a
Версия
для печати

Процедура покупки недвижимости в Черногории

Есть ли ограничения для иностранных покупателей? Чьё участие нельзя исключать при заключении договора купли-продажи? Какие документы обязательны для сделки? Сколько придётся заплатить сверх цены объекта? Ответы на важные вопросы – в нашей статье.

Содержание статьи

Права и обязанности иностранных покупателей

Какую недвижимость в Черногории имеют право покупать иностранцы, а какую – нет

Законодательство Черногории несущественно ограничивает иностранных покупателей в приобретении коммерческой и жилой недвижимости на территории страны. Купить можно и на физическое и на юридическое лицо всё за исключением ряда земель и объектов.

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.

Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план. То есть на нём разрешено строительство по утверждённому проекту.

Неурбанизированные участки находятся в природной зелёной зоне. И на такой земле строительство запрещено.

Даёт ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ

В 2015 году вступили в действие поправки к «Закону об иностранных гражданах». Он предусматривает выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Черногории на любую сумму.

Подобрать программу иммиграции Черногории
Черногория
Вид на жительство Черногории при покупке недвижимости
ВНЖ За 2 месяца
от 30 000 €
Черногория
Гражданство Черногории при покупке недвижимости
Гражданство За 3 месяца
от 450 000 €

Право на получение ВНЖ возникает после перехода объекта в собственность иностранца и теряется в момент продажи недвижимости. ВНЖ не даёт права на работу и получение ПМЖ через пять лет.

Но с ВНЖ можно жить в Черногории круглый год. А вот путешествовать по ЕС без виз – нет. Страна не входит в Шенгенскую зону. Но зато визы для путешествий по Европе обладатели этого ВНЖ могут оформлять в ускоренном порядке через посольства и консульства других стран, работающие в Черногории.

Если покупателю необходимо приезжать в страну лишь на короткий срок – до 90 дней в полугодие, он может это сделать по туристической визе или даже просто по загранпаспорту. Для россиян, украинцев, белорусов страна безвизовая круглый год. Для казахстанцев – на 30 дней в летний период (с апреля до конца октября).

Читайте также: Визовый режим и вид на жительство в Черногории

Обязанности иностранных собственников недвижимости

При покупке недвижимости покупатель обязан заплатить налог на оборот недвижимости. Ставка – 3% от стоимости объекта. Сделка облагается налогом, если новостройку или вторичное жильё продаёт физическое лицо. Также налог начисляется на участок земли (только свободную площадь) при покупке дома-новостройки у фирмы-застройщика.

Важно!

От уплаты налога освобождаются лица, которые купили недвижимость в новостройке, при условии что застройщик (юрлицо) является плательщиком НДС.

Не стоит забывать про оплату коммунальных услуг (по счётчикам) и ежегодный налог на владение недвижимостью. Он составляет от 0,25 до 1,00% и рассчитывается по базовой стоимости недвижимости с учётом понижающих и повышающих коэффициентов. Средние затраты на уплату налога составят €100–600 в год.

Собственники ежегодно платят туристический налог. Он взимается с объектов, находящихся в туристической зоне. К ней относится столица Черногории Подгорица и вся прибрежная полоса. Для владельцев недвижимости, не сдающих своё жильё в аренду, он рассчитывается по базовым ставкам исходя из среднего количества дней пребывания туриста в стране – 45 дней. Рассчитывается налог по формуле:

(S/15 кв. м) × 45 × n × 0,5,

где

  • S – площадь объекта,
  • 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
  • 45 – туристический сезон в днях,
  • n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1,0),
  • 0,5 – коэффициент заполняемости.

В тех случаях, когда недвижимость сразу приобретается для сдачи внаём, есть фиксированный налог на аренду. Он составляет 9% в год от половины выручки. Вторая половина идёт на покрытие затрат на обустройство и ремонт сдаваемой недвижимости.

Обратите внимание!

Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости в стране

Для начала рекомендуем ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Черногории. А именно – почитать статьи и новости, изучить цены и предложения.

Если покупатель не готов уделять этапу поисков много времени, можно сразу нанять агента и сформулировать пожелания (локация, расстояние до моря, общая площадь, бюджет и т. д.). Исходя из них агент поможет подобрать объект и проконсультирует по всем возникающим вопросам. Плюс к этому специалист подготовит документы, а ещё проведёт независимую оценку стоимости квартиры.

Самостоятельная покупка, конечно, возможна. Но в подавляющем большинстве случаев без помощи квалифицированного риелтора не обойтись.

Смотрите список компаний, работающих в Черногории.

Примеры объектов недвижимости в Черногории
Земля за 91 000 евро в Зеленике, Черногория
91 000 €
Земля в Зеленике, Черногория
1727 м2
К продаже предлагается участок с видом на залив, расположенный в поселке Сасовичи. К участку можно подъехать с двух сторон – с верхней стороны – по асфальтированной дороге, с нижней – по проселочной. Так же есть возможность завести электричество (вдоль проходит электрическая линия) и воду. Также есть возможность приобрести соседние участки...
Antarex
Дом за 130 000 евро в Баре, Черногория
130 000 €
Дом в Баре, Черногория
120 м2
ВНЖ при покупке
№ 4212.. г. Бар, местность Барское Поле. На большом ухоженном участке площадью 1250 кв м - двухэтажный дом, площадью 120 кв м (два этажа по 60 кв м). На 1-м этаже - кухня, большая гостиная комната, ванная комната, лестница на 2-й этаж. На 2-м этаже - 3 спальные комнаты, ванная комната, терраса. На участке - 62 различных плодоносящих дерева:...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 590 000 евро в Прчани, Черногория
590 000 €
Дом в Прчани, Черногория
93 м2
ВНЖ при покупке
№ 5383. Предлагается к продаже дом в Боко-Которской бухте поселке Прчань. Дом на первой линии в 5 метрах от моря на участке 577 метров с причалом. Площадь дома 93 метра плюс большая веранда 40 метров. В составе дома гостиная, кухня - столовая. 3 спальни, 2 санузла, сауна. На участке барбекю, летняя кухня, кладовые площадью 30 метров, паркинг на...
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
Дом за 420 000 евро в Которе, Черногория
420 000 €
Дом в Которе, Черногория
141 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Площадь дома 141 м2, площадь участка около дома 220 м2. Удаленность от моря 200 метров. Планировка комнаты: - цокольный этаж - гараж, квартира с кухней, гостиной и ванной. - первый этаж - 4 квартиры с мини кухней и ванной и общим выходом на террасу. Есть возможность надстроить еще один этаж. Перед домом ухоженный двор, дом ориентирован на...
Rivijera Nekretnine
Апартаменты за 1 500 000 евро в Будве, Черногория
1 500 000 €
Апартаменты в Будве, Черногория
195 м2 3 2
ВНЖ при покупке
Продается квартира с тремя спальнями в элитном комплексе DUKLEY GARDENS, расположенном на берегу моря. Неоспоримым преимуществом элитного жилого комплекса является его отличное месторасположение: комплекс находится в одном из самых престижных и популярных туристических районов Черногории - Будванской Ривьере. Владельцы квартиры будут...
Antarex
Дом за 450 000 евро в Баре, Черногория
450 000 €
Дом в Баре, Черногория
300 м2
ВНЖ при покупке
Уютная трёхэтажная вилла в 200 метрах от моря. Окружена зеленью, вид на море. Чудесный дворик. До центра города Бар 15 минут пешком. Идеальное место для постоянного проживания. Мир, тишина. Каждый этаж имеет отдельный вход, что позволяет сдавать часть дома. В то же время есть внутренняя лестница, соединяющая этажи. Гараж.
Galeo
Вилла за 1 200 000 евро в Будве, Черногория
1 200 000 €
Вилла в Будве, Черногория
400 м2 6 5 5
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
К продаже предлагается вилла 400 м2 на Будванской ривьере, местечко Перазичи До. Просторная светлая вилла с участком 300 м2 находится в окружении зелени всего в 30 метрах от моря. Четырехэтажная вилла с гостиной, пятью спальнями, пятью санузлами, шестью террасами. С виллы открывается панорамный вид на Адриатическое море. Великолепный...
Monte Condos
Земля за 200 000 евро в Лапчичах, Черногория
200 000 €
Земля в Лапчичах, Черногория
2000 м2
Урбанизованный участок в Лапчичах, 10 минут езды до курортного центра Будва. Вид на море. На 2000 кв.м разрешено строительство трёх вилл, каждая на три уровня.
Galeo
Земля за 315 000 евро в Радовичах, Черногория
315 000 €
Земля в Радовичах, Черногория
728 м2
Продаётся земельный участок общей площадью 728 кв.м. на полуострове Луштица, в посёлке Радовичи, всего в 500 метрах от популярного песочного пляжа Plavi Horizonti, который является одним из лучших в Черногории. Муниципалитет Тиват. Участок ровный, земля плодородная, без подъёмов, располагается рядом с главной дорогой. Все коммуникации (вода и...
Antarex
Дом за 350 000 евро в Баре, Черногория
350 000 €
Дом в Баре, Черногория
200 м2 4 2
ВНЖ при покупке
D9-3335. Дом в Ратац Продажа Ратац Цена 370000 евро Бассейн, 2 гаража Ванна и терраса с мини-кухней у бассейна Два отдельных этажа Первый этаж - большая гостиная с кухней, 2 спальни и ванная комната Второй этаж - гостиная, кухня, 2 спальни, ванная комната и панорамная терраса с видом на море
Red Feniks Montenegró
Квартира за 85 000 евро в Баре, Черногория
85 000 €
Квартира в Баре, Черногория
43 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Добро пожаловать в уютное убежище, где ваши морские мечты становятся реальностью! Представляем вам: однокомнатная квартира в Баре, воплощающая в себе все удобства для вашего комфорта. С площадью в 43 квадратных метра, она идеально расположена всего в одном километре от берега моря, что делает ее превосходным выбором для ценителей пляжного...
DOO MONTBEL
Дом за 550 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
550 000 €
Дом в Херцег-Нови, Черногория
360 м2
ВНЖ при покупке
К продаже представлен дом с потрясающим видом на море в городе Герцег-Нови. Он удобно расположен всего в 10 минутах ходьбы от набережной и пляжа и в 20 минутах ходьбы от центра города. Имущество состоит из главного дома и небольшого жилого здания, расположенного на участке площадью 500 квадратных метров. Главный дом расположен на двух этажах,...
Mercury Group
Апартаменты за 185 000 евро в Утехе, Черногория
185 000 €
Апартаменты в Утехе, Черногория
98 м2 2 1
ВНЖ при покупке
Продается отличный пентхаус с видом на море в Утехе - район Бара. Пятиэтажный дом расположен всего в 150 метрах от моря и уютного пляжа.Общая площадь квартиры 98 кв.м., включая открытую террасу площадью 25 кв.м. Летом 2022 года был с произведен полный ремонт, включая замену сантехники и установку встроенного шкафа и др. Планировка - прихожая,...
Antarex
