Северный Кипр – 2023. Как происходит покупка недвижимости – главные вопросы

– С чего начинается процесс покупки на СК?

– После того как вы выбрали объект, вам необходимо обратиться к местному юристу: адвокат является обязательным участником сделки. Он будет действовать от имени клиента на основании доверенности, и её подготовка – первое действие юриста.

Он изучит форму бронирования, полученную у покупателя или его агента: цену продажи, условия, которые вы согласовали с застройщиком, характеристики приобретаемой недвижимости.

Следующий шаг – составление договора купли-продажи и согласование его деталей с клиентом.

После подписания договор нужно зарегистрировать в местной налоговой службе. Гербовый сбор составит 0,5% от стоимости, указанной в договоре. Как только эта сумма уплачена, его можно регистрировать в земельном кадастре. Это важный шаг: договор попадает в государственную систему, собственность блокируется под именем клиента, а значит, не может быть продана никому другому и не может быть заложена продавцом. Заверенный печатью и подписанный контракт также является основанием для подачи заявления на получение ВНЖ в Северном Кипре.

– Может ли один юрист представлять интересы как продавца, так и покупателя?

– Если не возникает конфликта интересов, это возможно. Более того, большинство наших клиентов как раз предпочитают прибегать к помощи одного юриста, так как это существенно упрощает и ускоряет сделку.

– Как понять, что продавец действительно является собственником?

– Мы всегда проверяем свидетельство о праве собственности (title deed), дату его оформления, разрешение на строительство объекта, технический паспорт, планы этажей. Особое внимание уделяем тому, что включается в цену и нет ли скрытых расходов.

Узнайте, почему на Северный Кипр едут всё чаще и почему это место перспективно для покупателей и девелоперов

– Как часто вам приходилось сталкиваться с проблемными объектами?

– Лет десять назад проблем с девелоперами было больше, но по мере укрепления рынка недвижимости они стали более надёжными. В последние годы мы не сталкивались с какими-либо проблемами, связанными с недобросовестностью компаний. Но всё равно, поскольку нюансы в отношении прав собственности или разрешений на строительство возможны, юристы выполняют проверку.

– Какой документ в итоге подтверждает, что покупатель стал собственником?

– В Северном Кипре оформление собственности происходит в два этапа.

На первом, как я сказала, уплачивается гербовый взнос, а договор купли-продажи регистрируется в земельном кадастре. Уже этот документ является подтверждением того, что вы оплатили недвижимость и являетесь её владельцем.

Второй этап предполагает оформление свидетельства о собственности – title deed, или титула. Для его получения необходимо получить специальное разрешение на покупку от совета министров. Получение разрешения также входит в компетенцию адвокатов.

Государство проверяет заявителя – например, не был ли он судим. Также оценивают расстояние между объектом и ближайшей военной базой, чтобы исключить риски государственной безопасности, – так или иначе 99% заявок получают одобрение.

– Зачем оформлять title deed, если ты и так являешься собственником?

– Важный вопрос. Это, по сути, ещё одна, дополнительная защита, которая интересна некоторым клиентам – её оформляют, планируя связать дальнейшую жизнь с Северным Кипром. Также это может быть связано с нюансами наследования…

Оформлять title deed или нет, решает клиент. Например, большинство покупающих с инвестиционными целями право собственности не оформляют. Они и так могут распоряжаться недвижимостью на основании регистрации договора купли-продажи. А получение title deed требует дополнительных расходов в 6% от суммы, прописанной в договоре.

– То есть передать объект по наследству тоже можно и без title deed?

– Да, для этого необходимо оформить завещание в Северном Кипре. С ним право владения можно переоформить на наследников в течение двух-трёх месяцев. Также наследники могут оформить право собственности на объект усопшего родственника в рамках закона Северного Кипра о наследовании.

– Предположим, объект приобретается в рассрочку. Есть ли в этом случае у собственника ограничения при перепродаже? Например, до полной выплаты всей суммы?

– Это зависит от договорённости с застройщиком и никак не оговаривается законодательно. Перепродажа и переуступка описываются в договоре купли-продажи.

– Как долго идёт сделка?

– Всё зависит от условий договора, но обычно около двух недель. Оформление доверенности на юриста значительно ускоряет процесс.

– Как выяснить, кто владел объектом недвижимости до конфликта 1974 года, и насколько это важно?

– Чтобы выяснить все корни приобретаемого объекта, вы можете обратиться в службу земельного кадастра. Турецкая Республика Северного Кипра образовалась в 1983 году, и все свидетельства о собственности, оформленные после этого, находятся под правительственной защитой.

Есть два основных типа правоустанавливающих документов на недвижимость: турецкий титул (Turkish title deed) и греческий титул (Greek title deed).

Турецкий означает, что до момента образования ТРСК право владения недвижимостью было в собственности у турка-киприота. По этой причине никаких споров о правах собственности на данный объект быть не должно.

В случае когда до 1974 года владельцем объекта был грек-киприот, скорее всего, его статус обозначен как обменный титул (exchange). Это означает, что право владения недвижимостью закреплено за турком-киприотом, который получил его в обмен на южно-кипрский участок, ранее бывший в его собственности.

Наконец, есть особый статус объектов TMD-фрихолд – безусловное право собственности на объект, подаренное правительством Северного Кипра за определённые заслуги перед государством.

На практике разница в классификации статусов объектов с течением времени потеряла свою актуальность. Большинство покупателей не интересуются правовым статусом объекта до 1974 года.

– Какие ограничения для зарубежных покупателей есть в Северном Кипре?

– Иностранец имеет право приобрести в Северном Кипре только один объект недвижимости – с полноценным оформлением права собственности через title deed. Это ограничение обходят через регистрацию покупки на компанию: такая схема не требует разрешения от совета министров.

– На каких основаниях в Северном Кипре можно оформить ВНЖ?

– Первый способ – как раз через покупку недвижимости. После того как вы подписали договор купли-продажи и внесли 30% от стоимости объекта, вы имеете право подавать заявление на получение ВНЖ.

Второй способ – через договор долгосрочной аренды длительностью от года.

Третий – финансовая независимость, владение достаточной суммой денежных средств на банковском счёте – от $15 тыс. Это фактическая сумма, которая должна быть на счету в банке Северного Кипра при подаче документов на ВНЖ.

Также получить право находиться в Северном Кипре может директор компании, открывающей здесь бизнес.

– Сколько стоит оформление ВНЖ?

– Дополнительные расходы с учётом всех комиссий и сборов – примерно €600–700.

Заявка на предоставление статуса должна подаваться лично – аппликант должен посетить миграционное ведомство.

P. S. Взгляд турецкого риелтора на процедуру покупки

– В Северном Кипре действительно нужно обращать внимание на множество деталей, вплоть до того, куда выходят окна вашей квартиры. Например, не смотрят ли они на участок, так или иначе связанный с военной локацией. Ведь для получения полного права собственности потребуется получить разрешение, и есть примеры, когда его просто не давали… Соответственно, возможная покупка требует доскональной проверки.

– Важно понимать, что в Северном Кипре даже договор купли-продажи, подписанный между покупателем и продавцом, принимается как факт совершения сделки. Дальше всё зависит от того, какая степень надёжности вам важна. Для начала этот документ можно зарегистрировать в кадастре. А максимальная степень надёжности – получение title deed – это вообще полная гарантия, упрощающая все дальнейшие процедуры с недвижимостью.

Но каждый шаг – это дополнительные расходы. При покупке недвижимости в Северном Кипре они получаются весьма приличными. Если оформлять всё, включая title deed, они составят около 18%.

– Мы, как строительная компания, предпочитаем работать с турецким тапу, то есть с земельными участками, которые до 1974 года были зарегистрированы на турка-киприота. При этом не отказываемся также от продажи проектов партнёров, где документы оформлены на обменные титулы. Самые безопасные участки есть в районе Эсентепе, в также в Гюзельюрте. Именно они с точки зрения документооборота могут быть оформлены в полную собственность.

Реклама. Mayalanya gayrimenkul yatırım insaat sanayi ve ticaret anonim sirketi, 6131667665, Erid: Kra23yZy9