Жилая недвижимость Германии: такой разный Берлин

За последние четверть века рынок недвижимости Берлина сделал огромный рывок. Правда, после воссоединения Германий начинать пришлось с весьма низкого старта. Город, разрезанный на две части, лишь в конце XX он смог вернуться к обычной жизни, достойной одного из величайших центров Европы.

Зато своим нынешним статусом (столица самой экономически мощной европейской державы) Берлин воспользовался вполне. Сюда стремятся люди со всего мира. Им надо где-то жить, и, разумеется, квадратных метров на всех не хватает.

Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya: «В данный момент в Берлине легко сдается в аренду любая недвижимость – в любом состоянии и в любом районе. Потому что не хватает жилья. По официальным данным, за последние три года рост населения в городе составил около 135 000 человек. Нового жилья строится сравнительно мало, доступных домов и квартир становится все меньше. Поэтому сейчас спрос на аренду в Берлине колоссальный. По нашему опыту, если мы выставляем квартиру в аренду, на просмотр приходит от 10 до 50 человек за один раз. Поэтому мы выбираем самого лучшего и надежного арендатора».

Дефицит жилья всегда вызывает рост цен. А квартирам в Берлине было куда дорожать.

Еще 10 лет назад квадратный метр в далеко не самых дешевых районах стоил смешные по европейским меркам деньги – менее 1 000 евро! Средняя цена 2016 года – уже 2 600 евро за кв. м. Рост продолжается и сейчас, но куда более скромный.

Любовь Баумгертнер: «На протяжении последних 10 лет цены на недвижимость только росли. По официальным данным, рост составлял ежегодно около 10%, но по нашим ощущениям, стоимость недвижимости выросла сильнее. В L&B Immobiliya есть клиенты, купившие квартиры 6-7 лет назад и сейчас продающие их с прибылью в 70-100%. Кстати, в последние месяцы многие похоже решили зафиксировать прибыль, которая в рублях получается еще большей, чем евро. С просьбой «продать» к нам обращаются все чаще: учитывая, что рост цен в Берлине сейчас замедлился, вероятно, для продажи сейчас действительно неплохой момент.

Когда мы восемь лет назад начали нашу деятельность, однокомнатную квартиру здесь можно было купить за €15-20 тыс. Сейчас такой объект стоит минимум €50-60 тыс. Это и есть порог входа на рынок. Верхней границы в принципе не существует…»

Сегодня в Берлине продается практически любая недвижимость - вне зависимости от района.

Самые дешевые части города – Шпандау, Хоэншенхаузен, Хеллерсдорф, находящиеся на окраине. Цена за кв.м в этих районах – от 1500 евро, соответственно однокомнатные квартиры стоят от 50-60 тыс. евро, а двухкомнатные – от 70-80 тыс. евро.

Самый дорогой район столицы – Митте, географический и административный центр города. Здесь цены за квадратный метр начинаются от 4-5 тыс. евро.

***

Объект №1. Двухкомнатная квартира в районе Александрплац, 53 кв. м

Цена: 203 500 евро

Здесь совсем не кажется, что ты находишься в центре крупной европейской столицы. Скорее, это район напоминает окраины: высокий панельный дом (реновированный, но построенный еще в социалистическую эпоху), просторный зеленый двор, клумбы под окнами.

Отделка квартиры – тоже скромнейшая. Встроенная «дээспэшная» мебель, окрашенные стены, линолеум. Несмотря на эту простоту, а может даже благодаря ей, арендатор на такую квартиру найдется очень быстро.

Кейт Леманн, исполнительный директор L&B Immobiliya: «Этот район и квартира начала 70-х годов. Именно так оно выглядело тогда, и именно так оно выглядит сейчас. Но самое главное в квартире – это ее местоположение. Двести метров до телевизионной башни, столько же – до церкви святого Николая. Мы находимся в самом центре восточного Берлина.

Цены в этом районе очень высокие. Квартиру здесь не сможет позволить себе инвестор, готовый выкладывать менее 3000 за кв.м. Конкретная же квартира – небольшая, двухкомнатная, подходит как как для долгосрочного, так и краткосрочного капиталовложения. Средний годовой доход с нее может составить 4-5% годовых».

***

Объект №2. Двухкомнатная квартира в районе Панков, 48 кв. м

Цена: 98 000 евро

Район Панков – возможно, самая спокойная и уютная часть Берлина: тихие узкие улочки, деревья вдоль мощеных дорог, в разгар рабочего дня минимум прохожих. Большинство домов здесь – 2-3-этажные, построенные 30, 50, 100 лет назад.

Квартиры небольшие по площади, с простой отделкой. Если квартира на первом этаже, к ней может прилагаться небольшая площадка – собственный садик, где можно поставить шезлонги или мангал для барбекю.

Любовь Баумгертнер: «Если бы я выбирала лично для себя или даже для капиталовложений, то купила бы квартиру в Панкове. Она по качеству ничем не хуже, а может быть даже и лучше, чем в других районах, а цена за квадратный метр существенно ниже».

***

Объект №3. Двухкомнатная квартира в районе Шарлоттенбург, 58 кв.м

Цена: 158 500 евро

Шарлоттенбург – один из престижных районов Берлина, здесь живет в основном состоятельная, респектабельная публика. Эти 4-5 этажные дома стоят в сотне метров от оживленной дороги в зеленых скверах. Объекты в настоящий момент реновируются, в некоторых квартирах проводится ремонт.

Кейт Леманн: «Шарлоттенбург - район бывшего Западного Берлина, на него обращают активное внимание иностранные покупатели. Такие квартиры продаются моментально – часто даже по телефону. То есть инвесторов физически мы видим только при передаче ключей. Практически все сделки проходят по электронной почте. Клиент останавливает свой выбор на определенном объекте, резервирует его, заплатив залог в 3-4 тысячи евро. После этого мы начинаем переоформление прав собственности».

***

За последние годы цены в Берлине выросли, что сказалось на доходности – она, наоборот упала.

Тем не менее, инвестиционная привлекательность столицы остается на высоком уровне просто потому, что Берлин вызывает особое доверие. Он понятен: самый крупный город первой экономики Европы.

Любовь Баумгертнер: «По опыту нашей компании, около 70% покупателей приобретают недвижимость для капиталовложений. Необязательно для сдачи в аренду, иногда и для перепродажи. Люди просто хотят надежно вложить имеющиеся у них средства, даже не имея конкретной цели.

Конечно, у всех инвесторов ситуация складывается по-разному. Но средняя доходность недвижимости по Берлину сейчас, к сожалению, упала из-за роста цен. Она составляет от 3% до 5% годовых. По опыту, в центре города доходность даже меньше. Поскольку цены на недвижимость там выше, а арендные ставки не сильно отличаются от спальных районов. То есть на окраине можно получить более высокую прибыль при тех же вложениях».