Личный опыт: покупка трех квартир в Берлине. Германия

14 марта 2014 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Германия

Германия всегда была стабильной страной с сильной экономикой. Даже мировой финансовый кризис не пошатнул ее позиции. Именно поэтому инвесторы со всего мира с удовольствием вкладывают деньги в немецкую недвижимость. Лариса из Москвы не стала исключением. Она не только инвестировала в берлинские квадратные метры, но еще и приобрела квартиру лично для себя. Чем ее покорила Германия, а так же, какие особенности есть на местном рынке жилья, читайте в нашем тексте.

Досье Prian.ru

Покупатель: Лариса из Москвы

Риэлтор: L&B Immobiliya

Регион: Германия, Берлин

Объект: три квартиры

Цена: €59000, €68000, €60000

Сделка: 2013 год, вторичный рынок

* Мы думали, что это будет наш «первый блин комом», но все оказалось совсем не так. Получилось удачное капиталовложение.
* За метр мы заплатили около €1100. Таких цен сегодня в Берлине нет даже в самых отдаленных районах.
* Агент помогла мне снизить цену квартиры на €7000 и сделала скидку на свои услуги.



-  Сколько вы приобрели квартир?
-  Три квартиры я купила за один год. В январе - одну, в марте - вторую и в сентябре - третью. Первые две - это инвестиционные вложения, а последнюю купили для себя просто потому, что она нам очень понравилась.
 

- Давайте теперь по порядку. Почему решили покупать недвижимость в Берлине?
- Германия нас давно интересовала. Там живут мои близкие друзья, к которым я езжу с 1997 года.
 

Побывав в каждом уголке Европы (мой муж является директором турагентства), мы поняли, что Германия наиболее привлекательна для нас во всех отношениях. Нам там комфортно. Нравятся магазины, еда, цены, люди и то, что здесь много русских. Нравится порядок, который царит во всем. Мы с мужем уже давно решили, что будем потихоньку переправлять наши деньги в Германию.
 

Мы переживали о том, как будет протекать процесс сделки. Поэтому начали аккуратно, с первой небольшой квартиры, чтобы понять, как все происходит. Думали, что это будет наш «первый блин комом», но все оказалось совсем не так. Получилось удачное капиталовложение.
 

Купили квартиру в центре. В этом смысле большое спасибо агенту, с которым мы работали. Мы не знали Берлина, так как все наши друзья живут на юге Германии, поэтому поинтересовались, какой район города наиболее перспективен с точки зрения роста стоимости недвижимости. Агент дала нам однозначный ответ.  Мы воспользовались советом и, в результате, наша квартира за год подорожала на 30%.
 

- Сколько вы заплатили за первую квартиру?
- €59000. Площадь квартиры - 50 квадратных метров. Купили недорого, может быть потому, что продажа была срочная. Нас очень торопили. Получилось, что за метр мы заплатили около €1100. Таких цен сегодня в Берлине нет даже в самых отдаленных районах.
 

Сейчас квартира оценивается минимум в €85000. А с учетом того, что евро вырос на 20%, в рублях она подорожала практически в два раза.
 

Вторую квартиру мы купили потому, что у нас появились деньги. Недвижимость была с арендатором, как и первая. В Германии практически все квартиры с арендаторами, пустую найти сложно. Она также находится в центре, в 50 метрах от метро Шарлоттенбурга, около одноименного замка. Великолепное место. Квартира расположена на первом этаже, а с балкона есть выход в собственный садик - терраса порядка 10 квадратных метров. Квартира однокомнатная, но большая - 52 «квадрата». Просторный холл имеет своеобразную нишу, из которой легко можно сделать детскую комнату, кухня, нестандартная ванная комната -  обычно в Германии они узенькие и маленькие. Мы купили это жилье за €68000. Сегодня оно оценивается минимум в €100 000.
 

Третью квартиру приобрели для себя. Нам очень нравится ее местоположение. Когда мы первый раз приехали в Берлин, остановились в отеле на юго-западе города в элитном районе Штеглиц и потом всегда брали апартаменты и отели именно здесь. Когда появилась возможность приобрести жилье в этом районе, мы с мужем сразу посмотрели квартиру и однозначно решили - берем!
 

Район аккуратненький, по большей части застроен особняками и виллами. Многоквартирных домов всего два или три, и они малоэтажные. Мы купили жилье на первом этаже такого трехэтажного дома. Всего в нем около 9 апартаментов, каждый из которых имеет свой собственный вход.  
 

Дом находится рядом с ботаническим садом и лесом. Открываешь квартиру и сразу оказываешься на природе. Красота и тишина.
 

Для нас было важно оказаться в такой культурно-эстетической среде, где нет приезжих: арабов, турок... А их в Берлине немало. В этом же районе их нет. Даже малообеспеченных немцев не найти. Только состоятельная интеллигентная публика.

- Район отличный. А что можно сказать о его инфраструктуре?
- Здесь все необходимое есть. И, к тому же, есть такая особенность, неподалеку находится главная шопинг-улица Берлина. Поэтому рядом магазины продовольственные, промтоварные, брендовые магазины одежды и рестораны.

- Вы владеете немецким?
- Учим. По-английски я говорю свободно, а вот немецкий мы всей семьей активно изучаем. В Германии говорим только по-немецки. Пока, конечно, с ошибками, но общаемся. Можем поддержать разговор с соседями и с почтальонами.
 

- Как вас приняли?
- Прекрасно. Знаете, все зависит от человека. Мнение о том, что русских не любят, ошибочно. Относятся замечательно, с нами все здороваются. Никто ни разу не спросил, откуда мы приехали, как тут оказались. Просто все увидели, что мы здесь живем, познакомились, спрашивают, как дела, какая погода.
 

- Может к чему-то все-таки пришлось привыкать или перестраиваться?
- Привыкать мало к чему пришлось. Жизнь в Германии идет по устоявшимся стандартам, которым много-много лет. Здесь ничего не меняется, в нужный магазин можно зайти с закрытыми глазами и купить все необходимое.
 

Единственная проблема, с которой мы столкнулись, это коммуникации. Вопрос этот до сих пор не решен. В России единый ЖЭК, где мы за все платим и можем проконсультироваться по любому вопросу. А здесь каждая компания отвечает сама за себя. За свет нужно платить в одной организации, за воду - в другой, за газ - в третьей, интернет - в четвертой, ТВ - в пятой. Надо общаться с огромным количеством коммерческих структур, чтобы обеспечить свою квартиру всем необходимым. Например, у меня до сих пор не работает телевизор. Только недавно нашла компанию, причем благодаря нашему садовнику, которая разблокирует мне антенную розетку.
 

- Получается, при покупке квартира всеми коммуникациями обеспечена, но их нужно «разблокировать».
- Да, когда квартира продается, она полностью обесточивается, временно отключаются все коммуникации. В Германии, если владелец жилья меняется, то абсолютно все структуры об этом знают и договоры расторгаются. Новому хозяину нужно заново их заключать.
 

- Вас об этом предупредили?
- Нет. Я даже агенству, через которое покупала квартиру, посоветовала ввести такую услугу. Чтобы не только предупреждали, но и помогали все переподключить.

Есть и еще особенности, которые для нашей страны не свойственны. Например, мы купили квартиру, постоянно жить в ней не собираемся. Все организации знают, что в квартире гипотетически будет проживать четыре человека. Специалисты в эксплуатирующих компаниях рассчитали, что это количество людей в месяц должно потреблять электричества на €100. И выставили нам такой счет.

Я снимаю показания со счетчика, предоставляю им, говорю, что мы не живем в этой квартире и тратим гораздо меньше. Мы и €10 в месяц не тратим. На что мне говорят, что необходимо оплачивать рассчитанную сумму.

Оплатим  год - это получится €1200, а разницу вернут обратно гораздо позже. Странная система учета. С ней надо бороться. У меня сейчас третий месяц проходит, я приношу показания и каждый раз отмечаю, что пользуюсь электричеством на сумму в 10 раз меньше.

И так за все - вода, свет, газ. Каждая организация «прикидывает», сколько вы должны платить и выставляет счета. Причем разницу вернут не в конце этого года, когда сделают пересчет, а только в конце следующего. То есть пересчет будет в конце 2014, а деньги я получу в конце 2015. Переплачу я около €2000.

- Сейчас во сколько вам обходится квартира ежемесячно?
- В €253.
 

- Расскажите о самой квартире подробнее…
- Квартира маленькая - всего 30 метров. Это студия. Заходишь в нее - маленький коридорчик, из него - дверь в очень уютную маленькую ванную и 25-метровую комнату - это зал с «закуточком» под кухню. Проводим здесь ежемесячно минимум неделю. На Новый год, на шопинг-неделю, потом на майские праздники поедем, может, летом.
 

Недвижимость мы покупали с чистым немецким ремонтом. Это белые потолки, белые выкрашенные стены, а на полу либо ковролин, либо ламинат. Больше ничего.

 

- Всю мебель и технику вы сами покупали?
- Да. Где-то за €3000 мы всю квартиру обставили. Меблировали ее не в Икее, а в более дорогих магазинах. И это с холодильником, микроволновкой, посудомойкой и стиральной машиной!
 

В Германии цены невысокие. При желании можно было уложиться в €1000. Здесь есть прекрасные порталы типа нашего Avito, где можно найти новые вещи совсем дешево и даже бесплатно. В стране дорого обходится вывоз мебели и техники. Например, холодильник возрастом два-три года, отдают бесплатно.
 

Немцы очень аккуратные, поэтому вещи выглядят, как новые. Мы, правда, покупали все новое, только велосипед приобрели у людей за €70. Но он был в отличном состоянии.  Кстати, во всех квартирах есть филлеры, такие кладовочки-подвальчики - очень удобная вещь, причем немаленькие.
 

-Не планируете переезжать в Германию на постоянное жительство?
-Нет. В Германии мы отдыхаем, а в России работаем и зарабатываем. К тому же, до Берлина легко добраться. Самая лучшая автомагистраль - это Москва-Берлин. За 17 часов мы доезжаем от дома до дома. Летом ездим на машине.
 

Мы уже знаем, в какое время нужно проходить таможню, чтобы и с той и с другой стороны выйти за полчаса. Это удобно и быстро. Если не машина, то заранее покупаем билеты на самолет. Уже сейчас мы приобрели билеты на декабрь 2014-го. Билет «туда-обратно» взяли за €120. И рейсов - «миллион».
 

- Какие у вас отношения с арендаторами ваших инвестиционных квартир? Вам помогает какая-то управляющая компания?
- Мы сразу обратились в специальное домоуправление, которое взяло нашу недвижимость на обслуживание. Сначала первую квартиру, а потом вторую и третью. Получается, что я ничего не плачу, ничего не делаю. А прибыль от квартир гасит услуги агентства и платежи по нашей личной квартире. Живых денег я не получаю.
 

В Берлине самая низкая прибыль от аренды по стране. Цены на недвижимость высокие, а арендная плата примерно одинаковая по всей Германии. За две наши квартиры со всеми вычетами выходило бы максимум €250 в месяц. Несравнимо с Москвой.

- Вы должны с прибыли платить налоги в Германии, как у вас это происходит?
- Я еще ни разу не платила. У меня только прошел первый год, я должна до первого мая подать декларацию. Еще ее не составляла, но знаю, что если прибыль меньше €4000, то налогом она не облагается. А у нас значительно меньше. Поэтому я просто аккуратненько все заполню, подам декларацию, а платить ничего не придется.
 

- Домоуправление, с которым вы работаете, нашли сами?
- В агентстве посоветовали. Сказали, что есть партнеры, компания, которая обслуживает русскоязычных клиентов. Но никто не настаивал, и спокойно можно было выбрать другой вариант.
 

С ближайшего лета я хочу отказаться от услуг управляющей компании и заняться всем сама. В первую очередь потому, что мне это интересно. И экономия будет. Сейчас ежемесячно мы порядка €90 отдаем за услуги компании.
 

- А с арендаторами вы лично знакомы?
- Конечно, мы же смотрели квартиры перед покупкой. Квартиросъемщики - классические столичные немцы.
 

- Не боитесь, что будут сложности с самостоятельным управлением недвижимостью из-за того, что вы в России, а не в Германии.
- Не боюсь, потому что мы часто бываем в Германии.  Также у меня в стране живут друзья, которые при необходимости помогут разрешить все вопросы.

Кроме того, так совпало, что арендатор одной из наших квартир – учитель немецкого языка. И скоро мы начинаем наши совместные уроки. Из-за этого мы наверняка станем с ней ближе, поэтому она мне в некоторых вопросах тоже поможет.
 

- Дайте совет тем, кто только планирует покупку квартиры в Германии.
- Я сама была на всех сделках, изучала договоры, хотела во всем хорошенько разобраться. Поэтому могу точно сказать, что все зависит от типа недвижимости.
 

При покупке инвестиционного жилья очень важно четко понять, какого рода вложение вы планируете сделать: краткосрочное или долгосрочное. Нас краткосрочное вложение не волновало, поэтому купили квартиру в Берлине. Я знала, что не буду зарабатывать на аренде - доход минимальный. Но сама стоимость  квартиры будет расти. Берлин является самой недооцененной столицей Европы, и цены будут идти вверх.
 

Что касается краткосрочных вложений для получения прибыли с аренды, надо хорошо разобраться с местностью. В больших городах прибыли не получишь. Это должны быть небольшие города Саксонии или Северного Рейна-Вестфалии. В тех городах, где легко сдать жилье, цены невысокие, а арендная плата, по сравнению с ними, большая. Там прибыль может достигать 15% годовых.
 

Мы сейчас планируем сделать вложение в дом - это уже будут краткосрочные инвестиции. К тому же, с перспективой на получение ВНЖ. Планируем купить многоквартирный дом, который успешно сдается в аренду, чтобы получать доход не от одной, а от нескольких квартир.
 

Рассматриваем Саксонию, возможно, город Плауэн. Есть очень большая вероятность получить от немецкого банка ипотеку на покупку именно многоквартирного дома. Ориентировочно под 4% годовых. Для этого планируем продать нашу первую квартиру.

У нас будет две квартиры в качестве долгосрочных инвестиций и дом, который позволит получать ежемесячную прибыль, что поможет более спокойно и стабильно существовать.

При покупке жилья «для себя»  надо очень хорошо знать местность и понимать, что она тебя действительно радует и приносит удовольствие. Надо приехать раз, два, и интуиция обязательно подскажет, твоя это квартира или нет. Конечно, очень важна жилищно-коммунальная плата. Надо смотреть, может у дома в ближайшее время планируются какие-то серьезные ремонтные работы, это обязательно скажется на ежемесячных взносах. Платеж может стать неожиданным и «колючим». Например, наши друзья купили квартиру в доме, который ожидал большой ремонт. Бывший хозяин до этого целый год не платил необходимые взносы в общую кассу, и им пришлось единовременно заплатить €24000.
 

Кстати, на стоимость может серьезно повлиять и агент. Наш помог снизить цену квартиры на €7000 и сделал скидку на свои услуги.

Беседовала Екатерина Холодова

Фото: Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать