Версия
для печати
для печати
Для начала немного статистики. В 2012 году в крупнейшем городе на побережье Болгарии Варне (в том числе и соседних курортах - Золотые Пески, Святой Константин и Бяла) собственников сменили 9611 домов и квартир. В 2013 году – уже 10 501. Таким образом, годовой рост продаж – 9%.
В Бургасе (и соседних Сарафово, Черноморце и Созополе) динамика прироста покупательской активности еще более заметна: 5 801 сделка в 2012-м и 6801 – в прошлом году. Плюс 17% за год!
Для сравнения: рост числа сделок в среднем по стране в 2013 году составил лишь 3%.
Милен Янков: На побережье совершается больше сделок за счет активности иностранных покупателей из России, Украины, стран СНГ и Северной Европы. Но! И местные жители также стали чаще покупать квартиры на море. Одна из причин: многие районы на побережье, которые раньше считались чисто летним вариантом, сегодня уже достаточно развиты и благоустроены для круглогодичного проживания. И все больше иностранцев там проживают и вне сезона.
По данным ведущих агентств недвижимости, впервые с 2008 года зарегистрирован и рост сделок с земельными участками под застройку. Это говорит о повышении активности инвесторов в данном секторе.
Среди соотечественников первыми болгарскую недвижимость открыли жители двух российских столиц – официальной и северной. С каждым годом «наших» в Болгарии становилось все больше: соседями по дому легко могли оказаться выходцы из Новосибирска, Омска, Челябинска... А в 2013-м заметно активизировались и граждане стран СНГ – Беларуси, Украины и Казахстана.
Милен Янков: К сожалению, точных данных нельзя привести. Однако можно ориентироваться на статистику турпотока. В 2013-м Болгарию посетили: более 500 тыс. человек из России (рост по сравнению с 2012 годом на 12,3%), 207 тыс.из Украины (+13,5%), 113 тыс.из Беларуси (+60%). В эти цифры входят как туристы, так и владельцы недвижимости – настоящие и будущие.
Национальный статистический институт Болгарии уже пять лет подряд говорит одно и то же: жилье дешевеет. Скорость падения цен снижается, тем не менее, и в 2013 году зарегистрирован минус. Квадратные метры обесценились в среднем по стране на 1,8% за год. Казалось бы, никаких перемен.
Милен Янков: Это минимальное снижение произошло за счет нескольких неблогополучных регионов внутри страны. Однако во втором полугодии 2013-го официально зарегистрировано повышение цен на жилую недвижимость в приморских областях и в крупных городах – София, Пловдив, Велико-Тырново порядка 0,25 – 0,50%. Вот это главная новость: у нас в Болгарии цены достигли «дна» и оттолкнулись от него! Это означает, что пошел процесс роста цен для востребованных видов недвижимости.
Многие иностранцы в Болгарии мечтают о первой линии, или хотя бы о второй – чтобы до пляжа можно было за пару минут дойти пешком. А если недорогие и небольшие апартаменты с одной спальней в шаговой доступности от моря всегда были ходовым товаром, то в 2013-м спрос на них начал превышать предложение.
Милен Янков: По законам того же Маркса, это неминуемо приведет к появлению новостроек для удовлетворения спроса. Все бы хорошо, но на первой линии сложно возвести новые здания, т.к. практически все, что позволено законом, уже застроено. Это, в свою очередь, даст толчок к развитию вторичного рынка – уже построенных апартаментов в хороших комплексах у моря. Цены на них будут расти.
В 2013 году спрос на студии – самый дешевый и самый компактный по площади вид квартир в Болгарии – сильно упал. По словам риэлторов, те россияне, которые раньше приобретали маленькие студии, начали выставлять их на продажу, чтобы поменять на более просторное и удобное жилье, хотя бы на апартаменты с одной спальней.
Милен Янков: Изменился характер спроса. Потенциальные собственики квартир в 2012-2013 гг. съездили хотя бы раз в Болгарию и обнаружили, что – это не просто страна дешевых квартир. Это страна, прежде всего, РАЗНООБРАЗНАЯ . Здесь можно найти недвижимость качественную, в которой действительно жить, а не существовать. Получить новый стиль жизни. И цена такому жилью – реальна и доступна. Потому они стали покупать и квартиры побольше, и таунхаусы, и коттеджи. У нас в „Болгарстрое” чаще стали спрашивать дома на земле, жилье для семьи из трех поколений.
В отличие от предыдущих сезонов покупатели больше не просят подобрать „хоть что-нибудь, лишь бы дешево”. Это касается не только иностранцев, но и местных – болгары больше не хотят отдавать деньги за „какую-нибудь” квартиру. Клиенты вспомнили, что помимо цены есть такие параметры, как качество жилья и его ликвидность.
Милен Янков: К месту будет сказать о том, как понимать статистические данные о росте или падении цен на недвижимость. Например, у одного застройщика долгое время были неоправданно высокие цены. Он решает их снизить с €1500 до €1000 за кв. м.. Статистика покажет обвал на 33%. В это же время другой застройщик успешно продает свои квартиры по €700 за „квадрат”. Тогда он повышает цену до €900 за кв. м. По статистике, это рост на 28,5%. В целом на рынке мы будем иметь падение цен на 4%. Что нам это дает? Да практически ничего. Купим ли мы квартиру с большой скидкой по €1000 за кв. м или „по глупости” приобретем подорожавшую квартиру за €900? Надо разбираться.
Могу дать совет тем, кто хочет выгодно приобрести недвижимость на море. Я не имею в виду непременно очень дешево, а, скорее, очень удачно в плане соотношения цены и качества, опередив при этом намечающийся рост цен. Берите трехкомнатные квартиры (апартаменты с двумя спальнями). Дело в том, что первыми обычно начинают дорожать «двушки» - мы это уже проходили на рынке в Софии. Получается, что если к цене выбранной вами «двушки» прибавить чуть-чуть, получите гораздо более комфортную «трешку». В выигрышном месте, на удобном этаже, с хорошим видом – а ведь вид на море тоже стоит денег!
В 2013 году из Болгарии чаще стали приходить оптимистичные новости: то темпы строительства увеличатся, то количество туристов возрастет, то уровень безработицы снизится... Среди участников рынка появился оптимизм. Нет, они еще не говорят, что все проблемы остались позади, однако уверенность в будущем уже чувствуется.
Милен Янков: В Болгарии завершился так называемый кризисный период на рынке недвижимости. Все стало на свои места. Покупатели перестали выжидать, надеясь, как до сих пор, что цены могут только катиться вниз. Да, некоторые цены еще будут падать – если они сегодня неадекватно высоки. Однако объекты хорошего качества с выгодным расположением стали дорожать – это факт.
Продавцы же, которым из-за кризиса надо было продавать во что бы то ни стало, уже избавились от своей недвижимости. Таких все меньше и меньше. Есть собственники, которым некуда торопиться, они будут держать цены на свое имущество. В 2014 году на болгарском рынке недвижимости будет торжествовать логика. Но рынок сложный – даже профессионалам разобраться нелегко.
И не надо забывать: мы, болгары, предпочитаем, чтобы к нам приезжали жить славяне. Поэтому вопреки трудностям, которые Болгария, как и вся Европа, испытывает сегодня, здесь русским всегда будут говорить: „Добре дошли!”
Автор Анастасия Фалей
Фото Филипп Березин
