Русский Кипр

За что наши люди полюбили этот маленький остров в Средиземном море

Успех Кипра у россиян феноменален. Судите сами: лишь в одном Лимассоле постоянно проживает 30 тыс. выходцев из РФ, при том что население города – немногим более 250 тыс. Всего же русская диаспора Кипра насчитывает около 50 тыс. человек.

И сейчас речь лишь о тех, кто сделал остров своим новым домом. А ведь есть ещё и туристы, и временные работники, и собственники недвижимости, которые проводят на Кипре пару-тройку недель в году, а в остальное время сдают квартиры и виллы в аренду… О последних следует сказать отдельно.

По данным Prian.ru, Кипр входит в топ-10 популярных стран у покупателей недвижимости из России. Из года в год это маленькое средиземноморское государство (не забывайте, во всём Кипре в 12 раз меньше жителей, чем в одной Москве) успешно конкурирует с европейскими гигантами – Испанией, Францией, Италией…

Наши наблюдения подтверждает и официальная статистика Земельного департамента Кипра: доля сделок с иностранцами здесь превышает 40%. Вдумайтесь только – чуть ли не каждый второй дом в стране покупает зарубежный инвестор! Такого интернационального рынка нет, пожалуй, больше нигде в мире.

Сколько недвижимости принадлежит именно россиянам, сказать сложно – Кипр не раскрывает эту информацию. Но судя по отзывам риелторов и застройщиков, среди покупателей из стран, не входящих в ЕС, именно наши люди лидируют с большим отрывом.

Словом, авторитет Кипра в глазах международного сообщества бесспорен. Но не совсем понятен. Как маленькой стране удалось добиться такого спроса на свою недвижимость и поддерживать его годами? Почему наши люди продолжают ездить на Кипр и вкладывать деньги в местные дома, квартиры, коммерческие помещения? Что в нём такого особенного? Попробуем разобраться.

Почему россияне выбирают Кипр

: Буквально все иностранцы, рассказывая о своём выборе, упоминают климат. Летом – понятное дело – тепло, солнце, море… Но и от зимнего Кипра люди в восторге. Температура здесь редко опускается ниже 13 °С, при этом в округе всё в цветах, зелени, почти как летом в России. Местный климат для многих оказывается целебным. По непонятным причинам у диабетиков на Кипре снижается уровень сахара в крови, астматикам легче дышится, пожилые люди, которые на родине мучились с артритами, рассказывают, что здесь у них началась новая жизнь.

Нравится россиянам и простота адаптации на Кипре. В крупных городах 80% населения говорит по-английски, 50% – по-русски. А значит, любого специалиста – от врача до юриста – при желании можно найти среди русскоязычных. Дети легко осваиваются в местных международных школах, быстро начинают свободно говорить по-английски, многие потом поступают в британские вузы.

Почти все упоминают о комфорте и безопасности жизни на Кипре, особенно сильно контраст чувствуют люди, приехавшие из российских мегаполисов. Там – ежедневный стресс, пробки на дорогах, новости из криминальной хроники… А здесь каждое мелкое ДТП – это событие, о нём могут в газете написать. Преступности практически нет.

Предприниматели ценят простоту ведения бизнеса и выгодную налоговую систему Кипра. Здесь один из самых низких в Европе налогов на прибыль – 12,5%. К тому же есть возможность оформить статус недомицильного налогового резидента, который освобождает иностранца от уплаты налогов на проценты по вкладам и дивиденды с источников во всём мире на 17 лет. Например, у человека есть счета в российских или швейцарских банках, а также успешная компания в Москве, от деятельности которой владелец ежегодно получает дивиденды. Оформив non-domicile tax status на Кипре (а страна подписала соглашение об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной и др.), собственник освобождается от налогов на эти доходы. Многие только для этого покупают недвижимость за €300–400 тыс., получают в ускоренном порядке постоянный вид на жительство и статус недомицильного налогового резидента и пользуются налоговыми льготами.

А ещё – на Кипре большой выбор объектов разных ценовых категорий, перспективный и правовой рынок недвижимости, а также простые схемы получения ВНЖ и гражданства. Эти пункты, пожалуй, самые важные для принятия решения. Остановимся на них подробнее.

Любимые регионы

Где покупают недвижимость россияне

Прелесть Кипра в том, что на столь небольшой территории собраны самые разные, непохожие друг на друга объекты недвижимости – как с точки зрения цен, так и по стилю жизни, который они предлагают. А значит, и покупателям с разными запросами и возможностями будет из чего выбирать. Россияне чаще всего останавливаются на одном из трёх регионов: Лимассол, Пафос или Ларнака.

Лимассол

Деловой центр, куда более развитый, чем формальная столица Кипра Никосия. Главный туристический мегаполис, который ежегодно принимает сотни тысяч гостей. Он же самый русский город на острове: здесь каждый второй житель как минимум понимает великий и могучий язык. Визитная карточка Лимассола – современные небоскрёбы, а также лучшие на острове клубы, рестораны, бутики… Квартиры здесь выбирают люди, которые даже на отдыхе хотят оставаться в гуще событий. А ещё инвесторы, ценящие роскошь и эксклюзив.

Пафос

Тихий, спокойный, живописный городок. На холмах в окрестностях Пафоса разбросаны таунхаусы, виллы, небольшие клубные дома – высотное строительство здесь очень кстати запрещено, атмосфера идиллическая, зелени заметно больше, чем бетона. Даже море более уютное: если в Лимассоле широкие многолюдные пляжи, то в Пафосе закрытые уединённые бухты. Этот район выбирают семьи с детьми, пенсионеры, да и просто люди, предпочитающие жить на природе – в своём доме с бассейном и садиком.

Ларнака

Новая точка на инвестиционной карте Кипра. До недавнего времени промышленный город иностранцев не интересовал, но власти Ларнаки сделали решительный шаг к переменам. Во-первых, вынесли предприятия за границы города, во-вторых, привлекли инвесторов для грандиозного проекта по редевелопменту порта и марины (его общая стоимость превысит €1,2 млрд). Естественно, просто променадом и парковкой для яхт дело не ограничится: построят полноценный новый курорт со всей инфраструктурой и, конечно, жильём. Сейчас сюда инвестируют россияне, рассчитывающие на потенциал Ларнаки.

Примеры недвижимости на Кипре

358 000 евро: Квартира в Лимасоле, Кипр Площадь 88 м² Продавец: Intermark Global

650 000 евро: Вилла в Пафосе, Кипр Площадь 180 м² Продавец: BLUE SKY HOUSES

499 000 евро: Вилла в Пафосе, Кипр 4 комнаты Площадь 140 м² Продавец: ABC CYPRUS HOMES

3 400 000 евро: Квартира в Лимасоле, Кипр 1 комната Площадь 407 м² Продавец: Mercury Group

2 850 000 евро: Вилла в Лимасоле, Кипр Площадь 500 м² Продавец: BLUE SKY HOUSES

2 500 000 евро: Земля в Пафосе, Кипр Площадь 16556 Продавец: BLUE SKY HOUSES

316 091 евро: Апартаменты в Кирении, Кипр 3 комнаты Площадь 80 м² Продавец: Leverage Investments

431 034 евро: Апартаменты в Кирении, Кипр 5 комнат Площадь 230 м² Продавец: Leverage Investments

466 200 евро: Вилла в Кирении, Кипр 4 комнаты Площадь 218 м² Продавец: Liga Real Estate

800 000 евро: Земля в Лимасоле, Кипр Площадь 1294 Продавец: BLUE SKY HOUSES

235 000 евро: Апартаменты в Ларнаке, Кипр Площадь 94 м² Продавец: BLUE SKY HOUSES

325 000 евро: Таунхаус в Пафосе, Кипр Площадь 116 м² Продавец: BLUE SKY HOUSES

368 000 евро: Земля в Ларнаке, Кипр Площадь 14716 Продавец: BLUE SKY HOUSES

735 000 евро: Квартира в Пафосе, Кипр 3 комнаты Площадь 123 м² Продавец: Cyprus Sotheby's International Real...

1 150 000 евро: Апартаменты в Лимасоле, Кипр 3 комнаты Площадь 265 м² Продавец: MySpace Real Estate

395 000 евро: Апартаменты в Никосии, Кипр 3 комнаты Площадь 140 м² Продавец: MySpace Real Estate

1 885 000 евро: Апартаменты в Мутайяке, Кипр 3 комнаты Площадь 287 м² Продавец: MySpace Real Estate

245 000 евро: Апартаменты в Агиос Теодоросе, Кипр 1 комната Площадь 54 м² Продавец: MySpace Real Estate

770 000 евро: Дом в Ларнаке, Кипр 5 комнат Площадь 242 м² Продавец: DOM Real Estate

570 000 евро: Таунхаус в Лимасоле, Кипр Площадь 150 м² Продавец: BLUE SKY HOUSES

: С точки зрения цен на недвижимость Лимассол самый дорогой. Объясняется это просто – нехватка земельных участков, выгодное соседство с другими знаковыми комплексами, востребованный бренд города среди международных инвесторов. В Пафосе квадратный метр дешевле, но средний чек почти такой же, как в деловой столице, потому что там чаще покупают виллы. Ларнака пока существенно дешевле.

Безусловно, на цену каждого проекта влияет комплекс факторов. Но порядок примерно такой: в Лимассоле и Пафосе для покупки квартиры с одной спальней в новом клубном доме, расположенном в 500 метрах от моря, понадобится около €250 тыс., в Ларнаке – от €100 тыс. В элитном сегменте разница ещё существеннее. К примеру, в Лимассоле минимальная стоимость пентхауса €600–700 тыс., а в Ларнаке – €200 тыс. Но такая разница сохранится недолго: Ларнака динамично развивается, и через пять лет, когда завершат проект по реконструкции марины, цены здесь однозначно поднимутся.

Тренды и цены

Что происходит на рынке недвижимости Кипра

Глядя на основные показатели экономики и рынка недвижимости Кипра, понимаешь: кризис остался в прошлом. И это одна из причин, почему в последние годы спрос на местную недвижимость у иностранцев растёт.

Динамика ВВП Кипра за пять лет, % (в сравнении с аналогичными кварталами предыдущих лет)

2015				2016				2017				2018				2019
I	II	III	IV	I	II	III	IV	I	II	III	IV	I	II	III	IV	I	II	III	IV
0,9	3,3	3,6	5,7	7,0	6,2	6,9	6,9	5,0	4,9	4,6	3,1	4,1	4,6	4,2	3,4	3,2	3,0	3,4	3,2*

* Предварительные данные Национального статистического института

Экономика Кипра оправилась от мирового финансового кризиса и чувствует себя уверенно. ВВП повышается каждый квартал на протяжении последних пяти лет, а безработица, напротив, снижается (сейчас только 7% жителей не трудоустроены, хотя в 2015-м их было 17,6%). Быстрее всего число безработных сокращается в трёх отраслях: государственное управление, торговля и строительство.

Строительный сектор Кипра на подъёме. По данным Статистического института, за 11 месяцев 2019 года на острове выдали 6,5 тыс. разрешений на возведение новых зданий. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года общая площадь застройки увеличилась на 44,6%, а стоимость – на 73,8%. Застройщики явно настроены на хорошие продажи, если так активно вкладываются в новые проекты. И, судя по следующей таблице, не зря.

Динамика сделок с недвижимостью на Кипре за пять лет

Год	Продажи иностранцам	Продажи местным	Доля сделок с иностранцами, %	Общее количество сделок
2015	1 349	3 603	27,2	4 952
2016	1 813	5 250	25,7	7 063
2017	2 406	6 328	27,5	8 734
2018	4 367	4 875	47,3	9 242
2019	4 482	5 884	43,2	10 366

* Официальные данные Земельного департамента Кипра

По самым свежим данным (на момент подготовки книги), опубликованным Земельным департаментом Кипра, зарубежный спрос на недвижимость продолжает расти. В январе 2020-го иностранцы купили 325 объектов. При этом лидируют покупатели из стран, не входящих в Евросоюз (в том числе россияне), – на них приходится 221 сделка. Пафос, Лимассол и Ларнака остаются самыми востребованными регионами.

Спрос стимулирует цены. Они уверенно идут вверх, впрочем, не слишком быстро, что позволяет не опасаться образования пузыря. Как сообщает RICS – Королевское общество сертифицированных оценщиков, по итогам II квартала 2019 года квартиры на Кипре подорожали в среднем на 8,1%, виллы – на 7,7% в годовом исчислении.

: Кипрские агенты выделяют три основных приоритета, которыми руководствуются покупатели недвижимости из России.

Во-первых, приватность. Самый ходовой тип недвижимости – апартаменты в клубных домах на 8–10–15 квартир. Словом, в небольших жилых комплексах. Их сейчас строят в разных регионах и с разной степенью комфорта – от эконом- до премиум-класса. Но объединяет все эти проекты приватность. Большинство покупателей приезжают сюда из мегаполисов – Москвы, Питера, северных городов. На родине они живут в многоэтажках, многие устали от дворов-муравейников и хотят другой, более комфортной и спокойной среды.

Во-вторых, качество строительства. До 2016 года на Кипре к этому были вопросы. Некоторые застройщики ориентировали свои проекты на покупателей holiday-квартир и экономили на материалах. В результате пользоваться жильём можно было только летом, зимой там было холодно. Но с 2016 года строительные нормы ужесточили – сейчас 100% строек ведутся по европейским нормативам, с полноценной тепло- и звукоизоляцией. Что очень хорошо для всех, кто привык зимой жить в тёплых квартирах. Это одна из причин того, что россияне предпочитают новостройки.

В-третьих, точный расчёт. Большинство покупателей стараются выбрать недвижимость на самых ранних этапах. Это позволяет растянуть оплату (деньги вносятся по мере возведения здания), получить хороший дисконт (к вводу здания в эксплуатацию стоимость повышается на 30–40%) и доработать проект под себя (изменить планировку или начинку – отделочные материалы, технику, системы «умный дом»).

Как купить недвижимость

Правовая система Кипра в значительной степени основана на британской. Здесь такие же чёткие процедуры с акцентом на неприкосновенность частной собственности. Впрочем, процесс покупки недвижимости имеет национальные особенности. Типичная сделка от выбора объекта до передачи ключей может длиться от нескольких дней до нескольких месяцев и состоит из следующих этапов.

Этап 1. Задаток и договор с юристом

Когда объект выбран, надо заплатить резервационный взнос – обычно от €1 тыс. до €10 тыс. (эта сумма входит в стоимость недвижимости). Объект снимается с продажи, а покупатель получает документ, подтверждающий бронирование.

Параллельно заключается договор с кипрским юристом на сопровождение сделки купли-продажи. Если у покупателя нет возможности присутствовать на всех этапах лично, он может предоставить заверенную у нотариуса доверенность юристу, который на этом основании проведёт сделку. При покупке недвижимости на первичном рынке на услугах адвоката можно сэкономить, так как в большинстве случаев эти услуги бесплатно оказывают юристы застройщика.

Этап 2. Проверка недвижимости

Обычно недвижимость бронируется на один-два месяца. За это время юрист проверяет документы на объект, оформляет освобождение от залогов и обременений (если таковые имеются), готовит договор купли-продажи, согласовывая условия с участниками сделки.

Этап 3. Договор купли-продажи и первый платёж

Когда документы готовы, назначается дата подписания договора. Покупатель может приехать лично или отправить подписанные бумаги экспресс-почтой.
Обычно на этом этапе покупатель делает первый платёж – 30–40% от цены недвижимости. Оставшуюся сумму он перечисляет по графику, описанному в договоре.

Этап 4. Гербовый сбор и регистрация договора в Земельном комитете

После внесения первого платежа юрист покупателя вместе со второй стороной (застройщиком или продавцом вторичной недвижимости) платит гербовый сбор (stamp duty) и регистрирует договор в Земельном комитете (Land District Office). Регистрация закрепляет права на недвижимость за покупателем. Например, начиная с этого момента только новый собственник сможет получить кредит в банке под залог объекта.

Гербовый сбор на Кипре

Стоимость недвижимости, €	Ставка налога, %
До 5 тыс.	0,00
От 5 тыс. до 165 тыс.	0,15
Свыше 165 тыс.	0,20

Пример расчёта stamp duty для объекта стоимостью €500 тыс.: €5 тыс. × 0,00% + €165 тыс. × 0,15% + €330 тыс. × 0,20% = €907,5

Этап 5. Заявления в Совет министров и налоговую

Сразу после регистрации договора юрист готовит заявления. Первое – для получения разрешения от Совета министров Кипра на приобретение недвижимости. Процедура формальная: чиновники проверяют, что у покупателя нет проблем с законом (его имя не значится в списках Интерпола) и что жильё является первым объектом в собственности (для граждан стран, не входящих в ЕС).

Второе – в налоговые органы для получения льготы по уплате НДС. При покупке первой недвижимости от застройщика на Кипре можно снизить НДС с 19 до 5%.
После получения всех одобрений покупатель перечисляет оставшуюся часть стоимости недвижимости согласно срокам, прописанным в договоре.

Этап 6. Ключи от новой недвижимости

Выплатив 100% стоимости объекта, покупатель вступает в права владения недвижимостью и получает от неё ключи.

Этап 7. Свидетельство о праве собственности

При покупке недвижимости от застройщика свидетельство о праве собственности (титул, title deed) выдаётся после сдачи дома в эксплуатацию. На вторичном рынке – после выплаты полной стоимости объекта. Покупатели вторички для получения титула должны уплатить налог на переход права собственности (transfer fee). На первичном рынке этот сбор отсутствует.

Налог на переход права собственности на вторичном рынке

Стоимость недвижимости, €	Ставка налога, %
До 85 тыс.	1,5
От 85 тыс. до 170 тыс.	2,5
Свыше 170 тыс.	4,0

Пример расчёта transfer fee для объекта стоимостью €500 тыс.: €85 тыс. × 1,5% + €85 тыс. × 2,5% + €330 тыс. × 4,0% = €16,6 тыс.

ВНЖ на Кипре

За инвестиции и не только

Одна из причин популярности Кипра у россиян – лояльность местной иммиграционной политики. Владельцы любой недвижимости на острове легко получают визу. Этого достаточно, если вы планируете находиться на Кипре не более 180 дней в год (до 90 в полугодие). Нужно больше? Оформляйте вид на жительство – временный (ВНЖ) или постоянный (ПМЖ). Условия получения статуса, пожалуй, самые простые в Европе.

Ускоренный путь к ПМЖ

Покупатели недвижимости на Кипре могут в ускоренном порядке – за три месяца! – получить ПМЖ, если выполнят эти ключевые условия.

Купят один или несколько объектов на сумму более €300 тыс. плюс НДС. Обратите внимание: в программе участвуют только новостройки, за сделки на вторичном рынке ПМЖ за три месяца не получить.
Подтвердят годовой доход (за пределами Кипра) – минимум €30 тыс. в год. В расчёт принимаются зарплата, дивиденды, доходы от аренды, процент с банковских вкладов, пенсия и т. д.
Откроют депозит в кипрском банке минимум на €30 тыс. сроком на три года.

Вместе с инвестором ПМЖ получают родственники: супруг или супруга, дети (в том числе совершеннолетние, до 25 лет, если они не состоят в браке), родители с обеих сторон. Статус «постоянное место жительства» не влияет на налоговые обязательства и не обязывает переезжать на остров, единственное условие – посещать страну хотя бы раз в два года. Но если вы фактически будете жить на Кипре, то спустя семь лет (точнее, 2 555 дней в течение десяти календарных лет) получите право оформить гражданство в порядке натурализации.

Обычный путь к ПМЖ

Если иностранец не желает выполнять условия для ускоренного оформления ПМЖ, он идёт обычным путём. Помимо документов на недвижимость, надо будет представить справки, подтверждающие доходы, и наличие средств в банке Кипра. Точная сумма в законе не прописана – говорится только, что средства должны быть «достаточными для нормального проживания заявителя». Рекомендуем обратиться к кипрскому юристу, он подскажет конкретные цифры для каждого случая.

Время рассмотрения заявки опять-таки не оговорено законодательством. На практике – от года до трёх лет. В этот период вам следует иметь статус временного резидента и получить вид на жительство, так называемый pink slip.

Гражданство Кипра за инвестиции

Состоятельным иностранцам Кипр предлагает особые условия – возможность не только заработать, но и получить гражданство Евросоюза для всей семьи менее чем за год. Инвестиционная программа успешно работает с 2013 года, за это время она стала самой востребованной в Европе и помогла привлечь в экономику более €6,6 млрд. Россияне – опять-таки ключевые претенденты на паспорт Кипра за инвестиции.

Условия программы
Участникам программы «Гражданство за инвестиции» предоставляется несколько опций на выбор.

Минимальная сумма	Сфера инвестиций	Дополнительное условие
От €2,0 млн евро	Новая жилая недвижимость или строящиеся проекты	При выборе любой опции инвестор должен: вложить минимум €500 тыс. из этой суммы в жильё для личного пользования; сделать благотворительный взнос €150 тыс. в правительственные фонды
От €2,5 млн евро	Коммерческая недвижимость; вторичная жилая недвижимость, ранее использовавшаяся для получения гражданства; вложения в акции кипрских компаний и паевые фонды

: На Кипре установлена квота. Каждый год власти страны имеют право выдавать не более 700 комплектов паспортов

Преимущества программы

Паспорта для всей семьи

Инвестор может включить в заявление супругу или супруга, несовершеннолетних и финансово зависимых детей до 28 лет и даже родителей инвестора (старшему поколению надо будет дополнительно купить в собственность жильё от €500 тыс.).

Двойное гражданство

Кипр не раскрывает информацию о выданных паспортах и не запрещает иметь двойное гражданство.

Нет требований к проживанию

Паспорт, полученный через инвестиции, разрешает жить на Кипре круглый год, но не обязывает этого делать.

Возвратные инвестиции

Программа Кипра – это инвестиции, а не дотация. При грамотном размещении средств спустя пять лет капитал можно вернуть с прибылью, компенсировав расходы на получение паспорта.

Простая процедура

Программа работает с 2013 года, все процессы отлажены, риск отказов минимальный. Сдавать экзамены по греческому языку и истории Кипра не требуется.

Быстрота оформления

Это самая быстрая программа в Евросоюзе. Минимальный срок оформления паспорта – шесть месяцев.

Путешествия без виз

Граждане Кипра могут без виз ездить в 170+ стран мира.

Жизнь в Европе

Граждане Кипра имеют возможность жить, учиться, работать и управлять бизнесом в любой стране Евросоюза и государствах Европейского экономического пространства, например в Швейцарии.

Налоговые льготы

Паспорт Кипра не делает инвестора налоговым резидентом страны автоматически, но позволяет – при желании – воспользоваться имеющимися льготами. Например, при оформлении статуса недомицильного налогового резидента можно получить освобождение от уплаты налога на дивиденды и процентов от доходов, полученных по всему миру, на 17 лет.

21 мая 2020 года Автор: Анастасия Фалей 4830