Личный опыт: инвестиционная недвижимость в Германии

19 марта 2014 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Германия

Мария из Алма-Аты вложила деньги в апартаменты в центре немецкой столицы. При выборе объекта для инвестиций она руководствовалась личными предпочтениями и приобрела недвижимость, в которой сама хотела бы жить. Об особенностях покупки квартир с арендаторами наша героиня рассказала читателям портала Prian.ru.

Досье Prian.ru

Покупатель: Мария из Алма-Аты, Казахстан

Риэлтор: L&B Immobiliya

Регион: Германия, центр Берлина

Объект: две квартиры

Цена: €72000, €61000

Сделка: лето 2012 года, вторичный рынок

* Из-за того, что приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.
* Вторую квартиру мы покупали по доверенности. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Лично присутствовать не понадобилось.
* В Берлине существует налог на покупку недвижимости. В 2012 году он составлял 4,5%.
..

- Мария, почему решили приобрести недвижимость именно в Берлине?
- Выбрали Берлин по трем причинам: это столица, цены на жилье относительно небольшие и очень высокий процент населения живет на съемных квартирах, а значит, есть широкий рынок аренды. И, конечно же, понравился город.
 

- Жилье купили для личного пользования?
- Нет, это было вложение денег.
 

- Расскажите о своих квартирах подробнее…
- Это две двухкомнатные квартиры в старинных домах. Подробного описания дать не могу, потому что «живьем» их не видела. Мы приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.
 

- Чем же вы руководствовались при выборе?
- Мы полагались на информацию, размещенную  на сайте агентства по продаже недвижимости. Его специалисты очень помогли нам.

Квартиры выбирали по принципу: где бы сами хотели жить. Они должны были находиться близко к метро, в чистом зеленом районе, в отремонтированном доме. И, конечно же, смотрели на стоимость квадратного метра и арендную плату.
 

Кстати, меня поразило, в каких квартирах предпочитают жить берлинцы: они любят старинные дома, которым по 100 лет, старые деревянные полы, лестницы, двери, старинную лепнину... Сама бы я уже давно полностью обновила жилье, но это мое субъективное мнение. А немцы от такого «антиквариата» получают удовольствие.
 

- Что еще удивительного вы открыли для себя в немецкой недвижимости?
- Скорее, не в недвижимости, а в правилах ее содержания. Например, владельцы квартир в старинных домах не могут даже поменять окна или двери без согласования с администрацией. За этим ведется строгий контроль,  чтобы не нарушался облик города. Также, в старинных домах, на мой взгляд, не очень удобные планировки квартир, особенно кухни и санузлы. Но все это без исключения содержится в идеальном порядке, чистенько и аккуратно.


- Как проходил процесс покупки?
- Мы выбрали квартиру, заключили договор с агентством и оплатили их услуги. Потом компания подготовила все необходимые для сделки документы, выслала нам на утверждение предварительный договор купли-продажи. Мы этот договор подробно изучили и внесли некоторые изменения. При этом задали массу вопросов представителям агентства. В основном они касались законодательства Германии и процедуры покупки недвижимости.
 

После всей подготовительной работы и, определившись с выбором, мы приехали в Берлин и отправились вместе с представителем агентства к нотариусу, где заключили договор купли-продажи. Встреча, естественно, была назначена заранее.
 

Нотариус зачитал договор, а специалист компании перевел его для нас. После этого обе стороны  сделки поставили свои подписи, и была произведена оплата. Деньги мы внесли на счет нотариуса, а он уже перевел их продавцу. По немецкому законодательству так положено.
 

Чуть позже, когда мы уже вернулись домой, агентство выслало по почте оригинал договора купли-продажи и выписку из поземельной книги, где мы указаны, как новые собственники недвижимости.
 

- Какие документы вам понадобились для  совершения покупки?
- Паспорт, когда лично ездили в Германию приобретать квартиру, или доверенность, когда сделку совершали через представителя агентства.
 

Вторую квартиру мы как раз покупали по доверенности. Агентство выслало нам образец, мы по нему оформили бумагу у нотариуса, перевели на немецкий, поставили апостиль - это штамп особого образца, который обеспечивает правовую состоятельность документа за границей. После этого отправили доверенность в Германию. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Личного присутствия не понадобилось.

- Примерно сколько времени занял весь процесс покупки вместе с оформлением документов?
- Если считать от начала выбора квартиры и до получения оригинала договора купли-продажи, то несколько месяцев. Это был сложный процесс. Без помощи специалистов из агентства мы бы, скорее всего, ничего не купили.

- Как организованы ваши взаимоотношения с арендаторами? Вы ведь в Германии бываете нечасто…
- Квартиры сданы в долгосрочную аренду, поэтому поиск новых жильцов в ближайшей перспективе нам не грозит.
 

Сразу же после покупки первой квартиры мы заключили договор с управляющей компанией. Она взяла на себя все обязанности по ее содержанию, получению аренды, оплате коммунальных услуг, общению с домоуправлением и арендаторами, а также решению любых других вопросов. За их услуги мы ежемесячно платим около €60 за каждую квартиру. Компания направляет нам подробный отчет за каждый квартал и за год.

- Ваши квартиры находятся в старинных домах, не приходилось сталкиваться с необходимостью ремонта чего-либо?
- Да, с ремонтом мы уже успели столкнуться. Правда, особенных сложностей это не вызвало. Управляющая компания написала нам, что в одной из квартир необходимо сделать ремонт санузла. К письму прилагались фотографии с аварийной сантехникой. В дополнение к этому мне выслали на согласование смету по ремонту, причем сразу два или три варианта. Я выбрала и утвердила один из них. После окончания ремонта управляющая компания предоставила мне отчет о выполненных работах и фотографии отремонтированного санузла.
 

- В итоге вы довольны своими приобретениями? Не хотели бы что-то изменить, если бы была такая возможность?
- Мы очень ответственно подошли к покупке недвижимости. По максимуму изучили все возможные вопросы и ситуации, которые могут произойти, до того, как совершить сделку. Поэтому своей покупкой довольны, и оставили бы  все как есть.

А вот сколько процентов годовых мы зарабатываем на этих квартирах, пока сложно сказать. Арендные платежи поступают регулярно, но ведь покупка всегда связана с дополнительными расходами, которые также надо учитывать. Например, гонорар агентства составлял 6% от цены объекта. Хотя, конечно, его сотрудники молодцы, настоящие профессионалы, много вопросов решили. Также в Берлине существует налог на покупку недвижимости. Если не ошибаюсь, в 2012 году он составлял 4,5% от стоимости квартиры. Кроме того, мы заключали договор с налоговым консультантом, который составляет декларацию о наших доходах от аренды и рассчитывает налог, который нужно выплачивать ежегодно. Стоимость декларации, а составляется этот документ на каждую квартиру по отдельности, равна €200. То есть мы ежегодно тратим на это €400. Да, и содержание квартир дорого обходится.  О ремонте санузла я уже рассказывала… Зато как владельцы недвижимости в немецкой столице чувствуем себя «причастными» к Европе.
 

- А вы сами часто приезжаете в Германию?
- Мы были только в Берлине и окрестностях. Впечатления от города остались хорошие. Я поняла,  что смогла бы здесь жить. Берлинцы - воспитанные, отзывчивые, спокойные и терпеливые люди. Удобный общественный транспорт, отличные дороги, а сам город очень зеленый. Здесь всюду парки, озера, реки, клумбы, много воздуха. К тому же, в Берлине хорошие магазины с приятными ценами - все стоит разумных денег.

 

Беседовала Екатерина Холодова
Фото: Prian.ru

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать

Готовый бизнес: критерии выбора объекта и работа с рисками

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать