Калькулятор: считаем расходы на строительство частного дома в Черногории

Перед тем, как приступить к возведению собственного дома, необходимо приобрести землю, на которой в будущем и появится ваше жилище. Если вы еще не прошли этот этап, изучите статью «Калькулятор: считаем расходы на покупку земельного участка в Черногории».

Материал подготовлен совместно с компанией Adriatik Stroinvest.

I Строительство дома в Черногории

Дано:
Владелец земельного участка на Барской Ривьере (150 метров до моря, детальный урбанистический план, все коммуникации) решил построить двухэтажный дом, площадью 160 кв. м. Возведение здания «под ключ» он доверил строительной компании.

В строительных технологиях придерживался «балканской классики» - стены и перегородки из кирпича (толщина 20 см), с обвязкой бетонными колоннами и бетонной заливкой межэтажных площадей. Фасад здания: искусственный утеплитель (обычно 5 см), спец. сетка, замазка, окраска (минимум 2 раза). Частично использовался натуральный камень. Крыша – бетонная конструкция, на ней гидро/тепло изоляционные материалы и красная черепица.

К отделке также подошел стандартно - штукатурка, окраска, керамика, паркет/ламинат, камин.

Расходы:

Архитектурный проект – 3 200
Adriatik Stroinvest: Стоимость проекта зависит от сложности и объема работ. При площади дома до 400-500 кв. м - около €20 за «квадрат». Проект включает все фазы: идейный проект, архитектуру, конструкции, водо/электро инсталляции, защиту от  пожара, защиту от молний и т.д. Проектных бюро в Черногории – множество. Агентство, через которое осуществлялась покупка объекта, – посоветует.

Далее инвестор или его представитель обязательно сдает проект в соответствующий орган мэрии (по месту нахождения объекта). Архитекторы-специалисты проверяют его на соответствие ранее полученным техническим условиям (определенная процедура, которую необходимо выполнить до исполнения проекта, занимает 1-2 месяца). После проверки работники службы самостоятельно высылают документы на согласования и подключение к коммунальным сетям и т.д. Срок по закону – 30 дней, обычно, на практике – до двух месяцев.

Налог на строительство - €14 000
Далее агентство по инвестициям (мэрия) определяет стоимость налога на строительство, заключается договор с мэрией. При оплате этого налога (в среднем €100 за кв.м. брутто-площади), выдается подтверждение об оплате.

Дополнительные расходы перед строительством – €1700
Перед началом строительства также оплачиваются: такса «Водоотвод» - 1% от стоимости объекта, указанной в проекте, работа по получению  копии плана, разбивка «красной» строительной линии – обычно €250-400.

Adriatik Stroinvest: И только после всех этих процедур выдается заверенный проект и строительное разрешение. Его срок действия - обычно 2 года (начать строительство), 3-4 года (окончить).

Строительно-монтажные работы «под ключ» - €90 000
Adriatik Stroinvest: Если дом строится по системе «под ключ», подрядчик ведет дневник работ, не реже одного раза в неделю (обычно ежедневно) высылает фото/видеоотчеты. В стоимость такого объекта дополнительно включены санитарные тела (ванные, душ-кабины, мойки, мебель ванных комнат, кондиционеры, камин, отопление пола, разводка всех внутренних коммуникаций и оснащение сателлит - антенами и т.д.).

На практике, у покупателя нет необходимости находиться в Черногории во время строительства. Заказчику придется приезжать не более трех раз:
- выбор участка, покупка, заказ проекта;
- выбор отделочных материалов (на стадии окончания грубых работ) – обычно через два - три месяца;
- приемка объекта – обычно через два-три месяца.

Adriatik Stroinvest: Финансирование проекта разбивается на два этапа: грубое строительство с разводкой коммуникаций и отделочные работы. Обычно оплата происходит по классической схеме:
- грубые работы: аванс – 60%, по факту - 40%;
- отделочные работы: оплата всех материалов и аванс за труд - 50%, по факту при приемке дома по системе «под ключ» - 50%.

Покупатель может использовать различные схемы оплаты проекта.
- Оплата на счет строительной фирмы в банке Черногории банковским переводом из иностранного государства;
- Наличные средства,
- Банковская (пластиковая) карточка, которую заказчик оставляет подрядчику, и при необходимости пополняет счет на определенные суммы.

Adriatik Stroinvest: При последних двух системах оплаты можно сэкономить 19% средств (размер НДС).

Дополнительные расходы при строительстве - €14 000  
Во время строительства возможны расходы по выполнению подпорных стен (если участок каскадного типа); запасного резервуара воды; плавательного бассейна, паркоустройства и ограды.

Регистрация объекта недвижимости - €520
Регистрацию объекта производят лицензированные кадастровые инспекторы или специализированные бюро. Их услуги по снятию фактического объекта, проверке соответствия с проектом и внесению его в кадастр стоят: €1-2 за кв м постройки и €0,6-0,8 за снятие границ участка. После получения от кадастра Свидетельства о собственности заказчик обязан поставить дом на учет в налоговый орган.

Adriatik Stroinvest: Личного присутствия покупателя на этом этапе не требуется при условии, что он выдаст нотариальную доверенность (без права продажи) одному из лиц: знакомому, адвокату, работнику подрядной организации или работнику риэлторской фирмы, через которую покупал участок.

II Содержание дома в Черногории

Дано:
Исходим из того, что семья из трех человек проводит в черногорском доме три летних месяца в году. В остальное время дом стоит пустым и не сдается в аренду.

Меблировка дома - €10 000 – 12 000 +€200-300 ежегодно
После завершения строительства свеженький дом необходимо обставить мебелью. Это, пожалуй, самая спорная статья расходов – можно купить местную мебель на распродаже или заказать гарнитур в модном дизайнерском бюро. Если исходить из средних цен на мебель из Сербии, Словакии или Словении, то на оснащение коттеджа с тремя спальнями предметами первой необходимости понадобится: €1000 на каждую из спален, €3500-4000 – кухня, €2000-3000 – гостиная. Всего с учетом коридоров набежит €10000 – 12 000. Не забывайте, что сантехника ванных комнат входит в стоимость строительно-монтажных работ. Также в семейном бюджете стоит выделить небольшую сумму на ежегодный мелкий ремонт (сломался кран) или покупку бытовой утвари - €200-300.

Adriatik Stroinvest: Дом можно оснастить мебелью и техникой без присутствия заказчика. Первый вариант. Покупатель сам выберет мебель во время своего второго визита в Черногорию (приезд для выбора отделочных материалов). При этом на выбранные образцы записывается каталожный номер, мебель фотографируется и оплачивается, магазин производит доставку и сборку. Так поступают 80-90% покупателей. Второй вариант. Доверенное лицо, риэлтор или застройщик, на свой вкус оснащают дом.

Налоги и сборы - €500 ежегодный налог на недвижимость + €140 такса «бытовые отходы»
Все собственники недвижимости в Черногории должны ежегодно платить налог на имущество. В зависимости от расположения объекта (в популярных туристических зонах налог выше) его размер составляет от 0,1% до 0,6% от рыночной стоимости. В нашем примере набежит около €400-500 в год.

Кроме того, в Черногории есть налог на вывоз мусора, т.н. такса «бытовые отходы». Ее размер в случае вышеописанного дома составит при трех проживающих €8-12 месяц, или около €100-140 в год.

Стоит учесть и туристическую таксу. Если в доме проживают родственники собственника, надо платить €0,5 за каждого в месяц, если не родственники - €0,8 в сутки.

Коммунальные услуги – €500-600 в год
Черногория пользуется европейской моделью коммунальных платежей: деньги платятся за то количество ресурсов, которое было реально израсходовано согласно счетчикам.

Электроэнергия: €0,8 квт/ч. В среднем, семья из трех человек будет тратить 1000-1500 квт в месяц. Соответственно, ежемесячно набежит €80-120, за весь летний сезон - €240-360.

Водоснабжение: €0,8-1 куб. Обычно в месяц уходит 15-20 кубов воды и, значит, €15-20.
Газ в нашем доме не используется.

В домашнем телефоне также нет необходимости, все пользуются мобильными (€50 в месяц для троих). При установке стационарного телефона месячная плата (без разговоров) - €5-8.

Adriatik Stroinvest: В Черногории при наличии хороших соседей нет нужды пользоваться услугами управляющей компании.  Сохранность дома можно обеспечить сигнализацией. Встанет вопрос с поливом растений на участке и поддержкой его в межсезонье - обычно с этим помогают соседи.

Проживание и питание: €4500 за сезон
Adriatik Stroinvest: Для покупки продуктов в магазинах (фрукты, овощи, мясо/рыбопродукты) семье из трех человек достаточно €500 в месяц. Если включать в расчет рестораны, аттракционы, мероприятия – должно хватить €1200- 1500 в месяц.

Итого: Таким образом, содержание дома в Черногории и трехмесячный отдых в нем обойдутся нашей виртуальной семье в €6000 в год.

Сводная таблица расходов на всех этапах: от ознакомительной поездки до обслуживания дома

Подготовила Анастасия Фалей
Фото: Анастасия Фалей

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru