Земля в Баре, Черногория, 2 сот.

Продам участок с постройками в Утехе, площадь участка 206 м², расстояние от моря 600 м., от дороги 200 м., располагается выше дороги. На участке есть фундамент, проведено электричество. Вида на море нет.

Участок включён в Детальный Урбанистический План "Бушат", УП №712, зона Б.
Назначение: туристическое жильё

Возможно строительство нового объекта со следующими параметрами:
Максимальная площадь первого этажа: 78,4 м²
Максимальная общая площадь здания: 313,6 м²
Максимальное количество этажей: P + 3

Но для этого участка оптимально одноэтажное здание. Есть технические помещения 15 м² на цоколе (кладовка-кухня, второй санузел, место для насоса, плюс резервуар для воды), они вписаны в кадастр, легальны. Над цоколем сейчас стоит двухэтажный деревянный дом 70 м² с внутренней площадью 55 м², по 28 м² на каждом этаже. Это самострой 2007 г. В кадастр не вписан. По документам там стоит старый дом 35 м², но он тоже был нелегальным, никакие налоги за него не берут. По заверению строителя, нет возможности легализации деревянного дома, поскольку это монтажное строение. Но даже если бы было можно, в этом не видится смысла. Дом в плохом техническом состоянии. Второй этаж мансардный. На втором этаже лоджия 9 м² с видом на посёлок.
Задний двор 20 м² с видом на природу (огромный участок который никогда не использовался).

Инфраструктура:
У пляжа Утеха в 600 м. от дома есть продуктовый магазин, работающий круглый год.
С июня до середины сентября работают несколько кафе и пекарня.
Автобусная остановка 300 м. в сторону Бара
Автобусная остановка 600 м. из Бара
Не рекомендуется пользоваться общественным транспортом в Черногории. Такси до Бара стоит 15 €.

При текущем состоянии налоги на этот объект 150 € в год.

Минусы участка:

1. Затруднён пеший доступ к морю и магазину (без горки по узкой обочине шоссе или крутая горка в обе стороны по внутренней дороге), плюс в любом случае горка от пляжа.

2. Почти не ловит мобильный интернет в июле и августе. Это общая проблема для всего района. Можно рассмотреть возможность подключения WeMax. Кабельного интернета нет. В остальные месяцы мобильный интернет ловит хорошо.

3. Нет центрального водопровода и канализации (планируются, но когда — неизвестно). Вода привозная, за раз привозят 6 кубов за 25-30 евро, резервуар на 12. Прошлым владельцем заявлено наличие септика, но достоверно неизвестно, люк не найден, нужно раскапывать. За 2 года засоров не было.

4. Узкий заезд для машины, обязательно требуется расширение заезда. Предлагается полностью убрать землю и забетонировать переднюю часть двора, с бурением скалы и добавлением подпорной стены.

5. Чтобы пользоваться задним двором, его нужно выравнивать и бетонировать.

6. На соседнем участке в июле и августе сдаются апартаменты, обычно одной семье на оба месяца. Бывает что шумят поздно вечером, зависит от людей. В таком случае можно жаловаться хозяину, он русскоязычный. В остальные месяцы там очень тихо.

7. Участок обнесён простеньким забором, это металлический ролл, а в основании забора бетон без отделки. Желательно заменить на нормальный забор и облицевать бетон, чтобы выглядело прилично. Там где дом близко от соседского, рекомендуется поставить сплошные секции забора, чтобы была приватность и улучшилась звукоизоляция. Также рекомендуется покрыть двор уличной плиткой, провести проводку по двору к воротам для освещения и для питания механизма будущих автоматических ворот.

8. Деревянный дом находится в плохом техническом состоянии, нет звукоизоляции и теплоизоляции, дом непригоден для проживания вне летнего сезона.

Этот деревянный дом построен по неправильной технологии, его нельзя рассматривать как полноценную недвижимость. Единственное верное решение с точки зрения современной строительной индустрии — разборка дома, продажа древесины на вторичном рынке и постройка нового современного дома 50 кв. м. с внутренней площадью 40 кв. м. на старом фундаменте. Можно и расширить до 78,4 м², будет ещё одна комната 25 м². Не знаю стоит ли это того, чтобы расширять фундамент. Участок маленький.

Перед началом строительства нужно исследовать старый фундамент, можно ли на нём строить новый одноэтажный дом. По видимым признакам можно: трещин нет, стены толстые.

Можно найти человека, который разберёт деревянный дом и вывезет за свой счёт, даже доплатит, я нашёл с доплатой 1.500 €. Демонтаж и вывоз на свалку обычно стоит 7.000 €. Таким образом, можно как бы продать дом за 8.500 € и получить место для строительства нового дома.

Если ремонтировать этот дом, крыша требует полной замены на новую: битумные листы были уложены неправильно, слетают от ветра, в дом затекала вода, 3 стропила прогнили.

Если покупатель хочет ремонтировать деревянный дом и жить там, это уже его личное дело; я со своей стороны обязан информировать о реальном техническом состоянии дома.

Четыре агентства недвижимости оценили этот объект в диапазоне 50.000 - 70.000 €.

Моя цена: 43.000 €
Залог 1%, оплата при сделке 14%, остальная сумма оплачивается в течении месяца после сделки.
Эта сумма не включает:
1. услуги нотариуса и переводчика при сделке (договор составляется по-черногорски, устный перевод перед подписанием обязателен по закону),
2. банковские комиссии, если оплата будет через банк,
3. компенсацию потери при конвертации, если оплата будет в другой валюте. С налоговыми резидентами РФ расчёт возможен только в рублях (это те, кто провёл в РФ более 183 дней в течении предыдущих 12 месяцев).
4. налог на покупку 3%, который оплачивается позже, после смены имени владельца в кадастре (обычно это занимает несколько месяцев).

Эта цифра была получена тремя разными способами:
1. мои общие расходы на этот объект (покупка, мелкий ремонт, бытовая техника),
2. суммирование минимальной стоимости земли и построек,
3. мнение одной покупательницы недвижимости в ЧГ, мнение одного мастера по ремонту.