a
Версия
для печати

Всё о недвижимости Греции:

цены, ВНЖ, налоги и расходы на содержание

Поделиться:

Этот материал готовился к публикации ещё в начале года, однако не вышел в феврале, а потом его публикация была отложена в связи с пандемией. Сейчас ситуация принципиально не поменялась: резкого падения цен не произошло, хотя, очевидно, число продаж значительно уменьшилось. Тем не менее продавцы не торопятся расставаться со своей недвижимостью и снижать цены. Многие, понимая, что туристический сезон в этом году неудачный, проводят ремонт и реконструкцию в надежде потом продать свои объекты дороже. Кому срочно нужны деньги, те, естественно, готовы идти на уступки, но таких продавцов относительно немного. Если же возвращаться к ситуации до пандемии, то станет понятнее, в каком состоянии рынок недвижимости Греции подошёл к 2020 году. В своём авторском взгляде руководитель компании Rentsale Юлия Титова оценивает основные параметры греческого рынка и отвечает на вопросы о целях и средствах.

Юлия Титова

генеральный директор компании Rentsale

Актуальные цены и тенденции рынка недвижимости Греции вы найдёте в нашем видео...

Смотреть видео

Кто покупает недвижимость в Греции

Выделю три категории. Первая, не самая большая, – те, кто просто очень любит эту страну вне зависимости от политической и экономической ситуации. Они покупают жильё для собственного проживания, то есть для отдыха, а затем приезжают на лето с детьми или расслабляются на пенсии.

Вторая категория, самая многочисленная сегодня, – те, кто приобретает недвижимость в Греции для получения «золотой визы». Среди этой группы больше всего китайцев, но и россиян немало – сотни основных заявителей в год, а вместе с членами их семей счёт идёт на тысячи.

Третья категория, в финансовом выражении очень весомая, – инвесторы. Рынок недвижимости Греции не перегрет. Здесь ещё реально заработать.

Что вообще покупают в Греции

В первую очередь квартиры, тем более что выбор их широк. Цены – от €50-60 тыс. Я не большая поклонница самых бюджетных предложений. Считаю, что настоящее удовольствие от греческой недвижимости и вообще от жизни приносит собственность подороже – €100 тыс. и выше для квартир.

Характерная особенность греческой недвижимости – апартаменты даже на курортах часто не имеют комплексной инфраструктуры, в отличие, например, от жилья в Болгарии или Испании. То есть бассейн, общий сад, детская площадка, закрытая территория – это часто не про Грецию. Кому-то такой подход не нравится, но нет инфраструктуры – нет и расходов на её содержание.

Характерная особенность греческой недвижимости – апартаменты даже на курортах часто не имеют комплексной инфраструктуры, в отличие, например, от жилья в Болгарии или Испании

Кстати, в больших городах, таких как Афины и Салоники, она – инфраструктура – большинству покупателей неважна. Тут чаще покупают квартиры для сдачи в аренду, а не для личного пользования.

Но особая, именно греческая история – не апартаменты, а виллы и таунхаусы. Вот они здесь популярнее, чем в Испании или Болгарии. Это стандарт, отличающий Грецию от большинства курортных стран: выбор домов прекрасный.

Можно купить небольшую виллу за €200–300 тыс., можно шикарную за 1–3–5 млн. Предложения, особенно на островах, это абсолютно эксклюзивная история.

Где покупают в Греции

Предпочтения россиян и вообще русскоязычных покупателей стабильны: Халкидики и Крит – не меняются уже многие годы. А вот покупатели из других стран активнее осваивают другие районы. Например, американцы выбирают Санторини, Глифаду, Миконос, а граждане Германии по статистике больше интересуются недвижимостью в Северной Греции, особенно в центре Салоник, а также в Каламарии и Кавале.

Цели покупателей

Иностранцы, желающие заработать на недвижимости Греции, тоже делятся на две категории: те, кто покупает готовое жильё, и те, кто приобретает чисто инвестиционные объекты. Под последними я понимаю девелоперские проекты и реконструкцию существующих зданий.

