При покупке недвижимости в Америке страна резидентства собственника особого значения не имеет – ежегодные налоги на недвижимость и на доход от аренды рассчитываются по одинаковой формуле. Небольшие различия появляются только при продаже дорогой инвестиционной собственности, которая не использовалась как основное жильё.
Каждый владелец недвижимости в США раз в год обязан уплачивать налог на собственность (property tax), который в среднем составляет 1–2% от стоимости объекта. Эти деньги идут на содержание местного муниципалитета: школы, детские сады, библиотеки, пожарные и полицейские участки, отделения скорой помощи. Также благодаря этому налогу дороги и шоссе – в рабочем состоянии, парки – ухоженные и зелёные, зоны отдыха всегда убраны.
Чем лучше развита инфраструктура, тем выше налог, потому ставки разнятся не только в разных штатах, но и в разных городах и даже районах.
Особенности
Штаты с самыми высокими ставками
Штат |
Налоговая ставка, % |
Средняя стоимость дома |
Средняя сумма налога |
Нью-Джерси |
2,35 |
$315 900 |
$7 410 |
Иллинойс |
2,30 |
$173 800 |
$3 995 |
Нью-Гэмпшир |
2,15 |
$237 300 |
$5 100 |
Коннектикут |
1,97 |
$270 500 |
$5 327 |
Висконсин |
1.96 |
$165 800 |
$3 248 |
Техас |
1,90 |
$136 000 |
$2 578 |
Небраска |
1,85 |
$133 200 |
$2 467 |
Мичиган |
1,78 |
$122 400 |
$2 174 |
Вермонт |
1,74 |
$217 500 |
$3 795 |
Род-Айленд |
1,63 |
$238 000 |
$3 884 |
Штаты с самыми низкими ставками
Штат |
Налоговая ставка, % |
Средняя стоимость дома |
Средняя сумма налога |
Гавайи |
0,27 |
$515 300 |
$1 406 |
Алабама |
0,43 |
$125 500 |
$543 |
Луизиана |
0,49 |
$144 100 |
$707 |
Делавэр |
0,54 |
$231 500 |
$1 243 |
Вашингтон, округ Колумбия |
0,56 |
$475 800 |
$2 665 |
Южная Каролина |
0,57 |
$139 900 |
$798 |
Западная Вирджиния |
0,58 |
$103 800 |
$607 |
Колорадо |
0,60 |
$247 800 |
$1 489 |
Вайоминг |
0,61 |
$194 800 |
$1 196 |
Aрканзас |
0,62 |
$111 400 |
$693 |
Источник: американское издание USA Today
Но, как мы уже говорили, это не значит, что данная ставка будет действовать на весь штат: в каждом городе и даже округе свой процент. Чтобы понимать разницу, посмотрите, к примеру, ставки налога на недвижимость в разных городах Далласа
Подать налоговую декларацию и уплатить налог нужно до 15 апреля года, следующего за отчётным.
Особенности
Оценщик определяет среднюю рыночную стоимость недвижимости, которая пересматривается каждые два-три года. Но владелец ежегодно имеет право подавать заявку о пересмотре данной суммы. При этом не имеет значения, за какую цену вы купили жильё, – важно то, сколько оно в среднем стоит на рынке.
Пример. Вы купили дом за $450 тыс. в штате Нью-Джерси, его оценочная стоимость, по последним данным, составляет $510 тыс.
Сумма «коммуналки» также варьируется не только в разных штатах, но и в разных городах. Особенно это касается ставок на электроэнергию, стоимости парковки и различных субсидий от государства. Вместе с тем в каждом штате поставкой ресурсов занимаются несколько компаний, потому есть из чего выбирать.
Содержание даже самой скромной квартиры будет обходиться минимум в $150 в месяц без учёта страховки, парковки, платы управляющей компании и налога на недвижимость (если жильё ваше). В штатах, где минимальная заработная плата выше, чем в среднем по стране (к примеру, в Калифорнии, округе Колумбия, Массачусетсе), эта сумма больше.
Как платить. Клиент самостоятельно информирует компанию о показателях счётчиков, после чего поставщик присылает счёт. Оплата – в основном онлайн, через личный банкинг или сайт управляющей компании, крайний вариант – почта. Встретить в банке длинную очередь из пенсионеров, желающих оплатить счета, практически невозможно.
– Электричество
Одна из самых крупных статей расходов. Компаний-поставщиков несколько, потому единой тарифной сетки не существует. Средняя ставка за киловатт-час – $0,13, но данная цифра может сильно разниться в зависимости от штата. Согласно данным сайта независимой статистики и анализа энергетики США, в октябре 2020 года ставки были следующими.
Если исходить из расчёта 150 кВт·ч на человека в месяц, то на семью из двух человек будет уходить от $30 до $87 в зависимости от штата. Это без учёта кондиционирования, так что летом и иногда зимой сумма может значительно увеличиться. К примеру, живя в Аризоне, «охлаждаться» придётся постоянно, потому готовьтесь в самые жаркие месяцы отдавать за электричество около $120. То же можно сказать и о Нью-Йорке, но зимой, так как там холодно и люди нередко включают кондиционер в режиме обогрева.
Американцы, приобретающие частные дома, нередко устанавливают на территории маленькие ветряные турбины. Вырабатываемой энергии достаточно для семьи, и за электричество вообще платить не приходится.
– Газ и отопление
С природным газом ситуация схожая, но плата за него будет зависеть от наличия или отсутствия центрального отопления, а также конкретного штата. К примеру, в центральных штатах вы будете платить намного меньше, чем в северных. В домах, где есть центральное отопление, сумма за расход фиксированная, от счётчиков не зависит и включается в арендную плату. Если в доме установлен котёл, то в среднем в месяц за отопление вы будете отдавать $80–100.
Во многих домах южных штатов отопление вообще не предусмотрено, потому для обогрева в холодные периоды года чаще всего используют сплит-системы, которые обходятся дороже котлов.
Газ также используют для приготовления пищи, нагрева воды. Если ограничиться только этими двумя пунктами, в месяц будет выходить $8–15. Плюс ежемесячно придётся вносить абонентскую плату около $10.
– Вода и канализация
Расходы на воду очень низкие, даже несмотря на то, что ставки разнятся в зависимости от региона. Средняя стоимость кубического метра воды – $0,6. Таким образом, на семью из двух человек уходит $10–12 в месяц. За канализацию придётся отдельно доплачивать $15–30 в месяц.
– Телевидение, телефон, интернет
Этот пункт тянет на довольно крупную сумму. Средняя стоимость пакета – $100–150 в месяц. В Нью-Йорке сумма достигает $180–200. Причём телевизор американцы смотрят постоянно, а домашним телефоном пользуются гораздо чаще, чем мобильным. Нередко встречаются ситуации, когда интернет делят на несколько квартир.
– Вывоз мусора
В зависимости от дома, штата и количества человек в квартире – $17–35 в месяц.
– Страховка
Страхование недвижимости в США – услуга распространённая, хотя необязательная. Почти у каждого американца есть страховка от пожаров; нередко дома страхуют от землетрясений, затоплений, стихийных бедствий. Дополнительно включают в полис кондиционеры, электропроводку, сантехнику. Годовая стоимость страховки – 1–5% от стоимости жилья (в зависимости от включённых услуг).
– Ассоциация собственников
Если вы купили квартиру в жилом комплексе, отвечать за благоустройство прилегающей территории, скорее всего, будет homeowner's association (HOA), или, проще говоря, ТСЖ. Организация отвечает за ремонт и уход за общим пространством. В зависимости от того, что входит в пакет их услуг, ежемесячный взнос будет варьироваться от $50 до $4 тыс. Иногда в сумму абонентской платы уже входит вывоз мусора, страховка от пожара, плата за воду и канализацию, парковка, так что отдельно за всё это платить не потребуется.
Заранее узнавайте, где находится ваша будущая квартира – в кооперативе или в обычном доме. Доля в кооперативе стоит в два-три раза дешевле, но в список обязательных ежемесячных расходов будет входить, как правило, немалая плата HOA. В целом чем элитнее комплекс, где находится ваша квартира, тем выше будут абонентские взносы.
Примеры расходов на налоги и коммунальные услуги для жилья разных типов (в год)
Виды платежей |
Односпальная квартира в Нью-Йорке, 45 кв. м, один человек |
Квартира в двумя спальнями в Северной Калифорнии, 60 кв. м, два человека |
Двухэтажный каркасный дом в Небраске, 175 кв. м, три человека |
Налог на собственность |
$7 250 |
$1 820 |
$2 470 |
Электричество |
$350 |
$620 |
$900 |
Газ и отопление |
$750 |
$470 |
$700 |
Вода |
$430 |
- |
$800 |
Вывоз мусора |
$240 |
- |
- |
Интернет, TV, телефон |
$2 160 |
$1 140 (без телефона) |
$1 440 |
Страховка |
- |
$3 200 |
$4 300 |
HOA |
- |
$3 000 |
- |
Итого |
$11 180 |
$10 250 |
$10 610 |
В съёмной квартире арендатор, как правило, не платит налог на собственность и не покрывает страховку.
– Парковка и страховка авто. Если у вас есть машина и вы живёте в многоквартирном комплексе, в некоторых штатах за парковку на территории придётся платить отдельно. К примеру, в Лос-Анджелесе и Сан-Франциско данный пункт расходов, как правило, включён в арендную плату ТСЖ, а вот в Нью-Йорке собственник оплачивает парковку дополнительно. Месячная ставка за машино-место стартует с $40 для открытых площадок и с $100 для крытых паркингов.
Стоимость страховки на авто зависит от штата, в котором вы живёте, от компании, предоставляющей услуги, типа страхового полиса, числа аварий в регионе. Страховка одной машины в Северной Калифорнии в месяц обходится в среднем в $90, а в Нью-Йорке – в $200.
– Доходность и ставки. Стоимость аренды зависит от штата и конкретного города. К примеру, односпальную квартиру, которую снимаете в Нью-Йорке за $2 тыс., в Оклахома-Сити вы с лёгкостью арендуете за $500. Соответственно, и доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду существенно различается. Общее правило: в крупных городах из-за высокой цены квадратного метра отдача от аренды обычно ниже, чем в мелких, зато выше спрос и ликвидность объектов.
– Налог. Если вы сдаёте жильё, то обязаны платить налог в размере 30% от полученной прибыли (ставки, указанной в арендном договоре). Сумму можно значительно уменьшить – закон США предусматривает уплату только с чистого дохода, за вычетом расходов на содержание недвижимости: платежей в ассоциацию собственников, амортизации объекта за последние 15 лет, трат на ремонт, процента по ипотеке, налога на недвижимость, расходов на ремонт, «коммуналку», страхование и т. д.
Если вы сдаёте основное жильё на срок менее 14 дней, о доходах в инспекцию можно не сообщать: налог в таком случае платить не надо.
– Управляющие компании. Если вы сдаёте второй дом, расположенный, к примеру, в другом штате, или основную часть времени проводите за пределами США, резонно воспользоваться услугами управляющей компании. Конкуренция на этом рынке высокая, и найти надёжную организацию не составит труда.
Сотрудники компании вносят коммунальные платежи и налоги в ваше отсутствие, контролируют своевременное перечисление арендной платы съёмщиком, помогают найти арендаторов, устраняют мелкие неполадки в жилье, контролируют состояние дома или квартиры. Спектр услуг может быть гораздо шире, но и плата будет выше.
Управляющие компании берут за свои услуги 10–15% от ставки аренды. При заключении договора владелец также вносит единоразовый платёж в половину стоимости месячной аренды.
Доходы. Минимальные и средние ставки доходов в США разнятся в зависимости от штата. Средняя минимальная заработная плата в стране – $7,25 в час (ставка не меняется с 2009 года), но, к примеру, в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке эта сумма гораздо выше – $10–11. Самые высокие ставки в округе Колумбия ($14), штатах Массачусетс ($13,5), Вашингтон ($12,75) и Нью-Йорк ($11,8). Более подробная информация о ставках – на сайте Департамента труда США.
Законодательством предусмотрено несколько категорий работников, которым «минималка» не гарантируется. В этот список входят студенты, подрабатывающие во время учёбы, няни и сиделки, рыболовы, курьеры, федеральные следователи, моряки, телефонистки, работники сферы сельского хозяйства и сотрудники сезонных развлекательных заведений. Самые низкие ставки в сфере ресторанного обслуживания. На данный момент более 20 млн американцев получают доход на уровне минимальной ставки.
По данным Бюро трудовой статистики, официальная средняя зарплата в США – $957 в неделю, или $4,15 тыс. в месяц, до уплаты налогов. Эта сумма разнится в зависимости от штата и города. К примеру, в Нью-Йорке уровень средней зарплаты – порядка $5,5 тыс. в месяц, а самые низкие зарплаты – в Миссисипи и Арканзасе. Самые высокие часовые ставки у хирургов ($122,7), стоматологов ($86,82), самые низкие – у кассиров ($11,19), дворников ($13,5), водителей автобусов ($17,44) и разнорабочих на стройке ($18,8).
Ставка подоходного налога в США – 10–37%. Но семьи с детьми и имеющие низкий уровень дохода получают льготы от государства и налоговые кредиты.
Аренда жилья. Как и со всем прочим, стоимость жизни в Америке сильно зависит от города. Мы будем ориентироваться на Нью-Йорк. Чтобы снимать односпальную квартиру на Манхэттене, потребуется минимум $3 тыс. в месяц. Аналогичное жильё в Бруклине (Брайтон-Бич) обойдётся в $1 тыс. Ставка сильно зависит от расположения и качества дома. В Бруклине можно снимать комнату и за $1,5 тыс., но зато комплекс будет новый, дополнительно придётся платить только за электричество, в стоимость аренды будет входить стиральная машина, парковка, спортзал, а рядом будет всё, что нужно для повседневной жизни.
Средняя стоимость «коммуналки», при условии что ТСЖ в доме отсутствует, а страховку и налог на недвижимость арендатор не платит, – $320 в месяц для единственного жильца.
Учтите, что большинство арендных квартир в Нью-Йорке без мебели. Меблированный вариант – большая редкость.
Еда. Если питаетесь дома, на еду в неделю будет уходить около $50–70. Литр молока стоит около $1,5–2,0, кило куриного филе – $8–10, хлеб – $2,5, 12 яиц – $2,6, кило риса – $3, кило яблок – $3,5, помидоров – $1,5.
Плотно пообедать в бюджетном азиатском кафе можно за $10, перекусить в фаст-фуде – за $6–7. А вот за хороший ужин на двоих с алкоголем придётся отдать не меньше $100.
Транспорт. Безлимитный проездной на метро стоит $120 в месяц. Билет на одну поездку на метро, автобусе – около $3. Годовой абонемент на прокат велосипеда – также $120. Такси – удовольствие не из дешёвых: поездка длительностью полчаса обойдётся в среднем в $35–40.
Мобильная связь. Месячная стоимость вместе с безлимитным интернетом – $35–40, если семейный тариф, и $70, если обычный. Компании нередко дают бонусы, к примеру бесплатную подписку на Netflix.
Медицина. За работника часть страховых взносов платит наниматель. В среднем в месяц на обычную и стоматологическую государственную страховку на одного человека уходит $210–240. Но в зависимости от условий стоимость полиса может быть и выше. Если говорить про отдельные услуги, приём врача обходится в $30, установка пломбы – $50. Стоимость лекарств в три-четыре раза выше, чем в России.
– Тенденции рынка. По прогнозам экономистов сайта недвижимости realtor.com, высокая активность на рынке жилья США к концу 2021 года приведёт к росту цен на 5,7%. В том числе и потому, что запасы жилья в стране стремительно сокращаются. К тому же из-за пандемии предпочтения покупателей изменились: люди всё чаще стремятся покинуть крупные города и перебраться в места потише и подешевле. Потому цены на жильё в центре Америки растут быстрее, чем на побережье.
– Налоги
1. Налог на прирост капитала (capital gain tax). Начисляется с чистой прибыли от продажи в случае, если недвижимость была в собственности более года. Из полученного дохода можно вычесть все расходы на улучшение жилья в период владения, налоги, стоимость страховки и т. д. Более того, если продаваемое жильё используется как основное (владеете минимум два года и проживаете минимум два года из последних пяти) и изначально стоило менее $250 тыс., налог на прирост капитала не взимается.
То есть за дом, купленный три года назад за $200 тыс., в котором вы прожили по меньшей мере два года и продали за $600 тыс., налог на прирост капитала можете не платить.
Если вы в данную категорию не попадаете, то уплачиваемый с прибыли процент зависит от вашего годового дохода:
Дополнительно вы должны заплатить федеральный налог штату, который может составлять от 0% (Флорида, Нью-Йорк, Теннеси) до 10% и более (Калифорния, Виргинские острова).
Если вы нерезидент США, федеральный налог в любом случае будет составлять 10% от прибыли при продаже. Но его можно не платить при условии, что исходная стоимость недвижимости – до $250 тыс., а новый владелец подпишет документ о том, что намерен постоянно проживать в доме в последующие два года (не менее шести месяцев каждый год). Кроме того, если вы сдавали жильё в аренду, из суммы чистой прибыли можно вычесть суммы налогов, уплаченных с дохода.
2. Налог на чистый инвестиционный доход (NIIT). Рассчитывается по ставке 3,8% и применим в ситуациях, когда чистая прибыль с продажи (после вычета всех расходов) превышает:
– Прочие расходы. Кроме налогов на продавца ложатся следующие затраты.
Prian.Ru