В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

1. Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.
2. Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.
3. Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов

Adriatiс Sea Expert

Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Вот какие дома продают в Черногории сейчас

420 000 €

Вилла в Баре, Черногория

270 м²

ВНЖ при покупке

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

135 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

90 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 00070 2-х этажный дом 90м2 (4 комнаты, 2 кухни, 2 ванные комнаты и 3 террасы). Зем.участок 550м2. С террас вид на море. Есть парковка на 3 автомобиля.

DOO TradeGoria

4 000 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

524 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 2.25.728.2223 «Люкс» вилла в Утехе со своим пляжем, причалом и бассейном. Уникальная вилла с прямым доступом к морю находится в фантастическом месте, в эксклюзивном жилом районе. Площадь виллы 524м2. Участок земли 1269м2. На вилле : 6 спален, 2 гостиные, 2 кухни, 6 ванных комнат, , подвал винный погреб, 2 комнаты для прислуги...

DOO TradeGoria

330 000 €

Дом в Баре, Черногория

355 м² 4 4

ВНЖ при покупке

D9-1175. Современный Дом с 3 спальнями и Видом на Море в Баре На продажу просторный трехэтажный дом с видом на море в Баре. До моря 6 минут хотьбы. Пощадь дома 355 m2. Участок земли 676m2 На первом этаже расположены помещение под спортзал,сауна, санузел На втором этаже кухня-гостинная с панорамными окнами в два этажа, спальня,три...

Red Feniks Montenegró

124 000 €

Дом в Сутоморе, Черногория

247 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.9861 Трёхэтажный дом в Сутоморе, Бар Характеристики дома: - дом находится недалеко от моря в Сутоморе – Рутке - трёхэтажный дом площадью 247м2 - огороженный земельный участок 230м2 - въезд во двор с двух улиц - на первом этаже дома находится гостиная, кухня, три комнаты, два санузла. На втором этаже гостиная, четыре...

DOO TradeGoria

107 000 €

Дом в Утехе, Черногория

138 м² 6

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.10494 Двухэтажный дом в Утехе, Бар Характеристики дома - площадь двухэтажного дома 138 м2 - площадь земельного участка 206м2 На первом этаже находится гостиная, кухня, две спальни, санузел, внешняя лестница на второй этаж, просторная терраса с видом на горы и море. На втором этаже, четыре спальни, санузел, терраса с видом...

DOO TradeGoria

290 000 €

Вилла в Херцег-Нови, Черногория

160 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Продается дом с тремя отдельными квартирами в живописном микрорайоне Сусщепан. Площадь дома 160 кв.м., площадь участка 200 кв.м. На каждом этаже квартира следующей планировки: коридор, кухня-столовая, гостиная, две спальни, ванная, большая терраса. Дом меблирован и укомплектован бытовой техникой. Дом отлично сдается в аренду, как долгосрочную,...

Antarex

750 000 €

Вилла в Тивате, Черногория

273 м² 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Проект на три виллы. Предлагается к продаже Вилла 3. Общая площадь 273 м2, 3 этажа. Прилегающая территория 287 м2. Бассейн 29 м2.Зона барбекю. Использованы экологичные строительные материалы Система видеонаблюдения Ландшафтный дизайн Формат: - первый этаж : гостиная, кухня-столовая, спальня, коридор, 1 санузел, подсобное помещение....

Monte Condos

580 000 €

Дом в Режевичах, Черногория

193 м²

ВНЖ при покупке

В Ржевичи продается потрясающий каменный дом с тремя уровнями, частным бассейном и открытым видом на море. Жилая площадь дома составляет 193 м2, а двор вымощен асфальтом площадью 330 м2. Перед домом открывается панорамный вид на море. Дом состоит из подвала, цокольного этажа, первого этажа с мансардой, отдельной пристройки и мастерской. Первый...

Mercury Group

440 000 €

Дом в Херцег-Нови, Черногория

160 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Каменный домик с красивым садом на 1 линии моря в пос. Каменари. Двухэтажный дом состоит из 3 спален, гостиной, кухни с обеденной зоной, 2 ванных комнат и террас. Дом продается с мебелью и техникой. Документы готовы к сделке; владелец 1/1, никаких обременений и ограничений.

DOO "Monteonline"

120 000 €

Дом в Добра Воде, Черногория

100 м² 4

ВНЖ при покупке

Код объекта - 4.25.11.12113 Двухэтажный дом с участком в Доброй Воде. Площадь дома 100 м2 с террасами. Площадь участка 223 м2. Структура: 1 этаж: коридор, гостиная с кухней, 2 спальни, санузел, терраса. 2 этаж: 2 спальни, санузел, терраса. Коммуникации: электричество, вода привозная (резервуар 8м3), канализация - септик. На второй этаж ведет...

DOO TradeGoria

192 600 €

Дом в Добра Воде, Черногория

118 м²

ВНЖ при покупке

ОписаниеТрехэтажный дом с гаражом в Добра ВодаТрехэтажный дом площадью 104м2 +14м2Земельный участок 186м2Дом полностью меблирован и оборудован всей необходимой техникой.Документы переданы на легализацию.Огороженная территория.На участке растут фруктовые деревья.Вода - резервуар, канализация - септик.Гараж на один автомобиль.Вид на море и...

Tradegoria Global Estate

470 000 €

Дом в Баошичах, Черногория

314 м² 4

ВНЖ при покупке

ОписаниеБольшой трехэтажный дом в районе Баошичи, Херцег-Нови. Площадь дома 200м2 плюс террасы 114м2. Площадь участка 110м2. В доме располагаются три апартамента, каждый из которых имеет отдельный вход. Структура: Апартамент 1 находится на первом этаж: 2 спальни, кухня-гостиная, санузел, терраса с газовым грилем. Кухня оборудована индукционной...

Tradegoria Global Estate

115 000 €

Дом в Жабляке, Черногория

166 м² 6

ВНЖ при покупке

ОписаниеЛегальный трехэтажный капитальный дом в Жабляке. Площадь дома 166 м2. Площадь земельного участка 488 м2. Структура дома: 1 этаж: гараж и отдельная квартира с гостиной, ванной комнатой и спальней. 2 этаж: гостиная с кухней, ванная комната и две спальни. 3 этаж: кладовая, три спальни и возможность ванной комнаты. Подключены все...

Tradegoria Global Estate

720 000 €

Дом в Будве, Черногория

400 м² 13 12 12

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Трехэтажный дом с апартаментами в развитом районе Будвы — отличная инвестиция. Дом расположен недалеко от автовокзала в 10-13 минутах ходьбы до пляжа. Вся необходимая инфраструктура в пешей доступности. Планировка дома 1 этаж: отдельный апартамент, 3 номера с ванными комнатами, 2 этаж: 5 номеров с ванными комнатами, 3 этаж:...

DOO "Monteonline"

1 800 000 €

Вилла в Баре, Черногория

450 м² 5

ВНЖ при покупке

ОписаниеПредлагается к продаже новая современная вилла рядом с морем. Площадь виллы 450 м2 Площадь земельного участка 1300 м2 из них 470 м2 парковка. Вилла расположена в живописном местечке Ратац в окружении зелени и сосновых деревьев. На вилле 5 спальных комнат, 6 сан узлов, бассейн. На всей вилле сделаны теплые полы, умный дом, видеонадзор....

Tradegoria Global Estate

580 000 €

Дом в Шушани, Черногория

300 м² 8

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

ID 422 Продается дом в Баре, район Шушань Вилла расположена 200 м от первого кругового движения на въезде в город Бар. 300 м до моря, 50 м до школы Анто Джедович, 50 м до маркета. Тихое спокойное место. Трехэтажный дом состоит из 8 комнат, 3 кухни, 4 туалета с душем, 7 балконов и одна большая терраса на крыше 50м2 с видом на море, горы,...

Peters Group Real Estate

430 000 €

Дом в Которе, Черногория

108 м²

ВНЖ при покупке

Каменные дома под реконструкцию с видом на море в тихом прибрежном поселке Дражин Врт, Котор. Старинный каменный дом площадью 84 м2 и вспомогательное здание 24 м2 расположены на участке площадью 1872 м2. О недвижимости: Участок и дома расположены над главной дорогой, в тихой части поселка, изолированной от шума, но рядом с морем и пляжем....

Mercury Group

375 000 €

Дом в Колашине, Черногория

180 м²

ВНЖ при покупке

Продается дом площадью 180 м2, расположенный на участке 508 м2 правильной квадратной формы. Дом расположен недалеко от центра города, в 800 метрах. На первом этаже дома находится просторная гостиная с итальянским камином и центральным отоплением на дровах и электричестве. Также имеется отдельная столовая и кухня, оборудованная всей необходимой...

Amfora Real Estate

650 000 €

Дом в Шушани, Черногория

330 м² 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

ID-1626 Продается трехэтажный дом в Шушани в Бар. Дом расположен не на горе. Прекрасный вид на горы и море. Аптека, школа, детский сад и магазины в 2-3 минутах. До моря 500 метров. Количество спален: 4 Площадь: 330 м2, с земельным участком 180 м2 Террасы Все номера имеют вид на море. В доме имеется гараж. 1-й этаж: коммерческое...

Peters Group Real Estate

Посмотреть ещё 2973 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru