Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

87 000 €

Квартира в Анталии, Турция

45 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию квартиры от качественного застройщика в инвестиционном комплексе в районе Кепез города Анталия. Район Кепез - это самый крупный район города Анталия. Данный район является очень удобным для жизни за счет большого количества парков, торговых центров, остановок в том числе и трамвайных остановок, а также вы сможете...

RestProperty

38 900 €

Квартира в Бяле, Болгария

40 м² 1 1

IBG Property предлагает Вашему вниманию однокомнатную квартиру в городе Бяла. Квартира площадью 40 кв.м. на 4 этаже из 5 с лифтом. Состоит из прихожей, просторной комнаты, совмещенного санузла и большой террасы (6.5 кв.м.). С террасы открывается частичный вид на море. Квартира предлагается с отделкой "под ключ": пол - ламинат и...

IBG Property

169 000 €

Квартира в Кемере, Турция

85 м² 2

ВНЖ при покупке

RestProperty

74 102 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

45 м²

30820960 Для продажи предлагается студия в доме без таксы поддержки в центре Помория Населенный пункт: Поморие Стоимость: 74 102 евро Площадь: 44,64 кв.м. Такса поддержки: без таксы поддержки Этаж: 3/6 этажей Этап строительства: в процессе строительства. Акт 16 ожидается летом 2024 г. Для продажи предлагается новая просторная и...

OAZIS REALTY

138 000 €

Квартира в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Предлагаем Вашему вниманию новый проект в популярном районе Махмутлар. Окончание строительства комплекса запланировано на декабрь 2023 года. На продажу представлены квартиры планировками 1+1, 2+1, 3+1. Площадь апартаментов будет от 56 м² до 84 м². В строительстве используются материалы высокого качества. Квартиры будут сданы с полной...

Zera Homes

113 500 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем к продаже квартиру планировкой 1+1 площадью 50 м² в Махмутларе. Квартира расположена на 1-ом этаже 9-этажного комплекса. Комплекс сдан в эксплуатацию в 2022 году. Планировка включает в себя гостиную, совмещённую с кухней, 1 спальню, 1 ванную комнату и 1 балкон. В квартире сделан качественный ремонт с применением современных...

Zera Homes

150 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Уютная квартира в KONAK TWİN TOWER 2 в популярном туристическом городе Алания. Меблированные апартаменты планировки 1+1. Квартира расположена на 1 этаже, 9-ти этажного дома. Жилой комплекс в 600 метрах от моря. Площадь квартиры составляет 50 кв.м. Планировка предусматривает: салон с кухней; спальня ,санузел , балкон Инфраструктура комплекса:...

MAXIMUS Invest

111 000 €

Квартира в Алании, Турция

127 м² 3

Представляем вашему вниманию уникальную возможность инвестировать в перспективный проект в живописном городе Алания. Этот жилой комплекс, расположенный в живописном районе Конаклы, всего в километре от берега моря, сочетает в себе высокий стандарт комфорта, современные удобства и потрясающие видовые характеристики. Основные параметры проекта:...

İNEST HOMES

114 146 €

Квартира в Алании, Турция

51 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Предлагаем Вам ознакомиться с новым проектом, который расположен в районе Махмутлар города Аланья. Махмутлар - самый популярный район Аланьи среди иностранцев, особенно русскоговорящего населения. Городская инфраструктура очень развита, здесь есть абсолютно всё, что необходимо для комфортного круглогодичного проживания и отдыха. В шаговой...

Alanya Brand Group

148 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

130 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем к продаже трехкомнатную квартиру общей площадью 130 м2 с гостиной американского типа (совмещена с кухней), двумя спальными комнатами, двумя ванными комнатами, а также балконами. Квартира расположена на 5-м и 6-м этажах 6-ти этажного дома, 2022 года постройки. Дом оснащен лифтом. Квартира оборудована сантехникой, кухонным гарнитуром и...

TURKEY INVEST PROPERTY

29 207 €

Квартира в Ювяскюля, Финляндия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Ювяскюля Год постройки – 1977. Общая площадь – 60 кв.м. 3/3 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, балкон. Цена – 29 207,13 евро + рассрочка от управляющей компании за проведенные ремонтные работы...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

22 000 €

Квартира в Хуитинен, Финляндия

39 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В центре города Kokemäki продаётся 1-к квартира 39 m² на 2-м этаже. Цена - 22 000 €. Балкон во всю ширину квартиры. Ванная комната отделана плиткой. Дом был построен в 1973 году. Дом отапливается центральным отоплением. Обновлены...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

55 000 €

Квартира в Аяше, Турция

60 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Жилой комплекс расположен в живописном районе Аяш, Мерсин, всего в 250 метрах от берега моря. Это идеальное сочетание городской инфраструктуры и спокойствия природы. Рядом с комплексом находятся магазины, рестораны, поликлиника всего в 1.5 км и больница в 11 км. Мерсин — великий город, расположенный на берегу Средиземного моря,...

Mayalanya Group

17 000 €

Квартира в Йоэнсуу, Финляндия

33 м² 1 1 1

Удалённая сделка Объект под сдачу

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Квартира-студия 32,6 m² расположена в центре города Liperi на первом этаже. Цена - 17 000 €. Квартира практически в первозданном состоянии, поэтому есть возможность сделать ремонт по своему вкусу. Французский балкон. Отдельный гардероб....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

66 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

68 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира в небольшом к-се «Sunset», Святой Влас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 68 Этаж: 3/5 До моря: 150 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 450 евро в год Дом находится на ул. Морска, располагает всеми необходимыми условиями для проживания и отдыха. В районе есть вся необходимая...

Happy Home

47 500 €

Квартира в Мерсине, Турция

55 м² 2 1 1

Представляем вашему вниманию прекрасную квартиру 1+1 всего в 200 метрах от берега моря. Это идеальное место для тех, кто мечтает просыпаться с видом на океан и наслаждаться близостью к воде каждый день. Квартира предлагает не только удобство расположения, но и уютную обстановку для комфортного проживания. Не упустите возможность обрести свой...

DEEP GAYRIMENKUL

39 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

62 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира в к-се “Sunny day 6”, Солнечный берег Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 62 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного типа, имеющий 46 жилых корпусов, расположен в тихом и спокойном районе...

Happy Home

152 300 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

110 м² 3 2

#32502608 Для продажи предлагается: Апартамент с 2 спальнями в Святом Власе Стоимость: 152.300 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 110 кв. м. Этаж: 4/6 Оплата за обслуживание: 9,5евро/м² (1045 евро) в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 /комплекс «Меджик Дримс» / Схема...

OAZIS REALTY

64 324 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

99 м² 2 1

ID 33249156 Цена: 64 324 евро Местоположение: Солнечный Берег. Комнат: 2 Общая площадь: 98,96 кв. м. Этаж: 6/6 Такса поддержки: 842 евро Этап строительства: в процессе получения акта 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем просторный апартамент с 1...

OAZIS REALTY

110 000 €

Квартира в Пиерии, Греция

72 м² 2 2

Продается квартира площадью 72 кв.м на Олимпийской Ривьере. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 гостиных с кухней, 2 кухонь, 2 душевых комнат Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер. Продаются вместе 2 студии на цокольном этаже.1) 38,14 кв.м. + балкон2) 33,92 кв.м. + балкон Отремонтированны в 2023...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

Посмотреть ещё 17857 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru