Дубай: потерянный рай

Застройщики Дубая и до кризиса не отличались особой пунктуальностью, теперь же сроки строительства стали просто срываться. Если в 2010 г. планировалось сдать в эксплуатацию 43 880 единиц жилой недвижимости, то теперь, по оценкам Земельного департамента Дубая, — на 40% меньше.

Хуже всего дело обстоит с объектами на нулевом цикле. Некоторые застройщики задерживают сдачу объектов, поскольку мастер-девелопер (так называются в Дубае генподрядчики) не подготовил площадку для строительства, а также из-за проблем с инфраструктурой. Например, второй по величине дубайский застройщик Deyaar планирует отказаться от купленного им жилого проекта Flamingo Creek, поскольку сомневается, что мастер-девелопер Sama Dubai закончит строительство объектов инфраструктуры и подвод коммуникаций. Deyaar старается признать сделку по продаже недействительной; продавец, National Bonds Corp., естественно, против.

Завершение других проектов откладывается. Так, первоначальный срок сдачи проекта Limestone House в районе Dubai International Financial Centre был назначен на май 2009 г., затем застройщик Union Properties пообещал сдать проект в июне — июле 2010 г., снова сорвал сроки и теперь ведет речь о конце сентября. На этом фоне идут слияния-поглощения компаний, следить за которыми инвесторы не успевают.

Государство пытается помочь участникам рынка. В марте правительство Дубая предоставило крупному застройщику, компании Nakheel, финансирование в размере около $9 млрд через Фонд Финансовой Поддержки Дубая на возобновление работ на замороженных проектах и для погашения части долговых обязательств. И результаты не замедлили сказаться: Nakheel выплачивает долги своим кредиторам, а также продолжила работы на нескольких отложенных проектах — Jumeirah Park, Al Furjan, Jumeirah Village, Jumeirah Islands Mansions, Jumeirah Heights Clusters и Al Badrah. Платежи Nakheel помогут некоторыми подрядчикам продвинуться вперед в работе над проектами, а поставщики и субподрядчики смогут вздохнуть с облегчением.

Сейчас Земельный департамент ведет переговоры с ведущими банками ОАЭ, которые должны привести к снижению кредитных ставок для отдель ных проектов. Банки уже подписали соглашения на финансирование 40 проектов в Дубае, которые были включены в первую фазу программы помощи застройщикам (Tayseer). Эти проекты, построенные и проданные на 60%, расположены в Dubai Marina, Business Bay и Jumeirah Lake Towers. Объекты получат ровно столько средств, сколько необходимо для их полного завершения в срок. Земельный департамент также сообщил о расширении в ближайшие три года списка проектов по программе Tayseer, чтобы поддержать рынок недвижимости страны.

Есть и девелоперы, у которых дела обстоят хорошо и без всякой поддержки. К ним относится немецкая компания Scho..n Properties, планирующая, как и предполагалось ранее, закончить первую фазу проекта Dubai Lagoon в конце 2010 г.

С обвалом рынка Дубая многие инвесторы оказались в незавидном положении. Объекты, в которые они вложили средства, либо перестали строиться, либо темпы строительства сильно замедлились. С другой стороны, личная финансовая ситуация у многих из них изменилась к худшему, в то время как контракты обязывают их исправно платить застройщикам по докризисным ценам. Закон №13 от 2008 г. «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай» защищает застройщика, разрешая ему в случае неплатежей со стороны инвесторов отбирать недвижимость, и затем, возможно, повторно продавать ее. При этом компания может фактически безнаказанно затягивать сроки строительства «по не зависящим от нее причинам» — например, если мастер-девелопер не подготовил площадку, либо возникли проблемы с подведением коммуникаций. Если по этим причинам будет принято решение об отмене работ над проектом, компания должна вернуть инвестору деньги, но имеет право удержать 30% от суммы.

Чем выше степень готовности объекта, тем большую часть средств застройщик может по закону оставить себе. И многие компании спешат воспользоваться этой возможностью: стремятся построить проект до определенной стадии, после чего рассылают покупателям уведомления о неплатежах и начинают против них судебные процессы. «Застройщики используют любые средства, чтобы вновь начать работы на проектах и успеть в сроки, предусмотренные органами регулирования», — сообщил Самир Мунши (Samir Munshi), управляющий директор компании Silver Heights в интервью изданию Gulf News.

