В России сейчас бум строительства апартаментов – недвижимости, предназначенной для инвестиций. Причём не только в Москве и Санкт-Петербурге… Количество региональных проектов с 2017 года подскочило в восемь раз! Спрос сильный, а вот предложение… По факту у инвесторов в России нет и половины возможностей, которые имеются на глобальном рынке. Для примера показываем, на что может рассчитывать покупатель апартаментов на Пхукете – это топовый регион мира для строительства сервисного жилья.
Комплексы под брендами глобальных отельных сетей
В России после 2022 года почти не осталось глобальных отельных сетей, которые управляют сервисными апартаментами. Хотя ранее сектор был самым быстроразвивающимся. Спрос есть, потому что комплекс под брендом отеля уровня Hilton или Radisson приносит инвестору более высокий доход и обеспечивает более качественный сервис. Но выбирать теперь приходится среди проектов с локальными управляющими.
В Таиланде представлены, пожалуй, все крупные международные гостиничные операторы: Hilton, Radisson, Best Western, Wyndham, Renaissance, Sheraton, Movenpick, MGallery и другие. Для отельных сетей этот рынок очень перспективен: круглогодичный сезон, десятки миллионов туристов, повышенные показатели заполняемости комплексов... Последние десять лет они активно приходят в Таиланд, заключая договоры с местными застройщиками, которые по их заказам строят брендированную недвижимость.
Маленький остров Пхукет уже сейчас входит в топ-5 регионов мира по количеству построенных и запланированных сервисных резиденций. Здесь выбор апартаментов под брендами ведущих отельных сетей будет шире, чем в Стамбуле или Лос-Анджелесе.
Вот, например, изучите этот комплекс. Роскошные апартаменты рядом с морем под управлением отеля MGallery. Премиальная локация, близость к легендарному пляжному клубу Cafe del Mar. Управляющая компания предлагает контракт на фактический доход от сдачи в аренду. Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать с комфортом и получать прибыль!
Расширенная рассрочка
В России застройщики часто предлагают рассрочку, но продукт не популярен – менее 5% сделок. Главная причина – короткие сроки, обычно до года. Если удаётся договориться о рассрочке на два-три года, то начисляется процент – чуть выше, чем при банковском кредите. Поэтому покупатели, не располагающие полной суммой, предпочитают ипотеку, в которой есть льготные программы.
В Таиланде ипотеку иностранцам не получить, зато застройщики гораздо более лояльны к покупателям. В любом комплексе можно договориться о беспроцентной рассрочке платежа на период строительства; в некоторых выплачивать основную сумму можно в течение пяти – семи лет под процент, который может быть покрыт доходами от аренды.
Яркий пример: в этом масштабном комплексе на Пхукете (30 баров, 5 спа, гольф, пляжный клуб, фитнес и другая инфраструктура) возможна рассрочка платежа на срок до пяти лет.
Гарантия дохода в твёрдой валюте
В России комплексы апартаментов предлагают инвесторам программы гарантированного дохода. Стандартные условия: ставки 5–9% годовых, сроки один – три года. Затем инвесторов переводят на котловой метод деления дохода. Все однотипные квартиры в комплексе объединяют в единый пул, считают, сколько денег за отчётный период этот пул заработал, а общий доход распределяют между собственниками. Проще говоря, рентабельность становится плавающей, ставка зависит от заполняемости комплекса в отчётном периоде.
В Таиланде ставки гарантированного дохода такие же, как в России, – 5–9% годовых. Но есть важное отличие: сумма фиксируется в батах, а тайская валюта считается одной из самых стабильных в мире. Даже в разгар пандемии, когда туризм фактически был свёрнут, курс бата оставался твёрдым по отношению к доллару.
Десять лет назад, в декабре 2013-го, за тысячу батов можно было купить 30 долларов; сейчас – 27 долларов. При этом были периоды (2019, 2021), когда тайский бат укреплялся к американской валюте. Аналогичный расчёт для тысячи российских рублей: их можно было поменять на 30 долларов в 2013 году и только на 10 – сейчас.
Ещё одно отличие – сроки договоров на выплату гарантированного дохода. Стандарт в Таиланде три – пять лет.
Вот, например, видовой комплекс на пляже Карон. Контракт на гарантированный доход 7% от первоначальной стоимости квартиры подписывается на три года.
Котловой метод деления прибыли в Таиланде тоже есть, там эта опция называется rental pool. Доходность по этой программе достигает 20% – но тут уже без гарантий.
Впрочем, перспективы хорошие. Пхукет – курорт мирового класса, куда туристы едут круглый год. Рядом Китай – гигантский рынок; недавно расширен безвизовый период для россиян – а это ещё один важный туристический поток.
Средняя заполняемость отелей на Пхукете всегда превышает 70%, а в пиковый сезон доходит до 90–100%. Даже во время пандемии, когда внешние границы были закрыты, апарт-отели не простаивали: сами тайцы с удовольствием отдыхали на Пхукете.
Обратный выкуп
В России застройщики не выкупают у частных инвесторов объекты спустя несколько лет. По крайней мере мы таких предложений не встречали.
В Таиланде в некоторых комплексах такую опцию можно включить в контракт. Во время пандемии, когда зарубежный спрос был ослаблен, обратный выкуп рекламировали. Сейчас, когда продажи идут активно, об этом нужно специально договариваться, но шансы всё ещё есть.
Это очень удобный вариант для среднесрочных инвестиций. К примеру, у вас есть $100–200–300 тыс., которые вы хотите вложить в недвижимость на пять лет. Вы вступаете в стройку на стадии котлована, чтобы зафиксировать лучшую цену, несколько лет зарабатываете на аренде, а потом надо как-то продавать. С опцией «обратный выкуп» все риски этого этапа снимаются. Вы можете просто вернуть квартиру застройщику за ту же цену плюс определённый процент. Все условия прописываются в договоре ещё на этапе покупки.
При этом обратный выкуп необязателен. Нашли покупателя на вторичном рынке? Продавайте ему. Не нашли – отдавайте объект застройщику и возвращайте основной капитал.
Примеры недвижимости в Таиланде
140 818 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
42 м211
В комплексе: крупный комплекс из 2х зданий, всего 119 квартир, объединенных общей зеленой территорией, бассейн с детской зоной и зоной джакузи, ресепшн, кафе, парковка, круглосуточная охрана.
В апартаментах: просторные квартиры с террасой, современный стиль в отделке, лаконичный дизайн интерьера, полное единение с природой.
Особенность:...
Exotic Property
160 683 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
42 м211
В комплексе: 30 баров и ресторанов, 5 СПА-центров, гольф-клуб, фитнес-центр, пляжный клуб, бассейн, детский клуб (от 4 до 12 лет), морской центр с занятиями парусным спортом, виндсерфингом и греблей на каноэ, волейбольный и теннисный корт, конференц-зал, бизнес-центр, торговый центр, клиника, банк, круглосуточная охрана.
В...
Exotic Property
130 759 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
55 м211
В комплексе:проект отличает необычный дизайн самого здания - в виде корабля, окруженного со всех сторон бассейном. Всего 7 этажей, квартиры студии, 1 и 2х спальные апартаменты. Весь комплекс это три отдельно стоящих здания в 5-7 этажей, общий бассейн, ресторан, фитнес-центр, зона приёма солнечных ванн, рецепшн, детская площадка, сауна,...
Exotic Property
65 128 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
44 м211
В комплексе: 2 семиэтажных здания, общий бассейн, фитнес-центр, ресепшн, парковка, круглосуточная охрана.
В апартаментах: современные, комфортабельные апартаменты, оборудованная кухня, терраса с видом на окрестности и море, удобная ванная комната с душевой или джакузи на выбор, комплекс утопает в тропической зелени.
Особенность: близость к...
Exotic Property
1 307 597 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
664 м234
В комплексе: 15 вилл, круглосуточная охрана
На вилле: в искусно спроектированных домах личная жилая зона владельца вместе с бассейном полностью отделена от помещений для гостей, находящихся на нижнем этаже. Стандартная планировка виллы подразумевает наличие на верхнем этаже главной спальни с ванной комнатой, кухни, гостиной и столовой, и,...
Exotic Property
562 702 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
305 м233
В комплексе: 67 вилл класса люкс, круглосуточная охрана. На вилле: интерьер домов выполнен в тропическом стиле - красивое сочетание деревянной мебели, богато украшенные декоративные подушки и драпировки, а также небольшие буддийские скульптуры. Очень просторные помещения и высокие потолки создают чувство легкости, в этом уютном доме найдется...
В комплексе:комплекс из 60 вилл соединенных общей инфраструктурой с комплексом апартаментов. На территории есть - кинотеатр, караоке-бар, game room, ресторан, тренажерный зал, СПА, сауна, парковка, круглосуточная охрана.
На вилле:2х этажные виллы с 2мя спальнями и частным бассейном. На первом этаже расположена кухня соединенная с гостиной...
Exotic Property
550 699 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
280 м234
В комплексе: 18 вилл класса люкс, офис управляющей компании, круглосуточная охрана.
На вилле: интерьер домов выполнен в индонезийском стиле - красивое сочетание деревянной мебели, богато украшенные декоративные подушки и драпировки. Просторные помещения и высокие потолки создают чувство легкости. Просторные открытые помещения, большая гостиная...
Exotic Property
115 909 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
30 м211
В комплексе: большой новый комплекс который состоит из 3х зданий, большого плавательного бассейна и отдельного детского бассейна, общей зоной отдыха и большим детским клубом. В комплексе предусмотрена инфраструктура 5* отеля - ресепшн, ресторан, бар на крыше, площадка для занятия йогой, фитнес-центр и пр. В апартаментах: просторные апартаменты с...
В комплексе: кондоминиум, таунхаусы и виллы, большой общий бассейн олимпийского размера, детский бассейн, бар, ресторан, клаб-хаус, фитнес-центр, SPA-салон, детский клуб, пристань для яхт, ресепшен, круглосуточная охрана.
В апартаментах: великолепный вид на залив Пханга, современный комфорт и высокие потолки, создают высочайший уровень жилого...
Exotic Property
452 378 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
228 м222
В комплексе:круглосуточная охрана, парковка.
На вилле: высокие потолки, интерьеры выполнены в стиле лофт с использованием природных материалов. На крыше каждой виллы установлены солнечные батареи, которые помогают экономить электроэнергию, системы кондиционирования и нагрева воды реализованы по новейшим технологиям.
Особенность: комплекс...
Exotic Property
326 899 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
464 м231
В комплексе: комплекс вилл расположен в хорошем, развитом районе, где есть все необходимое для жизни. Близость к морю и туристической инфраструктуре обеспечит высокую заполняемость по году.
На вилле:современный дизайн интерьера продуман до мелочей - современные, светлые интерьеры, выход к бассейну из спальни и гостиной. В наличии есть виллы с...
Exotic Property
115 305 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
38 м211
В комплексе: Квартирный комплекс включает в себя 263 квартиры от 38 кв.м. до 138 кв.м. На территории будет расположен ресепшн, бассейн, ресторан, спортивный клуб, детский клуб, мультифункциональная библиотека - современное пространство с творческими студиями, зонами просмотра фильмов и проведения мастер-классов, коворкинг зона. Стильно...
В комплексе: небольшой комплекс состоящий из 10 вилл, кофе-хаус с фитнесом на втором этаже и детской площадкой на первом, 24 часа охрана.
На вилле:просторные и светлые интерьеры, спроектированные так, чтобы максимально использовать естественное освещение. Гостиная и обеденная зоны открытой планировки. Бассейн и много зелени на территории...
Exotic Property
123 215 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
37 м211
В комплексе: новый комплекс апартаментов с отельной инфраструктурой различными типами квартир, общий бассейн, фитнес-центр, парковка, круглосуточная охрана.
В апартаментах: высококачественные отделочные материалы, итальянская мебель, просторный и светлый интерьер, современный дизайн.
Особенность: входит в состав гостиничного комплекса, у...
Exotic Property
491 103 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
200 м243
В комплексе: комплекс включает в себя 11 вилл, по 2 или 4 спальни. Данный поселок представляет собой современные виллы с общей застроенной площадью 360,00 кв.м. Предлагая различные планировки с двумя или четырьмя спальнями, владельцы имеют возможность воплотить свои индивидуальные предпочтения как в эстетическом, так и в функциональном плане....
Exotic Property
113 471 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
36 м211
В комплексе: 8 этажей, 46 квартир, служба ресепшен, панорамный бассейн на крыше, тренажерный зал, крытая парковка, зона для коворкинга, бар с панорамным видом на море, зона для занятия йогой, круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
В апартаментах: высота потолков от 2.70 м до 3.05 м. Система "умный дом" которая позволяет дистанционно...
Exotic Property
96 033 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
37 м211
В комплексе: ландшафт центральной зоны буквально вращается вокруг бассейна, предназначенного для вашего полноценного отдыха. Он создает уникальные художественные пространства с зелеными островами по всей территории, павильонами для отдыха и местами с уникальной атмосферой и дизайном, который проявляется в деталях экстерьера. Этот комплекс...
Exotic Property
210 472 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
47 м211
Комплекс: это уникальный жилой комплекс, в десять четырех этажных зданий, состоящий из 297 апартаментов в районе Карон, на Пхукете, который станет брендированной резиденцией под управлением престижного бренда Hennessy. Изысканный дизайн и современные удобства гармонично сочетаются с окружающей природной красотой. На крыше комплекса вы найдете...
Exotic Property
303 262 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
225 м233
В комплексе: данный проект представляет собой эксклюзивный комплекс состоящий всего из 11 вилл каждая по 3 спальни, где представлены элегантно оформленные виллы с частными бассейнами, окруженные живописной природой и зеленью. Эти тропические дома сочетают в себе современные технологии и экзотические материалы, создавая богатый дизайн, гармонично...
Exotic Property
Кешбек
В России инвесторы начинают зарабатывать на апартаментах только после того, как комплекс сдаётся в эксплуатацию.
В Таиланде вы можете инвестировать в недвижимость на старте продаж – когда цены самые низкие, выплатить 100% стоимости объекта и сразу же начать получать гарантированный доход, не дожидаясь, пока жилой комплекс достроят. Каждый год на ваш счёт в любой стране будет приходить фиксированная сумма (обычно 5–9% от цены квартиры).
Опция «кешбек» снижает и валютные риски, которые актуальны для российских инвесторов в зарубежную недвижимость. Никто не знает, каким будет курс рубля через два года, – а выплатив всю сумму сразу, вы можете об этом не беспокоиться.
Обратите внимание на этот проект на первой линии пляжа Карон, который станет брендированной резиденцией от HENNESSY. Сейчас старт продаж, а значит – самые выгодные цены! Опция «кешбек» в этом комплексе тоже предусмотрена.
Лизхолд
В России вообще нет такой формы собственности, как лизхолд. Вы либо владеете объектом полностью (частная собственность), либо в долях с кем-то ещё (долевая собственность).
В Таиланде имущественное право строится на британской системе, а там приняты две основные формы собственности. Фрихолд (freehold) – полное безусловное владение, аналог частной собственности в России. Лизхолд (leasehold) – формально «долгосрочная аренда», а по сути «владение, ограниченное сроком действия договора». Контракты лизхолда в Таиланде заключаются на 90 лет (30+30+30) или более.
Важное отличие от рядовой аренды: держатель лизхолда имеет право распоряжаться имуществом – продавать, сдавать внаём, передавать по наследству, – а лендлорд не может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор.
Для инвесторов есть несколько неочевидных преимуществ «долгосрочной аренды». Во-первых, цена лизхолд-квартир в среднем на 10% ниже, чем у фрихолд-объектов, а размер арендных ставок от этого не зависит. Следовательно, покупая в лизхолд, вы увеличиваете ROI. Во-вторых, упрощается процесс оплаты: можно рассчитываться наличностью, а в случае с банковским переводом в назначении платежа указывается «за аренду недвижимости», что снимает множество вопросов у проверяющих органов.
Для консультаций по недвижимости Таиланда обращайтесь к международному брокеру Exotic Property. Компания с 2009 года работает на рынке Пхукета, специализируется на инвестиционной недвижимости. Эксперты подготовят для вас каталог актуальных вариантов и сделают все расчёты.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