Квартира за 180 000 евро в Херцег-Нови, Черногория
180 000 €
Квартира в Херцег-Нови, Черногория
73 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Двухкомнатная квартира с видом на море, центр Герцег-Нови. Площадь квартиры 73м2, планировка комнат: прихожая, две спальни, санузел, кухня, большая гостиная, терраса с видом на море. Квартира солнечная, на южной стороне. цена: 180 000 евро.
Rivijera Nekretnine
Дом за 155 000 евро в Сутоморе, Черногория
155 000 €
Дом в Сутоморе, Черногория
100 м2 3
ВНЖ при покупке
Описание Двухэтажный дом с гаражом рядом с морем Сутоморе, Бар Характеристики дома: - двухэтажный дом 100м2 плюс гараж 16м2 - площадь земельного участка 200м2 Структура дома: - на первом этаже терраса, гостиная, кухня, спальня, санузел - на втором этаже две спальни, санузел, внутренняя лестница, террасы Дом меблирован и готов к проживанию и...
Tradegoria Global Estate
Земля за 100 000 евро в Сутоморе, Черногория
100 000 €
Земля в Сутоморе, Черногория
573 м2
ОписаниеУчасток 573м2, на котором внесены в кадастре 3 обьекта, семейный дом 35м2 и 2 вспомогательных обьекта 10 и 21м2. Находится в Сутоморе, в 450м от моря. Пешком до пляжа 3-4 мин, на авто 600м. Каменный дом состоит из 2 комнат и сан узла, Участок для строительства или реконструкции обьекта. В доме есть электричество, подведена вода....
Tradegoria Global Estate
Квартира за 125 000 евро в Добра Воде, Черногория
125 000 €
Квартира в Добра Воде, Черногория
60 м2 2
ВНЖ при покупке
ОписаниеКвартира 60м2 на первом этаже малоквартирного дома . Земельный участок 74м2. Структура: коридор, гостиная, совмещенная с кухней , 2 спальни , санузел. Все полы и стены в ванной из натурально итальянского травертина. Добра Вода-курортный поселок около Бара. Квартира с земельным участком , облагороженная зона отдыха с роштилем и парковка...
Tradegoria Global Estate
Квартира за 95 000 евро в Будве, Черногория
95 000 €
Квартира в Будве, Черногория
49 м2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! КВАРТИРА-СТУДИЯ В ВЕЛИКОЛЕПНОЙ ЛОКАЦИИ!!! ПЛОЩАДЬ: 49 м2 ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА: РОЗИНО ЦЕНА: 95 000 евро ЮPИДИЧЕCКOE COПРОВОЖДEHИЕ СДЕЛОК ВНЖ (вид на жительство) Просторная квартира-студия ПРОЕКТ: студия, большая ванная комната, терраса В...
CULTURE REAL ESTATE
Дом за 530 000 евро в Баре, Черногория
530 000 €
Дом в Баре, Черногория
320 м2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается дом в районе Томба г.Бар. Жилая площадь дома - 320 м2 Участок - 1177 м2 Структура дома: 1 этаж: кабинет с выходом на террасу, 2 санузла, кладовая, бойлерная, мастерская, гостиная с выходом на террасу, столовая, кухня, спальня. 2 этаж: две спальни, гостевая комната с мини кухней, санузел, терраса. В доме установлена система...
Monte Condos
Вилла за 1 250 000 евро в Баре, Черногория
1 250 000 €
Вилла в Баре, Черногория
497 м2 5 4 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Местечко Утеха в 8 километрах от города Бар построена. Первая линия от моря. Общая площадь виллы - 497 м2, участок 344 м2. Море всего в 10 метрах от края дома, а в 25 метрах расположен небольшой галечный пляж, к которому ведет удобный спуск. Территория огорожена высокой каменной оградой с коваными элементами. Небольшой сад с пальмами,...
Белый Слон

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация объекта и подписание основного или предварительного договора

Перед приобретением объект необходимо проверить. Удостовериться, что на недвижимости нет никаких обременений, право собственности у продавца оформлено верно, неточности или ошибки в документе отсутствуют.

Всё это делает нотариус до подписания договора в течение одного-двух дней на основании свидетельства о собственности (list nepokretnosti), который представляет продавец. В документе описывается имущество (вид недвижимости, место нахождения, метраж, информация о владельце,  кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях на нём. Право собственности продавца на объект проверяется на сайте кадастрового ведомства.

После этого в присутствии нотариуса покупатель и продавец подписывают договор – предварительный (predugovor) или основной (ugovor). Предварительный договор заключается в тех случаях, когда по каким-то причинам этого требует одна из сторон, либо при покупке строящегося объекта.

В момент подписания покупатель вносит залоговую сумму (kapara) для снятия недвижимости с продажи. Величина залога – 5–10% от стоимости объекта.

При подписании у будущего собственника при себе должен быть загранпаспорт, у продавца –

  • паспорт;
  • оригиналы документов на недвижимость;
  • согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
  • выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг.

В договоре фиксируются реквизиты сторон, информация об объекте, его стоимость, сроки и способ оплаты. В случае предварительного договора – дата заключения окончательного договора купли-продажи, а также ответственность сторон и гарантии. В частности, то, что продавец действительно является владельцем продаваемой собственности, имеет полное право на её продажу. А также обязуется снять объект с продажи, а покупатель – приобрести недвижимость.

В случае если покупатель отказывается от сделки после подписания договора, залог не возвращают. Когда сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере.

По желанию покупателя, а в случае покупки на стадии строительства принудительно, нотариус вносит в свидетельство о собственности обременение о состоявшейся сделке. Это делается для того, чтобы в процессе исполнения сторонами своих обязательств по договору недвижимость не могли сдать в аренду, продать третьим лицам или взять под неё ипотеку.

Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, на черногорском языке, в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности. Если одна из сторон – иностранное лицо, требуется присутствие лицензированного переводчика. Он переводит все главы договора, сопутствующие документы и помогает общаться с нотариусом и другими сторонами, участвующими в сделке.

Договор подписывают нотариус, обе стороны и судебный переводчик. Каждая из сторон получает по экземпляру, а два других нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.

Покупатель получает на руки неполную версию договора (без пункта о переходе права собственности), так как он ещё уплатил не всю сумму за объект. Полную версию ему выдадут только после оплаты и подписания продавцом заявления о переходе права собственности.

Все услуги по составлению и заверению договора и его регистрации в кадастре оплачивает покупатель.

Котор, Черногория
Котор, Черногория

Этап 2. Оплата сделки

Оплачивают недвижимость согласно условиям, прописанным в договоре (основном или предварительном). Это может быть единовременный платёж, оплата частями или рассрочка на согласованный сторонами срок.

Расчёты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме на счёт продавца или нотариуса.

Переводить деньги можно со счёта, открытого в банке любой страны, в том числе Черногории. Но сейчас эта опция доступна не во всех черногорских банках и занимает два-три дня, так как банк проверяет потенциального клиента.

Комиссия зависит от ставок банка, откуда делается перевод, банка получателя платежа и банка-корреспондента. Ставки колеблются от 0,5% (онлайн-перевод за границу) до 2,0% в зависимости от суммы и стоимости услуг банка.

При переводе суммы, превышающей €10 тыс., необходимо представить банку обоснование. В данном случае договор купли-продажи (предварительный договор) с переводом на служебный язык банка, где открыт счёт, и апостилем.

Сделка является законченной только после получения продавцом всей суммы по договору. В случае со строящимся жильём процесс купли-продажи растягивается до регистрации в кадастре составленных лицензированным геометром поэтажных планов с отдельными квартирами, подписания основного договора и переноса права собственности на отдельную, зарегистрированную в кадастре квартиру на покупателя.

После оплаты продавец подписывает у нотариуса заявление о том, что получил всю сумму по договору, считает договор выполненным, никаких претензий не имеет и разрешает покупателю перенести на себя право собственности на указанную недвижимость в полном объёме. Это заявление называется clausula intabulandi.

Затем покупатель или его представитель получает полную версию договора. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и её цена. Один экземпляр договора нотариус отправляет в кадастровое управление с заявлением на регистрацию нового владельца (покупателя).

Подгорица, Черногория
Подгорица, Черногория

Этап 3. Уплата налога

После подписания договора купли-продажи у покупателя возникает обязательство по уплате налога на оборот недвижимости. Ставка налога составляет 3% от рыночной стоимости объекта. Напомним, не облагается налогом покупка на первичном рынке у юридического лица – плательщика НДС.

Как правило, стоимость в договоре соответствует рыночным ставкам, за исключением случаев, когда недвижимость в аварийном состоянии и требует вложений или есть иные обстоятельства, существенно влияющие на договорную стоимость.

Налоговый инспектор проверяет соответствие стоимости недвижимости в договоре и выносит решение с указанием величины налога. Если стоимость недвижимости значительно ниже рыночной, например по причине плохого состояния, то необходимо написать инспектору заявление с указанием этих причин и представить фотографии для снижения стоимости. В противном случае инспектор будет делать расчёт исходя из рыночной цены объекта. 

В течение 15 рабочих дней покупатель или его представитель должны обратиться в налоговую инспекцию для получения решения о величине налога. И после его получения в течение 15 рабочих дней уплатить налог. Копию квитанции об оплате необходимо представить инспектору (можно отправить по электронной почте).

Если платёж не произведён в установленный срок, начисляется пеня (0,03% за день просрочки).

Этап 4. Регистрация права собственности

Только полная версия договора купли-продажи, содержащая пункт перехода права собственности, является основанием для регистрации в кадастровом управлении Черногории.

Установленный законом срок регистрации – 30 рабочих дней. По факту процедура длится от двух до трёх недель.

После регистрации покупатель или его представитель получает на руки оригинал выписки из кадастрового реестра (list nepokretnosti), который подтверждает право собственности на недвижимость в Черногории. Информация о новом владельце появляется и в электронной системе кадастра.

Тиватский залив, Черногория

Удалённая сделка

Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, её можно оформить удалённо. Как правило, доверенность оформляется на сотрудника агентства недвижимости, через которое и приобретается объект, и исключительно на подписание договора и оформление сопутствующих документов. Для этого указываются кадастровые данные приобретаемой недвижимости и её стоимость.

Доверенность можно оформить у нотариуса в России, у нотариуса или консула РФ в любой стране, где вы находитесь, переслать по почте агенту – доверенному лицу, которое переведёт документ на черногорский язык и апостилирует у лицензированного переводчика.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Покупателя ждут следующие статьи расходов.

Услуги нотариуса

Гонорар зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по утверждённым нотариальной палатой тарифам.

Стоимость недвижимости по договору, € Стоимость нотариальных услуг, €
До 5 000 70
5 001–20 000 120 + НДС 21%
20 001–40 000 170 + НДС 21%
40 001–60 000 250 + НДС 21%
60 001–80 000 300 + НДС 21%
80 001–120 000 350 + НДС 21%
От 120 000 За каждые дополнительные €15 тыс. нужно доплачивать €10 + НДС 21%

В сумме вознаграждение нотариуса не может превышать €5 тыс.

У нотариуса также необходимо заплатить госпошлины на получение свидетельства о собственности и регистрации в кадастре. Это €5 и €28 соответственно.

Услуги судебного переводчика

Его услуги тарифицируются согласно утверждённым Министерством юстиции Черногории ставкам. Устный перевод на подписании договора стоит €50 в час. Но, как правило, одного часа достаточно. Письменный перевод с апостилем – €20 за страницу (в договоре обычно шесть – восемь страниц).

Налог на оборот недвижимости

Величина налога в случае со вторичкой – 3% от кадастровой стоимости недвижимости.

Вирпазар - деревня в муниципалитете Бар, Черногория
Вирпазар – деревня в муниципалитете Бар, Черногория

Особенности черногорского рынка недвижимости

Благоприятный климат, безвизовый въезд, развивающийся туризм, членство в НАТО, стремление в ЕС и, конечно, невысокие цены на жильё делают рынок недвижимости Черногории привлекательным для иностранцев. И в особенности для россиян.

По данным Центробанка страны, в 2019 году граждане России купили объектов на €39 млн, а это почти четверть от всех 170-миллионных инвестиций, потраченных иностранцами на недвижимость. Аналогичная сумма была инвестирована россиянами и в 2018-м. За ними следуют сербы (€16,6 млн) и турки (€1,7 млн).

Наибольшим спросом у граждан России пользуются объекты в Будве, Которе, Тивате и Подгорице. Это регионы, где доступны разные варианты жилья и нет ограничений на их покупку. Хороший арендный спрос и больший шанс заработать от перепродажи. Менее популярный у россиян, но более востребованный у европейцев – южный регион Улцинь с лучшими пляжами в стране.

Пандемия уже внесла свои коррективы в предпочтения покупателей и цены. Правда, последние стагнируют, и уже не первый год. А в течение девяти месяцев 2020-го и вовсе падают. По данным Monstat, средняя стоимость новостроек снизилась на 8,2% по итогам первого квартала в годовом исчислении, 17,1% – второго и 21,9% – третьего. В итоге на 1 ноября за квадратный метр в новостройке в Подгорице в среднем просили €1 100, в прибрежном районе – €1 414, в центральном регионе – €515, а в северном – €603.

Обратите внимание!

Такое значительное падение объясняется небольшой выборкой. В Черногории каждый квартал продают не так много новостроек, а значит, буквально несколько сделок с непривычно дорогими или дешёвыми квартирами способны существенно исказить статистику.

Средняя цена вторички снизилась за тот же период на 10–12%. Теперь за квадрат квартиры в Будве и прилегающих курортных посёлках, а также Херцег-Нови придётся заплатить от €1200 до €1500, в Тивате и Которе – €1300. Чуть меньше в Подгорице, Баре и его окрестностях – €850–1200. В других городах стоимость примерно одинакова – €600–700 за кв. м.

В Черногории иностранцы в основном покупают для себя (ради отдыха и проживания). Под эту задачу подходят двушки от застройщиков на расстоянии до 1 км от моря. Популярны и дома с участками от собственников. Состоятельные иностранцы также интересуются покупкой отелей или мини-отелей, коммерческой недвижимости с уже имеющимся арендатором, апартаментов в кондоотелях. Покупка таких типов недвижимости связана с желанием получать доход.

Важно!

Купить недвижимость в Черногории с использованием заёмных средств невозможно. Черногорские банки отказываются выдавать кредиты нерезидентам.

Говоря об особенностях местного рынка, стоит отметить, что в Черногории есть объекты, возведённые без строительного разрешения. Поэтому в январе 2018 года стартовала госпрограмма легализации незаконных построек.

Сначала власти страны определили срок подачи пакета документов на легализацию. Но число заявок было весьма велико. Неформальных объектов насчитывалось около 100 тыс. (Легализовать можно только те объекты, которые указаны на ортофотосъёмке, проведённой после даты вступления закона в силу – 14 октября 2017 года.) И конечно, поступившие заявки были рассмотрены не все. В результате в августе 2020-го стартовала вторая волна легализации, но уже без ограничения по срокам.

Читайте также: В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

Резюме: это надо запомнить

  • Иностранный гражданин вправе покупать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории. Важное исключение – на физическое лицо можно оформить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём.
  • Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план.
  • Претендовать на ВНЖ Черногории (с правом продления) иностранец может при покупке любой недвижимости. При продаже собственности ВНЖ аннулируется.
  • Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности, а также переводчика.
  • Приобретая вторичку, покупатель обязательно платит налог – 3% от цены объекта.
  • Удалённая сделка возможна по доверенности.
  • Черногорские банки не выдают кредиты нерезидентам.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Ирину Рассказову, директора агентства недвижимости Antarex.

Фото: Unsplash, Wikipedia (Nije bitno)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Черногория, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы, Кредиты

Читайте также

Зарубежная недвижимость – что изменится с января 2024 года
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Дешёвая недвижимость в Черногории: прицениваемся, выбираем, избегаем рисков
Лайфхаки для покупателей
Недвижимость Испании, Италии, Черногории и Кипра – самых популярных стран Южной Европы. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Получаем вид на жительство в Черногории: лайфхаки от эксперта по инвестициям в недвижимость
Недооценённые способы иммиграции
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
В Дубае +25, а в Испании +60… процентов
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Черногории Коммерческая недвижимость в Черногории Земельные участки в Черногории Аренда недвижимости в Черногории

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Черногория»

В Дубае +25, а в Испании +60… процентов

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 08.03.2024
  • 145

Зарубежная недвижимость – что изменится с января 2024 года

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 29.12.2023
  • 424