Пять критических ошибок, которые обесценивают инвестиции в недвижимость

Разбор любого инвестиционного предложения на рынке недвижимости начинается с комплексного анализа локации. Риелторы всех стран так много говорят о важности параметра, что необходимость оценки местоположения объекта вряд ли у кого-то вызывает сомнение. Риски начинаются дальше.

На быстро развивающихся рынках все базовые параметры хороши, даже ОЧЕНЬ хороши. И экономика растёт, и недвижимость дорожает, обеспечивая инвесторам повышенную доходность, и ограничений для иностранцев нет, и налоги низкие. Всё это приводит к тому, что в выбранной локации строят и продают много, даже ОЧЕНЬ много.

С каждым годом конкуренция увеличивается – а вот этот параметр многие частные инвесторы уже не учитывают. В результате они остаются с типовым объектом на балансе и вынуждены демпинговать – и при сдаче в аренду, и при продаже недвижимости.

Яркий пример – горячий рынок Дубая. В июле 2024-го продажи новостроек в эмирате подскочили на 60% (!!!) за год. Инвесторы разбирают недвижимость на котловане, девелоперы наращивают объёмы – только до конца 2024 года обещают построить почти 40 тыс. объектов. Уже сейчас на первичный сектор приходится почти 70% продаж.

Логичный вывод из этой статистики: инвесторы, которые сейчас вкладываются в Дубай, столкнутся со сложностями, когда захотят выгодно перепродать квартиры или сдать их в аренду. Все строящиеся сейчас объекты выйдут на рынок и критически увеличат уровень конкуренции.

Заявлять можно любую доходность – хоть 10% годовых, хоть 50%, хоть 100%. Вам присылают файл с какими-то расчётами. Важно понять, на чём основывается этот оптимизм.

Сумма, которую инвестор получит на счёт, зависит от трёх ключевых составляющих.

Заполняемость: какую часть года объект будет сдаваться, а какую простаивать. Ищите отчёты независимых аналитиков (консалтинговых компаний, правительственных органов), которые публикуют статистику заполняемости отелей разных категорий в регионе. И делайте допущение, что рядовая квартира не превысит средний показатель.

Если застройщик обещает вам повышенную заполняемость, то надо понять, как именно он собирается этого добиться. Обычно для этого требуется комбинация из трёх факторов: сильный бренд, качественный сервис и востребованная, дефицитная на локальном рынке концепция отеля.

Средний чек: какую цену туристы будут платить за проживание в вашем объекте. Первичный скоринг проще всего провести на сайтах типа booking: просто посмотрите, за сколько сдаётся недвижимость в регионе, и обязательно – с учётом сезонности.

На рынке туристической недвижимости есть объекты разных категорий, и сравнивать выбранный вариант необходимо с аналогами. Апартаменты в жилых комплексах, локальные гостиницы, сетевые брендовые отели, которые тоже делятся на несколько категорий – городские и спа-резорты. Цены в разных форматах будут кардинально различаться.

Если вам обещают сдать недвижимость дороже среднего – опять же надо понять, за счёт каких параметров объекта получится повысить средний чек.

Издержки. Сюда относятся все обязательные платежи, которые остаются на собственнике, – от оплаты коммунальных услуг до расходов на привлечение гостей. В проектах с хорошим сервисом издержки не могут быть маленькими хотя бы потому, что нужно привлекать профессиональные кадры и закупать качественный инвентарь.

Для примера посмотрим, каких показателей можно ожидать от сдачи в посуточную аренду типовой студии в Батуми стоимостью $60 тыс. С учётом стандартной заполняемости (43%) и среднего чека ($15–30 в несезон, $40–60 в сезон) объект заработает около $6 тыс. в год. Если вычесть из этого издержки (30% – комиссии сервисов бронирования, 10% – уборка, 10% – коммуналка, 10% – замена инвентаря), итоговая доходность не дотянет и до 5% годовых.

У брендовых отелей в Батуми (Sheraton Batumi Hotel, Wyndham Batumi и т. п.) совсем другие показатели. Средняя годовая заполняемость – 68,6%. Зимой номера тоже востребованы, потому что сетевые отели зарабатывают на партнёрских программах.

Средний чек – $286 за ночь, в пиковые месяцы ставки доходят до $600–700. Это типовые цены на проживание в сетевых пятизвёздочных отелях, в которых нет сервиса ultra all inclusive. В проекте Wyndham Grand Batumi Gonio он будет, что позволит повысить и средний чек, и заполняемость. Как результат – доходность от отельного управления в проекте составит до 16% годовых.

Здесь главное правило – проверяйте цифры, которые даёт застройщик. Всё, что не прописано в договоре, гарантией не является.

Например, многие застройщики, стремясь привлечь внимание инвесторов, заявляют «гарантированную доходность». Это значит, что независимо от того, будет ли сдаваться в аренду конкретная квартира, собственник получит на счёт фиксированную сумму. Главная задача в этом случае – проверить, прописана ли доходность в договоре.

В проекте Wyndham Grand Batumi Gonio инвесторам предоставляют как гарантированный (5%), так и реальный (до 16%) доход от отельного управления. Арендные программы не ограничены по времени. Более того, собственник может каждые три года менять формат получения прибыли, переходить с гарантированной аренды на реальную и наоборот.

Пожалуй, главное – проверить самого застройщика, с которым вы подписываете договор. Какой у него опыт, способен ли он выполнить взятые на себя обязательства. Вот только провести проверку юрлица, работающего в чужой стране, самостоятельно сложно.

Многую информацию можно найти в открытых источниках. Строительный холдинг European Village хорошо известен в Грузии. В 2022 и 2024 годах журнал Forbes включил компанию в рейтинг лучших грузинских брендов.

Ещё один лайфхак, который снимает большинство строительных рисков: выбирайте комплексы, которые строятся под брендами глобальных отельных сетей (Wyndham и т. п.). Чем масштабнее и популярнее сеть, тем больше у неё возможностей: и программы лояльности, и проработанные стандарты качества, и миллионы постоянных туристов.

Перед тем как подписать договор с локальным застройщиком, гигант туриндустрии проводит детальную проверку партнёра. Если у компании плохая репутация и недостаточно ресурсов для реализации проекта, юристы отельной сети просто не позволят использовать бренд. Тем более когда речь идет о бренде наивысшей категории сети, а Wyndham Grand – именно такой luxury-бренд.

Итоговые доходы инвестора зависят от трёх важнейших факторов: грамотной концепции отеля, инфраструктуры, которая будет привлекать туристов, и управляющей компании, которая будет обеспечивать сервис. Важно, чтобы УК имела многолетний опыт работы с курортной недвижимостью; если это её первый или даже десятый объект, очень велик риск ошибки.

Девелопер ещё на этапе концепта (а не после завершения строительства) должен продумать, кто и как будет управлять комплексом для достижения лучших показателей, получить соответствующие лицензии и подписать договоры с УК.

Недооценка этого фактора приводит к плачевным последствиям. Например, если вы купите первую попавшуюся квартиру на Пхукете с расчётом «сдам туристам через какого-нибудь агента», то после завершения строительства обнаружите, что вообще не имеете права заниматься этим бизнесом.

По местным законам, сдавать недвижимость посуточно разрешено только в комплексах с отельной лицензией, которой в вашем доме нет. В результате собственнику придётся выбирать: уходить в серую зону, неся соответствующие риски, или сдавать объект на долгий срок, снижая собственную прибыль.

Инвестировать в стройку на развивающихся рынках выгодно, потому что от старта проекта до ввода в эксплуатацию стоимость недвижимости увеличивается минимум на 30% в год. В Германии или Франции вы таких условий не найдёте, а в Грузии – сможете.

НО! Для возврата вложенного капитала с прибылью все параметры, о которых мы упоминали, должны соблюдаться:

• недвижимость занимает нишу, в которой наблюдается дефицит предложений,
• собственники действительно получают заявленный доход от аренды,
• объект построен качественно,
• управляющий обеспечивает высокий уровень сервиса.