Обаяние немецких строек

17 декабря 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

В нынешнем сезоне русскоязычные аналитики называют Германию «оазисом европейской стабильности»: цены здесь держатся почти на заданном уровне, стройки – пока не замораживаются, а российские покупатели выказывают к рынку живой интерес. Если бы не эти «пока» и «почти», страну можно было бы назвать идеальной для инвестиций.

В противовес сомнениям – мощный аргумент местных риэлторов, которые видят секрет «немецкого спокойствия» в том, что в стране вместо кризиса перепроизводства – совершенно обратная ситуация.

В последние годы, еще до того, как нынешний мировой кризис охватил США и большинство европей­ских стран, развитие в строительной сфере в Германии резко замедлилось после отмены дотаций на частное строительство. Так, в 2007 году, по данным статистики, было выдано 183 000 разрешений на строительство, в то время как в середине 90­х выдавалось до 600 000. Рынок недвижимости Германии называют двояким: есть регионы, где практически отсутствует какой бы то ни было рынок недвижимости, но есть и процветающие земли.

 
Дела столичные

Берлин – один из излюбленных как жителями, так и инвесторами городов Германии. Несмотря на высокий процент безработицы – по данным статистики, на 2007 год в Берлине почти 16,5% населения были безработными, – столица все больше привлекает как национальный, так и иностранный капитал. Ведь до сих пор, как ни странно, Берлин считается одним из европейских городов с наиболее низкими ценами на недвижимость. Так, квадратный метр площади в престижном районе немецкой столицы в отреставрированном доме старой постройки стоит в среднем от €1500 (в Лондоне за аналогичные условия придется выложить около €15 000, в Париже – €12 000, в Мадриде – €8000).

Например, один из главных немецких инвесторов – кельнская фирма Vivacon AG инвестировала в общей сложности €200 млн в строительство пяти объектов в Берлине: в ближайшее время будут построены в центре города квартиры класса «люкс» на Шиффбауердамм площадью 13 200 кв. м, где кв. м стоит €6 000, апартаменты около Кельнского парка, пентхаус напротив Потсдамерплатц уже практически достроен, и все 108 квартир в нем проданы. Кроме того, фирма активно принимает участие в возведении столичного аэропорта Берлин­Бранденбург в Шенефельде и создании расположенного рядом технологического парка Адлерсхоф. И так как введение аэропорта и парка в действие в 2011 году означает дополнительные 40 000 рабочих мест, фирма Vivacon AG разрабатывает новый проект: из старой больницы в стиле модерн в непосредственной близости от аэропорта будет создан комплекс вилл Britzer Parkvillen, состоящий из 78 квартир. Цена за кв. м здесь достаточно умеренная – €2350.

Vivacon AG ориентируется не только на хорошо зарабатывающих столичных жителей, или любящих Берлин иногородцев, или даже иностранцев, выкладывающих круглые суммы за жилища­«люкс», но и на людей с более скромными доходами. Так, в первом квартале 2009 года в берлинском районе Митте около Кельнского парка начнет строиться комплекс Luisen­Karree площадью 12 000 кв. м, рассчитанный на 375 квартир. Цена за кв. м жилья здесь €3300. Основой сооружения стал кирпичный памятник архитектуры, бывший головной офис одной из ведущих страховых компаний Германии АОК. Непосредственно на реставрацию здания инвесторы выделили €65 млн, а на новостройки вокруг – €30 млн. По соседству Vivacon реализует элитный жилой комплекс по проекту известного дизайнера Филиппа Старка, окончание строительства в 2010 г. «Квадрат» здесь стоит около €3000.

Новой тенденцией в архитектуре столицы стало строительство таунхаусов, весьма популярных в Лондоне и Амстердаме. Интересный объект – комплекс Hafenquartier Mitte, застройщиком которого является лейпцигско­берлинская компания Agromex GmbH&Co. KG. Комплекс, состоящий из 11 эксклюзивных домов общей площадью 4309,6 кв. м, строится с июля 2008 года непосредственно в центре столицы на судоходном канале Берлин­Шпандау. Ориентировочное окончание строительства – конец 2009 года. Если цена за кв. м в подобном таунхаусе в нецентральном районе Берлина Кёпеник составляет приблизительно €1500, то цена за кв. м в Hafenquartier Mitte, расположенном в центре столицы, будет варьироваться от €2000 и выше.

 
Вокруг и около столицы

Не только столица Германии является лакомым кусочком для инвесторов: ни в коем разе нельзя забыть про ганзейский город на одной из важнейших водных артерий страны – Гамбург. Здесь одним из наиболее интересных актуальных городских проектов является, конечно же, Uberseequartier – комплекс, расположенный на 7,9 га непосредственно у Магдебургской пристани гамбургского порта между реками Эльбой и Альстером. В 2005 году участок был продан немецко­голландскому инвестиционному консорциуму, состоящему из групп ING Real Estate, SNS Property Finance и Gro? + Partner Grundstucksentwicklungsgesellschaft mbH, и уже через 2 года началось строительство комплекса. Полностью же проект, состоящий из 16 зданий общей площадью около 274 500 кв. м – как жилых, так и офисных и торговых  – будет готов к 2012 году. Уже нынешним летом заработал Информационный павильон, где можно посмотреть компьютерное представление проекта, ознакомиться с планами на дальнейшие фазы строительства. Цены на квартиры – в сегменте «люкс», т. е. от €5000 за кв. м и выше.

Дюссельдорф – немецкая столица моды и родина великого поэта Генриха Гейне, и именно здесь в честь знаменитого дюссельдорфца одна из ведущих немецких фирм­инвесторов Frankonia Eurobau AG разработала проект Heinrich Heine Garten (Сады Генриха Гейне). Строительство комплекса в одном из излюбленных жителями районов города – Хеердт, начатое летом 2008 года, планируется завершить в ближайшие 2 года. Комплекс общей площадью 3,87 га, состоит из многоквартирных домов, таунхаусов и город­ских вилл. Всего планируется ввести в эксплуатацию 360 квартир площадью от 60 до 270 кв. м, в виллах будет расположено максимум по 9 квартир, а в общем и целом комплекс стилизован под архитектуру «модерн» начала 20 века: высокие потолки, огромные окна.

Предполагается, что жилища – как класса «люкс», так и вполне доступные среднестатистическому работающему человеку – можно будет и снять, и приобрести в частную собственность. Цена за кв. м жилья в Дюссельдорфе – от €2000–3000.

 
Жизнь бьет ключом в Баварии

− Бавария, несомненно, является одним из первосортных рынков недвижимости высокого класса, и в перспективе ожидается надежный рост стоимости. «Хотя у нас в первой половине 2008 года наблюдалось умеренное понижение цен – приблизительно на 6% (что значительно меньше, чем по остальной Германии), в то же время у нас есть Нюрнберг и Мюнхен, города, где, несмотря на общее падение цен, наблюдается противоположная тенденция. Как раз Мюнхен подтверждает свою позицию как высококлассный и достаточно дорогой, но в то же время – надежный рынок с возрастанием себестоимости», – говорит Рудольф Дан, руководитель отдела сбыта, строительного права и оценки участков маклерской фирмы Gerschlauer AG в Мюнхене.

Один из престижных объектов вышеупомянутого инвестора Frankonia Eurobau в Мюнхене – комплекс Lenbach Garten около Старого ботанического сада. Комплекс состоит из пятизвездочного отеля The Charles, 151 квартиры класса «люкс», подземных гаражей, офисных зданий. Строительство Lenbach Garten началось в мае 2005 года, и в 2008 году было закончено. На настоящий момент отель и офисные здания проданы венскому инвестору IMMOFINANZ AG, и 85% квартир, площадью от 73 до 385 кв. м, перешли в частную собственность. Цены за кв. м жилья в комплексе начинаются от €3300.


Не менее интересен проект инвесторов HIH Hamburgische Projektentwicklung GmbH Neue Mitte Karlsfeld в мюнхенском районе Карлсфельд общей площадью 28 300 кв. м: здесь будут располагаться магазины, офисы, фитнес­студия, библиотека и квартиры. Строительство комплекса началось в мае 2008 года и планируется завершить к концу 2009 года. Под жилье отведено 6 970 кв. м, число квартир составит 80–100 единиц площадью от 50 до 100 кв. м, и квартиры можно будет купить в частную собственность или снять. По концепции застройщиков, новый комплекс должен удовлетворить потребности как одиноких и пожилых людей, так и семей. По оценкам маклеров, цены здесь начинаются от €1500 и выше.

 
Около кризиса


Естественно, так или иначе, нынешний мировой финансовый кризис не обошел и благополучную во всех отношениях Германию, в том числе сферу недвижимости и строительства страны. Правда, пока потрясений не произошло. Во­первых, в Германии не было такого искусственного вздутия цен на недвижимость, как в США, Великобритании или Испании, – цены здесь достаточно умеренные. Во­вторых, эксперты ожидают сегодня в экономически развитых регионах дефицита квартир по причине миграции населения в поисках работы – явление, кстати, роднящее рынок Германии с рынком относительно экономически благополучной Финляндии.

По мнению маклера фирмы Immowelt AG (Нюрнберг) Франка Кемтера, даже при неблагоприятном развитии событий в Европе в целом и Германии в частности инвесторы не будут отказываться полностью или частично от реализации проектов жилой недвижимости. «В сфере производственной недвижимости – да. Не только исключительно финансирование проектов будет сложнее. В следующие 1–2 года ожидается также спад интереса к производственным площадям, и одним из основных факторов здесь является, например, предстоящая консолидация банковского сектора. В сфере жилой недвижимости сильного спада как такового не ожидается. И это не оптимистический взгляд на ситуацию – на самом деле, строительство в этой сфере уже годами находится на исторически низком уровне».

– Если в первое полугодие 2009 года не произойдет драматических экономических обвалов, на второе вполне возможно прогнозировать положительные тенденции на немецком рынке недвижимости с повышением спроса, особенно в регионах, которые и до сих пор являлись ценными и привлекательными. На данный момент ситуация скорее выглядит так, что проблемы с финансированием возникли, в первую очередь, у конечных потребителей и строительных подрядчиков. Мы не считаем, что инвесторы полностью откажутся от вложения средств в объекты немецкой недвижимости: инвесторы четко видят надежность немецкого рынка, – уверен Рудольф Дан.


По словам эксперта, в настоящий момент пользуется спросом вторичная недвижимость, что же касается новостроек и участков, то многие потребители и инвесторы находятся в «ориентировочной» фазе, которая, вполне возможно, продлится еще до середины 2009 года.

ЧИСЛО ПРОЕКТОВ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕАЛИЗУЕМЫХ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ ГЕРМАНИИ

 

Город (с округом) Количество общественных зданий Количество производственных строений  Количество жилых строений Прочие строения
Берлин 156 49 120 16
Гамбург 107 59 129 33
Мюнхен 161 94 183 36
Дюссельдорф  138 67 180 64

По данным DBI (Информационная служба строительства в Германии) на октябрь 2008 года.

Автор: Евгения ХАРИТОНЧИК

Журнал "Ваш Дом за Рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать