Русские инвесторы помогут надуть новый дубайский «пузырь»

По данным CB Richard Ellis, одного из крупнейших международных консалтинговых агентств, «арендные ставки в дубайских офисах в IV квартале 2009 года снизились более чем на 57% по отношению к аналогичному периоду 2008 года". Такие результаты не оставляют надежд на скорое восстановление рынка, считает агентство.
Пустые башни
Не далее как во втором полугодии 2008 года первичный рынок коммерческой недвижимости в Дубаи был близок к полному насыщению, напомнил Associated Press (AP) Джей Пи Гроббелаар, директор отдела исследований в дубайском отделении Colliers International. Иностранные компании активно инвестировали в активы эмирата, спеша занять место на многообещающем рынке Дубаи, который считается финансовым и логистическим центром богатого нефтью Ближнего Востока.
Сегодня, когда «иностранцы» сокращают штат или банкротятся из-за кризиса, все больше офисов оказываются невостребованными. «Рынок недвижимости Дубаи серьезно подвела высокая зависимость от иностранных арендаторов. Около трети всей площади в совершенно новых офисах — как в многочисленных высотках Дубаи, так и в специализированных бизнес-парках, стоят пустые»,— подчеркивают консультанты из CB Richard Ellis.
Мало кого соблазняют даже квадратные метры в самом высоком небоскребе мира Burj Khalifa, двери которой уже распахнуты перед арендаторами.
По информации консультантов, чтобы сократить переизбыток предложения на рынке, владельцы помещений стали предлагать арендаторам скидки и бонусы: к примеру, периоды бесплатной аренды или гибкие условия оплаты.
Будет только хуже
Ситуация со временем может еще ухудшиться, опасаются игроки рынка недвижимости. По мере открытия новых объектов, говорит Джей Пи Гроббелаар, в течение двух-трех лет предложение офисов вырастет в два раза. «Речь идет о зданиях, которые сейчас находятся в стадии строительства,— поясняет он.— Трудно представить, откуда возьмутся арендаторы для этих квадратных метров — занять их просто некому». Гроббелаар уверен, что ждать их не следует до тех пор, пока в регионе не начнется новый экономический бум.
Проблему усложняет еще и то, что большинство дубайских новостроек управляется сразу несколькими инвесторами. «Это серьезно усложняет обслуживание объектов — часто выясняется, что никто не отвечает за ремонт лифтов или кондиционеров, – рассказывает Николас Маклин, управляющий директор CB Richard Ellis на Ближнем Востоке. – Башни будут стоять полупустыми, пока местные законодатели не заставят владельцев объединять свои активы». Эксперт подтверждает, что на офисы в таких высотках сегодня наблюдается «нулевой спрос».
По данным CB Richard Ellis, цены обрушились не только на коммерческую недвижимость Дубаи, но и во всех остальных сегментах этого рынка. Ставки на аренду жилья за год тоже упали на 40%.
Похожие цифры в своем январском исследовании приводит и Colliers. По данным компании, несмотря на незначительный (на 1%) рост цен в последнем квартале 2009 года, в годовом выражении ставки упали на 42%.
Международные пессимисты
Сауд Масуд, аналитик рынка недвижимости дубайского офиса компании UBS, прогнозирует, что цены на недвижимость в Дубае еще упадут до 30% в течение ближайших нескольких месяцев. Он предупреждал о возможности падения дубайского рынка еще до сообщений о проблемах в Dubai World, и сейчас по-прежнему уверен, что дно еще не достигнуто. «Новости о задолженности Dubai World окажут психологическое воздействие на иностранных инвесторов»,— говорит Масуд.
Он также считает, что причинами спада являются иностранцы, в массовом порядке покидающие Дубай в результате кризиса, а также увеличение предложения новых домов на рынке, так как многие строительные проекты завершаются. Он прогнозирует 25% избыток предложения на рынке недвижимости к концу 2010 года.
Данные UBS показывают, что около 25% всех объектов недвижимости в Дубае принадлежит европейцам, большинство из которых являются британцами. Но самая большая доля (33%) находится в собственности граждан индийского субконтинента.
В своем прогнозе Масуд категоричен, заявляя, что рынку недвижимости Дубая потребуется от 10 до 15 лет, чтобы оправиться от катастрофы.
С другой стороны, Джеймс Льюис, эксперт по недвижимости компании Knight Frank в Абу-Даби, придерживается мнения, что рынок недвижимости Дубаи начнет свой рост в течение трех-четырех ближайших лет. «Добротно построенную недвижимость высшего класса, находящуюся в привлекательных районах, иностранцы начнут покупать через три года»,— считает он.
Русские оптимисты
По данным ежегодного исследования недвижимости Персидского залива, проводимого компанией Future Brand, более 43% респондентов заявили, что Дубай они бы поставили на первое место при выборе места для покупки недвижимости в данном регионе.
Более того, по словам Дже Хвана, исполнительного директора FutureBrand, для Дубая было бы преждевременно объявлять о крахе своего рынка недвижимости.
«Существует определенная доля истины в том, что бизнес-модель рынка недвижимости в Дубае должна быть пересмотрена, и я верю, что компании уже начинают это делать»,— заявил Хван.
Обаятельный и привлекательный
Согласно исследованию компании FutureBrand, Дубай продолжает оставаться наиболее привлекательным регионом Персидского залива для покупателей жилья. В 2009 году недвижимость в эмирате интересовала более 43% респондентов (по сравнению с 36% в 2008-м). По данным компании, которые приводит издание Arabian Business, 24% покупателей жилья в Дубае в 2009 году составляли индийцы, 21% — англичане, 12% — пакистанцы, 10% — иранцы.
По мнению Хвана, такие мега-проекты как Burj Khalifa ("Бурдж Халифа", самое высокое здание в мире) и строительство метро становятся реальными факторами, расширяющими круг потенциальных покупателей жилья.
При этом к апартаментам в Burj Khalifa уже присматриваются русские инвесторы, которые до кризиса проявляли феноменальную активность в отношении рынка недвижимости Дубаи.
Как заметил Prian.ru Эдуард Бураков, консультант по недвижимости компании Imex Real Estate Broker, россиян привлекают сверхнизкие цены на жилье в этом эмирате. «В последнее время стоимость жилья в эмирате стабилизируется, а в отдельных районах даже пошла вверх»,— отмечает Бураков.
По мнению специалиста, главным образом россияне интересуются квартирами для последующей сдачи их в аренду. По данным Real Estate Broker наибольшим спросом среди наших соотечественников пользуются апартаменты в ценовом сегменте до $300 тыс., расположенные в районах Palm Jumeirah, Dubai Marina и Jumeirah Lake Towers.
Представители компании Bristol Real Estate утверждают, что россиян интересуют как объекты ценой $150 тыс.— 200 тыс., так и виллы стоимостью $5 млн. Виллы приобретаются ими для собственного проживания.
Автор: Илья Зиненко, Иван Гидаспов