a
Версия
для печати

Выбираем недвижимость для инвестиций: апартаменты или номер в отеле от международного бренда

Рассчитываем реальную доходность

Покупка номеров в международных отельных сетях – самый быстрорастущий формат инвестиций в недвижимость. За последние десять лет число таких проектов в мире подскочило на 160% (данные Savills). А в следующее десятилетие оно снова удвоится! Главный драйвер спроса – то, что брендовая недвижимость приносит собственникам НАМНОГО больший доход, чем обычные апартаменты. Объясняем на примере Батуми – одного из самых популярных курортов на постсоветском пространстве.

Интерес к инвестициям в недвижимость Батуми подскочил в 2022 году. Причин много: и процветающая экономика Грузии (около 10% роста ВВП ежегодно), и доступные цены, и низкие налоги.

Многочисленные релоканты, которые переехали в Грузию, разогнали арендные ставки и подняли рентабельность типовых квартир. Что, в свою очередь, привлекло частных инвесторов.

Ажиотаж со временем спал, стоимость долгосрочной аренды снова снизилась, а вот дефицитная элитная недвижимость продолжает дорожать и имеет запас роста как минимум на ближайшие 10–15 лет.

Разберём три самые популярные стратегии заработка на недвижимости в Батуми в 2024 году.

  1.  Покупка квартиры для сдачи в долгосрочную аренду
  2.  Такая же сделка, но для посуточной сдачи
  3.  Покупка отельного номера от международной сети
Стратегия № 1. Купил квартиру – сдаёшь на долгий срок

Самая очевидная для начинающих инвесторов стратегия – покупаешь квартиру для сдачи в долгосрочную аренду.

Ваши инвестиции

Большинство новостроек в Батуми продаются в «чёрном каркасе»: коммуникации подведены к входу в квартиру, внутри нет ни перегородок, ни стяжек, ни другой отделки. А значит, придётся заложить в бюджет расходы на ремонт и меблировку.

Квартира в «чёрном каркасе»

Ремонт

Комплектация мебелью и техникой

Стоимость студии 35 кв. м

$950 за кв. м

$400 за кв. м

$300 за кв. м

$59 500 (или $1 700 за кв. м)

Вы можете заказать ремонт от застройщика в «белом каркасе», с чистовой отделкой, или даже в «зелёном каркасе», то есть с мебелью и техникой, но итоговая стоимость апартаментов всё равно получится примерно такой.

Типичные предложения о сдаче студий в Батуми в долгосрочную аренду

Скриншот с грузинского сайта объявлений с типичными предложениями о сдаче студий в Батуми в долгосрочную аренду

Рентабельность

Стоимость долгосрочной аренды студии в Батуми – $300 в месяц. Некоторым удаётся сдавать дороже, но это скорее исключительные случаи, – надёжнее ориентироваться на средний показатель. Также надо учесть расходы (времени и финансов) на привлечение арендаторов и мелкий ремонт.

Арендная ставка

Заполняемость

Услуги маклера

Расходы на реновацию

Чистая прибыль за год

$300 в месяц

11 месяцев

$300

$500

$2 500 (или 4,2% от стоимости объекта в год)

Средняя ставка по долгосрочным контрактам на аренду 35-метровой студии в Батуми

На поиски нового арендатора в среднем уходит один месяц

Гонорар маклера за поиск арендатора составляет одну месячную арендную плату

Эту статью расходов сложно предугадать, в расчётах учитываем минимальную сумму – $500 в год

Срок окупаемости составит 24 года

Преимущество стратегии – стабильный денежный поток. Если повезёт, арендаторы будут бережно относиться к апартаментам и меняться не чаще чем раз в полгода-год. Среди минусов – сравнительно низкая прибыль и невозможность пользоваться квартирой во время поездок в Грузию.

Стратегия № 2. Купил квартиру – сдаёшь посуточно

Эту стратегию обычно выбирают инвесторы, которые хотят заработать больше, чем способна принести долгосрочная аренда. Однако в Батуми это не всегда получается.

Ваши инвестиции

Для чистоты расчётов возьмём тот же пример типовой студии в новостройке Батуми.

Квартира в «чёрном каркасе»

Ремонт

Комплектация мебелью и техникой

Стоимость студии 35 кв. м

$950 за кв. м

$400 за кв. м

$300 за кв. м

$59 500 (или $1 700 за кв. м)

Типичные объявления о сдаче студий в Батуми посуточно

А вот типичные объявления о сдаче студий в Батуми посуточно

Рентабельность

Сначала подсчитаем ожидаемую заполняемость и потенциальную прибыль от сдачи студии посуточно. Средние арендные ставки в Батуми сильно зависят от сезона.

Период

Цена за ночь

Заполняемость

Валовый доход

Январь – март

$17

18,23%

$282

Апрель – июнь

$37

50,93%

$1 715

Июль – сентябрь

$54

70,37%

$3 458

Октябрь – декабрь

$17

33,00%

$511

Итого в год

 - 

43,13%

$5 965

Теперь вычтем из потенциального валового дохода ($5 965) обязательные расходы, которые лягут на собственника, сдающего квартиру туристам.

Управление и клининг

Сервисы бронирования

Коммунальные услуги и налог

Реновация и расходники

Чистая прибыль за год

$596

$1 789

$536

$700

$2 344 (или 3,9% от цены объекта в год)

Стандартная стоимость таких услуг – не менее 10% от цены аренды

В среднем комиссии сервисов онлайн-бронирования составляют 30% от чека

При сдаче объекта посуточно коммуналку оплачивает собственник

Потребуется регулярная замена инвентаря, возможны мелкие поломки и ремонт

Срок окупаемости составит 25 лет

Из-за повышенных операционных расходов, высокой конкуренции между однотипными комплексами и короткого сезона в Батуми доходность посуточной аренды квартиры может быть даже ниже, чем долгосрочной.

Успех зависит от добросовестности локальной управляющей компании, которая должна честно сообщать инвестору обо всех арендных днях. Практика на рынке разная: одним собственникам везёт, другие жалуются.

В теории можно отказаться от услуг посредников, но тогда эта квартира станет «второй работой», а не дополнительным пассивным доходом.

Стратегия № 3. Купил отельный номер – получаешь пассивный доход

Это принципиально иная стратегия и другой формат недвижимости, который в Батуми только начинает развиваться.

Вы приобретаете номер в отельном комплексе под глобальным гостиничным брендом. Затем заключаете договор с профессиональной управляющей компанией, тем самым снимая с себя абсолютно все заботы по обслуживанию объекта и привлечению арендаторов. Доход становится пассивным, стабильно выплачивается в валюте.

Ваши инвестиции

Невозможно рассчитать среднюю стоимость квадратного метра в отельных комплексах от международных сетей в Батуми. Во-первых, таких проектов мало, это штучный товар. Во-вторых, типовых объектов в этом сегменте нет, каждый комплекс имеет свои уникальные характеристики.

Для расчётов возьмём конкретный пример: пятизвёздочный all-inclusive-курорт Wyndham Grand Batumi Gonio.

Отельный номер под ключ

Ремонт

Комплектация мебелью и техникой

Стоимость отельного номера 35 кв. м

$5 254 за кв. м

Всё включено

Всё включено

$171 296

Цены на отельные номера под брендами ведущих отельных сетей априори выше, чем на типовые апартаменты. Однако, если сравнивать с похожими проектами в других странах, грузинский комплекс оказывается доступным.

Например, квадрат в отеле JW Marriott Tarabya в Стамбуле продаётся за $11,2 тыс., а для покупки номера в Six Senses Residences в районе Palm Jumeirah в Дубае придётся заплатить $23,7 тыс. за кв. м.

All-inclusive-курорт Wyndham Grand Batumi Gonio

Рентабельность

Важное преимущество брендовых отелей, которое обеспечило взрывной рост спроса на такую недвижимость от инвесторов, – и заполняемость, и арендные ставки здесь намного выше, чем в рядовых ЖК.

Период

Цена за ночь

Заполняемость

Валовый доход

Низкий сезон

$250

115%

$28 750

Высокий сезон

$450

132%

$59 400

Итого в год

 - 

247%

$88 150

Расходы, конечно, тоже будут – вычтем их из общего валового дохода на номер ($88 150).

Роялти

Коммунальные услуги

Управляющая компания

Чистая прибыль за год

$28 621

$14 665

$17 911

$26 867 (или 16% от стоимости номера в год)

Комплекс выплачивает роялти за использование франшизы Wyndham Grand Residences и маркетинг бренда

В эту сумму включён НДС и коммунальные услуги на обслуживание номера и общей инфраструктуры

В этой статье все затраты на привлечение гостей, расходные материалы, коммунальные услуги, зарплата персонала, расходы на реновацию

Срок окупаемости составит шесть лет

Повышенная доходность отельной недвижимости стоит на трёх китах.

  1.  Глобальный бренд. Wyndham Hotels & Resorts – крупнейшая гостиничная сеть в мире, которая включает 9300+ отелей в 95 странах. В программу лояльности группы компаний входит 108 млн человек – это люди, которые посещают отели сети не реже чем дважды в год. Все они станут потенциальными арендаторами вашего номера.
  2.  Профессиональное управление. Пятизвёздочный сервис обеспечивает Aimbridge Hospitality. Это ещё один лидер рынка – крупнейшая в мире независимая управляющая компания, в портфолио которой более 1500 гостиниц в разных странах. Благодаря их работе туристы платят за проживание в отелях в разы больше, чем за аренду квартир, и возвращаются в любимые места снова и снова.
  3.  Развитая инфраструктура. Комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio станет первым в Грузии пятизвёздочным all-inclusive-курортом. Гостям будут доступны более 90 объектов инфраструктуры: 12 ресторанов и баров, 7 бассейнов и 3 spa, фитнес-центры, аквазона с горками, спортивные и детские площадки, собственные магазины и даже клиника физиотерапии. Всё это позволит круглый год принимать организованные группы туристов, увеличить заполняемость и обеспечить высокий средний чек.
All-inclusive-курорт Wyndham Grand Batumi Gonio
Что получает инвестор в недвижимость Wyndham Grand Batumi Gonio
  • Беспроцентная рассрочка платежа до конца строительства (2025 год)
  • Оплата в удобной валюте, в том числе в рублях
  • Возможность инвестиций в долях – от $3 245 за «инвестиционный пакет»
  • До конца строительства – гарантированный доход 5% годовых
  • После сдачи в эксплуатацию выбирается трек: гарантированный доход – 5–7% или реальная доходность от деятельности отеля – до 20%
  • Бесплатный отдых в 5* отеле Wyndham Grand Batumi Gonio 60 дней в год
  • Возможность обмена отдыхом с тысячами пятизвёздочных отелей в 110 странах мира в рамках программ RCI и ITC
  • Доходность от перепродажи недвижимости – от 30% в год
  • Опция «обратный выкуп» по возросшей цене или помощь в продаже на вторичном рынке

 

Реклама. European Village LCC, рег. номер 445581497, erid: 2SDnjc1pRZj

28 мая 2024 года Автор: 1156