее, чем 30-40 лет назад. У владельцев много лет не будет проблем», – советует Герман Мойжес.
Немецкие дома с архитектурной и исторической ценностью в самых престижных районах (Altbau) продают на особых условиях: реновацию новый владелец реализует за свой счёт по условиям договора. Затраты на реставрацию и капремонт, скорее всего, будут внушительными, к тому же за последние десятилетия в Европе возросли требования к энергоэффективности зданий.
Старые постройки новым критериям не отвечают, и жильцы часто платят больше за ЖКХ и бесконечный ремонт общих пространств ветхого дома. Услуги по самому незначительному ремонту стоят дорого. Например, столяр в Гармише запросит около €80 в час, а вызов электрика обойдётся в сотни евро.
В ГаПа как-то случился казус: здание в центре города, выкупленное под реновацию, бросили. Инвесторы приобрели старую гостиницу. Её нужно было снести и построить новую. Незадачливые владельцы этого не сделали, испарились, налоги не платили. Муниципалитету ничего не оставалось, как выставить дом на торги.
В Гармише земельный ресурс ограничен. Впрочем, как и на любом курорте. И дело тут не только в особенностях рельефа, но и в позиции властей.
К примеру, коммуна Куршевель разрастается: сейчас в неё входят восемнадцать деревень и два хутора. Среди них попадаются элитные горнолыжные курортные посёлки, а есть селения для более экономных туристов.
Власти Гармиш-Партенкирхена, наоборот, не стремятся к массовости, территория городка остаётся практически неизменной. Поиски участка земли здесь требуют больших усилий. Но даже хорошая земля под застройку в ГаПа не гарантия того, что всё пойдёт по плану.
Купить участок и строить дом самостоятельно – не лучшая идея. Если вы никогда не занимались этим в Германии, то надеяться на удачу не стоит. Хеппи-энды у новичков случаются редко, в основном это истории потери денег. До покупки земли надо понимать, что строишь, есть ли необходимые разрешения, как потом объект использовать и даже кому продать.
Населённый пункт |
Коэффициент* |
Покупка в ипотеку, €/кв. м |
Ежемесячная арендная плата, €/кв. м |
---|---|---|---|
Гармиш-Партенкирхен |
14,80 |
4149,78 |
9,64 |
Мюнхен, город |
21,70 |
7508,93 |
17,36 |
* Разница в процентных пунктах между бременем аренды и ипотеки относительно среднего дохода домохозяйства. Положительные значения говорят о более высоком бремени покупки недвижимости, отрицательные – о более высоком бремени арендных платежей. Таблица составлена для покупки в кредит или аренды квартиры 70 кв. м. Ипотека на 20 лет с первым взносом в 20% под 2,45% годовых. |
«Несколько лет назад русскоязычные риэлторы на рынке бывали даже без юридического, технического, инженерного образования в Германии. И покупатель был беззаботный. К примеру, показывают мне клиенты брошюру: "Вот эта фирма нам предлагает купить дом". Я смотрю на название компании и отвечаю: "Вы знаете, что это агентство существует на рынке всего три года и всё это время терпит убытки?"» – рассказывает Герман Мойжес.
Если обращаться, то к тем, кто имеет хорошую деловую репутацию и заинтересован помочь клиенту с правильным выбором, а не продать конкретный объект с хорошими комиссионными. С этой позиции консалтинговые компании выглядят надёжнее.
Ищите того, кто работает не за процент от сделки, а за процент от клиента. AVERS Group Germany GmbH с 2008 года оказывает консультационные услуги русскоязычным покупателям при покупке недвижимости и оформлении ВНЖ в Германии. За сопровождение сделки их клиенты платят 1% вне зависимости от стоимости объекта.
Мы более десяти лет занимаемся консультационным сопровождением русскоязычных инвесторов в Германии. Одно из главных направлений нашей деятельности – помощь состоятельным гражданам России и СНГ при получении ВНЖ.Самое удобное основание для оформления разрешения на пребывание в Германии – активы и доходы, подтверждающие экономическую независимость заявителя. При этом активы могут находиться только на территории родной страны.Второй вариант – аренда или покупка недвижимости для отдыха в Германии, которой инвестор активно пользуется.Успешных историй покупки недвижимости и получения ВНЖ с нашей помощью особенно много в Гармиш-Партенкирхене, так как курорт популярен и местные власти лояльны.Мы активно сотрудничаем с муниципалитетом ГаПа и участвуем в организации культурных мероприятий. Например, в 2017 году при поддержке наших клиентов мы провели большой концерт симфонического оркестра «Таврический» под патронажем мэра города.
В ГаПа иностранцы и немцы чаще покупают жильё для себя: отдыхать, кататься, по горам ходить. Поэтому особое значение для покупателей играют вид на горы и удалённость от дороги. Все хотят единения с природой, тишины и спокойствия.
По мнению Германа Мойжеса, спрос на недвижимость на курорте год от года растёт: много молодых и успешных людей переезжают сюда, если они не привязаны к конкретному городу. Программисты, дизайнеры – им нравится жить на природе. Тут свежий воздух, фермерские продукты, горы, а инвесторам сдача недвижимости в аренду в Гармише приносит 5-6% годовых.
При этом покупатели-иностранцы продавцам особо не нужны. Хороший объект в Гармиш-Партенкирхене немцы расхватывают за пару недель, самое большее за месяц. Новостройки – ещё на стадии проектирования. Нельзя прийти на рынок и просто купить: за хороший объект придётся бороться.
«Чтобы быть наравне с немецкими покупателями, требуется подготовка. В противном случае некомпетентному покупателю достаётся не лучший объект или втридорога», – считает эксперт.
Поэтому затягивать с оформлением документов не рекомендуется. Счёт в немецком банке необходимо открыть заблаговременно, а также определиться с основным: юрлицо покупает или физлицо, какой бюджет, какой сегмент. Нотариуса стоит найти заранее, составить проект договора купли-продажи, заказать перевод и ознакомиться с предварительными условиями сделки.
«Часто нас подключают к сделке и просят проверить договор купли-продажи. Мы считаем, что этого мало: нужно просмотреть ещё множество документов, провести экспертизу, составить заключение. Важные недостатки дома или квартиры обнаруживаются именно так.
Покупатели из России и СНГ мыслят здраво. Они понимают, что если в недвижимости есть недостатки, то им этот объект не нужен. Потому что решать проблемы, находясь далеко, толком не зная языка и права, – очень дорого», – делится мнением Герман Мойжес.
С одной стороны, из РФ и СНГ в последнее время приезжают информационно подкованные покупатели, которые реалистично оценивают свои возможности. Они знают, что в Германии лучше потратить незначительную сумму на экспертизу объекта, так как в заключении будут перечислены все недостатки жилья, которые могут повлиять на ход переговоров и конечную стоимость покупки.
С другой стороны, многие российские бизнесмены, инвесторы не привыкли к конкуренции, обычно они добиваются желаемого с помощью административного и финансового ресурсов. За границей таких рычагов в их распоряжении нет, а действовать в условиях жёсткой рыночной конкуренции они ещё не научились.
Клиенты-россияне не сомневаются, что если в Москву, Тольятти, Сыктывкар приедет иностранец с желанием купить квартиру или начать бизнес, то без толкового адвоката его обманут и разорят – глазом моргнуть не успеет. В Германии то же самое: нет оснований думать, что с вами такое просто не может случиться. Риск есть всегда.
При покупке недвижимости в Германии необходимо:
Особый пункт – документы ТСЖ. В немецком законе о жилищной собственности есть положение, по которому владельцы квартир пунктом в уставе могут ограничить возможность продажи недвижимости. Лучше удостовериться, что продавец не обязан оформлять или уже получил разрешение на сделку от управляющего или собственников жилья.
Если вдруг оказалось, что в купленной квартире живут арендаторы, о которых вы не знали в момент подписания договора с собственником, даже не надейтесь быстро от них избавиться. В Германии срок действия договора аренды влияет также на то, за какое время после решения о выселении арендатор покинет жильё и вывезет свои вещи. Например, если квартиросъёмщик прожил в апартаментах более восьми лет – договор перестанет действовать только через девять месяцев с момента его расторжения.
В Германии налоги и коммунальные платежи невысокие. С 1964 года тарифы не актуализировались. Но на второе жильё, если это туристическая местность, налог может быть высоким. Например, если дом не сдан в аренду, а владелец в нём бывает редко, то налог на такую виллу может доходить до €10 тыс. в год. Плюс €50–80 в месяц за услуги управляющей компании.
Будьте готовы, что стоимость содержания двухкомнатной квартиры на курорте обойдётся в 2-3 тыс. евро в год при постоянном проживании.
В эту сумму входят:
AVERS Group Germany GmbH
Германия, Кёльн, Линденштр. 14, 50674
Фотографии: предоставлены собеседником, pixabay, flickr, wikimedia, needpix