Например, в 2018 году иностранцы вложили в местную недвижимость €1,3 млрд, из которых €655 млн – в покупку готовых объектов, а остальное – в реконструкцию и строительство.

Для тех, кто планирует вкладывать небольшие суммы, привлекательны жилые варианты со сдачей в долгосрочную аренду. Для профессиональных инвесторов – дома и отели под реконструкцию и расширение площадей, а также участки под строительство

Для тех, кто планирует вкладывать небольшие суммы, привлекательны варианты со сдачей в аренду жилой недвижимости долгосрочно – в городах. В первую очередь в Афинах и Салониках. Мой опыт показывает, что в зависимости от выбора объекта и стратегии итоговый доход составляет от 3 до 7% годовых. Главное – понять, кто реально будет управлять объектом, ведь греки не самые обязательные исполнители.

Для профессиональных инвесторов последние годы были весьма привлекательными. Спросом пользовались дома и отели под реконструкцию и расширение площадей, а также участки под строительство. Популярный вариант – приобретение зданий в Афинах и Салониках. Старый дом превращается в новый современный блок апартаментов, а дальше продаётся по квартирам или сдаётся в аренду.

Налог на переход права собственности

Греческие налоговые ставки последнее десятилетие были весьма высокими. Но – экономика страны стала выходить из кризиса, и часть налогов снизили или отменили.

Главный налог – на переход права собственности. Для вторичной недвижимости он всегда равен 3,09%.

Правила при покупке новостроек изменились в начале 2020 года. Раньше ставка 3,09% применялась ко всем новым объектам, разрешение на строительство которых было выдано до 1 января 2006 года. На объекты, разрешение на которые было получено позднее, применялся НДС в 24%. Эта высочайшая ставка тормозила рынок.

С января 2020 года на уплату этого налога были введены трёхлетние каникулы. То есть до конца 2022 года вы платите налог на переход права собственности 3,09%.

Важно!
Каникулы применяются не для всех новостроек, а лишь для объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 января 2016 года и которые будут построены до 31 декабря 2020 года. То есть на самые свежие новостройки. Объекты, разрешение на которые было получено с 2006 по 2016 год, облагаются прежней ставкой НДС – 24%.

Главный налог – на переход права собственности. При адекватном выборе недвижимости, вторичной или новой, в ближайшие годы мы говорим о налоге на покупку 3,09%

Резюме: если вдуматься, то новостройка, которая находится во владении застройщика более пяти лет и которую за это время никто не купил, вряд ли кого-то заинтересует. Когда мы говорим об объекте такого возраста, это, как правило, уже вторичная недвижимость, на которую высокая ставка НДС не распространяется. То есть при адекватном выборе недвижимости, вторичной или новой, в ближайшие годы мы говорим о налоге на покупку 3,09%.

Прочие расходы при покупке

Помимо этого, при покупке нужно заплатить гербовые сборы. Есть также расходы на нотариуса и адвоката – законодательно участие последнего в сделке не обязательно, но иностранцу лучше пользоваться его услугами. Отдельная статья – лицензированный перевод документов.

Всего допрасходы составят 2–3%. С учётом налога на передачу права собственности получается 5–6% от стоимости недвижимости. В общем терпимо.

Важно!
Если вы планируете дарить свой «греческий дом» или передать его по наследству, то сейчас – когда заморожен налог на прирост капитала – выгоднее заключать сделки купли-продажи. За исключением наследования близкими родственниками: для них ставка налога варьируется от 1 до 10% в зависимости от степени родства после вычета не облагаемой налогом суммы. Для остальных же наследников это 40%. Подарки облагаются налогом на дарение от 10 до 40% в зависимости от степени родства дарителя или получателя.
Таким образом, получается, что в Греции гораздо выгоднее покупать и продавать за недорого, чем оставлять в наследство и дарить.

Дополнительные расходы в Греции при покупке объекта – 2–3%, но с учётом налога на передачу права собственности – 5–6% от стоимости объекта

Налоги при содержании

Главный ежегодный налог зависит от многих параметров: района, размера объекта, возраста недвижимости. Разброс очень велик: от €2 до €13 за кв. м в год на здания, от €1 до €9 за 1000 кв. м в год – на землю.

Помимо основного, существует муниципальный налог – на вывоз мусора. Он невелик и оплачивается по квитанции вместе со счётом за электричество.

Теперь предположим: ваша недвижимость – один объект или несколько – в сумме стоит €300 тыс. и более. Вы должны заплатить прогрессивный налог – для простоты назовём его налогом на роскошь. Максимальная ставка действует для объектов дороже миллиона евро.

В сумме для квартир или небольших домов ежегодные выплаты будут невелики – несколько сотен евро в год. А вот за роскошную виллу на Крите или на Корфу стоимостью, скажем, €2 млн ежегодно придётся платить уже €20–30 тыс.

Налог на прирост капитала – его вы обычно платите при перепродаже своей собственности – в Греции заморожен. Это сделано для того, чтобы продавцы были заинтересованы указывать реальную стоимость недвижимости в договоре. Греческий парламент продлил мораторий на этот раз до 31 декабря 2022 года.

Расходы при сдаче в аренду

Налог на прибыль в Греции составляет от 11 до 45%. Минимальная ставка действует, если вы зарабатываете не больше €12 тыс. в год. Чем больше ежегодная прибыль, тем выше ставка.

Если вы сдаёте недвижимость в аренду через управляющую компанию, то при долгосрочной аренде это месячная плата, которую возьмёт агентство. При краткосрочной – процент с дохода. Это 20–30%.

В Греции доход от аренды – 4–5% годовых

Расходы при содержании

Назвать точные цифры трудно – это абсолютно индивидуальная история, но важно понимать хотя бы порядок трат.

Предположим, вы живёте в своём доме. Оплачиваете счета за электричество, водоснабжение, газ (газ, кстати, есть в некоторых районах Афин и Салоник), интернет.

Расходы на содержание квартиры в многоквартирном доме без общего сада и бассейна обычно не превышают €400 в год, для недорогих объектов они меньше раза в два. Если речь идёт о комплексе с инфраструктурой – это может быть и €1 тыс., и €2 тыс. в год.

Если у вас собственный бассейн, приличных размеров участок с садом – у меня есть примеры, когда клиенты платили и €5 тыс. и €20 тыс. в год.

Итого содержание квартиры, например, стоимостью €100 тыс. в многоквартирном доме – не менее €1 тыс., в среднем же €2,0–2,5 тыс. на ежегодные расходы, включая налоги и расходы на содержание при личном использовании.

Очень грубая оценка: ежегодные расходы на недвижимость в Греции составляют 2–3% от стоимости объекта.

Ежегодные расходы на недвижимость в Греции составляют 2–3% от стоимости объекта

Вместо заключения

Греция – страна простая, демократичная, тёплая и… с характером. Во многих районах вы, вероятно, столкнётесь и со слабой инфраструктурой, с отсутствием нормальных школ и магазинов. И недвижимость тут будет специфическая. Поэтому всегда тщательно оценивайте качество объекта: как он построен, нет ли проблем с электричеством, водой, вывозом мусора. Осторожно оценивайте арендные перспективы недорогих объектов: часто на обслуживание вы будете тратить больше, чем заработаете.

Но вот когда мы говорим не о простенькой квартире в небогатом квартале, а о реально эксклюзивных решениях – виллах, коттеджах на островах, – здесь Греция имеет мало равных себе.

Это совершенно особый шик, эксклюзивная категория – равная самым фешенебельным VIP-уголкам Европы, а в чём-то превосходящая их. И в этом сегменте никакая пандемия и мировой кризис не могут привнести глобальных корректировок. Однако с учётом человеческого фактора и различных субъективных предпочтений заинтересованный инвестор может найти интересное предложение и воспользоваться открывающимися возможностями.

9 августа 2020 года Автор: 1030