Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине. Часть II

Первый шаг для сохранения и приумножения капитала сделан – куплена 2-комнатная квартира в центре Берлина. Теперь новоиспеченные собственники могут начинать следить за графиком прироста цен на недвижимость в немецкой столице и параллельно получать доход от сдачи собственности в аренду. Сколько же они смогут заработать? Подробный расчет в нашем «калькуляторе».

Если хотите узнать обязательные и возможные статьи расходов покупателя недвижимости в Германии, читайте первую часть статьи «Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине».

Материал подготовлен совместно с компанией L&B Immobiliya EuRus GmbH.


Обслуживание квартиры в Германии и сдача в аренду

Дано: Покупатель сдает купленную квартиру в долгосрочную аренду. В первый год, пока он еще не разобрался с немецкой системой оплаты коммунальных услуг и налогов, он решает прибегнуть к помощи специальной управляющей компании.

Доходы и расходы:

«Холодная» аренда - €480 в месяц
Квартиру площадью 55 «квадратов», расположенную в центральных районах Берлина, можно сдать за €8,5-9 за кв. м. в месяц. Соответственно, в виде «холодной» аренды, т.е. без учета коммунальных услуг, она будет приносить владельцу €480 ежемесячно или €5760 в год.

Коммунальные услуги - €100-120 в месяц
По закону, оплата коммунальных услуг (отопление, горячая и холодная вода, вывоз мусора, уборка территории и т.п.) перекладываются на плечи арендатора. В квартире площадью 55 кв. м. они составят около €100-120 в месяц.

Электричество, телефон, интернет - €80 в месяц
Договор с компаниями электроснабжения, интернет- и телефонной связи заключаются арендатором самостоятельно. В месяц на электричество тратится около €50, интернет и телефон - около €30. Впрочем, владельца, который сдает квартиру внаем, эти расходы не касаются.

Поземельный налог - €100-150 в год
В Германии квартиры приобретаются вместе с частной собственностью на долю земельного участка, поэтому владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог. В среднем для небольшой квартиры его размер составляет €100-150 в год. Оплата, по закону, перекладывается на арендатора.

Мелкий ремонт – до €200 в год
Мелкий ремонт до €75 за одну починку и до €200 в год, а также текущий косметический ремонт, как правило, производится арендатором.

Услуги домоуправления и взносы на капремонт – €50 в месяц
L&B Immobiliya: При сдаче недвижимости в аренду владелец несет только расходы, которые по закону не перекладываются на арендатора: услуги домоуправления и взносы в коммунальную кассу на ремонт дома (вместе в среднем €50 в месяц). На эту сумму снижается доход в виде «холодной» аренды. Итого: на руках у владельца остается около €430 в месяц или €5160 в год.

Услуги управляющей компании и ведение банковского счета - €40 в месяц
При желании владелец может использовать услуги специальной управляющей компании и открыть счет в немецком банке для получения арендного дохода на него. (Подробнее читайте в статье «Покупка квартиры с арендатором. Советы немецкого маклера») Услуги управляющего обходятся примерно в €30 в месяц. Ведение банковского счета - около €8-10 в месяц. Таким образом, чистый доход до налогообложения составит €390 в месяц или €4680 в год.

L&B Immobiliya: Хочу отметить, что на этих расходах можно сэкономить, если самостоятельно управлять недвижимостью и иметь счет в европейском банке.

Налоги - €400-500 в год
L&B Immobiliya: Иностранные граждане подвергаются немецкому налогообложению, если они получают доход на территории Германии. В том числе, прибыль от аренды. В Германии нет фиксированной ставки подоходного налога. Она может колебаться от 0% до 42% в зависимости от многих факторов, даже семейного положения и вероисповедания. Однако главный фактор - размер чистого дохода за вычетом расходов, которые снижают налогооблагаемую базу (расходы на покупку, на управляющую компанию, поездки, ремонт, амортизация самого объекта и т.д.). К примеру, расходы на покупку объекта могут списываться по 2% в год, т.е. в нашем случае это уже €2 300, которые снижают нашу налогооблагаемую базу.

При доходе примерно до €8 000 в год резиденты освобождаются от оплаты подоходного налога. В случае с нерезидентами финансовая служба может рассчитать минимальную ставку налога около 15-20% от налогооблагаемой суммы. Т.е. на нашем примере это будет около €400-500.


Обратите внимание: вышеприведенная информация служит исключительно для информативных целей. Грамотно составить налоговую декларацию и высчитать чистый доход в Германии может только налоговый консультант или финансовая служба. Такие услуги обойдутся примерно в €200-300 в год. Если собственник не желает прибегать к помощи специалиста, налоговую декларацию можно заполнить самостоятельно, и финансовая служба вышлет письмо с указанием суммы налога, подлежащего оплате.

Итого:  После оплаты всех налогов и сборов на руках у собственника останется €4180 в год. Если учитывать, что вместе с одной ознакомительной поездкой на покупку квартиры он потратил €116 070, его доход составит 3,6% годовых.

Казалось бы, не так уж и много. Однако перед нашими покупателями не стояла цель получать максимально высокую прибыль от аренды – для этого они бы выбрали другой тип недвижимости (Подробнее в статье «Немецкие советы желающим заработать. Как выбрать недвижимость для инвестиций?»). Задача, которую решали наши герои – покупка ликвидного объекта, который через 7-10 лет можно будет выгодно перепродать. А доход от аренды – лишь приятный бонус. В этом случае, квартира в центре Берлина – отличный выбор, т.к. именно в столице наблюдается один из самых высоких темпов роста цен на недвижимость в Германии.
 

Общая смета расходов и доходов покупателя на всех этапах сделки – от ознакомительной поездки до обслуживания квартиры
 

Поиск квартиры в Берлине

Авиаперелет, за двоих

€300

Общественный транспорт

€40

Проживание во время поиска, 3 дня

€240

Питание во время поиска, 3 дня

€150

Покупка квартиры в Берлине

Квартира

€100 000

Комиссия маклера

€7 140

Налог на покупку недвижимости

€6000

Услуги нотариуса

€1500

Регистрация недвижимости

€500

Оформление доверенности на риэлтора

€200

Обслуживание квартиры в Берлине и сдача в аренду

«Холодная» аренда

+ €5760 в год

Услуги домоуправления и взносы на капремонт

- €600 в год

Услуги управляющей компании и ведение банковского счета

- €480 в год

Налоги

- €500 в год


Подготовила Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать

Готовый бизнес: критерии выбора объекта и работа с рисками

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать