Выбираем недвижимость для инвестиций: апартаменты или номер в отеле от международного бренда

Интерес к инвестициям в недвижимость Батуми подскочил в 2022 году. Причин много: и процветающая экономика Грузии (около 10% роста ВВП ежегодно), и доступные цены, и низкие налоги.

Многочисленные релоканты, которые переехали в Грузию, разогнали арендные ставки и подняли рентабельность типовых квартир. Что, в свою очередь, привлекло частных инвесторов.

Ажиотаж со временем спал, стоимость долгосрочной аренды снова снизилась, а вот дефицитная элитная недвижимость продолжает дорожать и имеет запас роста как минимум на ближайшие 10–15 лет.

Разберём три самые популярные стратегии заработка на недвижимости в Батуми в 2024 году.

1.  Покупка квартиры для сдачи в долгосрочную аренду
2.  Такая же сделка, но для посуточной сдачи
3.  Покупка отельного номера от международной сети

Самая очевидная для начинающих инвесторов стратегия – покупаешь квартиру для сдачи в долгосрочную аренду.

Ваши инвестиции

Большинство новостроек в Батуми продаются в «чёрном каркасе»: коммуникации подведены к входу в квартиру, внутри нет ни перегородок, ни стяжек, ни другой отделки. А значит, придётся заложить в бюджет расходы на ремонт и меблировку.

Вы можете заказать ремонт от застройщика в «белом каркасе», с чистовой отделкой, или даже в «зелёном каркасе», то есть с мебелью и техникой, но итоговая стоимость апартаментов всё равно получится примерно такой.

Рентабельность

Стоимость долгосрочной аренды студии в Батуми – $300 в месяц. Некоторым удаётся сдавать дороже, но это скорее исключительные случаи, – надёжнее ориентироваться на средний показатель. Также надо учесть расходы (времени и финансов) на привлечение арендаторов и мелкий ремонт.

Преимущество стратегии – стабильный денежный поток. Если повезёт, арендаторы будут бережно относиться к апартаментам и меняться не чаще чем раз в полгода-год. Среди минусов – сравнительно низкая прибыль и невозможность пользоваться квартирой во время поездок в Грузию.

Эту стратегию обычно выбирают инвесторы, которые хотят заработать больше, чем способна принести долгосрочная аренда. Однако в Батуми это не всегда получается.

Ваши инвестиции

Для чистоты расчётов возьмём тот же пример типовой студии в новостройке Батуми.

Рентабельность

Сначала подсчитаем ожидаемую заполняемость и потенциальную прибыль от сдачи студии посуточно. Средние арендные ставки в Батуми сильно зависят от сезона.

Теперь вычтем из потенциального валового дохода ($5 965) обязательные расходы, которые лягут на собственника, сдающего квартиру туристам.

Из-за повышенных операционных расходов, высокой конкуренции между однотипными комплексами и короткого сезона в Батуми доходность посуточной аренды квартиры может быть даже ниже, чем долгосрочной.

Успех зависит от добросовестности локальной управляющей компании, которая должна честно сообщать инвестору обо всех арендных днях. Практика на рынке разная: одним собственникам везёт, другие жалуются.

В теории можно отказаться от услуг посредников, но тогда эта квартира станет «второй работой», а не дополнительным пассивным доходом.

Это принципиально иная стратегия и другой формат недвижимости, который в Батуми только начинает развиваться.

Вы приобретаете номер в отельном комплексе под глобальным гостиничным брендом. Затем заключаете договор с профессиональной управляющей компанией, тем самым снимая с себя абсолютно все заботы по обслуживанию объекта и привлечению арендаторов. Доход становится пассивным, стабильно выплачивается в валюте.

Ваши инвестиции

Невозможно рассчитать среднюю стоимость квадратного метра в отельных комплексах от международных сетей в Батуми. Во-первых, таких проектов мало, это штучный товар. Во-вторых, типовых объектов в этом сегменте нет, каждый комплекс имеет свои уникальные характеристики.

Для расчётов возьмём конкретный пример: пятизвёздочный all-inclusive-курорт Wyndham Grand Batumi Gonio.

Цены на отельные номера под брендами ведущих отельных сетей априори выше, чем на типовые апартаменты. Однако, если сравнивать с похожими проектами в других странах, грузинский комплекс оказывается доступным.

Например, квадрат в отеле JW Marriott Tarabya в Стамбуле продаётся за $11,2 тыс., а для покупки номера в Six Senses Residences в районе Palm Jumeirah в Дубае придётся заплатить $23,7 тыс. за кв. м.

Рентабельность

Важное преимущество брендовых отелей, которое обеспечило взрывной рост спроса на такую недвижимость от инвесторов, – и заполняемость, и арендные ставки здесь намного выше, чем в рядовых ЖК.

Расходы, конечно, тоже будут – вычтем их из общего валового дохода на номер ($88 150).

Повышенная доходность отельной недвижимости стоит на трёх китах.

1.  Глобальный бренд. Wyndham Hotels & Resorts – крупнейшая гостиничная сеть в мире, которая включает 9300+ отелей в 95 странах. В программу лояльности группы компаний входит 108 млн человек – это люди, которые посещают отели сети не реже чем дважды в год. Все они станут потенциальными арендаторами вашего номера.
2.  Профессиональное управление. Пятизвёздочный сервис обеспечивает Aimbridge Hospitality. Это ещё один лидер рынка – крупнейшая в мире независимая управляющая компания, в портфолио которой более 1500 гостиниц в разных странах. Благодаря их работе туристы платят за проживание в отелях в разы больше, чем за аренду квартир, и возвращаются в любимые места снова и снова.
3.  Развитая инфраструктура. Комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio станет первым в Грузии пятизвёздочным all-inclusive-курортом. Гостям будут доступны более 90 объектов инфраструктуры: 12 ресторанов и баров, 7 бассейнов и 3 spa, фитнес-центры, аквазона с горками, спортивные и детские площадки, собственные магазины и даже клиника физиотерапии. Всё это позволит круглый год принимать организованные группы туристов, увеличить заполняемость и обеспечить высокий средний чек.

• Беспроцентная рассрочка платежа до конца строительства (2025 год)
• Оплата в удобной валюте, в том числе в рублях
• Возможность инвестиций в долях – от $3 245 за «инвестиционный пакет»
• До конца строительства – гарантированный доход 5% годовых
• После сдачи в эксплуатацию выбирается трек: гарантированный доход – 5–7% или реальная доходность от деятельности отеля – до 20%
• Бесплатный отдых в 5* отеле Wyndham Grand Batumi Gonio 60 дней в год
• Возможность обмена отдыхом с тысячами пятизвёздочных отелей в 110 странах мира в рамках программ RCI и ITC
• Доходность от перепродажи недвижимости – от 30% в год
• Опция «обратный выкуп» по возросшей цене или помощь в продаже на вторичном рынке

Реклама. European Village LCC, рег. номер 445581497, erid: 2SDnjc1pRZj