Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине. Часть I

«Калькулятор» - новая рубрика статей на портале Prian.ru, в которой мы вместе с экспертами ведущих агентств зарубежной недвижимости рассчитываем, сколько денег понадобится покупателю на всех этапах сделки.
В этих материалах мы приводим смету оптимальной покупки – когда объект находится быстро, а сделка проходит гладко. Насколько итоговая сумма будет отличаться от приведенной, зависит, в первую очередь, от аппетитов покупателя.
Материал подготовлен совместно с компанией L&B Immobiliya EuRus GmbH.

Выбор квартиры в Берлине

Дано: Наши герои заранее списались с немецкими риэлторами, выбрали 5-6 вариантов для просмотра, и отправились в Берлин. В стране пробыли три дня – этого времени достаточно, если все подобранные варианты находятся в одном городе. Если планируете перемещаться между разными населенными пунктами, на ознакомительную поездку понадобится около недели.
Расходы:
Авиаперелет - €300 на двоих
Расходы на перелет зависят от времени бронирования: чем раньше, тем дешевле. Например, заказывая билеты за пару месяцев, из Москвы в Берлин можно слетать примерно за €140 с человека в обе стороны. Если бронировать места за несколько дней или недель, то стоимость билетов составить €200-350 туда и обратно.
L&B Immobiliya: Советуем лететь на просмотры в межсезонье – т.е. время, не выпадающее на школьные каникулы, праздники и важные события (фестивали, выставки и т.д.). Цены на авиабилеты и гостинцы ниже, а выбор шире.
Аренда автомобиля - €0, общественный транспорт - €40
Если все подобранные варианты находятся в Берлине или другом крупном городе, в прокате машины нет необходимости. В пределах столицы на общественном транспорте – метро, городские электрички, трамваи или автобусы – легко можно добраться в любую точку города. Стоимость проезда - €2,60 в один конец. Если надо перемещаться несколько раз, выгоднее купить билет на целый день - €6,70.
L&B Immobiliya: При поездках в другие города имеет смысл брать напрокат автомобиль. Это экономит время и деньги. Стоимость проезда на поездах, электричках и автобусах высокая, если не брать билеты за несколько месяцев заранее. Но и здесь есть свои возможности сэкономить. Например, немецкая железная дорога предлагает различные тарифы, программы и акции: групповые билеты, билеты на уик-энд, билеты, действующие по одной федеральной земле и т.д.
Ели поймете, что не обойдетесь без автомобиля, прибавляйте к стоимости ознакомительной поездки еще €150-200 – цена недельной аренды машины среднего класса. Учитывайте и цены на бензин – около €1,50 за литр.
L&B Immobiliya: В Германии среди маклеров не принято организовывать смотровые туры. Как правило, маклер встречается с клиентом уже на конкретном объекте, показывает его и, если покупатель заинтересован еще в других предложениях, они вместе или раздельно едут смотреть следующую квартиру. Если объекты расположены в разных городах или концах страны, то обычно клиент добирается туда самостоятельно, а маклер со своей стороны заботится о том, чтобы его представитель встретил покупателя на месте и показал объект.
Проживание во время поиска - €240 (€80 × 3 дня)
Согласно данным сервиса интернет-бронирования booking.com, в Берлине имеется 1193 варианта размещения для туристов. Цены в студенческих хостелах стартуют от €25 в сутки, а в элитных 5-звездочных гостиницах доходят до €500 за ночь. В среднем, номер в 3-4-звездочном отеле обойдется в €50-80, а за €60-100 можно снять апартаменты с кухней.
Питание во время поиска - €150 (€50 × 3 дня)
Завтрак обычно включен в стоимость номера в отеле. Обед или бизнес-ланч с напитком обойдется в €8-10 с человека. Ужин в ресторане - около €30-50 на двоих. Таким образом, в день у семьи из двух человек будет уходить порядка €50-70 на питание.
L&B Immobiliya: Выбирать рестораны лучше не в центре и не в туристических местах, а в т.н. Kiez (кварталах с большим скоплением ресторанов различной кухни). В Берлине таких мест очень много, но в большинстве путеводителей о них не пишут. Поэтому - спрашивайте у местных жителей. Если питаться самостоятельно, то продукты лучше покупать в крупных супермаркетах - Lidl, Real, Rewe, Kaufland. На ежедневное питание на двоих уходит в среднем €15-25 в день, т.е. около €500-700 в месяц.
Итого: Если потенциальные покупатели закажут авиабилеты заранее и поселятся в отеле среднего класса, ознакомительная поездка будет стоить €730 на двоих.

Покупка квартиры в Берлине

Дано: Наши герои остановились на квартире вторичного рынка – 55-метровой «двушке», расположенной в центральных районах Берлина, таких как Wedding, Moabit, Steglitz, Charlottenburg. Вариант подобрали через агентство, в котором работают русскоговорящие маклеры.
Апартаменты были в отличном состоянии – ремонт не требовался. Из мебели в квартире осталась оборудованная кухня, что случается не так уж и часто. Кстати, если ее нет, прибавляйте к расходам €2000-3000 на покупку – с кухней сдать квартиру проще. На прочую обстановку покупателям тратиться не пришлось, т.к. в Германии принято сдавать квартиры в долгосрочную аренду пустыми – наниматели обычно заезжают с собственной мебелью.
Расходы:
Квартира - €100 000
В Берлине €100-120 тысяч – средняя цена, за которую можно приобрести ликвидную 2-комнатную квартиру. Обычно в объявлениях указывается стоимость самой недвижимости, без учета дополнительных расходов, которые всегда ложатся на плечи покупателя: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.
L&B Immobiliya: Вообще немцы не любят торговаться и часто выставляют именно ту цену, которую реально хотят получить. Но если квартира не находит покупателя несколько месяцев, то можно сбить ее стоимость, если дать продавцу понять, что после получения скидки объект действительно будет продан. Размер скидки зависит от объекта и продавца, но обычно не превышает 5% от цены.
Комиссия маклера - €7 140
Оплата услуг риэлтора составляет 7,14% от стоимости сделки, включая НДС.
L&B Immobiliya: В Германии размер комиссии риэлтора нигде не зафиксирован, маклер может самостоятельно назначать стоимость своих услуг. Сумма 7,14% включая НДС сложилась исторически – именно столько берут практически все маклеры, работающие в Берлине. По дешевым объектам риэлтор может потребовать фиксированную сумму (зачастую €3000-4000), которая в процентном соотношении может превышать 7,14%.
Услуги переводчика - €0
L&B Immobiliya: Как правило, работа переводчика уже включена в стоимость услуг русскоговорящего маклера. Если риэлтор не говорит по-русски, тогда придется доплатить около €1 000 за устный и письменный перевод договора купли-продажи, не включая перевод при просмотре объекта, ведении переговоров и согласовании договора купли-продажи с продавцом.
Налог на покупку недвижимости - €6000
Все покупатели в Германии, в том числе иностранные, обязаны платить одноразовый налог на приобретение недвижимости. Его размер зависит от Федеральной земли, в которой расположен объект. В Берлине с 2014 года этот сбор вырос до 6%. Для сравнения: в Шлесвиг-Гольштейне - 6,5%, в Бремене и Нижней Саксонии – 5%, в Баварии и Саксонии – 3,5%.
Услуги нотариуса - €1500
Нотариус сам рассчитывает сумму нотариальных расходов по специальной таблице, в которой отмечена стоимость каждой операции, необходимой для проведения сделки купли-продажи. В среднем, получается 1,5% от цены объекта, однако если квартира очень дешевая может набежать 2-3%, а если дорогая – меньше 1%.
Регистрация недвижимости - €500
Расходы на перерегистрацию прав собственности в Поземельной книге составляют в среднем 0,5% от цены объекта или до 1%, если стоимость недвижимости более низкая.
Оформление доверенности на риэлтора – €200
Если покупатель не хочет дважды приезжать в Берлин для заключения сделки, он может оформить доверенность на своего представителя. Это можно сделать в Германии или в России. Стоимость доверенности зависит от цены объекта, но в среднем варьируется от €100 до €250.
L&B Immobiliya: Как правило, за один приезд длинною до недели можно успеть что-то одно. Посмотреть ряд объектов, выбрать наиболее подходящий и внести предоплату (обычно мы берем залог в размере гонорара маклера, т.е. 7,14%, но в каждом случае можно договориться индивидуально) или же подписать договор купли-продажи и решить все вопросы с документами. В Германии только после резервирования объекта и внесения предоплаты начинается подготовка документов и договора купли-продажи, его согласование, перевод и назначение подписания у нотариуса. В среднем на это уходит около 2-3 недель в зависимости от объекта, скорости получения необходимых документов, загруженности переводчика, доступности нотариуса и продавца… К примеру, если владельцем недвижимости является юридическое лицо, то, по закону, с момента получения покупателем проекта договора купли-продажи и его заверением у нотариуса должно пройти не менее 2 недель.
Если клиенты хотят уложиться в один приезд, тогда есть два варианта. Первый: заранее зарезервировать понравившийся объект и внести предоплату, чтобы к приезду уже были подготовлены все документы, по приезду посмотреть объект и сразу подписать заранее подготовленный договор купли-продажи. Второй: выбрать объект на месте, внести предоплату и оформить доверенность на риэлтерское агентство.
Возможные дополнительные платежи - €100-300
По некоторым объектам может дополнительно оплачиваться получение разрешения управляющего на покупку (около €150-200) и в редких случаях - получение отказа города от преимущественной покупки (до €100).
L&B Immobiliya: Оплата покупной стоимости осуществляется после подписания договора купли-продажи. Оплата производится путем банковского перевода на трастовый счет нотариуса в течении 3-4 недель или напрямую на счет продавца после выполнения всех законных операций (предварительная регистрация прав собственности, получение разрешения управляющего, удаление всех обременений и т.д.), которые в среднем выполняются за 1-2 месяца. Все прочие действия осуществляются нотариусом и маклером и не требуют прямого участия покупателя. После оплаты полной стоимости покупатель вступает в права собственности и может приехать на передачу ключей и получение квартиры лично или доверить это действие маклеру или своему представителю.
Итого: Дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Берлине составляют около 15% от стоимости имущества. Если покупателям не придется доплачивать за переводчика и второй раз ехать в Германию на заключение сделки, итоговая стоимость квартиры будет - €115 340.