Зарубежные инвестиции: важно оказаться в нужное время в нужном месте

25 июня 2007 года
Теги: США, Бельгия

Что нужно учитывать тем, кто изучает возможности выгодных инвестиций в рынки недвижимости других стран? На какие прибыли рассчитывать логично, и как их годовые показатели взаимосвязаны со степенью риска на том или ином рынке?

Предприниматели, инвестирующие в иностранные рынки недвижимости, считают нормальным показателем годовой доходности от своих вложений 6-7%. Наличие «пузыря цен» на рынке той или иной страны – это еще не повод полностью отказаться от покупки местных объектов недвижимости. Стремительное удорожание жилых площадей и земли может длиться долго: подтверждение тому – пример Майами. Таких мнений по ряду рассматриваемых вопросов придерживается представитель международной секции Американской национальной ассоциации риэлторов Дэвид Седжрест – эксперт, лектор международных курсов по получению степени CIPS (Certified International Property Specialist) - сертифицированного специалиста по недвижимости международного уровня. Дэвид Седжрест – американец, работающий в бизнесе торговли недвижимостью с 1972 года и проводивший сделки практически во всех регионах мира.

С ним беседовал Роман Голубев из латвийского журнала "Kvadratmetrs" (m2) в то время, когда обучение по программе CIPS проводилось для латвийских специалистов рынка недвижимости ассоциации LANIDA

Начинать никогда не поздно

 m2:  Насколько популярен в мире бизнес инвестирования в недвижимость?

- Очень популярен. Если так подумать,  то у рынка недвижимости очень много преимуществ. Скажем, по сравнению с другими рынками на нем в три раза больше собственности, привлекательной для покупателей. В один ряд с ним можно поставить разве что всемирный рынок акций.

 m2:  Не опоздали ли с выходом на него маклеры (так в Латвии официально называются брокеры – специалисты по недвижимости – прим. ПРИАН), которые только собираются начать постигать его азы?

- Вы никогда не сможете быть желанными где бы то ни было, если не будете информированы о ситуации, о том, где и что происходит. У бизнеса торговли недвижимостью будущее будет всегда. Вы действительно можете опоздать к началу какого-то определенного события, от которого можно получить большую прибыль, но если рынок и экономика стабильны, то вы сумеете заработать, даже если войдете в бизнес чуть позже других.

m2:  Насколько большие деньги необходимы для того, чтобы можно было работать за пределами своей страны?

- Если говорить о США, то для вхождения, например, в бизнес сделок с жилыми домами, персоне, которая не имела опыта работы в этой сфере, то есть начинает с нуля, потребуется порядка 60 000 долларов. Это средний показатель. Кому-то понадобится больше, кому-то -- меньше.

m2:  Представители каких стран больше других иинвестируют в иностранную недвижимость?

- Возможно, Нидерландов. Хотя сама эта страна, в сущности, не самый крупный прямой инвестор. Но у них хорошо развиты пенсионные фонды и синдикаты недвижимости, через которые в Нидерланды поступают средства, затем вкладываемые в недвижимость по всему миру. Вот и получается, что именно это государство считается крупнейшим инвестором, хотя на самом деле инвестируют другие люди  совершенно из других стран.

m2:  А в какие страны международные инвесторы вкладывают больше всего?

- На первое место я бы все же поставил США. В последнее время в топ популярности вошел Китай. А вообще многое зависит от выбора приобретаемой вами недвижимости и от целей инвестирования...

m2:  Ну давайте предположим, что вы готовы вложить деньги в жилые дома.

- Я бы посоветовал приобретать дома в столице Европейского союза – Брюсселе  или столице США - Вашингтоне. Преимущество этих городов в том, что в них размещаются главные правительственные институции. Состав госучреждений непрерывно меняется. Но те, кто покидает привычные политические места, редко соглашаются с тем, чтобы вообще уехать из города, где они делали карьеру. К власти приходят новые люди: им также необходимо жилье и новые офисы. Кроме того, в Вашингтон и  Брюссель приезжает много иностранцев из Азии, Африки и Америки, представляющих правительства своих стран. В такой ситуации цены на жилую недвижимость не могут уменьшиться. 

Не кладите яйца в одну корзину

m2:  Как почувствовать тот момент, когда следует начать сворачивать инвестиции в недвижимость на том или ином рынке?

- Истина состоит в том, что тогда, когда вы узнаете, что пора уходить, обычно уходить уже поздно. Могу привести пример из личного опыта, когда сам занимался этим бизнесом. Я разработал критерии для выбора инвестиционных объектов. И когда мне в одной стране принадлежали два объекта, эти принципы
работали и ими было удобно руководствоваться. Но когда в моем портфеле оказалось больше объектов, я уже не мог опираться только на старые критерии. Меня охватило чувство, что у меня слишком большой портфель недвижимости, и я должен был стать более разборчивым при проведении сделок.

m2:  Как-то вы все слишком мудро и иносказательно объяснили. Давайте упростим. Какой ежегодный процент прибыли вы считаете интересным для себя, чтобы продолжать держать недвижимость в той или иной стране?

- Нормальные деньги, которые получаем от бизнеса, - это примерно 6-7% годовых. Если же вы можете заработать по 25%, а то и более – значит, ваш рынок стремительно развивается. Но всегда актуальным остается вопрос: как долго на рынке сохранится такое положение дел? Я дал бы такой совет: получайте от вашей ситуации выгоду, но не забывайте, что однажды все может измениться. Что я делал бы после каждой сделки, если бы работал в вашей стране? Часть снова вложил бы  в аналогичный объект, часть положил бы в рост или воспользовался каким-либо другим надежным способом инвестирования.  Потому что  когда рынок остановится, у вас будут средства, которые помогут справиться с новой ситуацией. На меняющемся рынке вы все еще сможете зарабатывать деньги. Но вам  придется делать это другими способами и поэтому, чтобы воспользоваться новым положением, будут необходимы финансовые средства.

Пузырь инвестициям не помеха

m2:  Разделяете ли вы мнение о существовании так называемых «пузырей цен» на рынке недвижимости?

- Да. Однако мы не можем знать, насколько вздуется этот «пузырь», прежде чем лопнет. Надо не упустить ни одного изменения параметров этого пузыря. И тщательно отслеживая ситуацию, не стоит бояться продолжать вкладывать средства. Единственное, не надо инвестировать в рынок, где предположительно существует «пузырь цен», все, чем вы владеете.

m2:  Практически все латвийские слушатели вашей программы пришли с надеждой получить дополнительную информацию о том, как уберечь свои деньги и приумножить их уже за рубежом. 

- После непродолжительного знакомства с вашим рынком я пришел к выводу, что он по-прежнему остается местом, куда можно вкладывать свои деньги. Ваша проблема заключается в том, что рынок латвийской недвижимости рос чересчур быстро и у людей создается впечатление: скоро он уже не сможет развиваться. Напрасно, все  не так плохо. Если вы согласны довольствоваться меньшей отдачей, то продолжайте вкладывать. Хотя доход и будет не столь большим, вы все равно будете получать хорошую прибыль – она просто не будет столь значительной, как раньше. Ваши инвестиции должны быть вложены с умом. При приобретении недвижимости не руководствуйтесь лишь мыслью продать ее позже по более высокой цене, иначе вы, возможно, допустите ошибку. А вот если вы просчитываете, в какую собственность стоит вкладывать, как приумножить ее ценность, какова функциональность объекта и перспективность его местонахождения, взвешиваете, кто хотел бы и мог бы арендовать данную недвижимость, то, ответив на  все эти вопросы, сумеете получить хорошую динамику продаж.

Чтобы развеять ваши страхи, приведу такой пример: в Майами рост цен  более чем на 30% в год продолжается уже свыше 7 лет!

Смотря с чем сравнивать

m2:  Основываясь на своих первых впечатлениях от недельного пребывания в Латвии, может, рискнете дать прогноз на ближайшее будущее для этого рынка недвижимости?

- Я вижу у вас много хороших возможностей для приобретения недвижимости, ее реконструкции и продажи. Не могу сказать, что произойдет с ценами, ибо на рынке есть несколько факторов, влияющих на них. Один из наиболее существенных - это то, что здесь все, кажется, верят, что цены перестанут расти и начнут падать. Второй фактор, который, как я понял, повлияет на сделки, - это новая фискальная политика. Людям придется декларировать реальные доходы и платить налоги. Но влияние этого на рынок будет кратковременным. Потому что люди наверняка скажут: я этого делать не хочу. Однако рано или поздно им придется понять, что это надо делать.

К положительным факторам отношу тот момент, что вы здесь в большинстве своем верите, что цены на недвижимость в Латвии очень высоки. А я бы сказал: они относительно низкие, если сравнить с другими европейскими странами.

m2:  Но скептики отмечают, что в том же Брюсселе, о котором мы уже говорили, купить квартиру можно по цене 2 200 евро за квадратный метр. Такие же ценники стоят и во многих рижских новостройках.

- Вы должны сравнивать схожую собственность. Цены на недвижимость в Риге не могут быть такими же, как в Брюсселе, – они должны быть ниже. Вы должны учесть, где в Брюсселе находится  конкретный объект недвижимости, что это за вид собственности, и сравнивать со схожим объектом в Латвии. Кстати, в Брюсселе в последние 4-5 лет построено довольно много дешевых объектов недвижимости, ибо существует большой спрос. Может быть, эту дешевую собственность ваши маклеры и сравнивают с очень хорошей собственностью в Латвии. Вы должны сравнивать однотипные объекты. Цены очень зависят от местонахождения. Чем ближе объект к центру или какому-нибудь учреждению, например, Европарламенту, тем  выше цены. И я гарантирую вам: рядом с ними вы не сумеете приобрести жилье по 2 200 евро за квадратный метр.

Собственный промах

m2:  Приходилось ли вам переживать ошибки при инвестировании в международные рынки?

- Более разумно было бы говорить о не использованной мною одной возможности. Когда доллар был сильнее и стабильнее евро, мой друг предложил мне вкладывать в евро. Но я не поверил в евро. Те же американские бизнесмены, кто 4 года назад при инвестициях в Европу перешли с долларов на евро, даже если бы не получили дохода от самого вклада, заработали за счет изменения соотношения валют, которое увеличилось на 50%. Тогда во многих европейских странах были очень привлекательные цены на недвижимость, например, в Португалии и Испании: они упали. Теперь их цена во много раз выше и прибыль некоторых инвесторов увеличилась за этот период в 4 раза.

m2:  Пресса много пишет о кризисе, охватившем рынок недвижимости США. Какое влияние он оказывает на рынки других стран?

- Нельзя говорить о том, что весь рынок недвижимости США переживает кризис. У нас есть районы, где развитие рынка схоже с вашим. В уже упоминавшемся Майами, в Южной Калифорнии, Нью-Йорке... Там наблюдается стремительный прирост цен - по 20-35% в год. В так называемых проблемных районах, по правде говоря, цены не падать начали, а перестали расти. На рынке сейчас просто нет спроса на предложенные цены. Что должно случиться? Рынок должен поймать эти цены, а для этого может понадобиться некоторое время. Люди, если им только не приходится продавать имеющиеся у них объекты недвижимости в силу какой-то необходимости, деньги не потеряют. Деньги эти какое-то время будут лежать без движения, пока цены не достигнут востребованного уровня.

По сравнению с рынком акций или иными инвестиционными рынками вся прелесть рынка недвижимости состоит в том, что время здесь лечит все.

Роман Голубев, журнал "Kvadratmetrs" (m2), Латвия.

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости во Франции

Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость во Франции. Каковы основные этапы проведения сделки? Что включает в себя проверка технического состояния объекта? Что такое «лизбэк», и сколько можно с помощью него заработать на недвижимости? Как взять ипотеку? На эти и многие другие вопросы ответит наш материал. Обновлено 18 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать