Калькулятор: считаем расходы на покупку земельного участка в Черногории

«Калькулятор» - новая рубрика статей на портале Prian.ru, в которой мы вместе с экспертами ведущих агентств зарубежной недвижимости рассчитываем, сколько денег понадобится покупателю на всех этапах сделки.

В этих материалах мы приводим смету оптимальной покупки – когда объект находится быстро, а сделка проходит гладко. Насколько итоговая сумма будет отличаться от приведенной, зависит, в первую очередь, от аппетитов покупателя.

Материал подготовлен совместно с компанией Adriatik Stroinvest.

I  Выбор участка для строительства дома

Дано:
Семья из двух человек прибывает в Черногорию с непростой задачей – найти подходящий участок для строительства частного дома. Поездку потенциальные покупатели организовали самостоятельно, услугами турагентства не пользовались. Провели в стране – 7 дней. По опыту риэлторов, в это время реально уложиться, если заранее изучить имеющиеся варианты и договориться с агентами на просмотры.

Расходы:

Авиаперелет: €560-900 на двоих
Расходы на перелет напрямую зависят от сезона. В летнее время – с июня по сентябрь – один билет из Москвы будет стоить €350-450 в обе стороны. В межсезонье дешевле - €280-350.

Adriatik Stroinvest: «Для ознакомительной поездки рекомендуем весну, особенно конец мая – середину июня, и осень - с середины сентября до конца октября. В это время вы сможете не только подобрать недвижимость, но и искупаться в море. В принципе, лететь на просмотры можно в любое время года. На побережье даже зимой плюсовая температура. Но в целях экономии (авиабилеты, проживание, питание) лучше выбирать не лето, а  межсезонье».

Аренда автомобиля: €30-50 в сутки
Взять напрокат автомобиль среднего класса, например, Citroen C3 или Hyundai i30, в высокий сезон можно за €40-50 в сутки, в остальное время – за €30-35. За неделю и более найма вы вправе рассчитывать на скидку. Впрочем, эту статью расходов можно и вовсе из семейного бюджета исключить – если заранее договориться с одним или несколькими риэлторами на просмотры. Первое агентство вас встретит в аэропорту, отвезет в гостиницу, а затем покажет объекты недвижимости.

Adriatik Stroinvest: «Наша компания предлагает данную услугу бесплатно в течении двух дней. Обычно этого достаточно. Далее покупатель, если есть необходимость, связывается с другой фирмой, которая, в свою очередь, показывает ему свои объекты в прибрежных районах».

Проживание во время поиска: €30-130 в сутки
Стоимость размещения в курортных городках Черногории зависит от класса вашего отеля, его расположения, а также от времени года – в межсезонье на 30-50% дешевле. Например, снять двухкомнатную квартиру с оборудованной кухней и русским ТВ, расположенную в 800 метрах от моря, весной можно за €30 в сутки, летом – за €50. Стандартный номер с завтраками в 3-звездочном отеле обойдется в €40/€65 в сутки. Размещение в гостинице с четырьмя звездами (бассейн, сауна, пляж в 50 метрах) - €70-80/€120-130 в зависимости от сезона.  

Питание во время поиска: €250-450 в неделю
Цены в магазинах умеренные: мясо птицы – €2,8-3,3 кг, говядина – €4,0-5,5 кг, свинина €3,5-4,5 кг, хлеб – € 0,6, молоко – €0,7 литр. Копченый свиной окорок пршут, которым славится Черногория, - €9-12 за кг. Ужин в ресторане будет стоить €20-30 (весна-осень) или €30-50 (лето) на двоих с учетом бутылки хорошего вина. Специализированные рыбные рестораны дороже - €30-50/60-75 в зависимости от сезона.

Adriatik Stroinvest: «Обычно покупатели предпочитают снимать квартиры, сами готовят завтраки, обедают в заведениях фаст-фуд. Нет времени – все уходит время на осмотры. В целом, стоимость питания на неделю из расчета на двух человек, при условии готовки самим или питания в обычных кафе - без посещения специализированных ресторанов - не превышает €450».

Итого:
Предположим, покупатель решил не тратить лишнего на ознакомительную поездку и воспользовался нашими советами: полетел в Черногорию в межсезонье, на аренде машины сэкономил, договорившись с агентами, снял недорогую квартиру за €40 в сутки, завтраки готовил сам, обедал и ужинал в обычных ресторанчиках. В этом случае можно уложиться в €1280 на двоих (€700 перелет +€280 проживание +300 питание).

II.  Покупка земельного участка в Черногории

Дано:
Покупатель остановился на Барской Ривьере, местечке Сутоморе, и выбрал участок площадью 4,6 сотки, расположенный в 250 метрах от песчаного пляжа. В пользу этого предложения говорило несколько факторов. Первый, вид на море. Второй, наличие ДУП, детального урбанистического плана, который дает возможность ЛЕГАЛЬНОГО строительства здания высотой до 4-х этажей и площадью до 700 «квадратов». Третий, полная инфраструктура – городские канализация и вода, электричество, подъездные пути. Стоимость этого участка составила €100 000 или €21 700 за сотку. С подбором ему помогало агентство.

! Подробнее о назначении ДУП, а также о последствиях для тех, кто выберет участок без него, можно почитать в статье «Как построить дом в Черногории: инструкция по применению».

Отметим, что на побережье Черногории самая высокая средняя цена участков – на Будванской Ривьере. За «квадрат» земли (входящей в ДУП и не находящейся на первой линии) там придется отдать €300-400 или €30 000 – 40 000 за сотку.

Adriatik Stroinvest: При этом в Будве и окрестных поселках (Бечичи, Рафаиловичи и т.д.) небольших участков, 3-5 соток, на расстоянии до 500 метров от моря просто нет. Обычно они удалены от воды на 1-3 километра. А имеющиеся вблизи пляжей земли либо великоваты для частного строительства, либо дорогие – от €50 000 за сотку.

На втором месте в ценовом рейтинге – Боко-Которская Ривьера. «Квадрат» земли здесь стоит €220-300, соответственно, сотка - €22 000 – 30 000.

Цены участков на Барской Ривьере, которая является самым популярным на побережье районом для индивидуальной застройки, демократичнее. Земля в престижных местах – около €30 000 за сотку, в среднем – €17 000 – 22 000, а в ближайших пригородах Бара можно купить сотку даже за €7 500 – 10 000.

Расходы:

Земельный участок - €100 000

Adriatik Stroinvest: Цены, указанные в объявлениях на сайтах, не итоговые. В большинстве случаев возможен торг в пределах 5-15%, а при срочных продажах – даже до 25-30%.

После выбора одного- трех вариантов, риэлторское агентство проводит переговоры с продавцом по снижению стоимости и дополнительно проверяет все необходимые документы. После нахождения компромисса по цене,  в нотариате заключается предварительный договор купли-продажи с внесением 10% задатка (наличными в присутствии нотариуса или на счет продавца).

Adriatik Stroinvest: Если у покупателя с собой нет необходимой суммы, можно заключить договор с внесением 5% задатка. Вторые 5% перечисляются  в непродолжительный срок (до 15 дней), при условии, что основная часть оплачивается в течение 30-60 дней. Не обязательно вносить вторые 5%, если срок оплаты основной суммы невелик, до 20 дней.

Услуги переводчика - €150
Выплата основной суммы за участок производится только после подписания договора в нотариате. При заключении такого договора необходимо присутствие лицензированного переводчика. Устный синхронный перевод будет стоить вам €40-50. Далее договор при необходимости (если средства будут перечисляться из-за границы) переводится на язык той страны, где покупатель имеет счет. Стоимость перевода - €75-100 (1 страница – €15-20). Эти таксы, в большинстве случаев, ложатся на плечи покупателя.

Услуги нотариуса - €400
Нотариальные таксы – в среднем, €300-400. Нотариус предлагает разделить плату за свои услуги солидарно между продавцом и покупателем. На практике, это обычно оплачивает последний.

Услуги кадастра - €32
После выплаты всей суммы за объект нотариус передает договор в кадастр – аналог регистрационной палаты. Через 30-40 дней покупатель получает Свидетельство о собственности. Таксы кадастра составляют: €24 + €8 = €32.

Комиссия риэлтору – €3000
Размер агентского вознаграждения письменно оговаривается заранее, составляется график осмотров с описанием объектов и размером комиссии по каждому из них отдельно.

Adriatik Stroinvest: На практике, при сделках на €70 000-300 000 комиссия составляет 3%, ниже этой стоимости – 4%, выше – компромисс, но не менее 2%.Обычно на сайтах о недвижимости риэлторы ставят цену собственника, реже – в указанную стоимость включена и комиссия, если ее оплачивает продавец.

Составление доверенности - €40-50
Незначительная сумма понадобится на составление доверенности работникам агентства (в среднем €40-50) на представление интересов покупателя во всех необходимых инстанциях (электоро- и водо- коммунальные службы, отделы кадастра, урбанизма и т.д.).

Налог на покупку недвижимости - €3000
Ставка одноразового налога на покупку недвижимости в Черногории – 3% от стоимости объекта. Этот сбор оплачивает покупатель.

Adriatik Stroinvest: Налоги в Черногории невелики. Для сравнения: в Греции – до 12%, в Италии – 8-10%. До 2014 года после заключения договора на объект приезжала комиссия (3 человека), которая определяла реальную рыночную цену, т.к. зачастую стоимость объекта в договоре занижалась. С февраля 2014 года закон изменен. Покупатель сам обязан сообщить сведения о сделке в течение месяца, заполнив специальный формуляр, оплатить самостоятельно в бюджет 3%. Затем он должен вместе с платежкой сдать формуляр в налоговую службу. Если стоимость в договоре реальная (или приближена к ней), комиссия для оценки не выезжает. Штрафы за задержки оплат – 0,01% в день.

Возможные дополнительные платежи - €200-300
При заключении сделки возможны еще незначительные расходы. Например, оплата услуг по измерению участка на соответствие площади в документах реальному размеру земли. Обычно эти расходы производятся за счет риэлторов, но иногда за счет покупателя – в среднем €200-300 за участок 4-6 соток.

Adriatik Stroinvest: Вы не должны самостоятельно решать вопросы, связанные с покупкой. Агентство недвижимости обязано довести сделку до логического конца – получения свидетельства о собственности и перенесения всех прав (вода, электричество и др.) на имя покупателя.

Итого: В качестве примера приведем два расчета. Первый – для описанного выше участка. Второй и более бюджетный – приобретение ровного участка с садом, расположенного в окрестностях Бара, в нескольких километрах от моря. Все цены указаны в евро.

Покупка земли – только первый шаг. Для того чтобы на этом участке появился ваш собственный дом, понадобится еще немало средств. Сколько именно – узнаете из статьи «Калькулятор: считаем расходы на строительство частного дома в Черногории».

Подготовила Анастасия Фалей
Фото: Анастасия Фалей

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru