Социальное жилье Германии: нелегко, но возможно

23 ноября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

Когда речь заходит о социальной политике Германии, российский обыватель почему-то сразу представляет себе манну небесную в неограниченных количествах и рай для всех поголовно. На самом деле и в этой богатейшей стране Европы проблем хватает. Просто там стараются их решать.

Трудные времена

Германия вышла из Второй мировой войны с существенными потерями: на западных территориях было полностью разрушено 20% и повреждено 25% жилого сектора. К тому же в Западную Германию хлынул поток беженцев: чешские, польские и российские немцы составили около 10 млн человек, которых, как и оставшихся без кровли местных жителей, надо было обеспечить жильем. Предполагалось, что для этого нужно было увеличить жилой сектор на 50%.

Как можно было ожидать от практичных немцев, к делу они подошли основательно. Здесь отклонили вариант «домиков Черчилля» – дешевого жилья, рассчитанного на 10-12 лет. Им не пришла в голову идея, воплощенная в Советском Союзе при Хрущеве, когда жила строилось в расчете на эксплуатацию в течение 25 лет. Немцы сочли это пустой тратой средств и пошли другим путем: они создали систему, работающую на объединении частного капитала и госсубсидий.

В ФРГ жилищное строительство было объявлено приоритетом номер один. За 1945–1957 гг. было возведено 5 млн единиц жилья общей площадью около 250 млн кв. м – примерно по 50 кв. м на семью. Объем инвестиций в строительство жилья превышал 5% ВВП страны. Доля государственной поддержки сектора колебалась от 30 до 50% от общего объема инвестиций.

Государство оплачивало разрыв между расходами инвестора на возведение жилья и его доходами от аренды – инвестор, построивший жилую недвижимость в Германии, продолжал его эксплуатацию. Конечный пользователь, малоимущий жилец, получал качественное жилье при цене аренды до 10% его дохода.

Когда к концу 50-х годов проблема жилья для неимущих была в Германии решена, государство серьезно сократило дотации: практически каждый год изначальная цифра снижалась на 10%. Другой остроумный ход состоял в выборе типологии жилья: отказавшись от многоквартирных домов в пользу маленьких домов с садиком, правительство существенно снизило социальную напряженность. Подумайте сами, что делать пролетарию в благоустроенной квартире после работы? Этак он может примкнуть к социалистическим движениям и стать опасным смутьяном. Другое дело – домовладелец: в доме и в саду всегда есть чем заняться, тут не до революционных брожений.

Стоит специально отметить, что жилье никогда и никому не давалось бесплатно – просто каждый потенциальный жилец вносил посильный вклад. Эта мудрая политика не давала почвы для злоупотреблений при распределении жилья.


Новая волна

С падением Берлинской стены в 1989 году Германия в определенном смысле снова столкнулась с проблемой острой нехватки социального жилья, только на сей раз поток немцев двинулся из ГДР в ФРГ. Существенную «помощь» в заселении опустевшего жилья оказали переселенцы из бывшего СССР: именно их государство оделяло квартирами рванувших на Запад немцев. И надо отдать должное: количество переселенцев со временем достигло 3 млн, и все они имеют крышу над головой.

Интеграция переселенцев была основательно продуманной. Вновь прибывшие обычно поселялись в общежитии, где, впрочем, оставались недолго: обычно не более 6 месяцев. Затем им находили квартиры, аренду которых для пенсионеров на 100% оплачивало государство, для остальных существовали разные программы поддержки. По словам министра внутренних дел Германии Вольфганга Шольбе, только 22 тысячи переселенцев пребывают в статусе безработных, остальные успешно интегрировались в новой стране.

Система обеспечения эмигрантов социальным жильем была хорошо отлаженной и сбои давала только в исключительных случаях. Обычно эти сбои «программировались» самими эмигрантами, которые проявляли недостаточно активности в стремлении ассимилироваться: не учили язык, не принимали местные порядки, не пытались найти работу.

Любопытно, что Германия изначально четко определяла статус своих гостей: те, кто должен был стать гражданином и остаться в стране, относились к другим подразделениям социального обеспечения, нежели эмигранты временные. Так, приняв на время обездоленных эмигрантов из арабских стран, Германия не оставила их в стране «на авось». Через несколько лет, когда опасность миновала, немецкое государство построило на их родине социальное жилье и вернуло временных беженцев в родную среду.


Проблемы остаются

Надо сказать, что в Германии большой опыт строительства социального жилья. В прошлом году ЮНЕСКО внесла в список всемирного наследия 6 рабочих поселков в Берлине, построенных в первые десятилетия 20 века известными немецкими архитекторами Гропиусом, Таутом и Шароуном. Возведенные в период с 1913 по 1934 годы по инициативе городских властей, поселки были созданы в соответствии с самыми современными в то время представлениями о правилах гигиены и организации быта. Все квартиры в поселках снабжены туалетом и ванной комнатой, центральным отоплением, а также балконом или лоджией. Комнаты в квартирах разделены по функциональному принципу.

Однако и опыт не всегда помогает. Вследствие объединения Германии, последующего экономического спада и роста дефицита в бюджете местные власти практически лишились возможности расширять социальный жилфонд.

Рост жилого сектора постоянно замедляется, цены растут, и хуже всего дело обстоит именно с социальными квартирами. Только за последние пять лет их количество ежегодно уменьшалось на 100 тыс. Если в 80-е годы в ФРГ их было около 4 млн, то в 2003 году эта цифра снизилась до 1,7 млн. Так, в Западном Берлине число социальных квартир сократилось вдвое и сегодня составляет всего 6% от общего жилого фонда города, а в Дрездене магистрат почти полностью приватизировал социальное жилье.

После истечения срока договора с городскими магистратами крупные домовладельцы настолько повышают арендную плату за жилье, что оно утрачивает статус социального и становится недоступным для бедных слоев населения. Цены на квартиры в больших городах (Мюнхене, Штутгарте, Франкфурте, Кёльне, Дюссельдорфе, Гамбурге и др.) на 25–35% выше, чем в среднем по стране.

Растет число выселенных за долги по квартплате – теперь эти люди вынуждены жить в худших условиях. Проблема недостатка соцжилья затрагивает многих: в стране более 5 млн безработных, и еще 5,5 млн человек имеют доходы на уровне прожиточного минимума. В конце 2008 года 16% населения Германии принадлежали к бедным слоям и нуждались в жилье по приемлемым ценам.

Как видите, никакого рая для бедных в Германии не наблюдается. Кроме того, поговорка «Скажи мне, в каком районе ты живешь, и я скажу, кто ты» жестко регулирует жизнь немецкого общества. Детям из бедных районов, невзирая на одаренность, редко удается перейти в престижные школы, так что будущее бедняков не выглядит особенно радужным. В то же время и настоящее их, благодаря разумной социальной политике, не столь уж драматично.

Автор: Виктория Грегуольдо

Журнал "Собственник"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать