Перейти
к списку статей

Недвижимость за рубежом / Статьи и публикации /
Процедура приобретения недвижимости в Венгрии


Процедура приобретения недвижимости в Венгрии

23 июля 2012 года

Любое иностранное физическое и юридическое лицо имеет право приобрести в Венгрии недвижимость или землю под застройку. Единственным исключением являются сельскохозяйственные земли и объекты, охраняемые государством. Последнее обновление - 3 декабря 2012 года.

Начинать покупку зарубежной недвижимости следует с выбора самого объекта в интернете, на специализированных выставках, в тематических печатных изданиях и т. д. либо с выбора агентства недвижимости.

В России ряд компаний-продавцов может предоставить вам ознакомительный тур. Как правило, он длится четыре-пять дней. Стоимость тура составляет от €500 и зависит от уровня отеля. В него входит авиаперелет, проживание, завтраки в отеле, осмотр объектов по предварительной заявке покупателя, сопровождение по правовым вопросам, в том числе консультация с русскоговорящим юристом и трансфер аэропорт-отель-аэропорт. Следует учитывать, что в цену тура не включается консульский сбор, виза, полис медицинского страхования, а также дополнительные экскурсии.

В любом случае важно помнить, что в течение нескольких дней нельзя полностью ознакомиться с местностью и учесть все нюансы. К примеру, вас могут и не проинформировать о находящемся поблизости вредном химическом производстве.

 

Возможность удаленного приобретения

Если вы намерены приобрести в Венгрии недвижимость, но не имеете возможности приехать в страну для проведения сделки, существует возможность удаленного приобретения. Для этого необходимо в России оформить доверенность на своего представителя, заверив ее у нотариуса. Доверенность может быть составлена на русском языке и должна содержать данные загранпаспортов обоих лиц. С таким документом доверенное лицо сможет осуществлять все действия, связанные с оформлением недвижимости, в том числе подписание договора и проведение расчетов. В таком случае вам даже не требуется выезжать из России.

Однако во избежание возникновения в дальнейшем споров о юридической силе документов все же рекомендуется найти возможность присутствовать хотя бы при ключевых операциях – подписании договора, оплате суммы сделки.

 

Из России в Венгрию: транспортная доступность

Добраться до Венгрии не представляет каких-либо трудностей, так как в стране прекрасно развито транспортное сообщение, как внутреннее, так и с соседними странами. Общая длина венгерских дорог превышает 30 тысяч километров, практически до любого населенного пункта можно добраться по дороге с жестким покрытием. Автомагистрали обозначаются символом М, шоссе международного значения – Е. Семь из восьми важнейших дорог берут начало в Будапеште.

Железнодорожное сообщение с Россией осуществляется по маршрутам Москва – Будапешт, Санкт-Петербург – Будапешт. Между этими же городами налажено и авиасообщение. Основные на этом направлении – «Венгерские авиалинии Malev», которые осуществляют прямые перелеты из Будапешта в США и в более чем 30 европейских стран.

 

Предварительный договор

После того как выбор объекта сделан, между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи. В Венгрии для проведения сделки обязательно участие адвоката. Как правило, агенты по недвижимости могут порекомендовать вам, как найти русскоязычного специалиста. Именно он составляет договор, а также проводит в дальнейшем согласования во всех инстанциях.

В договоре подробно расписываются ответственность сторон, все суммы и сроки, а также указывается объект сделки. Фактически предварительный договор означает, что покупатель обязуется приобрести конкретный объект недвижимости и не может отказаться от сделки. Одновременно с этим адвокат обращается в земельный комитет, где данный объект «замораживается». Это означает, что теперь никто, кроме вас, не может приобрести указанную недвижимость.

Одновременно с подписанием предварительного договора покупатель вносит задаток в размере 10% от стоимости сделки, но, как правило, не менее €2-3 тыс. На данном этапе в случае срыва дальнейшей сделки у покупателя есть возможность вернуть задаток. Получить обратно свои деньги он вправе, если условия договора нарушил продавец: к примеру, если строящаяся недвижимость не сдана в срок. Тогда задаток возвращается, более того, он возвращается в двойном размере. Это также указывается в предварительном договоре. Но если свои обязательства нарушил покупатель (не внес в срок деньги и т. д.), задаток не возвращается.

 

Дальнейшие действия

Для осуществления сделки покупателю требуются только паспорт. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем в дальнейшем, покупатель, может получить в земельном комитете информацию об интересующем его объекте, будь то квартира, дом или земля. Для этого требуется только знать номер недвижимости в государственном реестре и точный адрес. В результате покупатель получает так называемый лист собственности, где подробно расписано:

  1. кто является собственником сейчас, кто владел недвижимостью раньше, когда были осуществлены предыдущие сделки с недвижимостью;
  2. какова форма собственности на данную недвижимость;
  3. чем обременена данная недвижимость.


 

Заключение договора купли-продажи

Одновременно с заключением предварительного договора адвокат подает прошение в муниципалитет и мэрию о разрешении данной сделки. Его вы получаете обычно в течение шести-восьми недель со дня подписания предварительного договора. Юридическим лицам такое разрешение не требуется. Перевод денег для осуществления платежа может осуществляться как со счета в России (другой стране), так и с личного счета в Венгрии. Для его открытия от иностранного гражданина потребуется только паспорт, процедура занимает не более 40 минут. При осуществлении платежа по сделке деньги будут переводиться не напрямую продавцу, а адвокату. За этим строго следит государство, поэтому можно быть уверенным в законности операции.

После того как из муниципалитета получено разрешение на сделку, заключается основной договор купли-продажи. Он подписывается двумя сторонами, продавцом и покупателем, в присутствии адвоката. В нем указываются данные передаваемого объекта (адрес расположения, технические характеристики помещения, площадь, планировки), сумма сделки, ответственность сторон, срок действия, сумма и срок внесения оставшихся 90% сделки либо условия ипотеки.

 

Сопутствующие расходы

Гербовый сбор Для первичного жилья: 2% от суммы, превышающей 15 млн форинтов (около €53,3 тыс.)*, 4% от суммы превышающей 30 млн. форинтов (около €107 тыс.)
Для вторичного жилья: 2% за первые 4 млн форинтов (около €14,3 тыс.) от покупной цены и 4% от остальной суммы.
Налог на покупку гаража-кладовки – 4% фиксировано.
Услуги адвоката Составление договора купли-продажи - 1-2% от суммы сделки;
получение адвокатом разрешения на покупку недвижимости: минимум €700, максимум 1,5% от стоимости объекта
Услуги агентства недвижимости 4,2-5,5% от суммы сделки;
При эксклюзивных договорах – 3-4% о суммы сделки;
+АФА (оборотный налог) – 27%
Единый налог на покупку недвижимости Приходит на имя продавца минимум через 2 месяца, максимум – через год
Гербовый сбор при выдаче разрешения на покупку объекта €180 с человека (если будет оформлен в долевое владение – €180 с каждого дольщика)

*Первичное жилье до 15 млн форинтов налогом не облагается , но тут нужно быть внимательным: даже жилье от застройщика может быть проведено по документам как вторичка – в этом случае налог придет в полном объеме.

КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР
Дом, 2-й район Будапешта, 2002 года постройки, 350 кв. м, бассейн на 1 этаже, гараж на 2 автомобиля, 3 спальни, 3 ванные, 6 туалетов. Участок 1000 кв.м

  • Стоимость недвижимости (включены услуги агентства)                    €400.000
  • Налог на приобретение                                                                               €15.000
  • Оформление для иностранца (все сборы, комиссии)                        €14.000
  • Косметический ремонт, обстановка                                                         €10.000*

*обстановка в категории «люкс»                                                                    €70.000

Итого цена недвижимости со всеми налогами и расходами              €439.000-€500.000


Государственная регистрация сделки

При заключении основного договора оплачиваются оставшиеся 90% стоимости объекта. В завершение сделки ваш адвокат подает в Земельное управление заявление на окончательную регистрацию недвижимости на имя покупателя. Документ (Лист владельца), подтверждающий ваше право собственности, вы получите через 30-45 дней.

 

Особенности покупки различных типов недвижимости


Строящееся жилье

Выбрав конкретный объект строящейся недвижимости, покупатель заключает с застройщиком предварительный договор. В нем указывается, что стороны обязуются впоследствии заключить друг с другом договор купли-продажи выбранной недвижимости и определяют основные элементы содержания этого договора. Согласно обычной процедуре в момент заключения предварительного договора покупатель обязан оплатить продавцу задаток в 10%.

При заключении окончательного договора купли-продажи стороны более детально определяют график выполнения платежей по оставшейся части покупной цены, конкретизируют детали планировки и интерьера жилого помещения и порядок перехода права собственности.

Кстати, зарегистрировать право собственности на недвижимость можно, не дожидаясь конца строительства. Как только застройщик получает все необходимые официальные разрешения и в реестре недвижимости зарегистрировано возведение данного объекта, вы вносите оставшуюся сумму сделки и сразу после этого можете быть зарегистрированы в качестве собственника.


Земельный участок

В Венгрии на покупку земли, помимо общего запрета для иностранцев на приобретение сельскохозяйственных земель, существуют ограничения для граждан России и других государств, не входящих в Евросоюз или Европейское экономическое пространство. Так, для приобретения права собственности на участок земли, не считающийся землей сельскохозяйственного назначения, или на хутор с прилегающей к нему территорией размером не более 6 тыс. кв. м вам необходимо получить разрешение административного органа по месту нахождения недвижимости. При получении такого разрешения к покупателю не предъявляются каких-либо особых требований, однако все-таки есть возможность отказа.

 

Покупка в кредит

В целом банки Венгрии предоставляют ипотеку вполне лояльно; размер кредита зависит от суммы покупки, состояния недвижимости и вашей личной ситуации. Максимальная сумма кредита – 30 млн форинтов, это примерно €100 тыс. Срок погашения – до 10 лет. В качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость и юридически заверенные справки о доходах. Кроме того, при ипотеке заключается банковский договор страхования, по которому покупатель ежегодно будет выплачивать банку примерно €300-400. Ипотечный процент заявляется банками в диапазоне 4-6%, однако на практике вместе с различными «надбавками» он составляет от 8% до 9%. Для получения кредита необходимо предоставить паспорт и справку о доходах.

 

Аренда недвижимости в Венгрии

Каких-либо ограничений в аренде жилой недвижимости в Венгрии не предусмотрено. В этой стране очень распространена аренда недвижимости «из рук в руки», то есть самостоятельный поиск объекта и совершение сделки. Однако иностранным гражданам все же рекомендуется обратиться в риэлторское агентство, чтобы обезопасить себя от неверного толкования условий договора.

Первым шагом в процессе аренды недвижимости будет заключение между будущим арендатором и агентством договора по оказанию услуг в поиске недвижимости.

После того как объект выбран, арендодатель и арендатор в присутствии риэлтора заключают договор аренды. В нем указываются

  1. паспортные данные арендодателя и арендатора;
  2. данные документов, удостоверяющих право владения (например, свидетельства о собственности);
  3. период проживания;
  4. арендная ставка;
  5. права и ответственность сторон.


Затем арендатор вносит арендодателю задаток в размере двух-трех месячных платежей. Он служит гарантией сохранности помещения. Если арендатор впоследствии сдает объект с какими-либо повреждениями, то из задатка удерживается стоимость необходимого ремонта.

Арендодатель сдает вам только само помещение и не имеет отношения к обслуживающим компаниям. Поэтому вам придется самостоятельно заключать договоры с коммунальными и телефонными службами по обслуживанию жилья.

Арендодатель имеет право раз в год повышать арендную ставку на 4% (в соответствии с уровнем инфляции в стране).

Если вы намерены расторгнуть договор аренды, то владельца необходимо оповестить об этом в письменном виде. Срок, когда вы сможете покинуть помещение, рассчитывается следующим образом: с первого числа месяца, следующего за месяцем, когда было произведено уведомление, отсчитывается месяц. Скажем, уведомив арендодателя о своем намерении, 17 августа, вы сможете съехать 1 октября.

В отличие от жилой аренда коммерческой недвижимости предусматривает обязательное участие риэлторского агентства.

 

За помощь в создании материала благодарим Ярослава Зимина, компания
Metida Property Investment Kft., и Ирину Лапкину, компания Realty Relations.


Задать вопрос консультанту

На вопросы отвечают представители ведущих риэлторских
компаний мира.
Прочитать все ответы
по Венгрии

ОПРОС
Вы готовы покупать недвижимость за рубежом

Только на первичном рынке

Только на вторичном рынке

Не имеет значения

Голосовать


СЕЙЧАС НА PRIAN.RU

123624 предложения
недвижимости
в 52 странах мира
от 773 компаний
и частных лиц

Быстрый переход
по странам

Предложения, новости,
статьи, аналитика,
консультации Недвижимость в Венгрии  Выбрать другую страну