Управление недвижимостью в Германии: сложные случаи

3 августа 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Германия

Немецкий рынок недвижимости по праву носит титул «надежный». Система здесь работает четко и защищает всех участников сделки. Но даже в Германии нельзя быть уверенным в том, что тебя не обманут, или ты по собственной глупости не попадешь в неприятную ситуацию. Мы попросили Регину Боргер, генерального директора управляющей компании WiP Immobilien GmbH из Мюнхена, вспомнить сложные случаи из практики.

Случай первый и самый сложный. О том, что может произойти, если вашими делами будут заниматься дилетанты

- В наш офис позвонила девушка, описала свою квартиру в Мюнхене – состояние, дом, расположение – и спросила, сколько такая может стоить. У нас как раз на этой улице есть в управлении объект, поэтому ситуацию я знала. Говорю ей, что получить за недвижимость она сможет €300 000, плюс-минус 20%. И тут выясняется, что у нее через два часа назначена сделка, где ей предлагают продать квартиру за €200 000.

Я спрашиваю: когда объект был куплен? Оказывается, восемь лет назад. Получается, что при продаже сейчас она еще и на налог попадает. В Германии, если квартира меняет собственника в течение 10 лет, платится от 25-40% на доход. Безусловно, выгоднее подождать пару лет. А ей почему-то сказали, что через три года налоги с продажи можно не платить.

У девушки конечно шок. С одной стороны, меня она не знает. С другой, проиграть столько в цене не хочет. Подумала полчаса, решила от продажи отказаться и приехала к нам в офис для разговора. Когда она рассказала подробности этой сделки, то в шоке была уже я. Но обо всем по порядку…

Двухкомнатную квартиру в Мюнхене ей помогли купить друзья, все эти восемь лет они же и сдавали ее в аренду. Собственнице деньги от найма приходили нерегулярно, то и дело с нее брали какие-то суммы якобы на ремонт.

Более того, под залог этой квартиры друзья взяли кредит в пятизначной сумме на собственные нужды, девушка, по ее словам, не получала денег от банка и договора о займе не видела.

Потом те же друзья предложили квартиру продать, на эту сделку собственница и прилетела в Мюнхен. Договора купли-продажи она не читала и даже не знала, к какому нотариусу идти. Ей просто сказали ждать на остановке, мол, за ней подъедут. И при этом успели с нее взять €1800 на нотариуса, что вообще-то неправильно, т.к. его услуги оплачиваются после сделки.

Дальше ситуация разворачивалась, как в детективном фильме. Я позвонила ее немецкому другу, представилась переводчиком и узнала имя нотариуса. Нашла его контакты в интернете, связалась с ним и попросила предупредить всех участников сделки, что продавец не придет. Сразу же начался телефонный террор. Мы отключили все средства связи и начали думать, что делать дальше.

Стала выяснять, как сдается квартира, куда приходят деньги, что написано в договоре. Оказалось, что договора с арендатором девушка тоже не видела, она даже не знала, сколько он платит, деньги приходят на расчетный счет подруги, а ей нерегулярно перечисляют арендные платежи. В общем, стало понятно, что с отказом от сделки проблемы не закончились. Собственница решила отдать нам квартиру в управление, а сама уехала в Россию.

Первым делом мы написали письмо арендатору, но оно вернулось обратно. Когда я приехала по указанному адресу, заметила, что все таблички с именами жильца на квартире и почтовом ящике сорваны. Видимо, «друзья» постарались…

Постучала в квартиру – открыл 80-летний дедушка. Как оказалось, арендатор. Про таблички ничего не знает, давно здесь живет на законных основаниях. Я представилась (у меня конечно была доверенность от собственника). Проговорила с ним полтора часа, сняла копию с договора аренды и попросила больше не перечислять деньги на старый счет – мы сообщим ему реквизиты нового. 

Читаем договор – опять сюрпризы. Во-первых, арендные ставки занижены. Сейчас квадратный метр в Мюнхене сдается за €16 в месяц, а там – за €9.

Причем договор подписан всего два года назад, так быстро цены не растут. Во-вторых, в договоре указано, что мы не имеем права повышать арендную плату до 2019 года.

Мы сказали нанимателю, что он платит меньше рыночной цены и предложили поднять арендную ставку. Дедушка конечно отказался, мол, у меня договор, так было обещано, ничего сверху не дам. Показали договор адвокату – оказался действительным, его никак не оспоришь. Остается только ждать, когда закончится период фиксированной ставки, тогда можно будет поднимать плату на 15% каждые три года. Хорошо хотя бы то, что сейчас владелица получает на свой счет полную сумму от аренды.

И даже это еще не все проблемы, которые «друзья» доставили собственнице. Мы подали запрос в налоговую, чтобы узнать, нет ли долгов. Оказалось, что последние несколько лет они не платили налог на недвижимость. Суммы там небольшие – за такую квартиру набегает около €200 в год. Но государственная машина в Германии работает четко: нет налогов – недвижимость продается с аукциона. Власти забирают себе причитающееся, а оставшиеся средства за вычетом издержек (это еще пара тысяч) возвращают владельцу. Еще чуть-чуть и это бы произошло, но мы задолженность погасили.

Между тем, друзья куда-то исчезли. Мы отправили в полицию соответствующий запрос.

Они должны еще вернуть собственнику депозит – плату за два месяца, которую арендаторы вносят, когда заселяются в квартиру – и аренду за 4-5 месяцев. 

Как видите, девушку подставили со всех сторон. Что-то мы смогли решить, а что-то нет. Кредит так и висит на этой квартире, его никто не платит, а у собственницы на руках нет никаких доказательств, что она к этому не причастна. В этом случае даже самый лучший юрист не поможет. Выплачивать этот кредит ей придется самой.

Управление недвижимостью в Мюнхене

Случай второй, просто сложный. О том, какие проблемы могут доставить нечестные продавцы и необязательные арендаторы

- К нам обратилась москвичка с просьбой заняться ее магазином. Объектом раньше управляла компания из бывшего ГДР, с офисом в 500 километрах от Мюнхена, толком они ничего не делали, только отписывались. Регулярно появлялись какие-то проблемы, протечки воды, невыплаты аренды… Словом, собственница решила сменить управляющего.

Начали смотреть договоры. Выяснилось, что она купила коммерческую недвижимость в Мюнхене с рентабельностью 7% годовых. Не знаю, что ей обещал продавец, но цена самого объекта и размер ставок были явно выше рыночных. Причем, буквально за пару дней до сделки там сменился арендатор, т.е. никакой истории платежей проследить было невозможно.

Новым арендатором стал турок, который открыл в помещении торговую точку. Пару месяцев он платил, а потом перестал. То 30% заплатит, то 50%. И все время искал способы ухода – ссылался на то, что ставки завышены, говорил о необходимости ремонта, что у него просто сейчас нет денег…

Мы приехали на объект, чтобы поговорить с арендатором и понять его проблемы.

Оказалось, что протечки действительно имеются и для такого помещения ставки и правда космические. Договорились с ним о том, что мы проведем ремонт и снизим ему арендную плату. В этом случае он обещал исправно перечислять деньги. С реальными рыночными ставками рентабельность объекта падала до 4%, но собственнице было важно регулярно получать арендную плату, т.к. на недвижимости висел кредит. Она согласилась.

Пригласили ремонтную фирму, они устранили протечку воды. Это обошлось в €14 000, но все оплатила страховая компания. Кстати, когда во время ремонта обнаружили, как турок устроил слив воды, за голову схватились. Он проделал в фасаде дырку, вывел трубу на улицу, даже не подключил ее к канализации, вода просто уходила в землю. Этот беспредел устранили.

Первые пару месяцев арендатор платил по графику, а потом ситуация повторилась.

Тогда мы предложили ему съехать. Он не захотел. Платить не может и уезжать не собирается. Пришлось выгонять с адвокатом и понятыми. Когда его выселили, вздохнули с облегчением. Правда, задолженность по аренде осталась. Но в этом случае лучше завершить отношения, пусть и с убытком, чем продолжать нести убытки регулярно.

Сейчас сдали объект новому арендатору – известному в Европе концерну. Платит исправно, отношения у нас замечательные. Он признавался, что столько документов, сколько я просила перед заключением договора, у него никто не требовал – финансовый отчет за три года, свидетельство из торговой палаты, рекомендации из других мест, где он раньше снимал помещения, даже справки о семейном положении. В общем, проверили его досконально, собственнику и нам он проблем не доставляет.

Владелец регулярно получает плату и имеет с этого объекта 4,8% годовых. Те 7%, которые ей обещали, на нашем рынке очень редко встречаются. Видимо, ее ввели в заблуждение, лишь бы продать объект. Чтобы так не разочаровываться, надо заранее проверять соответствие указанных цен и рыночных реалий.

Недвижимость в Баварии

Случай третий, который мог бы стать сложным. О том, как важно детально изучать объект перед сделкой

К нам обратилась семья, которая хотела купить квартиру в Мюнхене для дочери-студентки. Объект они нашли сами – очень дешевую, по здешним меркам, квартиру за €120 000 – от нас требовалось проверить сделку и обойти «подводные камни».

Стали изучать объект. Выяснили, что там была протечка, но ущерб устранили. В доме планировался ремонт фасада, но этим занималась хорошая фирма и счета у товарищества собственников были в порядке. То есть владельцам не светили дополнительные затраты на ремонт. В целом, все было чисто.

Потом принялись изучать арендатора и сразу же заподозрили возможные трудности.

Во-первых, договор с ним был составлен непрофессионально. Мы всегда пользуемся бланками договоров, которые готовят юристы Общества по защите прав собственников. Там будут учтены все последние изменения в законах и прописаны все нюансы. А здесь договор составляли в свободной форме и забыли отметить сроки выселения арендатора. В таком случае, выезд может затянуться на год.

Во-вторых, арендная плата за квартиру была занижена. Более того, арендатор платил фиксированную сумму, без учета использованных коммунальных услуг, и мог пользоваться водой и отоплением, сколько захочется. Жил там давно и, с учетом имеющихся преимуществ, вряд ли бы согласился добровольно съехать.

В-третьих, с точки зрения личных качеств он нам показался каким-то неадекватным.

В общем, мы предупредили покупателей, что с арендатором будут проблемы. Скорее всего, добровольно он не будет съезжать. Надо будет обращаться к адвокату, а это дополнительные издержки. Придется повозиться, но риска, что его не выселят и через суд, нет, т.к. арендатор не относится к социально защищаемым группам, он не инвалид, у него нет маленьких детей. Клиенты сказали, что готовы решать эти проблемы, чтобы купить недорогую квартиру.

В результате, так и получилось. Отдавать квартиру в управление нам они не хотели, т.к. покупали ее не для аренды, а для проживания дочери. Тогда мы посоветовали им адвоката, без него наниматель даже разговаривать о переезде не хотел. Сейчас все хорошо, арендатор в октябре должен съехать.

Да, собственникам пришлось подождать девять месяцев и оплатить услуги юриста, но по крайней мере они знали, на что идут.

Если бы они не проверили объект, получили бы очень неприятный сюрприз. Купил квартиру, а пользоваться не можешь. А если бы арендатором к тому же оказался какой-нибудь 80-летний старичок, перенесший два инсульта (как в первом случае), выселить его было бы невозможно. Поэтому даже на таком надежном рынке, как немецкий, нельзя пренебрегать детальной проверкой объекта перед сделкой.

Редакция благодарит компанию WIP Immobilien GmbH и лично Регину Боргер за помощь в подготовке материала.

 

Текст - Анастасия Фалей
Фото - pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать