Заслуживает внимания: «свежая вторичка» болгарского побережья

– Людмила, как бы вы оценили объем такого рынка? Много ли действительно в Болгарии «свежей вторички» – и вторички вообще?

– Если смотреть на рынок недвижимости в Болгарии в целом, то можно заметить, что вторичка занимает около 90%. Соответственно, сделки с новым, только что построенным, жильем – не более 10%.

Что касается курортной недвижимости на болгарском побережье, то здесь статистика иная. По моей оценке, сделки на вторичном рынке занимают меньшую, но все-таки приличную долю – около 60%. Это вполне объяснимо, ведь рынок курортной недвижимости в Болгарии существует последние лет десять, и в первые пять на нем продавались в основном новые объекты. Лишь после 2010 года частные собственники жилья начали его перепродавать.

Поскольку рынок курортной недвижимости еще совсем молод, на нем можно наблюдать интересный парадокс. Недвижимость, которая предлагается на первичном рынке, аналогична той, что продается на вторичном.

Рассмотрим стандартный пример: комплекс из 200 апартаментов на Солнечном Берегу, строительство которого завершилось в 2010 году. В нем продается 20 апартаментов, из которых 15 – предложения от застройщика, то есть последние непроданные по той или иной причине, и 5 – предложения от собственников, использовавших свою недвижимость в течение четырех-пяти лет, а теперь решивших ее продать. Если сегодня покупатель желает приобрести апартамент в таком комплексе, то он может обратиться и к застройщику, и к частному лицу.

– Но насколько ваш пример типичен для болгарского рынка?

– Думаю, сегодня подобная ситуация характерна для 60-70% всех комплексов на морском побережье. Разумеется, есть полностью распроданные. В большинстве случаев это объекты, расположенные на первой и второй береговых линиях, вблизи пляжей. С них начинался процесс строительства и продажи курортной недвижимости в Болгарии.

Хотите квартиру у моря? Приходите 17 мая на встречу в Санкт-Петербурге, посвященную приморской недвижимости в Болгарии. На семинаре-консультации Людмила Шабанина и ее коллеги расскажут о предложениях на побережье и представят варианты от застройщиков и частных продавцов. Зарегистрироваться на мероприятие можно здесь.
 

– Получается, что многие купленные квартиры быстро становятся ненужными своим хозяевам. И если приехать на болгарское побережье, скажем, в октябре-ноябре, это будет очень заметно – комплексы стоят полупустые. Какова история владения такими объектами?

– Конечно, если посетить Солнечный Берег в январе, можно заметить, что почти 90% квартир не используются. Но в то же время с июня по сентябрь очень сложно найти пустой апартамент.

Объяснить это нетрудно. Большинство апартаментов являются для своих владельцев вторым домом. Их покупали только для летнего отдыха.

Здесь хотела бы развеять одно заблуждение. Многие думают, что здания не используются в зимнее время, потому что они непригодны для круглогодичного проживания. Это абсолютно неверно. В болгарском законодательстве просто нет такой категории жилья – «только для лета». Все здания соответствуют болгарским государственным стандартам и согласованы со стандартами европейскими. Соответсвенно, абсолютно невозможно построить дом и ввести его в эксплуатацию без необходимой изоляции и средств отопления. Так что в апартаментах на побережье можно проживать комфортно круглый год. Другое дело что зимой здесь не так многолюдно и, возможно, скучно.

– Известно, что на рынок Болгарии первыми пришли покупатели из Западной Европы. Как часто они сейчас становятся продавцами и почему?

– Да, сегодня большинство объектов на вторичном рынке продают англичане, ирландцы и граждане других стран. Такая тенденция – логична, так как почти вся курортная недвижимость в Болгарии в свое время была куплена иностранцами. Причем еще на стадии строительства. Думаю, около 50% объектов, купленных ранее именно с целью последующей перепродажи, сейчас и представлены на рынке. И около половины недвижимости на вторичке предлагается от граждан Великобритании и Ирландии.

– Есть ли разница в ценах между аналогичными квартирами на «вторичке» и на «первичке»?

– Да, конечно! Как бы странно это не выглядело, но цены на вторичном рынке на 20-30% ниже, чем на первичном. Строительные компании предлагают дома по цене в среднем €700 за кв. м, а аналогичные апартаменты на вторичном рынке в настоящий момент можно купить даже за €450 за кв. м. Причем, €450-500 за «квадрат» – это не минимальная, а самая ходовая цена для курортов Южного побережья Болгарии – от Бургаса до Святого Власа.

Причину такой разницы можно объяснить несколькими факторами. Наиболее определяющим является валютный курс между евро и фунтом. В России это не слишком заметно, но за последние несколько лет английский фунт девальвировал почти на 30%. Это значит, что, продавая свою недвижимость в евро на 30% дешевле, в фунтах владелец получает ту же сумму, которую он затратил при покупке. Разумеется, у каждого могут быть и личные обстоятельства, по которым приходится расставаться с «вторым домом». И чем скорее продавец желает найти покупателя, тем более он склонен понизить цену.

– От каких параметров зависит цена?

– Тут все просто – Location, Location, и еще раз Location! Местонахождение объекта – один из самых важных параметров, и это в полной мере относится к болгарской недвижимости. Если мы говорим о курортной недвижимости на побережье, то близость моря и пляжа имеют самое большое значение. Например, апартамент с одной спальней – по сути двухкомнатную квартиру, площадью около 60 кв. м на расстоянии около 800 м от моря, можно купить за €25 тыс. Такой же апартамент, расположенный на первой береговой линии, трудно найти дешевле, чем за €40 тыс.

К другим параметрам, влияющим на цену объекта, отнесу наличие и состояние мебели, этаж, вид из окон, территорию и инфраструктуру самого комплекса и окрестностей, расходы за содержание, обслуживание и пр.

– Людмила, а не получается ли так, что квартиры на вторичном рынке уступают по качеству новостройкам? Не теряет ли через пару лет новая квартира свой лоск, а дом – свое качество?

– То есть влияет ли на решение о продаже низкое качество строительства? Я бы не сказала. Ведь по этому параметру новый комплекс вполне может быть хуже построенного лет семь назад. Конечно, при активном использовании апартамента изнашивается мебель, оборудование и возникает необходимость произвести мелкий ремонт.

Но если мы говорим о курортной недвижимости, надо помнить, что «возраст» самых старых апартаментов – пять-шесть лет. Как правило, они находится в хорошем состоянии. В любом случае, купив апартамент на вторичном рынке по цене €450 за кв. м и вложив дополнительные средства в косметический ремонт и новую мебель, покупатель вряд ли потратит сумму, аналогичную цене в €700 за кв. м.

– Тогда на что следует обратить внимание при выборе объекта на вторичном рынке?

– Думаю, полезно обратить внимание на ликвидность. Стоит подумать о том, что произойдет, если, предположим, через несколько лет возникнет необходимость продать эту недвижимость. Значит надо вспомнить все вышеперечисленные параметры – это местоположение, состояние, инфраструктура, а также профессионализм управляющей компании, стоимость содержания... И, конечно, покупатель должен определиться, с какой целью он приобретает недвижимость. Будет жить сам? Или сдавать аренду? Только летом? Круглый год? Ответы на эти вопросы помогут в поиске «своего» апартамента.

– Можно ли торговаться с владельцем недвижимости? И насколько можно сбить цену?

– Обсуждение параметров сделки – цены, условий, сроков – всегда возможно. Конечно, не стоит забывать, что индивидуальный продавец – это не стоительная компания,которая продает сотни апартаментов. Поэтому рассрочка, дополнительные строительные работы или мебельные «капризы» невозможны при покупке вторичного жилья. А вот в вопросах цены индивидуальные продавцы гибки, как и застройщики.

Однако покупателям независимо от статуса продавца не следует расчитывать на большое снижение цены. Практика нашей компании показывает, что исключительно сложно, если не сказать невозможно, договориться о скидке более чем на €2-3 тыс. от объявленной суммы.

И еще... Вести переговоры о скидке желательно только тогда, когда покупатель действительно готов к сделке, определился с объектом и настроен вносить предоплату.

– Тогда в чем, на ваш взгляд, преимущество покупки объекта именно на вторичном рынке?

– Самое большое преимущество покупки на вторичном рынке, по-моему, – расположение объектов. Ведь самые лучшие участки земли были застроены в первую очередь. На Солнечном Берегу, например, новые комплексы, предлагающиеся сегодня на продажу на этапе строительства, расположены уже на третьей береговой линии. А это в лучшем случае метров 800 от моря!

Ну и другое значительное преимущество: выбирая объект, покупатель может видеть в завершенном виде то, что покупает. Все мы, думаю, не раз слышали о случаях, когда клиенты покупают апартаменты по картинкам, а после бывают разочарованы.

Еще не решились? Напоминаем: 17 мая в питерском отеле Novotel состоится встреча на тему «Приморская недвижимость Болгарии: новые возможности и новые стандарты». На мероприятии вас ждут: полезные советы, индивидуальные консультации, эксклюзивные предложения из первых рук.  Регистрируйтесь и приходите!
 

Беседовал Филипп Березин
Фото: Филипп Березин

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru