Конец бума на мировом рынке недвижимости

Согласно отчету, опубликованному 19 июня аналитическим порталом GlobalPropertyGuide, лишь в 13 из 34 стран, ценовые рейтинги которых подсчитываются (с учетом инфляции), к концу первого квартала 2008 года наблюдался рост стоимости квадратного метра. В оставшихся 26 странах, соответственно, цены падали. В тех регионах, где цены не начали опускаться, снизились темпы роста.
Безусловно, все на этой земле возвращается
на круги своя. Но давайте разберемся, что же стало причиной уже имеющегося спада, и как могут повести себя цены в дальнейшем.
Американская сказка оказалась страшной
Первый существенный удар по мировым рынкам недвижимости, конечно же, нанес кредитный кризис в США, который мрачным эхом отозвался в тех странах, экономика которых непосредственно связана с американской. Например, прекратился бум в Панаме, где давно в основной валютой де-факто является американский доллар.
Остановился рост цен в Японии, чья банковская система также зависит от американской валюты.
В шести ведущих городах страны цены на застройку выросли за первую половину года на 2,9% (здесь и далее цифры даны с учетом инфляции), в то время как год назад этот показатель составил 7,9%.
Отголоски кредитного кризиса почувствовала на себе и Европа: затрещал по швам и британский рынок (минус 2,1% за первый квартал 2008 г.), понесли убытки многие германские банки, рухнула
в цене недвижимость Ирландии (минус 13,2% за тот же период), впали в депрессию рынки Люксембурга (5,8%), Португалии (4,3%) и Мальты (4,9%).
Сама же американская недвижимость (по рейтингу авторитетного агентства Case-Shiller) рухнула
за первый квартал 2008 года на 18,1% с учетом инфляции.
Недостаточное нормативное регулирование банковского дела не только в США, но и других странах привело к перенасыщению ипотечного рынка, и именно переизбыток займов стал причиной финансового кризиса. Американский кризис прекрасно продемонстрировал уязвимость мировых банков, они оказались гораздо более незащищенными, чем ожидалось. Страны, поверившие
в американскую экономическую сказку, жестоко разочаровались, но во многом им нужно пенять и
на самих себя.
Инфляция – второй выстрел в спину
Конечно, многие страны Европы и Азии банковский кризис не затронул в полной мере, но, как и любая беда, он пришел не один. В 2008 году экономика многих стран мира была поражена этим вирусом.
Инфляция чем-то напоминает злокачественную опухоль, которая поддается лечению, но в какой-то момент снова проявляется. Размножаются в данном случае не раковые клетки, а денежные купюры. Самым тяжелым больным на начало года оказалось африканское государство Зимбабве, в котором, по данным на февраль, инфляция составила целых 165 тыс. процентов. Впрочем,
для инвесторов в недвижимость данный регион приоритетным никогда не являлся.
«Колыбель западной цивилизации» Европа также пострадала от инфляционного вируса: В марте 2008 года, по данным РБК, данный показатель составил 3,6%, в апреле – 3,3%, а в мае – 3,7%
в годовом исчислении. Минимальной она была в таких странах, как Нидерланды (2,1%), Португалия (2,8%) и Германия (3,1%). Горе-чемпионами на сегодняшний день оказались Латвия (17,7%), Болгария (14%) и Литва (12,3%). По росту цен на товары и услуги Латвия также стала лидером –
в этой прибалтийской стране он составил 8,5%.
В чем же причина инфляции? Безусловно, резкий скачок вверх цен на нефть сыграл свою роль. Кроме того, значительно поднялась стоимость многих продуктов питания (например, ключевого продукта – риса – в Азии) и товаров первой необходимости. Недовольные повышением цен
на топливо граждане вот уже не первую неделю продолжают акции протеста во Франции, Испании, Португалии и Греции. В первую очередь, это водители грузовиков, фермеры, рыбаки.
А при чем же тут рынок недвижимости? Все дело в том, что номинально к концу первого квартала 2008 года в 28 государствах наблюдался рост стоимости квадратного метра, а падение – лишь в 6. Но с учетом инфляции картина выглядит совсем иначе: например, в Украине рост цен на жилье резко замедлился – с 79,5% годовых на первый квартал 2007 года до 18,2% годовых на первый квартал 2008. Если же брать с учетом инфляции, получается, что цены не просто медленно росли, а даже понизились на 6,4%.
В реальном исчислении, к концу первого квартала 2008 года цены на недвижимость снизились по сравнению с прошлым годом в Норвегии, Испании, Греции, Южной Корее, Новой Зеландии, Индонезии, ЮАР, Израиле, Эстонии и Литве – хотя номинально, без учета инфляции, эти показатели были положительными.
Где-то в течение первого квартала 2008 года мы видели сумасшедший рост цен на недвижимость. Сильнее всего это квадратный метр подорожал в Китае: стоимость жилья в Шанхае за этот период достигла немыслимого показателя в 40,5%. В Болгарии недвижимость поднялась в цене на 31,6% по сравнению с прошлым годом, в Гонконге – на 31,1%, в Сингапуре – на 29,8%. Дорожали дома и квартиры Кипра, Тайваня, Австралии. Но если мы пересчитаем эти показатели с учетом инфляции, то они будут выглядеть не столь впечатляюще. Реальные цены на жилье сильнее всего повысились не в Китае, Гонконге или Сингапуре, а в Словакии – на целых 29.3%. Чемпион-Шанхай занимает вторую строчку с 28,5%, а третьим к финишу пришел китайский Гонконг с 26%.
Кроме того из-за инфляции центральные банки стали повышать процентные ставки. В особенности это коснулось стран Европы, где ипотечные проценты были основаны на переменных ставках.
С ростом ставок нестабильной становится и ситуация на рынках тех стран, где наблюдается задолженность на жилищном рынке. В итоге, инфляция не только ударила по экономике многих стран в этом году, но и скрыла кризис на многих рынках недвижимости, пеленой кажущейся стабильности и коррекции цен.
Кто выгадал в этой ситуации? Безусловно инвесторы из тех стран, где инфляция была минимальной (Германия, Норвегия, Нидерланды, Португалия). Их кошельки пострадали меньше всего, и возможность вложиться в недвижимость, соответственно, значительно выросла.
Другие факторы падения цен
Как справедливо отмечают в своем отчете эксперты портала GlobalPropertyGuide.Com, после долгого роста во многих странах ценовой диапазон стал слишком велик, и особенно заметно это
по соотношению стоимости покупки жилья и арендной платы.
Пока продолжался бум рынков недвижимости, стоимость квадратного метра в ряде стран становилась довольно высокой по сравнению с арендной платой, поэтому многие покупатели предпочитали съем. В свою очередь, арендодатели и инвесторы в недвижимость стали понимать, что покупать с целью последующей сдачи становится все менее и менее выгодно, и, соответственно, стал падать спрос на этом сегменте рынка.
Важной задачей стало именно сохранение баланса между ценами на покупку и аренду недвижимости и установление ценовых рамок. Это и стимулировало коррекцию цен.
Одной из причин снижения темпов роста стоимости жилья в развивающихся странах можно назвать специфику экономики этих государств. На ее состояние, помимо прочего, влияют процентные ставки на кредиты и вмешательство влиятельных финансовых учреждений. В некоторых странах скачки процентов могут привести к дестабилизации ситуации на рынке ценных бумаг и падению спроса
со стороны иностранных инвесторов. Однако стоит заметить: ипотечный рынок в развивающихся странах развит слабо, а кое-где и вообще не развит, поэтому изменения на рынке недвижимости там не столь существенны.
Что нас ждет? Рынок хранит молчанье!
Какие можно сделать из этого выводы? Вернее, чем все вышеуказанное может обернуться для мировых рынков недвижимости?
Если верить отчету Организации Объединенных Наций под названием «Всемирная экономическая ситуация и перспективы мировой экономики», сделанным за первое полугодие 2008 года, мировая экономика уже находится на грани серьезного спада, а ее рост в текущем году составит всего 1,8%. К примеру, в 2007 году этот показатель равнялся 3,8%. Эксперты ООН также полагают, что в 2009 году спад должен продолжиться, а темпы роста мировой экономики составят всего 2,1%. Многие экономисты ожидают, что темпы роста мировой экономики уже за этот год замедлятся до 0,8%.
При этом предполагается, что экономический рост Японии в 2008 году снизится до 0,9%, а в странах Западной Европы – до 1,1%. И именно кредитный кризис в США и ослабление доллара, по мнению экспертов ООН, является причиной всему этому.
Поэтому, во-первых, можно быть уверенным в том, что инфляция по-прежнему остается острой проблемой для центральных банков и правительств многих стран мира. Во-вторых, ликвидация кризиса банковской системы, вызванного ипотечным крахом в США, отложит разрешение ситуации на мировых рынках недвижимости на неопределенный срок.
Так что, до тех пор, пока мировая финансовая элита не будет уверена в том, что все ее проблемы остались позади, объемы займов продолжат уменьшаться. Похоже на то, что динамика
на мировом рынке недвижимости по-прежнему будет отрицательной.

ИНДЕКСЫ РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ С УЧЕТОМ ИНФЛЯЦИИ
страна	рост (падение) цен за 1 квартал 2007 года	рост (падение) цен за 1 квартал 2008 года
Словакия	13,0%	29,3%
Шанхай (Китай)	-1,3%	28,5%
Гонконг (Китай)	1,0%	26,0%
Болгария	17,7%	15,2%
Кипр	8,3%	13,3%
Швейцария	2,6%	0,9%
Финляндия	3,9%	0,1%
Испания	4,7%	-0,6%
Греция	3,9%	-0,8%
Великобритания	6,0%	-1,2%
Япония	-1,4%	-1,9%
Франция	4,7%	-2,0%
Австрия	0,8%	-2,2%
Израиль	-6,9%	-3,9%
Таллин (Эстония)	-0,4%	-6,5%
Вильнюс (Литва)	20,7%	-7,5%
Ирландия	2,6%	-13,2%
США	-4,1%	-18,1%
Рига (Латвия)	36,5%	-38,2%