Доходный дом в Живце, Польша, 400 м²

Объект расположен на юге Польши в долине Бескидских гор. До границы со Словакией – 20 км, с Чехией – 25 км. Адрес: ul. Browarna, 26, 34-300 Żywiec. Видео о городе и достопримеательностях можно посомтреть на youtube по ссылке rY44wNR7jNk

Общая площадь около 400m2, участок 548m2, кап. ремонт 2016г., укомплектован, отвечает требованиям санэпиднадзора и пожарников, был включён в реестр отелей (сейчас нет, т.к. бизнес переформатирован исключительно на долгосрочную аренду, но в любой момент можно вернуть).

Двор по периметру обсажен взрослыми туями, бассейн, площадка для отдыха, паркинг на 5 авто.

Партер: 2 комнаты по 4 человека (одна комната проходная), кухня, столовая, 2 санузла, терасса.

1-й этаж: 5 отдельных комнат по 4 человека, 5 санузлов.

Мансарда: 4-х комнатная квартира: 3 отдельные спальни (по 2 человека), гостинная, кухня, санузел с душевой кабиной, во все помещения вход с общего коридора, нет проходных.

Цоколь: проживает 3 человека, комната с окном и санузлом, сауна, прачечная.

Всего проживает 37 человек.

С 01.01.2017 объект сдан в аренду агентству по трудоустройству Lokum Tenant, аренда 8400 зл./мес, коммунальные платежи и ремонт оплачивает арендатор. В пересчёте на койко-место 8400 : 37 = 227 злотых в мес. Это наиболее невыгодное экономическое использование (рыночные арендные ставки это 450-500 злотых в мес. за 1 койко-место), но такой способ был выбран из-за проживания далеко от Живца и отсутствия желания заниматься управлением. Владелец платит только 8,5% налог на аренду и около 500 зл в год налог на владение недвижимостью. Итого чистая прибыль в год после уплаты всех налогов составляет 8400 * 12 – 8,5% - 500 = 91,7 тыс. злотых. Все арендные платежи поступают по безналу, историю можно проверить, за всё время задержка была 1 раз на 1 месяц.

В объекте проживают работники из СНГ, работающие на 3-х заводах Hatchinson, 3-й завод построен в 2016 году. В Живце практически постоянно проживает уже 400-500 работников из СНГ, зависит от сезона. У продаваемого хостела лучшая локация, в пешеходной доступности к заводам, ЖД вокзалу, магазинам, работникам не нужно тратить средства на транспорт, поэтому всегда имеет спрос у компаний-арендаторов, за 3 года аренды ставка выросла с 7850 до 8400 злотых, сейчас зафиксировано, что аренда может быть изменена только после 1 марта 2021г. В любой момент с минимальными затратами объект возможно перепрофилировать под доходный дом или мини-отель

В 2016 году Катовицкая экономическая зона KSSE продала 3 участка фирмам TI Automotive, PS System и Pinta для строительства трех новых заводов в 2 км. от объекта (рядом с пивовареным заводом Żywiec и фабрикой минеральной воды Żywiec-Zdrój). KSSE имеет еще 29 га участков для строительства новых заводов, что в течении 3 лет создаст 2500 новых рабочих мест. Сейчас Живец это районный центр, с населением около 33 тыс. жителей, со всеми объектами социальной инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания.

Перспективы развития Живца:

в 2020г. начата комплексная очистка Живецкого озера (площадь 10 км2, городской пляж, парусный спорт и рыбалка), и создание рекреационно-туристического центра

в 2020г. открытие компанией InterHealth из Канады первого в Польше госпиталя в рамках частно-государственного партнёрства. Объект сдан в эксплуатацию в начале 2020г., его площадь более 23 тыс м2.

Окончание комплексной модернизации в Щирке (Szczyrk, в 15 км) крупнейшего современного горнолыжного курорта, второго по величине в Польше, после всем известного Закопане, но по уровню выше. Szczyrk Mountain Resort

Окончание в течении 3 лет строительства (осталось около 50 км) скоростной дороги S1, которая соединит Живец с аэропортом в Катовице и автомагистралями А4 и А1. Сократит время езды с Катовицкой агломерации или с Кракова (3-3,5 млн. чел.) до 1 - 1,5 часа.

В 2017 году начата модернизация ЖД сообщения до границы со Словакией (через Живец), что позволит запустить международные скоростные поезда (скорость 160 км/час)

Существующие достопримечательности в пешеходной доступности

Музей пивоварения Browar Żywiec, посещение 90 тыс. чел./год

Два замка Коморовских и Габсбургов, парк 26га и музей

Регулярное проведения выставок и концертов miejskie Centrum Kultury w Żywcu

Как добраться? Прямой авиарейс в Катовице (областной центр) из Киева, Львова, Харькова, Одессы и Херсона. Из других городов СНГ — через Варшаву или Краков. Из Катовице или Кракова на авто 100-120 км. Либо на поезде, от ЖД вокзала (в 2015г. полностью реконструирован) пешком 500 метров, или 1 остановка на городском автобусе.

Цена продажи 990 тыс. злотых.

Дополнительные расходы на покупку: 2% налог на покупку, нотариус, присяжный переводчик, оплата за изменение в реестрах, всё вместе около 30 тыс. злотых.

Доходность от аренды брутто: 8400 * 12 : 990 тыс. * 100% = 10% годовых.

Чистая доходность от аренды (8400 - 8,5% налог на аренду) * 12 мес. – 500 зл (налог на владение) : (990 тыс. + 30 тыс.) * 100% = 91,7 тыс. : 1,02 млн. * 100% = 8,9% годовых.

Дополнительную прибыль возможно также получить при последующей продаже объекта, т.к. цены на недвижимость в регионе стабильно растут за счёт строительства инфраструктуры. Цена продажи фактически равна себестоимости строительства и укомплектования объекта с нуля (менее 600 евро/м2). Через несколько лет, после окончания комплексной реконструкции и раскрутки горнолыжного курорта в Щирке и рекреации озера, закономерно ожидать роста цен выше среднего. А при продаже жилой недвижимости физ. лицом в Польше через 5 полных лет владения вообще не платится никаких налогов.

По итогу 2019г. цены на недвижимость в Польше выросли в среднем 9%, ТОП-5 в ЕС (обогнали по росту популярные Чехию, Германию, Кипр и Испанию). Будет ли дальнейший рост? Например в 2007 на 1 среднюю зарплату можно было купить 0,48м2, а сейчас - уже 0,82м2, т.е. на 70% больше. И это не потому что цены на недвижимость упали, а из-за роста заработных плат, на 5-10% в год более чем последние 10 лет. А на ближайшие 5 лет уже законодательно утверждён график (на фото) повышения минимальной зарплаты, которая в 2024г. будет составлять 4000 злотых (рост на 35%) , соответственно средняя - также будет расти, и это будет стимулировать дальнейший рост цен на недвижимость.

Конечно же нельзя не упомянуть о коронавирусе, правительство приняло программу "щит" на общую сумму около 10% ВВП, направленную на поддержание бизнеса и сохранения рабочих мест. Кстати в 2008г. Польша единственная страна в ЕС где ВВП рос, а не падал. Карантин и т.п. меропрятия были приняты заранее, поэтому эпидемия гораздо меньшего масштаба чем в других странах.

Причина продажи: объект изначально покупался для получения формально необходимых доходов для легализации пребывания в Польше.

Юридические особенности: Если покупатель физ. лицо - то должен быть гражданин ЕС, иначе необходимо получать разрешение на покупку в Польском МВД (поскольку объект с землёй в собственности), эта процедура занимает 6-9 мес, продавец не готов ждать такой срок. Можно купить объект на Польскую компанию (где даже 100% учредителей могут быть не граждане ЕС), но тогда затраты на содержание компании и другое налогообложение снизят прибыль. Налог на прибыль компаний с выручкой до 1,25 млн евро - 9%, налог на недвижимость 23 злотых за 1м2 в год, НДС 8% от аренды, но арендатор готов платить 8% НДС сверху цены (так и было, пока собственником объекта была польская компания). Возможно купить на компанию из другой страны ЕС, но в такой компании формально более чем на 50% учредителем должен быть гражданин ЕС.

Как вариант сделку можно структурировать в несколько этапов

- создать польскую компанию с минимальным уставным капиталом 5000 злотых, 100% учредителей могут быть не граждане ЕС

- дать займ от учредителя-физ. лица этой компании в сумме, необходимой для покупки объекта

- компания покупает объект в собственность без всяких разрешений

- при желании возможно оформление ВНЖ на основании бизнеса, такая арендная ставка позволяет выполнить требования по размеру прибыли. В дальнейшем возможно получить ПМЖ и Гражданство

- получить разешение в Польском МВД (стоимость "под ключ" около 1 тыс долл, нет риска отказа) на получение права собственности на объект в счёт погашения долга компании перед учредителем

Как участник Ассоциации посредников по недвижимости Нижней Силезии DOSPON мы представляем объекты более 100 местных агентст, а Покупатель платит одинаковую комиссию, обычно 2-3%, обратился ли он по какому-то объекту напрямую, или через нас. Честно говоря мы не успеваем обновлять предложения в базе (более 10 тыс объектов), а концентрируемся на поиске конкретных вариантов под индивидуальные критерии Инвестора. Также являемся официальным представителем более 40 девелоперов во Вроцлаве, реализующих около 100 проектов. Цена продажи квартир - точно такая же как у застройщика. Наша задача сделать всё «под ключ», что б Вы не ощутили языкового барьера и сделка соответствовала Польскому законодательству.