Инвестиционный проект в Лодзе, Польша, 290 м²

Небольшое здание в спальном р-не города Лодзь, идеально подходящее для реконструкици и поквартирной продажи.

Общая полезная (продаваемая) площадь всех квартир - 290м2, возможно сделать от 6 до 9 квартир, по 2 или по 3 на каждом этаже (площадь каждой квартиры не может быть меньше чем 25м2), точное кол-во квартир может быть утверждено архитектором в процессе строительства в зависимости от спроса. В здании никто не проживает.

Расчёт на 1м2:

- покупка, со всеми расходыми: 157 евро/1м2.

- ремонт, со всеми согласованиями и юридическим разделением на отдельные квартиры, с учётом услуг по надзору за ремонтом "под ключ", практически "с нуля" фундамент, стены, перекрытия, крыша, все коммуникации. Техническое состояние здания уже детально проанализировано нашим Польским партнёром, имеющим десятилетний опыт реконструкции таких зданий: 480 евро/1м2.

- продажа (с учётом всех затрат на продажу): от 800 до 900 евро/1м2.

Срок реконструкции: 6-8 мес.

Из практики более половины (а часто даже 80-90%) квартир продаётся ещё на этапе строительства. По законодательству при реконструкции Продавец сразу получает деньги от Покупателя, и может их использовать. При девелоперских проектах это невозможно, деньги попадают на доверительный счёт в банк, который контролирует стройку и отвечает перед покупателем если девелопер обанкротится.

Хорошее месторасположение, классический спальный малоэтажный район. В 50м - школа, в 250м - большой парк, остановка ЖД станции и муниципальных автобусов, 350м - госпиталь, стадион, 1 км - большой студенческий городок, 2,5 км. - самый центр города.

При правильной организации продаж доходность может превысить 50% годовых.

Упрощённый расчёт (пессимистично):

За счёт продаж квартир финансируется 30% строительных работ. Итого вложения на 1м2 (с учётом покупки и финансирования 70% ремонта) это 493 евро/1м2. (157 + 480*70%). Для расчёта принимаем 500 евро/1м2.

Цену продажи для расчётов принимаем намного ниже рыночной, экв. 800 евро/м2, для более быстрой продажи на этапе строительства. Согласно статистике на начало 2019г. средняя цена квартир в в Лодзи на "первичке" - экв. 1320 евро/м2, на "вторичке" - 1115 евро/м2. За 2018г. рост цен на квартиры в Лодзи в зависимости от сегмента составил 5-10%.

Система мотивации управляющей команды (4 компании) выстроена т.о., что бы продавать квартиры максимально быстро и дорого (подробнее - ниже)

Портрет покупателя: индивидуальные и институциональные инвесторы, заинтересованные в покупке квартир в больших городах по привлекательным ценам. Около 50% квартир в Польше покупается без привлечения банковского кредита. Также это жители этого или соседних мкрн, которые хотят улучшить свои жилищные условия., в т.ч. с использованием ипотеки (до 30 лет, эффективная ставка около 4.5% годовых).

Итого чистая прибыль 800-500=300 евро/1м2, за год (реконструкция продлиться максимально 8 мес, принимаем ещё дополнительно 4 мес. для продажи всех квартир, хотя это с большим запасом) при вложениях 500 евро/1м2.

ЭТО 60% ГОДОВЫХ (300 : 500 *100% = 60%)

Конечно, это без учёта налогов (существует много способов их планирования) и без учёта вознаграждения Управляющей компании за проект-менеджмент и продажу квартир. Итоговая доходность составит около 40-50% годовых.

Базово разделяем весь процесс на три этапа:

1. Организация покупки хорошего здания, оплата – вознаграждение польского агентства недвижимости 6% (на маленьких объектах это минимальная сумма 2500 евро);

2. Сопровождение всего процесса реконструкции, оплата – фиксированная ежемесячная сумма 2000 евро, максимально за 8 мес получается 16 тыс. евро.

3. Основная часть вознаграждения - за продажи квартир. Выплачивается по факту поступления денег на счёт Инвестора от каждой сделки.

При продаже по минимальной цене 800 евро:

- в процессе строительства - 3%;

- после окончания строиетльства - 2%.

При продаже по цене выше минимальной (дополнительно):

- 15% от превышения цены в процессе строительства;

- 7% от превышения цены после окончания строительства.

Примеры:

Продажа квартиры в процессе строительства по 900 евро/м2, вознаграждение: 3% от 900 + 15% от (900-800) = 27 + 15 = 42 евро/м2.

Продажа квартиры после окончания строительства по 900 евро/м2, вознаграждение: 2% от 900 + 7% от (900-800) = 18+7=25 евро/м2.

Т.о. итоговая доходность всего проекта будет выше за счёт более быстрых подаж (эти деньги можно сразу использовать для строительства, и вкладывать меньше собственного капитала) и цены выше чем минимальные 800 евро.

Как один из вариантов участия в инвестиции наше агентство готово рассмотреть покупку одной-двух квартир по себестоимости.

Т.е. Инвестору предлагается готовый продукт, не требующий операционного управления, только в отличии от фондового или крипто рынка здесь нет такой волатильности и неизвестности, а активы Инвестора реальные, с оформлением права собственности, и с контролем на каждом этапе.

г. Лодзь находится в центре Польше, в 120 км от Варшавы, на пересечении наибольших автобанов А1 (север-юг) и А2 (восток-запад).

Население: более 700 тыс. человек
Уровень безработицы: около 6%
Среднее зарплата: около 1000 евро в мес.
Площадь современных офисных центров: 500 000 м2 (прирост на 20% за последние 2 года. До 2021г. планируется уже около 700 тыс. м2, около 90 тыс м2 современных офисных центров уже в активной стадии строительства, преимущественно в центре города)
16 современных торговых центров площадью 555 000 м2
Около 100 тыс студентов, в т.ч. около 5 тыс. иностранных
Лодская специальная экономическая зона: площадь 1775 Га, привлечено 15 млрд. зл., создано более 37 тыс. рабочих мест.

В перспективе нескольких лет возле Лодзи должен построен Центральный аэропорт, обслуживающий всю Польшу, рассчитанный на 45 млн. пассажиров в год, и до которого со всех крупных городов Польши можно будет доехать скоростной ЖД не более чем за 2 часа

На сайте Приана 18.01.18 опубликована статья, в которой детально расписана реализация похожего проекта. Опыт есть ;)

Проектная команда

1. Наше агентство Orzech Lux:

- организация купли-продажи здания и выстраивание взаимоотношений с Польскими партнёрами для обеспечения юридических согласований, ген. подрядных работ, строительного и инвесторского надзора и продажи всех квартир

- контроль всех этапов инвестиций и Польских партнёров, инвесторский надзор

- непосредственная продажа части квартир среди инвесторов из стран СНГ;

- участие в инвестировании (опционально)

2. Управляющая компания "Ключ инвестиций":

- проект менеджмент

- строительный надзор

- организация продажи квартир (в Польше и возможно в других странах ЕС)

3. Фонд помощи реконструкции городского пространства:

- юридическое обеспечение всех этапов, взаимодействие со всеми гос. и муниципальными организациями

4. Генеральный подрядчик АО "Самерс":

- строительство и сдача в эксплуатацию объекта

Договор на ген. подрядные работы заключается у нотариуса одновременно с договором покупки недвижимости, и в данном договоре фиксируется стоимость всех работ, и детально описываются сроки и стандарты качества.

ВАЖНО: исходя из практики есть риски при выплате ЛЮБОМУ генеральному подрядчику все суммы наперёд, поэтому он получает оплату траншами исходя из фактического объёма выполененных работ. Одновременно условием инвестирования в этот проект является перечисление 70% бюджета ремонтных работ на депозитный счёт польского нотариуса (нотариуса может выбирать Инвестор, также может порекомендовать нотариуса, с которым мы уже сотрудничаем), с детальным описанием этапов работ, при выполени которых нотариус перечисляет очередной транш генеральному подрядчику.

Т.е. для участие в данном проекте необходимо наличие минимум 143 тыс. евро (45,5 тыс. евро для покупки, и 97,5 тыс. евро как 70% бюджета на ремонт)

Дополнительно также рекомендуем создать или приобрести готовую польскую компанию, где на 100% учредителями могут быть иностранцы. В случае необходдимости поможем организовать всё "под ключ", в Польше уже достаточно много русскоязычных юристов и бухгалтерских компаний. Затраты на создание 1500-2500 евро, обслуживание от 200 до 400 евро в мес.

Либо использовать компанию из любой страны ЕС, в которой формально более 50% учредителей - граждане ЕС. Классически ставка налогообложения для малых компаний (выручка до 1,2 млн евро) - 9% от прибыли. НДС в зависимости от категории 0%, 8% или 23%.