Вот примеры. Hircon International, застройщик проекта 23 Marina в районе Dubai Marina, готовящегося к сдаче в сентябре текущего года, проводит конфискацию единиц недвижимости у инвесторов за неплатежи и уже изъял 8 из 10 апартаментов. Застройщик Union Properties начал в июне процедуру повторного вступления в собственность объектов недвижимости в Motor City: их владельцы перестали выполнять свои обязательства. Также суд Дубая принял решение в пользу компании Tamweel в деле о конфискации пяти домов у владельцев, переставших вносить платежи по ипотеке и покинувших страну. Эта компания имеет на рассмотрении в суде еще несколько дел и планирует увеличить их число.

Переход права собственности на недвижимость к кредитору по причине несостоятельности инвесторов — довольно сложная процедура в Дубае. Есть еще один простой, но менее прибыльный, а значит, и менее предпочтительный для застройщиков вариант—проведение аукциона. «Я считаю, что аукцион не поможет застройщикам выручить наличные средства, поскольку продажная цена недвижимости может оказаться ниже ожидаемой. В условиях нынешнего состояния рынка я бы не советовал продавать недвижимость», — сообщил Сарачандра Боус (KK Sarachandra Bose), партнер юридической компании Dar Al Adalah Advocates & Legal Consultants.

Удачным выходом из ситуации для застройщиков будет переход права собственности на недостроенную недвижимость к банкам. Банк может либо принять долговые обязательства на себя, либо продать недвижимость новому покупателю, который согласен платить.

Многие застройщики отказываются выплачивать компенсации своим покупателям за затягивание сроков, даже если это предусмотрено контрактом. Даже те проекты, реализация которых отложена на неопределенный срок, мастер-девелоперы официально не объявляют замороженными, чтобы избежать санкций. Инвесторы могут, конечно, обратиться в суд, чтобы отстаивать свои права. И обращаются — одни подают уголовные иски, другие гражданские. Но, вообще говоря, доказать что-либо через суд в Дубае очень сложно. Если инвестор независимо от причин нарушил график выплат по контракту, шансов у него нет — в иске отказывают сразу. Кроме того, арабская Фемида чрезвычайно дорога для того, кто затевает тяжбу.

Во-первых, в гражданском суде пошлина, которая не возвращается истцу ни при каком исходе дела (только если это не было специально оговорено контрактом), составляет 7,5% от суммы иска (но не более 30 тыс. дирхам, то есть $8170). На каждую квартиру заводится отдельное дело, так что если инвестор приобрел их несколько, пошлины соответственно суммируются. За оспаривание решений государственных органов должна быть уплачена пошлина (тоже невозвращаемая) в размере 15 тыс. дирхам ($4080).

Во-вторых, вести дело обязательно должен местный адвокат, расходы на которого, по наблюдению Артура Кобозева, исполнительного директора агентства недвижимости IMEX Real Estate, равны 10–20% от иска, и половина этой суммы, как правило, выплачивается авансом, независимо от исхода дела. Причем расходы на адвоката не возмещаются проигравшей стороной, если только контрактом с застройщиком это не было специально оговорено. Марина Голомедова, исполнительный директор компании Sunmarina Realty, уточняет, что час работы юриста в Дубае стоит $500–700, причем это не просто час консультации, а общее время, потраченное юристом на клиента: на работу с документами, на дорогу до встречи с клиентом и т. д.

В-третьих, в суде рассматриваются документы только на арабском языке, а поскольку контракты с инвесторами, занимающие по 60–70 страниц, заключаются на английском, их, как и прочие материалы дела, нужно перевести. Расценки переводчиков составляют 50–100 дирхам ($17–27) за страницу.

В общем, такую роскошь, как суд, могут позволить себе очень состоятельные инвесторы — в основном корпоративные. «Чаще к юристам обращаются застройщики, чтобы воздействовать на инвесторов-неплательщиков», — замечает Марина Голомедова. Большая часть пострадавших вкладчиков тянет время и ждет развития ситуации. «Мелкие инвесторы предпочитают проститься со средствами; те, кто вложил много, пытаются судиться, но пока нет ни одного случая, чтобы суд вынес какое-то приемлемое для них решение,—рассказывает Артур Кобозев.—Ведь с формальной точки зрения застройщики в большинстве случаев правы. А если суд признает правоту инвесторов, девелоперы разорятся. Кроме того, неофициальная идеология арабских судей такова: инвестиции с таким высоким доходом, как в докризисном Дубае (порой он достигал сотен процентов годовых), чреваты и высокими рисками, к которым должен быть готов любой инвестор. И вот наступил случай, когда риски реализовались».

Марина Голомедова рекомендует вместо суда обращаться с претензиями в Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA) — это и бесплатно, и намного эффективнее. «Надо бомбардировать RERA жалобами на произвол застройщика. Агентство решает эти вопросы проще и быстрее, чем судебные органы. После звонка из RERA представители застройщика совсем по-другому начинают разговаривать с инвесторами, эту метаморфозу я наблюдала сама. Компании, особенно государственные, сразу стремятся выполнить предписания властей, — говорит эксперт. — И, конечно, инвесторам нужно объединяться. Одно дело, когда на застройщика поступает пять жалоб, и другое — когда сто. Вкладчикам могут дать отсрочки платежей. Главное — претензия должна быть оформлена по определенному формату, иначе ее никто не будет рассматривать». Кстати, претензию можно писать на английском языке. Суть дела следует излагать коротко, четко, со ссылками на законы, что облегчит работу чиновникам. Агентство рассматривает жалобу в течение месяца. Если результата нет, через два месяца можно снова обратиться с претензией, советует Марина Голомедова.

За такое положение дел в правовом поле Дубай жестоко поплатился. Инвесторы разочаровались, с 2008 г. цены на недвижимость в эмирате упали вдвое и продолжают снижаться. В международной консалтинговой компании Colliers International полагают, что подобная тенденция сохранится до конца года. «Мы ожидаем дальнейшего снижения цен и беспокоимся относительно выхода на рынок новых объектов, который станет помехой восстановлению рынка», — говорит директор Colliers Ян Альберт (Ian Albert).

На рынке недвижимости Дубая уже сейчас более 340 тыс. единиц жилой недвижимости. По данным компании Jones Lang LaSalle, в 2010 г. в Дубае будут сданы 26 тыс. жилых единиц, а в 2011 году — еще 25 тыс. Рынок просто не сможет «переварить» такое количество недвижимости. По мнению экспертов Al Mazaya Holding, увеличение числа предложений ожидается в секторе недвижимости высокого класса, что будет способствовать снижению уровня цен на аренду недвижимости во второй половине 2010 г. Однако в отделе исследований Landmark Advisory отмечают, что цены продажи снижаются быстрее, чем уровень арендной платы, а следовательно, доход инвесторов становится выше. «Чистый доход от аренды составляет в среднем 7%, — сообщает Артур Кобозев. — Сдавать недвижимость в аренду сейчас очень выгодно, тем более что контракты с арендаторами сейчас заключаются на год, и оплата взимается вперед».

На рынке коммерческой недвижимости, особенно офисной, кризисные тенденции выражены еще сильнее. Избыток предложения продолжит расти, а уровень незанятых помещений, по данным Landmark Advisory, достигнет 53% в 2011 г. Кризисные продажи недвижимости только ускоряют снижение цен. «У офисного рынка нет перспектив в ближайшем будущем, — подтверждает эксперт. — Масштабы бизнеса в Дубае уменьшились, спрос на помещения упал, при этом в эксплуатацию вводятся все новые проекты, начатые до кризиса. Снижение цен продажи и аренды продолжится».

Зато падение цен на жилую недвижимость в Дубае привлекает покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания или с долгосрочными инвестиционными интересами. «Сейчас спрос сместился на конечных потребителей, — говорит Артур Кобозев. — И на первый план выходят потребительские характеристики недвижимости: качество строительства, транспортная доступность, инфраструктура. Таких районов сейчас немного». По данным Colliers International, самыми продаваемыми стали объекты недвижимости в Arabian Ranches, The Springs, Victory Heights, Downtown Dubai, Green Community. В пятерку сегментов с самыми выгодными ценами вошли The Palm Jumeirah (виллы), Downtown Dubai, The Palm Jumeirah (апартаменты), Dubai Marina, The Lakes (виллы).

Если речь идет о личной безопасности, Дубай — одна из самых спокойных стран мира. Однако законодательство эмирата, регулирующее международные инвестиции в недвижимость, во время кризиса обнаружило свои слабые стороны. Теперь перед властями стоит непростая задача — нужно вернуть утраченное доверие.

Закон №13 от 2008 г. «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай», cтатья 11

В случае если Покупатель допускает дефолт по своим обязательствам в соответствии с заключенным с застройщиком договором купли-продажи Единицы недвижимого имущества, застройщик должен уведомить об этом Департамент, после чего Департамент направит покупателю лично, заказной или электронной почтой уведомление об устранении допущенных нарушений в 30-дневный срок. Если до конца срока, указанного в абзаце 1 настоящей статьи, покупатель не выполнил все свои обязательства по договору, застройщик может расторгнуть договор и вернуть покупателю уплаченные им деньги за вычетом не более 30% от уплаченной суммы.

Закон №9 от 2009 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон №13 от 2008 г. „О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай“», cтатья 11

1. В случае если Покупатель допускает дефолт по своим обязательст вам в соответствии с заключенным с застройщиком договором купли-продажи Единицы недвижимого имущества, застройщик должен уведомить об этом Департамент, после чего Департамент направит покупателю лично, заказной или электронной почтой, уведомление об устранении допущенных нарушений в 30-дневный срок.

2. Если до конца срока, указанного в предыдущем пункте, покупатель не выполнил все свои обязательства по договору, применяются следующие положения:

a. В случае если застройщик завершил строительством не менее 80% проекта, застройщик может оставить у себя все уплаченные Покупателем суммы и потребовать у Покупателя оплатить оставшуюся часть от полной стоимости недвижимости по договору. Если это не представляется возможным, застройщик может потребовать продать недвижимость Покупателя на аукционе с целью получить оставшиеся к уплате суммы.

b. В случае если застройщик завершил строительством не менее 60% проекта, застройщик может расторг нуть контракт и удержать до 40% от полной стоимости Единицы недвижимого имущества по договору.

c. В случае если строительство проекта начато, но еще не завершено на 60%, застройщик может расторгнуть контракт и удержать до 25% от полной стоимости Единицы недвижимого имущества по договору.

d. В случае если строительство проекта еще не начато по причинам, контролировать которые застройщик возможности не имеет, в отсутствие халатности или ошибок с его стороны, застройщик может расторгнуть контракт и удержать до 30% от уплаченной Покупателем суммы.

3. Для целей параграфов (c) и (d) пункта 2 настоящей статьи, термин «строительство» относится к случаям, когда строительная площадка передана подрядчику и на ней начаты строительные работы в соответствии с проектной документацией, утвержденной Компетентными органами.

4. Для целей параграфов (b), (c) и (d) пункта 2 настоящей статьи, застройщик должен выплатить Покупателю подлежащие возврату суммы в течение срока, не превышающего один год от даты расторжения контракта, либо в течение 60 дней от даты перепродажи Единицы недвижимого имущества, в зависимости от того, что наступит раньше.

5. Несмотря на положения пунктов 1 и 2 настоящей статьи, Агентство может на основании отчета о процессе строительства отменить строительный проект. В этом случае застройщик должен вернуть Покупателям все уплаченные ими суммы в соответствии с положениями Закона №8 от 2007 г. «О гарантийных счетах строительных проектов в эмирате Дубай».

Если приобретать недвижимость в Дубае сегодня, следует в первую очередь ориентироваться на собственные вкусы, потребности и предпочтения. Выбор велик, цены снизились до реального уровня, и отдых в Дубае по-прежнему привлекает россиян богатством возможностей и высоким качеством сервиса.

Цены в Дубае упали за время кризиса в среднем на 50%. Но в недвижимость Дубая по-прежнему можно инвестировать, нужно лишь правильно выбирать место и проект. Лучшие места—Dubai Marina и The Palm Jumeirah, причем конкуренции этим районам на побережье не предвидится. Можно выбирать и популярные районы, не расположенные непосредственно на побережье: Emirates Living, Jumeirah Lake Towers, Down Town Dubai: здесь уже можно жить или сдавать недвижимость в аренду. Не стоит сейчас вкладываться в строящиеся районы, расположенные далеко от моря.

Кризис обнаружил несовершенство законодательной базы Дубая, несовершенство контрактов. Если не знать законы и местные особенности, невозможно понять, что происходит. Да и вообще нельзя сейчас покупать недвижимость на этапе строительства — слишком велики риски. И обязательно внимательно читать контракт! Даже если жилье построено, покупатель может долго дожидаться ввода в эксплуатацию инфраструктуры, общих зон проекта. Застройщик может обмануть насчет меры своей ответственности. Я убеждена, что кризис на рынке Дубая возник оттого, что законодательство сделало инвестора беззащитным перед застройщиком. Как только государство нач­нет решать проблемы инфраструктуры и усовершенствует законы, рынок восстановится, и цены пойдут вверх.

Теперь при покупке готовой недвижимости власти Дубая не выдают трехлетнюю визу. Однако можно открыть компанию в свободных экономических зонах: это решает проблему визы и регистрации собственности. Приобретая недвижимость, в первую очередь следует выбрать зарегистрированную компанию-агента, которая проведет вас через всю процедуру покупки. Юристы этой компании тщательно проверят все детали — такие, как учредительные документы девелопера, состояние объекта, правильность оформления разрешительной документации. Если покупать недвижимость на этапе строительства, следует обратить внимание на следующие важные моменты: девелопер должен быть зарегистрирован на сайте земельного комитета Дубая, контракт следует проверить вместе с юристом, и агент по недвижимости должен помогать клиенту на всех этапах сделки, быть с ним в постоянном контакте до тех пор, пока строительст во не будет закончено.