Германия для начинающих инвесторов: что, где и почем?

Очередной вебинар в рамках проекта Workshop от Prian.ru с успехом прошел 20 ноября 2014 года. Немалое внимание на нем было уделено рынку недвижимости Германии. Итак, все самое важное об инвестициях, прибыльности и наиболее востребованных типах недвижимости рассказал директор компании BMG Invest GmbH Михаил Храпкин.
Портал Prian.ru регулярно проводит вебинары и семинары с профессионалами рынка. Если хотите узнать больше о жизни и недвижимости за рубежом, регистрируйтесь на наш следующий вебинар «Итоги 2014 – Предложения 2015», который состоится 11 декабря!

Притягательное постоянство

- Можно выделить несколько аспектов, благодаря которым местный рынок остается устойчивым: в стране представлено большое разнообразие недвижимости от элитной до эконом-класса; любой иностранец может приобрести тот или иной объект без ограничений; кредитование доступно для зарубежных покупателей на тех же условиях, что и для немцев (2,5-3% годовых на 10 лет). И самое важное, рынок все еще остается недооцененным, то есть, не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе ценам есть куда расти.
Самым выгодным вложением я считаю покупку апартаментов и многоквартирных домов. Это наиболее стабильный сегмент с высокой доходностью.
Порог входа на рынок начинается от €20 000. На эту сумму можно приобрести квартиру эконом-класса площадью от 30-35 кв.м, с арендатором в благополучном районе одного из немецких городов средней величины (население 300-500 тыс.), таких как Эссен, Дортмунд, Дуйсбург, Бохум. Ежегодный доход от такой недвижимости составляет в среднем 5-7%, а в некоторых случаях даже 7-11%. Приобретение жилой недвижимости с перспективой сдачи в аренду в Германии всегда выгодно. В стране 59% местных жителей предпочитают именно снимать, а не покупать жилье.
При этом дополнительные расходы на ваш объект недвижимости будут невелики. Единоразовый налог на покупку и нотариальные издержки составляют около 10% от суммы сделки. А услуги управляющей компании стоят около €25 в месяц. Чистая прибыль с квартиры стоимостью в €20 000 составит от €700 в год. Налоги есть, но они минимальны. Также есть двусторонняя договоренность между РФ и Германией, за счет чего упрощен процесс налогообложения.

Особенности рынка
В Германии можно выделить три максимально привлекательных с точки зрения инвестирования региона - Саксония, Север Бремерхафен, Северный Рейн-Вестфалия. Это самый густонаселенный район Европы с хорошо развитой инфраструктурой, большим количеством предприятий и выставочных площадок. На него приходится 27% от всех инвестиций в Германии. Рентабельность недвижимости здесь составляет около 10%. В Берлине, Гамбурге, Мюнхене и Дюссельдорфе недвижимость крайне дорогая, и высокой рентабельности здесь нет – не более 3%.
У кого-то может возникнуть вопрос, откуда же берутся объекты на продажу, если они так прибыльны, зачем хозяева от них избавляются? Все просто. Продают сами немцы, которые по тем или иным причинам испытывают финансовые сложности. Дело в том, что 60% жилой недвижимости в Германии реализуется на внутреннем рынке. Немцы активно пользуются банковским кредитованием. Они получают суммы равные 100-110% от кадастровой стоимости жилья сроком на 10-15 лет, но если собственник по каким-то причинам становится не в состоянии делать ежемесячные выплаты по кредиту, он вынужден продать квартиру, чтобы закрыть задолженность. Кстати, в случае срочной продажи, можно рассчитывать на небольшую скидку.

Реальные возможности

Инвесторов можно разделить на две категории: профессиональные и начинающие. Количество начинающих игроков на рынке в последнее время увеличилось. Опыта вложений у них немного, и финансовые возможности зачастую невелики. Порог входа на рынок - от €20 000, а оптимальной начальной суммой для инвестирования я бы назвал €100 000. Причем рекомендовал бы приобрести на эти деньги не одну квартиру, а три-четыре. Я всегда советую не торопиться с вложениями, лучше сначала взять один-два объекта, на их примере узнать процесс оформления недвижимости в собственность (занимает около 2-3 месяцев), посмотреть, насколько комфортно вы чувствуете себя на рынке, и только после этого продолжать.
Говоря об инвестициях, стоит отдельно выделить коммерческие объекты. Они принципиально отличаются от жилых, так как здесь многое зависит от площади недвижимости. Риск есть при покупке небольших объектов, таких как парикмахерские, кафе, офисы, магазины. Профиль предприятия не важен – риски одинаковы. Если текущий арендатор решит сменить помещение, то будет сложно найти другого, с такой же спецификой работы, и это займет много времени. Если же аналогичного арендатора не найдется, то придется перестраивать помещение, а это потребует серьезных вложений. Выгодно покупать коммерческую недвижимость большой площади и с надежными арендаторами (известные бренды, государственные организации), которая, естественно, стоит дорого.
Начинающим проще всего инвестировать в жилую недвижимость. Процедура покупки квартиры или многоквартирного дома ясна - здесь происходит только смена владельца и, при необходимости, легко найти нового арендатора. Конечно, здесь тоже есть дополнительные расходы. Например, при владении многоквартирным домом нужно выплачивать отчисления по капремонту, а вот в случае с квартирой это не обязательно – решение платить или нет принимается самостоятельно. Так же не существует рекомендованных правил по проведению ремонта, реконструкции и так далее.

Тонкости управления

Недвижимостью можно заниматься самостоятельно или воспользоваться услугами управляющей компании. При ее выборе, чтобы не ошибиться, обратите внимание на срок пребывания компании на рынке, количество управляемых ею объектов (чем больше, тем лучше), локальность их расположения (должны быть в шаговой доступности), лояльность к клиентам, наличие современного програмного обеспечения, профессионализм подрядчиков и страховка. Для русскоговорящих собственников большое значение имеет наличие отчетности на русском языке и русскоговорящих сотрудников в управляющей компании. Также не стоит забывать о стоимости услуг. Если в организации просят менее €20 за объект, то стоит задуматься.
В случае сотрудничества с хорошей управляющей компаний, собственнику вообще не придется заниматься недвижимостью и взаимодействовать с арендатором. При этом интересы арендатора и владельца одинаково защищены немецкими законами. В случае если вы захотите выселить съемщика и, например, сами въехать в жилье, вы должны за три месяца по специальной форме написать уведомление об этом. Единственная причина, по которой вы можете односторонне расторгнуть договор с арендатором, – это неуплата. Если же он сам захотел переехать, то должен официально оповестить вас об этом за те же три месяца.

P.S. О перспективах…

Падения цен на недвижимость, как не было, так и не ожидается. В ближайшие годы можно рассчитывать на небольшой прирост от 1,5% до 3% годовых. В случае, если вы хотите вложить деньги и заработать не на сдаче объекта в аренду, а на последующей его перепродаже, то это должны быть долгосрочные инвестиции. Рассчитывайте на срок от 5 до 12 лет. За это время стоимость объекта в среднем прибавит 20-30%.

Блиц-вопросы из чата вебинара…
Во сколько обойдутся дополнительные затраты на покупки недвижимости?
В Германии они составляют примерно 10% от суммы сделки.
Сколько стоят услуги риэлтора?
Услуги риэлторской компании входят в стоимость сделки. При работе с нашей компанией клиент дополнительно не платит ни за что, кроме отеля и самолета.
Какие в Германии налоги на недвижимость?
Налога на собственность как такового нет. Есть ежемесячные коммунальные платежи. За небольшую квартиру (30-40 кв.м.) - €150 в месяц.

Если хотитет увидеть и услышать полный рассказ об инвестициях в немецкую, а также болгарскую, латвийскую, финскую, португальскую и французскую недвижимость от первого лица, можете сделать это на нашем канале PrianTV на YouTube.

Подготовила Екатерина Холодова
Фото: Алексей Коновалов