Доходный дом во Вроцлаве, Польша, 101 м²

квартира в центре легально разделённая на 5 отдельных студий. Сравнение с покупкой номера в отеле.

Престижный комплекс Rezydencja Staromiejska, самая близкая к центру Вроцлава новая комплексная застройка. На картах даже не видно всех объектов, полностью сформировавшийся район.

До достопримечательностей, центра города, вокзалов, большинства офисных центров, где работают наиболее платежеспособные долгосрочные арендаторы - пешком 15-20 мин. Хорошая транспортная развязка, можно доехать в любой р-н города, во Вроцлаве хороший муниципальный транспорт, расписание по минутам, жители им часто пользуются.

Квартира легально разделена на 5 отдельных студий, в внесением соответствующей информации в реестр недвижимости (часто на рынке встречается не узаконенная перепланировка).

В каждой студии есть санузел с душевой кабиной, кухонный уголок, холодильник, стиральная машина, вся необходимая мебель. Качественный ремонт 2019г.

Цены в евро по среднему курсу 4,3 зл./евро

Цена квартиры 250 тыс. евро.
Площадь 101м2 + 5 балконов 34м2

Все-все дополнительные затраты на покупку около 3,5% (около 8,4 тыс евро), включают налог на покупку, комиссию агентству, нотариуса, присяжного переводчика и изменение в реестры.

Студии сдаются в аренду за 1750 евро в мес. + компенсация всех коммунальных платежей.

В этом комплексе практически не бывает простоев в аренде.

Доходность брутто: 1750 * 12 : 250 000 * 100% = 8,4%

Дополнительные затраты:

Налог 8,5% от дохода от аренды (физ. лицо)

Управляющая компания 10% от дохода от аренды

Доходность нетто: (1750 - 18,5%) * 12 : (250 000 + 8 400) * 100% = 6,6%

Помимо доходности от аренды в этом комплексе очень хороший потенциал роста цены квартиры.

Факторы: последний дом в этом р-не на стадии строительство продаётся от 2200 до 2400 евро за 1 м2.

В предлагаемой квартире цена получается 2475 евро за 1 м2 (площадь балконов не считается, хотя стоимость всех согласований и ремонта (5 санузлов и 5 кухонь делает ремонт дороже чем обычно) составляет около 400-450 евро за 1 м2.

Т.е. если приобретёте квартиру и сами сделаете такой ремонт - себестоимость получиться не ниже чем 2550 евро.

Как ещё можно спрогнозировать потенциал дальнейшего роста?

Например в 2007 на 1 среднюю зарплату можно было купить 0,48м2, а сейчас - 0,82м2, т.е. на 70% больше. И это не потому что цены на недвижимость упали, а в основном из-за роста заработных плат, на 5-10% в год более чем последние 10 лет

Второй фактор увеличение стоимости квартиры: во Вроцлаве растёт арендная плата (3-5% в год) и снижаются приемлемые ставки доходности. Например если 2-3 года назад объекты с арендаторами инвесторы приобретали с расчётом что б получать брутто 10% годовых, то сейчас приемлемой считается цена брутто 8% годовых. Для сравнения ставки по депозитам в банках около 1-2% годовых.

На протяжении 5 лет (а именно через 5 лет можно продавать квартиру вообще без налоговых последствий) приемлемая доходность Инвесторов от аренды может достигнуть 5-6%, как практически во всех соседних странах, хотя Польша сейчас развивается почти быстрее всех в ЕС.

Расчёт (пессимистично): увеличение арендной ставки всего на 15% за 5 лет, и снижение приемлемой для Инвесторов ставки доходности от сдачи в аренду до 7% дают такую цену квартиры:

(1750 + 15%) * 12 мес. * 100% : 7% = 345 тыс. евро

Или около 3,4 тыс. евро за 1м2, т.е. рост почти на 1 тыс. евро на 1м2 за 5 лет.

Напоминаем, что в среднем цена недвижимости во Вроцлаве растёт на 10% в год, при чём наибольший рост именно в новых комплексов, расположенных близко к центру. А такой большой комплексной застройки рядом с центром больше не будет, т.к. физически нет свободных участков.

Причина продажи - квартира приобреталась с целью разделения, заселения арендаторами и дальнейшей перепродажи.

Кстати, сейчас в Польше много предложений по инвестирования в т.н. апарт-отели, где покупается номер, с доходностью от 7% до даже 8,5% годовых. Обращаем внимание, что инвестирование в такие отельные номера отличаются от жилой недвижимости, вот несколько факторов, которые существенно снижают итоговую доходность (нетто)

1) В отельном номере нельзя прописаться, что может пригодиться для получения ВНЖ или ПМЖ

2) Налог на владение даже большой квартирой, поделённой на 5 студий, всего около 25 евро в год, а налог на владение всего 1 номером в отеле уже около 100 евро в год.

3) НДС при сдаче в аренду при квартирах 0, а при отельных номерах 8%

4). НДС при покупке квартиры 0%, а отельного номера - 23%, часто у продавцов указана цена нетто (т.е. без НДС), с обещанием того, что НДС Вам налоговая вернёт через несколько месяцев при покупке. Однако с нерезидентами ЕС такой возврат НДС не такой однозначный.

5) Нерезидент может приобрести квартиру без всяких дополнительных разрешений, а для покупки отельного номера необходимо получать разрешение в МВД Польши. В самой процедуре ничего страшного нет, но сроки увеличиваются на 6-8 мес., и нужно заплатить юристам около 500-700 евро. Конечно можно создать фирму и покупать отельный номер на свою компанию, тогда решаются все вопросы с НДС и не нужно разрешения на покупку, но появляются затраты на содержание компании. Что б экономически это было оправданно необходимо приобретать не 1 отельный номер, а хотя бы 10.

6) Квартиру через 5 лет можно продать вообще без налоговых последствий, номер в отеле - придётся заплатить налог на прибыль 19%, а если покупатель компания - то ещё и НДС 23%.

7) Квартиру у Вас могут приобрести с использованием ипотеки (10-20% первоначальный взнос, срок 30 лет, эффективная ставка до 4,5%), а номер в отеле - нет. Поэтому квартира более ликвидная инвестиция.

8) В отельном номере сложно (а часто невозможно) поменять управляющую компанию, в квартире это сделать очень просто, а в случае переезда долгосрочной арендой можно управлять самому.