Идеи для инвестиций: как открыть доходный бизнес в Германии

23 декабря 2014 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Во время экономической турбулентности инвесторы традиционно обращают внимание на надежные рынки. На первое место выходит стабильность, а гарантии получения дохода становятся важнее сомнительных перспектив достижения сверхприбылей. На вебинаре «Итоги 2014 – Предложения 2015» директор компании B&R Property Investment GmbH Зоя Баркенштайн рассказала, как сегодня можно зарабатывать в Германии.

Мюнхен

- Модель для инвестиций, которую мы предлагаем, – это покупка коммерческой недвижимости в Германии с последующей сдачей помещения в аренду под продуктовый магазин. Мы предлагаем готовый бизнес.

Почему я говорю именно о продуктовых магазинах? Если торговля техникой постепенно переходит в интернет, то продукты питания в обозримом будущем будут по-прежнему продаваться в привычном для всех формате. Соответственно, и арендаторы продуктовых супермаркетов  – более надежны, они держатся за свое место и обеспечивают собственнику стабильный доход.  

У инвестора есть возможность выбора различных видов торговой недвижимости. Можно купить долю в крупном торговом центре или приобрести отдельно стоящее здание, которое будет работать как продуктовый магазин. Можно купить как новый объект, так и готовый, уже зарекомендовавший себя бизнес. Мы обычно советуем последний вариант – в этом случае временные и административные затраты на создание нового юрлица ниже.

Ключевой момент при принятии решения о заключении сделки – внимательное изучение договора с нанимателем. В секторе коммерческой недвижимости часто заключаются долгосрочные договоры на 10-15 лет с правом продления. Причем условия могут быть разными, даже если арендатором выступает одна и та же торговая сеть. Инвестору следует выбирать объект с более выгодными именно для него условиями договора.

Безусловно, огромное значение имеет и выгодное географическое расположение объекта. Мы представляем Баварию – самый богатый и преуспевающий регион Германии. В связи с относительно высокими ценами на покупку недвижимости, доходы от аренды в процентном соотношении кажутся более низкими, чем на востоке страны. Однако это только при беглом просмотре. Если проанализировать весь процесс сделки, включая дополнительные расходы на покупку и перспективы дальнейшей перепродажи, то доходность коммерческой недвижимости в Баварии повышается с 7-8% годовых до 10%, а в некоторых случаях и до 15%!  

Например, налог на приобретение земли в Баварии – 3,5%. В других землях Германии он выше – на 2015-й год до 6.5%. Также, если оценить перспективы выхода из бизнеса, т.е. перепродажи объекта через несколько лет, то преимущества Баварии, как региона с постоянно растущими ценами на недвижимость и сильным спросом на нее, становятся очевидными.

Порог входа на рынок коммерческой недвижимости в Баварии – €750 000. Причем, у инвесторов из России, Украины и любых других стран также есть возможность использовать в сделке заемные средства. Сумма кредита всегда зависит от стоимости недвижимости. Банк оценивает объект и размер дополнительных затрат на покупку и обычно готов предоставить до 60% от этой суммы, 40% инвестор вкладывает собственным капиталом. Процентные ставки в данный момент – где-то от 2,6% годовых.

Германия

Наша компания предлагает полный спектр услуг – до, во время и после совершения подобных сделок. Схема – очень простая, она похожа на процедуру приобретения жилой недвижимости.

Первый этап. Это обсуждение с инвестором его желаний и возможностей. Был ли у него опыт инвестиций в коммерческую недвижимость Германии? Знаком ли он с немецким законодательством? Знает ли о дополнительных затратах? Сколько собственных средств готов вложить? Собирается ли пользоваться кредитом? Какой объект предпочитает – новый или уже существующий супермаркет?

Второй этап. После определения ключевых моментов для инвестора мы предлагаем ему несколько объектов из нашего портфолио. Так как это инвестиционная недвижимость, то к каждому предложению мы составляем расчет будущих расходов и доходов. Также на этом этапе мы даем рекомендации, как можно улучшить рентабельность.

Третий этап. Инвестор выбирает понравившийся объект. Затем мы запрашиваем и детально изучаем уже заключенные договоры с арендаторами, следим, чтобы их условия были выгодны для инвестора. Потом назначаем встречу – чтобы покупатель мог вживую оценить объект и его местоположение.


Обратите внимание! Для изучения предложения потенциальному инвестору будут предоставлены все планы, расчеты прямых и дополнительных затрат, фотографии объекта. Но полный набор документов, включая детали соглашений с арендаторами,  продавец предоставит ТОЛЬКО ПОСЛЕ ТОГО,  как клиент подписал LOI (letter of intent). Это своего рода протокол о намерениях. Его подписание не требует финансовых затрат, после него можно отказаться от сделки, если инвестора что-то не устроит. Но! Вся картина вам откроется только после подтверждение серьезности планов.


Четвертый этап. Мы оставляем заявку, которая обязывает собственника снять недвижимость с продажи на какой-то срок. За это время инвестор рассматривает свои финансовые возможности и в случае необходимости ведутся переговоры о кредите с банком. Также на этом этапе происходит процедура Due Diligence, т.е. комплексное исследование объекта инвестирования.

Пятый этап. Если инвестора все устраивает, составляется и согласовывается план нотариального договора, который затем подписывается так же, как и при покупке жилой недвижимости.

Шестой этап. После завершения сделки контакт между нами и клиентом остается. Мы решаем любые вопросы с арендаторами и в случае необходимости ищем новых нанимателей, помогаем с ведением внутренней бухгалтерии и оптимизацией налогообложения. Налоговые консультанты нашей компании при необходимости могут проконсультировать. И что важно – осуществляем поддержку на русском языке. Поэтому заработок на коммерческой недвижимости в Германии становится доступным даже для непрофессиональных инвесторов.

Помимо стабильного заработка, в качестве дополнительного бонуса инвестор может получить вид на жительство в Германии. Причем положительное решение немецких властей зависит не столько от суммы инвестиций, сколько от полезности открываемого бизнеса для экономики Германии. Сама по себе покупка недвижимости, как известно, такой гарантии не дает. С нами сотрудничают адвокаты, которые каждый случай могут решить в индивидуальном порядке.

И наконец, добавлю, в связи с последними событиями в экономической ситуации в России интерес к инвестициям в немецкую коммерческую недвижимость меньше не стал. Да, у некоторых клиентов снизился размер собственного капитала, т.к. в Германии надо инвестировать в евро. Но сам интерес из-за этого наоборот повысился - многие видят в Германии надежное место для сохранения  и приумножения средств.

Посмотреть полную запись вебинара "Итоги 2014 - Предложения 2015" можно на канале Prian.ru на Youtube.

B&R Property Investment GmbH
Германия, Грюнвальд / Мюнхен, Südliche Münchner Str. 2, 82031 Grünwald, Deutschland
Тел.: +49 (0) 89 / 64 947 888
http://www.br-property.com/ru/

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать

Готовый бизнес: критерии выбора объекта и работа с рисками

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать