Версия
для печати
для печати
2011 год оказался одним из самых сложных в новейшей истории греческого рынка недвижимости. Количество продаж резко сократилось. Если в 2007-м в стране было заключено почти 148 тыс. сделок с недвижимостью, в 2010 году - 74,5 тыс., то с января по сентябрь 2011 года собственников сменили около 33,5 тыс. объектов.
Цены на жилье в Греции также продолжали снижаться. За год дома и квартиры в стране обесценились на 5-10% в зависимости от региона и качества объекта. Хуже всего пришлось крупным городам – Афинам и Салоникам. Греческая столица даже успела получить сомнительное звание – самого неудачного города Европы для инвестиций в недвижимость (рейтинг компании PricewaterhouseCoopers и института Urban Land Institute).
Все это происходило на фоне перестановок в правительстве, массовых акций протеста и забастовок, роста безработицы и сокращения зарплат госслужащих, введения экстренных налогов на недвижимость, угрозы экономического коллапса и даже слухов о выходе Греции из Еврозоны.
Потенциальный покупатель недвижимости в сложившейся ситуации может сделать два основных вывода. Первый: квартиру или виллу в Греции сегодня можно купить намного дешевле, чем в 2007-2008 годах, ведь с начала кризиса недвижимость в стране потеряла в цене в среднем 20-30%. Второй: за время рецессии в Греции скопилось огромное количество нераспроданного жилья, причем многие из этих объектов далеки от совершенства. Иными словами, в погоне за дешевизной можно наткнуться на такой «неликвид», покупка которого доставит вам больше проблем, чем радостей.
Так как же найти «золотую середину» - качественную виллу или квартиру на греческом побережье, продающуюся с хорошим дисконтом? На какие регионы ориентироваться? В каких сегментах рынка больше подобных предложений? И от каких вариантов все-таки стоит отказаться? В проблеме помогала разобраться Юлия Смагина, представитель греческого агентства недвижимости Albatros Property.
1. Скидки прячутся на «старых» рынках
Во всех регионах Греции, которые любят русские, - а это Халкидики, Крит, Родос – можно найти объекты по заниженным ценам. Но самые привлекательные дисконты (до 50%) встречаются на «старых» рынках, то есть там, где дома и квартиры годами висят в экспозиции в ожидании новых собственников.
Представьте себе ситуацию. Владелец выставил на продажу виллу. Запросил 500 тыс. Через день ему звонят: «возьму за 250 тыс.» Собственник поразмыслил минутку и… согласился. К сожалению для покупателей, такого в Греции НЕ БЫВАЕТ. Даже сейчас. И даже с учетом кризиса.
А теперь представьте, что тот же собственник три года пытается продать свою виллу. За это время он организовал всего несколько просмотров, и никто из потенциальных покупателей так и не перезвонил. Тогда он скинул 20 тыс., потом еще 50 тыс.… Молчание. Снизил цену до 400 тыс. Никто не обратил внимание. А налоги тем временем платить надо, коммунальные платежи набегают, мелкий ремонт делать, за садом ухаживать… И когда ему в итоге предложили за дом 350 тыс. – он с радостью согласился. Вот такое в Греции случается. Причем сплошь и рядом.
Скидки на греческую недвижимость, о которых сейчас так много пишут, не появляются за день или два. Они прирастают постепенно. Вы даже можете сразу не заметить, что дом продается с большим дисконтом.
«Таких «зависших» старых или очень неудачных по месту и планировке домов, стоимость которых за последние годы снизилась на 50%, много, например, на Крите. И покупателей все равно нет. Я не удивлюсь, если цены на них упадут и на 70%», - отмечает Юлия Смагина.
По словам специалиста, есть еще один показательный в этом плане регион – Афины. Вернее, центральные кварталы столицы со старой застройкой, такие как Кипсели или примыкающие к площади Омония. Среди местных жителей эти районы считаются неблагополучными. Сейчас там живет много нелегальных иммигрантов, грязно, криминальная обстановка оставляет желать лучшего… Сами греки давно начали уезжать оттуда, а те, кто имеет там недвижимость не могут годами ее продать. В большинстве своем эти квартиры не отличаются хорошими планировками и часто нуждаются в ремонте. Зато цены на жилье в «афинском Гарлеме», если оно вам, конечно, нужно, беспрецедентно низкие – от €10 тыс.
С другой стороны, в престижных районах Афин сейчас нет массовых огромных скидок на недвижимость. Так, в приморском районе Глифада с начала кризиса цены снизились максимум на 15-30%, но покупатели все равно есть. То же самое можно сказать и о расположенном в горах на севере Афин районе Кифисья.
2. Купи, что было. Построй, что надо
Дом, который раньше стоил €1,5 млн , а сейчас выставлен за €750 тыс., хоть и продается с большой скидкой, но все равно стоит недешево. А теперь представьте, что вам за €750 тыс. предлагают купить объект с различными недоработками – например, неудобной планировкой или плохим качеством строительства. Такие дома встречаются в каждом регионе Греции. Вот как раз они и стоят без покупателей, и постепенно дешевеют. С другой стороны, если на высококачественный, хорошо спланированный объект в красивом месте дадут небольшую по кризисным временам скидку, например 15%, то желающие мигом найдутся.
«Таким образом, очень многое зависит от качества самого объекта недвижимости. Рынок есть рынок: из-за кризиса те дома, на которые и раньше трудно было найти покупателя, сейчас стало почти невозможно продать, - отмечает Юлия Смагина. - Я прихожу к выводу, что греческий рынок недвижимости приближается к стадии, когда при бюджете около от €400 тыс. будет выгоднее купить земельный участок (участки также подешевели, так как ими слабо интересуются строительные компании) и построить хороший дом самому, нежели искать подходящий особняк на «вторичке».
А можно ведь строить и не с нуля… Например, найти такой «зависший» старый дом, на который за пару лет цена снизилась на 50%, купить и капитально отремонтировать в соответствии с собственными стандартами качества.
3. Чем шире дом, тем больше скидка
Размер дисконта зависит и от площади недвижимости. Чем просторнее объект, тем большую скидку можно выбить из собственника. «Дело в том, что компактные квартиры в современных зданиях встречаются на рынке не так часто. За такими объектами охотятся. Поэтому и скидки на них минимальны. А вот большие по площади таунхаусы и виллы сложнее продать, а стоимость содержания их высока, поэтому их владельцы бывают более сговорчивыми», - поясняет Юлия Смагина.
Конечно, данная формула не касается старых квартир, расположенных в типовых зданиях 70-80 годов. Эти объекты для современных покупателей кажутся уже совсем непривлекательными. Часто в таких апартаментах плохая звукоизоляция, неудобные планировки с маленькими изолированными комнатами, низенькие потолки, совершенно отсутствует отопление (или оно общее на всю парадную). Более-менее состоятельные греки подобное жилье покупать не станут, поэтому такие квартиры могут годами ждать новых собственников. И при этом дешеветь.
«Земельные участки, по моим ощущениям, подешевели не так сильно, как виллы. Земля есть земля: больше ее не производят, а с той, что есть, ничего не становится. Нет амортизации, нет налогообложения, не нужно ремонтировать, охранять, а затраты на содержание минимальны. Однако, кризис строительной отрасли оказывает свое влияние и на земельный рынок, потому переговоры по цене, конечно, вести нужно», - добавляет Юлия Смагина.
4. Хватай! Пока хозяин не передумал…
Что касается разброса цен по сегментам рынка, то самые большие скидки на недвижимость в Греции встречаются на «вторичке». И выбор здесь намного шире: сейчас тысячи собственников по всей стране пытаются продать свое жилье.
«Скажу вам честно: риэлторы не любят работать на вторичном рынке, - признается Юлия Смагина. - Потому что с частными собственниками сложнее вести дела, чем с девелоперами. Но нам приходится это делать, потому что именно вторичный рынок сейчас наиболее развит в Греции.
Приведу случай из своей практики. Около года у нас в экспозиции была вилла – хозяйка хотела получить за нее €1,2 млн. Потом цена снизилась до миллиона, потом – до €800 тыс. Мы нашли клиента в России и договорились с ним на приезд в Грецию. Звоню владельцам, чтобы уточнить время просмотра. Поднимает хозяин. И тут выясняется, что он вовсе и не планирует продавать дом. Его жена этого хочет, а он нет. И что мне делать? Пришлось отменять встречу с покупателем: зачем ему тратить время и деньги, лететь в Грецию, чтобы смотреть такой сомнительный вариант.
Строители продают, как договорились, а частники сплошь и рядом меняют свое мнение. Был еще случай: собственник, находясь в отчаянии от того, что не может расплатиться с долгами по кредиту, решил выставить на продажу свою виллу. Он опасался, что банк ее изымет, и тогда он останется ни с чем. Но потом появилась информация о том, что в Греции вот-вот собираются принять закон, запрещающий банкам выселять должников из квартир или домов, если это жилье официально декларируется как их единственное место жительства. Пока это только слухи, и никакого официального подтверждения этот проект еще не получил. Но этой информации было вполне достаточно, чтобы владелец передумал продавать свою виллу».
Дешевизна объекта может объясняться несколькими причинами. Первая: собственник в отчаянии и вынужден как можно быстрее продать недвижимость. Однако, он может в любой момент передумать, так как:
- пришел покупатель с чуть большей суммой;
- он продал что-то еще и «заткнул» финансовую брешь;
- банк после долгих переговоров «простил» долг на 40%, так как помогли родственники и внесли в банк наличные.
Но если этого не случилось, и сделку удалось провести, считайте, что вам повезло.
Вторая причина снижения цены более серьезная, если вы ее не выясните, то в последствии можете пожалеть о своем желании на всем экономить. За кризисные годы на рынке недвижимости Греции скопилось много различного «неликвида». Хорошо, если дом просто окажется в не самом популярном месте и вам в последующем будет сложно его перепродать. Могут быть и другие проблемы: за квартирой числятся неподъемные долги или дом построен в нарушение строительных норм.
5. Пришел. Увидел. И договорился
«Могу дать еще один совет покупателям. Цена, указанная в объявлении о продаже недвижимости, не является окончательным словом собственника. В основном продавцы предлагают дополнительные скидки во время переговоров, так как для них стимулом является перспектива реальной сделки. Поэтому на греческом рынке недвижимости (особенно сейчас) можно и нужно торговаться», - говорит Юлия Смагина.
А вот застройщики, наоборот, часто сами озвучивают размер скидки, заранее сообщают об акциях и времени их проведения. Например, говорят, что с апреля цены на 3-комнатные апартаменты в таком-то комплексе будут снижены на 15%. И в этом случае выбить еще больший дисконт вряд ли получится. Максимум, на что вы можете рассчитывать, - это еще 5% скидка при 100% оплате. «Здесь тоже нужно понимать, что цель акции – продать. Поэтому так называемых «сроков окончания акции» сейчас, как правило, не ставят. Однако, так как на рынке чувствуется существенный дефицит качественных предложений, с большими скидками строители могут и повременить», - добавляет Юлия Смагина.
Автор Анастасия Фалей
